Дело № 2-351/2023

УИД 48RS0012-01-2023-000314-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Чаплыгин 16 июня 2023 года

Чаплыгинский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Шмелевой А.А.,

при секретаре Амплеевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1, ООО «Пиковская земля» о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в суд с иском к ФИО1, ООО «Пиковская земля» о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок. В обоснование требований ссылалось на то, в соответствии со ст. 4 Закона Липецкой области «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области», Положением об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжением администрации Липецкой области от 13 октября 2022 года № 394-р, управление имущественных и земельных отношений Липецкой области является уполномоченным органом области и осуществляет действия, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения от имени области, в том числе осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 2.20 Положения). 16 января 2023 года на основании договора купли-продажи земельной доли от 30 декабря 2022 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Пиковская земля», зарегистрировано право общей долевой собственности (1/2 доля в праве) за ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером №; 09 марта 2023 года на основании договора купли-продажи земельной доли от 22 февраля 2023 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Пиковская земля», зарегистрировано право общей долевой собственности (1/2 доля в праве) за ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером №. Таким образом, 16 января 2023 года и 09 марта 2023 года была проведена государственная регистрация общей долевой собственности (1/2 и 1/2) за ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. Указанные договоры купли-продажи доли в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № являются взаимосвязанными, поскольку они направлены на достижение одной цели - продажу земельного участка ООО «Пиковская земля», заключены в незначительный промежуток времени, то есть две сделки прикрывали одну сделку купли-продажи земельного участка, направленную на обход требований Закона №101-ФЗ о соблюдении преимущественного права покупки. Таким образом, вышеуказанными сделками нарушено преимущественное право покупки субъекта РФ - Липецкой области земельного участка сельскохозяйственного назначения. Просил с учетом уточненных требований признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № от 30 декабря 2022 года и от 22 февраля 2023 года, заключенные между ФИО1 и ООО «Пиковская земля», применить последствия недействительности ничтожных сделок, восстановив стороны в первоначальном положении, путем возврата ООО «Пиковская земля» в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, обязании ФИО1 возвратить ООО «Пиковская земля» денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи земельных долей.

Представитель ответчика ООО «Пиковская земля» по доверенности ФИО2 в судебном заседании иск не признал, объяснил, что доказательств притворности сделок истцом не представлено, закон не содержит запрета на заключении договоров во времени, продажа земельного участка по долям являлось волеизъявлением ФИО1 Сделки о продаже земельного участка не было, поэтому право истца не нарушено. Считал, что требования истца нарушают права ответчиков на свободу договора. 

Представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела без её участия, указав, что исковые требования не признает. Ранее в судебном заседании иск не признала, объяснила, что ей нужны были деньги, поэтому она решила продать 1/2 долю принадлежащего ей земельного участка, потом её внук купил квартиру, и чтобы помочь ему она продала оставшуюся часть земельного участка. Ранее она сдавала земельный участок в аренду КФХ «Аккорд», потом осуществила выдел земельного участка. Изначально не хотела продавать весь земельный участок, так как нужно было зерно для кур, в аренду земельный участок ООО «Пиковская земля» не сдавала. В настоящее время денежные средства от продажи долей земельного участка ею потрачены, она лишена возможности возвратить ООО «Пиковская земля» денежные средства, уплаченные ей по договорам купли-продажи.

Выслушав объяснения представителя ответчика ООО «Пиковская земля» ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В соответствии с п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанного Федерального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности. 

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения закреплены главой II Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 

Так, статьей 8 данного Федерального закона установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п.1). 

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. 

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. 

В соответствии с положениями ст. 4 Закона Липецкой области от 04.12.2003 года №81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области» действия, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, от имени области осуществляет специальный орган, уполномоченный администрацией области. 

Уполномоченный орган области, в частности, осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, приобретает в государственную собственность изъятый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с п. 14 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

В соответствии с п. 2.20 Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжение администрации Липецкой области от 07.10.2010 года № 402-р, управление осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Ответчик ФИО1 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером №л.д. 14-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 марта 2023 года земельный участок, с кадастровым номером № площадью 378300 кв.м. расположен по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения (л.д. 8-13).

30 декабря 2022 года между ФИО1 и ООО «Пиковская земля» заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, доля в праве 1/2 (л.д. 66).

16 января 2023 года была проведена государственная регистрация права собственности за ООО «Пиковская земля» на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается информационным письмом и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7, 8-13).

22 февраля 2023 года между ФИО1 и ООО «Пиковская земля» заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок, доля в праве 1/2.

09 марта 2023 года была проведена государственная регистрация права собственности за ООО «Пиковская земля» на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается информационным письмом и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 7, 8-13).

Таким образом, в результате указанных сделок фактически 09 марта 2023 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО «Пиковская земля» является выращивание зерновых культур (л.д. 23-35).

