Дело № 2-1309/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л.,

при секретаре Дараган Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное нежилое здание расположено на земельном участке площадью 219 кв.м., имеющем кадастровый №. 

Арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ значится бывший собственник нежилого здания ФИО2 Согласно условиям указанного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Реализуя свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка под указанным нежилым зданием, она обратилась в МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г. Шахты» с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов, а также о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка.

Письмом Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты № 2.1.-06/85 от 12.01.2021 ей было отказано в удовлетворении вышеуказанных заявлений.

Отказ мотивирован тем, что предоставление ей в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка нарушит принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, установленный п. 11 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим (предоставленным) ему земельным участком.

При этом, Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты отмечает, что в материалах, прилагаемых к заявлению, отсутствуют доказательства того, что площадь спорного земельного участка 219,00 кв.м. необходима для использования и эксплуатации одного объекта недвижимого имущества общей площадью 50,30 кв.м., в том числе в заявленных целях эксплуатации нежилого здания.

Считает, что имеет исключительное право на приобретение в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка под принадлежащим ей на праве собственности нежилым зданием. Ни одно из определенных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа в предоставлении ей спорного земельного участка Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты не выявлено. Отсутствие у ответчика доказательств необходимости использования земельного участка площадью 219,00 кв. м. под принадлежащим ей на праве собственности нежилым зданием площадью 50,30 кв. м. не может являться основанием для отказа ей в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка, поскольку такого основания статья 39.16 Земельного кодекса РФ не содержит.

Пункт 6 части 1 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ предполагает, в случае ее намерения приобрести в собственность спорный земельный участок, подачу заявления в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка, что ею и было сделано.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. № 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов. Указанный перечень является ограниченным, не подлежащим расширительному толкованию, и не содержит обязанности заявителя в предоставлении уполномоченному лицу каких-либо доказательств необходимости использования земельного участка той площадью, которая была определена в процессе формирования такого земельного участка.

Просит обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 219,00 кв.м., имеющего кадастровый №, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Выслушав представителей сторон, изучив письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> внесен в 2015 году в государственный реестр недвижимости, площадью 219 кв.м. категория земель: «земли населенных пунктов», с разрешенными видами использования: «магазины продовольственные и промтоварные общей площадью не более 250 кв.м., для размещения объектов торговли». Граница вышеуказанного земельного участка установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Координаты характерных точек земельного участка внесены в единый государственный реестр недвижимости.

На этот земельный участок с кадастровым номером № Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключен с ФИО2 договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изменении и дополнении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Из договора следует, что был предоставлен ФИО2 для строительства магазина, с разрешенным использованием: магазины продовольственные и промтоварные общей площадью не более 250 кв.м., в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 219 кв.м. Срок действия вышеуказанного договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> ФИО2 было возведено нежилое здание - магазин с кадастровым номером №, площадью 50,3 кв.м.

Согласно договору купли-продажи здания (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание - магазин продано ФИО2 истцу ФИО1 Право собственности последней зарегистрировано на него в ЕГРН (запись регистрации № от 03.12.2020г.).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исходя из изложенного ФИО1 с 03.12.2020 года приобрела права пользования спорным земельным участком на тех же условиях аренды и в том же объеме, что и прежний его собственник ФИО2, которая выбыла из обязательства по аренде данного земельного участка в силу закона.

Имея исключительное право на приобретение в собственность спорного земельного участка под ее нежилым зданием, истец обратилась с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов, а также о расторжении указанного выше договора аренды земельного участка.

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты письмом от 12.01.2021 отказал ей в удовлетворении просьбы, сославшись на то, что земельный участок обременен правами третьих лиц (ФИО2) до 14.08.2021 года; в материалах, прилагаемых к заявлению, отсутствуют доказательства того, что площадь спорного земельного участка 219,00 кв.м. необходима для использования и эксплуатации одного объекта недвижимого имущества общей площадью 50,30 кв.м., в том числе в заявленных целях эксплуатации нежилого здания; предоставление земельного участка 219,00 кв.м. под объектом площадью 50,30 кв.м. нецелесообразно.

Довод ответчика в обоснование отказа на наличие обременения земельного участка правами третьих лиц неправомерен, поскольку с 03.12.2020 года прежний его собственник ФИО2 выбыла из обязательства по аренде данного земельного участка в силу закона. 

Из заключения специалиста ФИО6 следует, что с учетом объемно-планировочных решений в сложившейся застройке установлено, что площадь 219 кв.м. земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, является необходимой и достаточной для эксплуатации здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> с учетом разрешенного использования земельного участка - «магазины продовольственные и промтоварные общей площадью не более 250 кв.м.» и соответствует градостроительным и иным нормам и правилам.

В обоснование данного вывода специалистом указано следующее. Согласно градостроительному плану земельного участка № RU61312000- №, земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> расположен на землях жилой застройки второго типа Ж-2/25 подзона Б (зона многоквартирной жилой застройки).

