КОПИЯ

Дело № 2-2649/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

01 декабря 2017 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Зезюна А.М.,

при секретаре Опенкиной Т.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность в размере 153011,88 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 – 151265,04 рублей, задолженность по начисленной пене за период с 16.05.2017 по 15.08.2017 – 1746,84 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 09.06.2004 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-14854, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 97 кв.м, для эксплуатации временного магазина розничной торговли – 55,8 кв.м, и благоустройства прилегающей территории – 41,2 кв.м. Зона градостроительной ценности – 11а. Договор прошел государственную регистрацию. Соглашением №1 от 23.10.2006 стороны изменили площадь, облагаемую арендной платой: для эксплуатации временного магазина - 83,1 кв.м, для благоустройства прилегающей территории - 13,9 кв.м. Дополнительным соглашением от 16.11.2011 года права и обязанности арендатора по договору аренды № ТО-21-14854 перешли к ФИО2 Дополнительным соглашением от 23.04.2015 стороны установили, что с 01.01.2015 года размер арендной платы определяется на основании решения Думы г.Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решения Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка». При этом ставка арендной платы составила - 4% кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы - 7. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 044 707,46 рублей. В соответствии с п. 4.8 дополнительного соглашения от 23.04.2015 плата за пользование земельным участком вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Согласно п. 4.11 дополнительного соглашения от 23.04.2015 в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендных платежей начисляется пеня, размер которой устанавливается равным 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки. Обязательства по внесению арендных платежей за 2 и 3 кварталы 2017 года (01.04.2017 - 30.09.2017) арендатором осуществлялись ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 153 011,88 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что истец в одностороннем порядке отказался от договора, но имущество так и не было передано от ответчика истцу, ответчик в свою очередь не явилась на подписание акта приема-передачи имущества. Ответчик обращалась к истцу в марте и мае 2017 года, но просила переоформить договор аренды, от исполнения договора не отказывалась. Договор не был переоформлен, так как ответчиком не были представлены дополнительные документы. Довод ответчика о том, что она продала торговый павильон, в связи с чем к новому собственнику перешла обязанность по оплате аренды, считает несостоятельным, так как указанный павильон не является объектом недвижимости. 

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, считала их необоснованными, так как договор аренды между сторонами в указанный период был расторгнут. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве. Дополнительно пояснила, что 07.07.2016 ответчик продала торговый павильон, расположенный на арендуемом земельном участке, о чем известила администрацию г.Томска в заявлении от 02.03.2017. Но в связи с юридической неграмотностью фразу «расторжение договора…» написала только в мае 2017 года. Соответственно с этого времени администрация г.Томска была уведомлена о продаже павильона и об отсутствии фактического использования земельного участка ответчиком. Считает, что п.3.2 договора аренды относится также к движимому имуществу. 01.05.2017 ответчик уведомила администрацию г.Томска о расторжении договора аренды, представила все необходимые документы, подтверждающие, что она больше не является собственником павильона, соответственно, по истечении 14 дней договор был автоматически расторгнут. Ответчик неоднократно являлась в администрацию г.Томска, но ей ни разу не предлагали подписать акт приема-передачи земельного участка. Департамент намеренно уклонялся от расторжения договора и от подписания акта приема-передачи именно с целью получить неосновательное обогащение, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своими правами. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является, в том числе платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Частью 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В судебном заседании установлено, что 09.06.2004 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и А. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-14854, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 97 кв.м для эксплуатации временного магазина розничной торговли – 55,8 кв.м, и благоустройства прилегающей территории – 41,2 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается постановлением мэра г.Томска от 06.02.2004 №385з, договором аренды земельного участка № ТО-21-14854 от 09.06.2004, актом приема-передачи от 09.06.2004, выпиской из ЕГРН от 15.08.2017. 

Соглашением №1 от 23.10.2006 изменена площадь, облагаемая арендной платой: для эксплуатации временного магазина - 83,1 кв.м, для благоустройства прилегающей территории - 13,9 кв.м. 

