Дело № 2-1399/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2020 года Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Мишиной Т.В.,

при секретаре Панфиловой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КРЕПОСТЬ» к ФИО1 об обязании заключить договор коммерческого найма на занимаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КРЕПОСТЬ» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит, с учетом уточнения, обязать ответчика заключить с ООО «КРЕПОСТЬ» договор коммерческого найма на занимаемое ею жилое помещение по адресу: 

<

 адрес >, площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м на условиях договора, предложенного ООО «КРЕПОСТЬ»; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей, расходы на оказание юридических услуг 10000 рублей. В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 

<

 Дата >, ООО «КРЕПОСТЬ» с 

<

 Дата > является собственником квартиры № в многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес >. Переход права собственности на данный объект недвижимости к ООО «КРЕПОСТЬ» зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области. Согласно Приложению №1 к указанному договору купли-продажи после регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры на основании ст. 31 ЖК РФ физические лица, указанные в приложении № к данному договору сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами. Согласно поквартирному перечню (после их приобретения покупателем), к числу таких лиц по квартире № относится ФИО1 – наниматель, которая фактически на условиях договора коммерческого найма занимала и продолжает занимать комнату №ж площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м в указанной квартире. Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности ООО «КРЕПОСТЬ» является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом. Таким образом, ООО «КРЕПОСТЬ», как коммерческая организация, исходя из своего основного вида экономической деятельности, может предоставлять принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения в многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес > гражданам – нанимателям исключительно по договору коммерческого найма с целью получения дохода. Размер платы за наем жилья для нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме по 

<

 адрес > установлен приказом ООО «Крепость» № от 

<

 Дата > «Об установлении платы по договору коммерческого найма жилого помещения», в размере 300 рублей за один квадратный метр площади жилого помещения. В целях урегулирования правоотношений по пользованию жилыми помещениями в многоквартирном доме по 

<

 адрес >, ООО «КРЕПОСТЬ» первоначально в 

<

 Дата > предложило всем гражданам-нанимателям, в том числе ответчику, заключить с ООО «КРЕПОСТЬ» договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных условиях, в том числе с условием об оплате как за наем занимаемой им жилой комнаты, так и за потребляемые жилищно-коммунальные услуги. От заключения данного договора большинство нанимателей отказалось. 

<

 Дата > ООО «КРЕПОСТЬ» направило ответчику уведомление, которым, в целях урегулирования взаимоотношений по использованию занимаемого жилья и для получения статуса нанимателя, направило два экземпляра, подписанного со стороны общества договора коммерческого найма жилого помещения и вновь предложило ФИО1 в течение 7 дней со дня получения уведомления заключить с обществом данный договор, после чего возвратить один экземпляр подписанного договора в офис ООО «КРЕПОСТЬ» по адресу: 

<

 адрес > (второй этаж) в указанные дни и часы работы. Согласно данным интернет-сайта «Почта России» данное уведомление было вручено ответчику 

<

 Дата >, однако оставлено ФИО1 без ответа, то есть последняя отказалась от заключения данного договора и заключать его не намерена. Вместе с тем, ФИО1 продолжает проживать, а также пользоваться предоставленным ей жилым помещением, потребляя поставляемые жилищно-коммунальные ресурсы. Истец полагает, что фактически с даты приобретения Обществом всех квартир в многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес > по договору купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 

<

 Дата > между сторонами сложились и существуют правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения и все его существенные условия сторонами согласованы. Считают, что договор, по которому ответчик фактически проживает в жилом помещении, использует предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, а также условия которого ответчик исполняет добровольно, фактически является заключенным и действующим. 

В ходе судебного разбирательства представитель ООО «КРЕПОСТЬ» ФИО2, действующий на основании доверенности, требования подержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Настаивал на удовлетворении иска в полном объеме. 

Ответчик ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО3 иск не признали. Позиция ответчика изложена в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (лд.52-53), согласно которой ответчик не против заключить договор коммерческого найма жилого помещения, вместе с тем, по ее мнению, стоимость аренды должна составлять 60-63 рублей за 1 кв.м, поскольку в комнате она сама сделала ремонт, поменяла окно, дверь, полы; в комнате плесень, в самом общежитии ужасные условия.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 

<

 Дата >, заключенного между ЗАО с иностранными инвестициями «Цепрусс» и ООО «КРЕПОСТЬ», с 

<

 Дата > ООО «КРЕПОСТЬ» является собственником 

<

 адрес > многоквартирном жилом доме по 

<

 адрес >, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от 

<

 Дата >.