ФИО1 о намерении продать доли земельного участка сельскохозяйственного назначения не уведомила высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, который от имени субъекта Российской Федерации осуществляет реализацию преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. 

Исходя из положений статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», требования указанной нормы должны применяться и при продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, так как при продаже целого земельного участка по двум договорам купли-продажи по его доле в праве общей долевой собственности не изменилось целевое использование земельного участка.

Доводы представителя ответчика ФИО2 о том, что предметом договоров купли продажи земельного участка являлась продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а обязанность продавца уведомить орган государственной власти возникает лишь в случае продажи целого земельного участка, суд считает необоснованными.

ФИО1, заключив два договора купли-продажи долей в размере 1/2 в праве собственности на земельный участок с незначительным промежутком во времени (30 декабря 2022 года и 22 февраля 2023 года) произвела отчуждение целого земельного участка как объекта гражданских прав в нарушение преимущественного права субъекта РФ – Липецкой области на его приобретение. Суд считает, что намерение как у продавца ФИО1, так и у приобретателя ООО «Пиковская земля» имелось именно соответственно на отчуждение и приобретение целого земельного участка, а заключение договоров купли-продажи долей земельного участка являлось лишь способом достижения данной цели. При этом доказательств того, что ответчик ФИО1 получала арендную плату за 1/2 долю земельного участка, в том числе в виде зерна, суду не представлено. 

Таким образом, ответчики ФИО1 и ООО «Пиковская земля», совершая оспариваемые сделки, преследовали общую цель – прикрыть сделку купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 48:18:1600701:134 в нарушение положений ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающих преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения в случае его продажи собственником. 

Поскольку фактическое волеизъявление сторон на заключение сделки купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения нарушает преимущественное право истца на покупку земли, требования земельного законодательства, предъявляемые к такого рода сделкам, доводы представителя ответчика ООО «Пиковская земля» об отсутствии нарушений прав истца являются несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах, договоры купли-продажи долей земельного участка от 30 декабря 2022 года и от 22 февраля 2023 года, заключенные между ФИО1 и ООО «Пиковская земля» в нарушение преимущественного права их покупки субъектом Российской Федерации, противоречат закону, посягают на публичные интересы, в силу закона являются ничтожными, не влекут правовых последствий и подлежат признанию недействительными.

Согласно п.1, 2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Истцом заявлены, в том числе требования о применении последствий недействительной сделки, а именно, обязать ООО «Пиковская земля» возвратить в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, обязать ФИО1 возвратить ООО «Пиковская земля» денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи земельных долей.

Согласно разъяснениям, данным в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», по смыслу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Земля (в особенности земли сельскохозяйственного назначения) является важнейшим природными ресурсом, обеспечивающим жизнедеятельность всего общества, ее защита является государственной обязанностью.

В силу того, что признание ничтожности оспоримых сделок необходимо для защиты публичных интересов, суд считает необходимым применить последствия их ничтожности, обязав каждую из сторон сделок вернуть полученное по ним имущество, обязав ФИО1 возвратить ООО «Пиковская земля» денежные средства, уплаченные за доли земельного участка, в общем размере 3 783 000 (по 1 891 500 рублей за каждую долю), а ООО «Пиковская земля» обязать возвратить земельный участок с кадастровым номером № ФИО1

В связи с изложенным право собственности ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером № подлежит прекращению.

Довод ответчика ФИО1 об отсутствии денежных средств для возврата ООО «Пиковская земля» правового значения для разрешения вопроса о признании договоров купли-продажи долей земельного участка недействительными не имеют.

Согласно ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку решением суда договоры купли-продажи долей земельного участка были признаны недействительными, применены последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение, принятые определением Чаплыгинского районного суда Липецкой области от 27 апреля 2023 года меры по обеспечению иска подлежат отмене по вступлении решения суда в законную силу. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ФИО1, ООО «Пиковская земля» о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 378300 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: 

<

адрес>, от 30 декабря 2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Пиковская земля».

Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 378300 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: 

<

адрес>, от 22 февраля 2023 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Пиковская земля».

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, обязав ФИО1 возвратить ООО «Пиковская земля» денежные средства, уплаченные по договорам купли-продажи 1/2 доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в общей сумме 3 783 000 (три миллиона семьсот восемьдесят три тысячи) рублей.

Прекратить право собственности ООО «Пиковская земля» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 378300 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: 

<

адрес>

Обязать ООО «Пиковская земля» возвратить земельный участок с кадастровым номером № площадью 378300 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: 

<

адрес>, ФИО1.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Чаплыгинского районного суда Липецкой области от 27 апреля 2023 года, в виде запрета ООО «Пиковская земля» отчуждать имущество – земельный участок с кадастровым номером №, запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области осуществлять регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №. 

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Чаплыгинский районный суд Липецкой области.

Председательствующий А.А. Шмелева

Решение в окончательной форме принято 23 июня 2023 года.