Дополнительным соглашением от 16.11.2011 года права и обязанности арендатора по договору аренды № ТО-21-14854 перешли к ФИО2, срок действия договора продлен на неопределенный срок, что подтверждается указанным соглашением, а также выпиской из ЕГРН от 15.08.2017. 

Дополнительным соглашением от 23.04.2015 стороны установили, что с 01.01.2015 года размер арендной платы определяется на основании решения Думы г.Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решения Думы г. Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка». При этом ставка арендной платы составила - 4% кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы - 7. 

Согласно выписке из ЕГРН от 15.08.2017, кадастровая стоимость арендованного земельного участка составляет 1 044 707,46 рублей. 

В соответствии с п. 4.8 дополнительного соглашения от 23.04.2015 плата за пользование земельным участком вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендных платежей начисляется пеня, размер которой устанавливается равным 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки (п.4.11). 

Обращаясь в суд с исковым заявлением к ФИО2, истец указал, что обязательства по внесению арендных платежей за 2 и 3 кварталы 2017 года (01.04.2017 - 30.09.2017) арендатором осуществлялись ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 151265,04 рублей. 

Возражая против заявленных исковых требований, ФИО2 ссылается на то, что 07.07.2016 она продала торговый павильон – временное сооружение по адресу 

<

...> Б., о чем поставила в известность администрацию г.Томска. Таким образом, считает договор аренды от 09.06.2004 расторгнутым. В подтверждение указанных доводов ответчик представила передаточный акт к договору купли-продажи нежилого здания от 07.07.2016, расписку от 07.07.2016. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Как следует из п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.3.2 договора аренды от 09.06.2004, в случае перехода имущественных прав на принадлежащее арендатору недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, являющемся предметом настоящего договора, к новому собственнику переходят права и обязанности по настоящему договору. 

Между тем, доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимости в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено. Переданное Б. по акту приема-передачи от 07.07.2016 нежилое здание является временным сооружением и по своим правовым характеристикам не относится к объектам недвижимости. 

Ссылка ответчика на отсутствие фактического использования земельного участка в заявленный период с 16.05.2017 по 15.08.2017 судом не принимается, исходя из п.4.7 договора аренды, неиспользование участка после заключения договора не является основанием для освобождения от уплаты арендной платы или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору. 

Доводы ФИО2 о том, что истец намеренно уклонялся от расторжения договора и от подписания акта приема-передачи именно с целью получить неосновательное обогащение, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. 

Так, согласно представленному заявлению от 02.03.2017, ФИО2 обратилась в департамент недвижимости администрации г.Томска, сообщив о своем намерении переоформить договор аренды земельного участка на Б. 

В ответ на указанное заявление департамент сообщил, что в соответствии с действующим законодательством для перехода прав и обязанностей по договору на третье лицо необходимо волеизъявление такого лица, однако каких-либо заявлений от Б. не поступало. Сообщено о наличии задолженности по арендной плате в размере 58254,22 рублей. (Письмо департамента недвижимости №3593 от 29.03.2017). 

10.05.2017 в департамент недвижимости администрации г.Томска поступило обращение ФИО2, в котором она просит расторгнуть договор аренды земельного участка. 

В ответ на указанное обращение департамент направил в адрес ответчика уведомление №6701 от 07.06.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора по уплате арендной платы (п.6.2.3 договора). Ответчику было предложено явиться в департамент недвижимости для подписания акта приема-передачи земельного участка. 

14.06.2017 в департамент недвижимости поступило заявление ФИО4 о заключении с ней договора аренды земельного участка по адресу: 

<

...> в связи с приобретением торгового павильона. 

26.06.2017 в департамент недвижимости поступило заявление ФИО2 о переоформлении договора аренды на Б., в котором ответчик также просила отозвать уведомление от 07.06.2017 №6701 об одностороннем отказе от исполнения договора. 