Согласно дополнительному соглашению № к договору купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 

<

 Дата >, с заключением настоящего договора стороны установили, что после регистрации перехода права собственности на отчуждаемые квартиры к покупателю, на основании ст. 31 ЖК РФ, лица, указанные в приложении № к настоящему договору, сохраняют право на проживание в приобретаемых покупателем квартирах на неопределенный срок и имеют право пользования данными квартирами.

Согласно Поквартирному перечню от 

<

 Дата > (Приложение № к договору купли-продажи от 

<

 Дата >. с учетом дополнительного соглашения № к нему от 

<

 Дата >), к числу таких лиц среди прочих по 

<

 адрес > относится ФИО1 - наниматель, который занимает комнату №ж в указанной квартире, площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц и данным учредительных документов общества основным видом экономической деятельности ООО «КРЕПОСТЬ» является аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ одним из видов жилищного фонда является частный жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. В зависимости от целей использования жилищный фонд в числе прочих подразделяется на жилищный фонд коммерческого использования, т.е. совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных впунктах 1и2настоящей части.

Учитывая, что квартира 

<

 адрес > является частным жилищным фондом коммерческого использования, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, заключенного в письменной форме, в связи с чем, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. 

В соответствии с ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятом обязательством. 

Судом установлено, что ФИО1 

<

 Дата > была вселена и зарегистрирована в жилом помещении в доме 

<

 адрес >. Данное обстоятельство подтверждается карточкой регистрации и поквартирной карточкой и не оспаривается сторонами.

<

 Дата > истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчик уклонился от подписания указанного договора коммерческого найма жилого помещения в предложенной редакции. 

Статьей 682 ГК РФ предусмотрено, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Приказом генерального директора ООО «КРЕПОСТЬ» № от 

<

 Дата > размер платы за наем для нанимателей жилых помещений по договору коммерческого найма жилого помещения установлен из расчета 

<

 ИЗЪЯТО >. за 1 кв.м. площади занимаемого жилого помещения.

В проекте договора коммерческого найма жилого помещения от 

<

 Дата >, в п. 3.2 указано, что на момент заключения настоящего договора плата за пользование предоставленным жилым помещением (плата за наем жилья) определяется ООО «КРЕПОСТЬ» и указывается в выставляемом нанимателю счете на оплату. На момент заключения настоящего договора ежемесячная плата за наем жилья определяется из расчета 

<

 ИЗЪЯТО > рублей за 1 кв.м. занимаемой жилой площади помещения в месяц. 

В уточненном исковом заявлении предложен иной проект договора коммерческого найма жилого помещения, согласно которому срок, на который предоставляется жилое помещение, установлен до 

<

 Дата >, плата за пользование помещением составляет 

<

 ИЗЪЯТО > рублей за 1 кв.м. общей площади занимаемого нанимателем жилого помещения. 

Согласно представленному в материалы дела отчету, составленному ООО «Декорум», рыночно обоснованная удельная величина арендной платы за право пользования объектом аренды – комнатой в коммунальной квартире, расположенной по адресу: 

<

 адрес >, в течение одного платежного периода составляет 

<

 ИЗЪЯТО > рублей.

Истицей представлена в материалы дела копия информационного письма НЦ «Балтэкспертиза» об оценке рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование объектом оценки – комната общей площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, по адресу: 

<

 адрес >, согласно которому рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование объектом оценки находится в возможных границах интервала: 

<

 ИЗЪЯТО > руб., что составляет 

<

 ИЗЪЯТО > руб./кв.м. 

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «ЭКСКО». 

Согласно выводам заключения эксперта № от 

<

 Дата >, на день проведения экспертизы рыночная стоимость арендной платы за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

 адрес >, с учетом технического и санитарного состояния данного помещения и мест общего пользования квартиры составляет 

<

 ИЗЪЯТО > рублей за 1 кв.м. или округленно 

<

 ИЗЪЯТО > рублей в месяц. 

