Дело № 3а-593/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000451-55 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 26 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Калашяна Ростома Сутои об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 6059 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации хозяйственного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 3 363 000 руб. по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование требований ссылается на то обстоятельство, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 4 785 860,87 руб.

В соответствии с Отчетом № от 30.08.2021 рыночной стоимости земельного участка, выполненным ООО «АВС-Консалтинг», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 в размере 3 363 000 руб.

Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» истец просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 3 363 000 руб. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 3 363 000 руб. по состоянию на 01.01.2019, указав, что оспариваемая стоимость была установлена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н, от размера кадастровой стоимости зависят размеры арендных платежей за земельный участок, а также его выкупная цена; представленный отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных пояснениях на административный иск указал, что требования ФИО1, основанные на Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30.08.2021 №, удовлетворению не подлежат, указанный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, администрация городского округа г. Рыбинск о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, об отложении дела не ходатайствовали. В ранее представленных отзывах на административный иск Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области разрешение дела оставили на усмотрение суда. В отзыве на административный иск администрация городского округа город Рыбинск просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, указывает, что представленный административным истцом отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 2-4977 от 14.04.2006 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 6059 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации хозяйственного комплекса, по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ФИО1 является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ФИО1 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ФИО1 имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составила 4 785 860,87 руб. ((Приложение 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, п.433821).

Административным истцом представлен Отчет об оценке №№ от 30.08.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 6059 кв.м по адресу: 

<

адрес>, выполненный ООО «АСВ-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 3 363 000 руб. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО5 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Отчет выполнен оценщиком ФИО5, имеющим специальное высшее образование, прошедшем профессиональную переподготовку и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. В приложениях к Отчету представлены квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», свидетельство о членстве ФИО5 в саморегулируемой организации оценщиков - Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». Оценочная деятельность ФИО5 застрахована. 

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Включенные в итоговую выборку объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Изложенные в пункте 22 ФСО №7 требования оценщиком соблюдены. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям п.5 ФСО №3. Из отчета следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка, в отчете содержится мотивированное обоснование выбора аналогов и применения к ним соответствующих корректировок. В отчете приведены таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком об объектах-аналогах, является достоверной.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа город Рыбинск о наличии на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (объект-аналог №3) объекта недвижимости (здания автозаправочной станции) и необходимости применения в связи с этим корректировки на наличие строения, судом отклоняются.

В отчете приводится подробное описание и исследование объекта-аналога №3. Из содержания объявления о продаже объекта-аналога №3 (земельного участка по адресу: 

<

адрес>), с очевидностью следует, что предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в состав цены данного предложения включена стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления от января 2018 года не дает. В судебном заседании свидетелем ФИО5 также указывалось на то обстоятельство, что при исследовании данного объекта-аналога с целью проверки достоверности приведенной информации о данном объекте им совершено интервьюирование представителя продавца по телефону, в ходе которого было подтверждено, что на дату оценки указанный земельный участок был свободен от построек; данный факт, по мнению оценщика ФИО5, подтверждается и тем, что на земельном участке имеются лишь сети энергоснабжения, другие инженерные коммуникации (в том числе системы водоснабжения, канализации и др.), необходимые для функционирования автозаправочной станции, на земельном участке отсутствуют. Не доверять показаниям свидетеля у суда оснований не имеется, приведенные в отчете сведения об указанном объекте-аналоге убедительными и достоверными доказательствами не опровергнуты. 

В отзывах на административное исковое заявление департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрацией городского округа город Рыбинск указывается на неверное применение к объекту-аналогу №4 (

<

адрес>) корректировки на местоположение в пределах города в размере (-7,5%). В обоснование указанного довода приводятся аргументы о том, что данный объект находится на значительном удалении от проспекта Октября, и от ул.Полушкина Роща, внутри производственной площадки, расположен в промзоне и корректировка по отношению к объекту оценки должна быть равна 1. 

Отчетом подтверждается, что оценщиком проведен тщательный анализ объекта-аналога №4. В отчете содержится подробное описание указанного объекта-аналога, в том числе и в части его местоположения (стр.94 отчета). Как следует из пояснений оценщика ФИО5 в судебном заседании при определении местоположения данного объекта-аналога как «районы крупных автомагистралей города», он руководствовался данными открытых источников, в том числе и сведениями содержащимися в Генеральном плане города Ярославля, согласно которым проспект Октября относятся к одной из главных магистралей города, соединяющей несколько городских районов, по данной автодороге можно добраться до указанного объекта. При этом указанный объект-аналог, в отличие от объекта оценки, расположен не на окраине города. Указанные признаки, по мнению оценщика, являются явными преимуществами объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. То обстоятельство, что объект-аналог не находится непосредственно на автодороге, а расположен на удалении от нее, не опровергает выводы оценщика в указанной части. Фактор непосредственного расположения на автодороге имеет самостоятельный характер, что также отражено в Отчете (стр.96 Отчета), в связи с чем к объекту-аналогу №4 применена повышающая корректировка в размере 25%. 

Таким образом, факторы, которые составляют индивидуальные особенности объекта оценки и объекта-аналога №4 как по местоположению, так и по расположению относительно автодорог, оценщиком проанализированы и учтены, что нашло свое отражение в отчете. Выводы оценщика о корректировке на местоположение в пределах города к аналогу №4 основаны на анализе фактических данных об объекте оценки и указанного объекта-аналога. Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер, основаны на изучении фактического месторасположения земельных участков, подтверждаются картографическими материалами.

Таким образом, возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа г.Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Из представленного истцом отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Таким образом, Отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 03.09.2021.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 6 059 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации хозяйственного комплекса, в размере рыночной стоимости 3 363 000 (три миллиона триста шестьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 03 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 09 ноября 2021 года