В соответствии с письмом №8419 от 14.07.2017 ФИО2 отказано во внесении изменений в договор аренды в связи с непредставлением необходимых документов – договора переуступки права, а также в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате. Указано на проведение мероприятий по расторжению договора аренды в одностороннем порядке. 

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в период, указанный в исковом заявлении, договор аренды земельного участка между сторонами расторгнут не был. Заявления ответчика носили информационный характер, каких-либо конкретных действий, направленных на расторжение или переоформление договора аренды земельного участка со стороны ФИО2 не последовало. Напротив, заключив договор купли-продажи торгового павильона с Б. 07.07.2016, ответчик долгое время не занималась переоформлением права аренды, согласно заявлению от 02.03.2017 арендную плату платила ФИО4 О своем намерении переоформить договор аренды земельного участка ФИО2 сообщила лишь 02.03.2017. Однако в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате и отсутствием заявления ФИО4, ФИО2 было отказано в переоформлении договора. 

В соответствии с п.9.2 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться полностью или частично от исполнения договора, путем письменного уведомления арендатора за 30 дней при наличии допущенных со стороны арендатора нарушений земельного законодательства, а также условий, предусмотренных п.п.6.2.2, 6.2.3, 6.2.10, 6.2.13 настоящего договора. 

Уведомление №6701 от 07.06.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды (п.6.2.3 договора) было оставлено ответчиком без внимания, для подписания акта приема-передачи земельного участка ФИО2 не явилась, задолженность по арендной плате не оплатила. 

Кроме того, в заявлении от 26.06.2017 ответчик просит истца отозвать уведомление от 07.06.2017 №6701 об одностороннем отказе от исполнения договора и произвести замену стороны по договору, что также не свидетельствует о воле ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка. 

В соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Принимая во внимание, что передача арендатору земельного участка в пользование производилась по акту приема-передачи, соответственно возврат земельного участка должен был быть произведен также по акту. 

Доказательства возврата земельного участка ответчиком не представлены. Уклонение истца от приемки земельного участка также не подтверждено надлежащими доказательствами, из представленного уведомления №6701 от 07.06.2017 следует, что ответчик приглашалась для подписания акта приема-передачи. 

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Из представленного истцом расчета задолженности следует, что задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 составляет 151265,04 рублей. Указанный расчет стороной ответчика не оспаривался, проверен судом и признан правильным. 

Судом принимается во внимание, что ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств, подтверждающих то, что ею была погашена образовавшаяся задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 151265,04 рублей.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Как следует из п. 4.11 дополнительного соглашения от 23.04.2015 в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных разделом договора сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Из представленного истцом расчета следует, что размер пени за период с 16.05.2017 по 15.08.2017 составляет 1746,84 рублей. Указанный расчет стороной ответчика не оспаривался, проверен судом и признан правильным. 

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд считает, что в данном случае явная несоразмерность размера подлежащей уплате пени последствиям нарушения обязательства не прослеживается, при этом судом принимается во внимание размер задолженности по арендной плате, период просрочки, размер процентной ставки. 

С учетом изложенного, с ответчика ФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска подлежит взысканию сумма задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 в размере 151 265 рублей 04 копейки, пени за период с 16.05.2017 по 15.08.2017 в размере 1746 рублей 84 копейки.

Также в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика ФИО2 в бюджет муниципального образования «город Томск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4260 рублей 24 копейки. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Иск муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска задолженность в размере 153011 рублей 88 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 – 151265 рублей 04 копейки, задолженность по пени за период с 16.05.2017 по 15.08.2017 – 1746 рублей 84 копейки.

Взыскать с ФИО2 в местный бюджет государственную пошлину в размере 4260 рублей 24 копейки.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Судья: /подпись/ А.М. Зезюн

Копия верна.

Судья А.М. Зезюн

Секретарь: Т.Е. Опенкина

«__» _____________ 20 __ года

Оригинал хранится в деле № 2-2649/2017 в Октябрьском районном суде г.Томска.