Анализируя сведения о рыночной стоимости аренды жилого помещения, суд приходит к выводу, что сумма в размере 

<

 ИЗЪЯТО > рублей за 1 кв.м используемого жилого помещения, указанная в проекте договора коммерческого найма, является обоснованной и приемлемой. Размер платы приближен к размеру, указанному в заключении АНО «ЭКСКО». Такой размер платы за найм аналогичных жилых помещений подтверждается представленными в дело аналитическими справками ООО «ИНВЕНТ», ООО «РЕГИОНАЛЬНЫЙ ДЕПАРТАМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ 39», ООО «АВЕНЮ-РИЭЛТ», ИП ФИО4 Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что с многими жильцами в данном доме заключены договоры коммерческого найма и плата за найм установлена 260-300 рублей.

Принимая во внимание, что оплата за коммунальные услуги начисляется в соответствии с действующими тарифами, в данной части пункт договора 3.3, согласно которому за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление) наниматель оплачивает ежемесячно наймодателю денежную сумму согласно действующим в г. Калининграде тарифам, суд также находит обоснованным. 

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677,статьями 680,684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В п.1.4 проекта договора коммерческого найма, приложенного к уточненному исковому заявлению, предусмотрено что договор заключается на срок до 

<

 Дата >.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора найма должны соблюдаться интересы сторон, сохраняться стабильность жилищных прав ответчика. Именно с учетом указанных обстоятельств суд считает необходимым, в соответствии с ч. 1 ст. 683 ГК РФ, установить максимальный срок договора найма - 5 лет.

Принимая во внимание, что между собственником жилого помещения ООО «КРЕПОСТЬ» и ФИО1 сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ФИО1 продолжает пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд приходит к выводу о том, что в данном случае обязанность ответчика заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства. 

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обязании ФИО1 заключить договор коммерческого найма, на занимаемое ею жилое помещение по адресу: 

<

 адрес >, на условиях, изложенных в проекте договора, датированном 

<

 Дата >.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К судебным расходам, согласно ст. 94 ГПК РФ, относятся также и расходы на оплату услуг представителей.

Из материалов дела следует, что ООО «КРЕПОСТЬ» понесены расходы по договору об оказании юридических услуг разового характера от 

<

 Дата >, заключённому с ФИО2, в размере 

<

 ИЗЪЯТО > рублей. Предмет договора: консультирование по подготовке иска к ФИО1 об обязании заключить договор коммерческого найма, подача иска в суд и представление интересов Общества.

Согласно расходному кассовому ордеру от 

<

 Дата > сумма в размере 

<

 ИЗЪЯТО > рублей была оплачена по вышеуказанному договору ФИО2

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из характера возникшего спора, сложности дела, объема услуг, оказанных юристом, суд считает разумным и справедливым возместить ООО «КРЕПОСТЬ» издержки на оплату юридических услуг в размере 6000 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При подаче искового заявления ООО «КРЕПОСТЬ» оплатило государственную пошлину в размере 

<

 ИЗЪЯТО > рублей, что подтверждается чеком по операции от 

<

 Дата >, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО «КРЕПОСТЬ». Кроме того, согласно акту № от 

<

 Дата > стоимость экспертизы АНО «ЭКСКО» составила 

<

 ИЗЪЯТО > рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 

<

 Дата > ООО «КРЕПОСТЬ» оплачено в кассу АНО «ЭКСКО» 

<

 ИЗЪЯТО > рублей, которые, в силу положений ст.98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «КРЕПОСТЬ» удовлетворить. 

Обязать ФИО1 не позднее 10 дней после вступления решения суда в законную силу заключить договор коммерческого найма с ООО «КРЕПОСТЬ», на занимаемое ею жилое помещение по адресу: 

<

 адрес >, на условиях, изложенных в проекте договора ООО «КРЕПОСТЬ», датированного 

<

 Дата >, установив срок действия договора до 

<

 Дата >.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «КРЕПОСТЬ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 рублей, расходы на оплату услуг АНО «ЭКСКО» 8000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение 01 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. с 06.03.2020.

Судья Т.В. Мишина