В соответствии с решением 52-заседания Шахтинской городской Думы «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты» № 594 от 23.07.2009г., в зоне жилой застройки второго типа Ж2/25 (зона многоквартирной жилой застройки) в состав основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости входит разрешенное использование: «магазины продовольственные и промтоварные общей площадью не более 250 м2», вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к основным): гостевые автостоянки.

В соответствии с вышеуказанным градостроительным планом земельного участка должно иметь место благоустройство прилегающей к объекту территории осуществляется в соответствии с требованиями «Правил благоустройства, чистоты и порядка в г. Шахты», утвержденных решением ШГД № 187 от 24.11.2011г.;

В соответствии со ст. 45 п.8,9 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты» все объекты недвижимости, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, садоводства и дачного хозяйства, обеспечиваются гостевыми автостоянками, размещаемыми в границах земельного участка, с учетом уровня автомобилизации.

Основные мероприятия благоустройства территории:

- организация подъездов и подходов с твердыми покрытием, при этом тротуары выполняются в одном уровне с бордюрным камнем, с понижением бордюрного камня в местах пересечения тротуаров с проездами;

- разбивка цветников и газонов, посадка деревьев и кустарников;

- размещение малых архитектурных форм, элементов городского оборудования (скамьи, урны для мусора, светильники, вазоны для цветов и т.д.);

- доступность для маломобильных групп населения

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты» ст.45 пп.8,9, следует что, исследуемый земельный участок по 

<

адрес> нужно обеспечить:

- гостевыми автостоянками;

- организовать подъезды и подходы с твердыми покрытиями;

- разместить цветники и газоны;

- обеспечить элементами городского оборудования (скамьи, урны для мусора, светильники, вазоны для цветов и т.д.).

По результатам проведенного обследования установлено, что земельный участок по 

<

адрес> граничит: с севера - проезжая часть 

<

адрес>; с западной, южной, восточной сторон - свободный земельный участок. Ограждение или какие- либо межевые знаки по периметру исследуемого земельного участка отсутствуют.Здания, строения, инженерные коммуникации в пределах земельного участка по 

<

адрес> отсутствуют. В плане, земельный участок по 

<

адрес> имеет шестиугольную форму с размерами 25,0м*5,0м* 12,50м*7,50м* 12,50м* 12,50м.

Согласно проектной документации на магазин по 

<

адрес> в 

<

адрес>, выполненной ООО АКБ, технико-экономические показатели:

- Общая площадь - 50,3 кв.м.;

- Торговая площадь - 46,3 кв.м.;

- Площадь застройки - 62,5 кв.м.;

- Строительный объем - 212,5 кв.м.

Размеры земельных участков общественных зданий, а также нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания принимаются в соответствии со сводом правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89* (Приложение Д - Нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков).

В соответствии с вышеуказанным СП, размер земельного участка для предприятий торговли торговой площадью до 250 кв.м, должен составлять 0,08 га на 100 кв.м. торговой площади.

Согласно приложению Д следует, что для магазина торговой площадью 46,3 м2, необходимо предоставить земельный участок площадью 368 м2.

Согласно приложению Ж «Нормы расчета стоянок автомобилей» СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*», следует, что для объектов торгового назначения с широким ассортиментом товаров периодического спроса продовольственной и (или) непродовольственной групп площадью 40-50 м2 предусматривается 1 машино-место.

Габариты парковочного места, согласно СНиП 21-02-99 следующие: ширина 2,5 м.; длина 5,3 м. Итого 13,25 м2.

Согласно СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001 (с Изменением N 1)»: 

5.2.1 На стоянке (парковке) транспортных средств личного пользования, расположенной на участке около здания организации сферы услуг или внутри этого здания, следует выделять 10% машино-мест (но не менее одного места) для людей с инвалидностью, в том числе количество специализированных расширенных машино-мест для транспортных средств инвалидов, передвигающихся на кресле-коляске, определять расчетом, при числе мест: до 100 включительно - 5%, но не менее одного места; от 101 до 200 - 5 мест и дополнительно 3% от количества мест свыше 100; от 201 до 500 - 8 мест и дополнительно 2% от количества мест свыше 200; 501 и более - 14 мест и дополнительно 1% от количества мест свыше 500.

Таким образом, в соответствии с СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001 (с изменением N 1)» следует, что магазин торговой площадью до 100 м2 нужно обеспечить одним парковочным местом для маломобильных групп населения. Максимальными считаются габариты парковочного места для инвалидов: ширина — 3,6 м.; длина — 6,2 м. Итого 22,32 м2.

В соответствии с проведенными исследованиями, выполненными замерами земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 61:59:0050301:10035, площадью 219 кв.м. с разрешенным использованием: «магазины продовольственные и промтоварные общей площадью не более 250кв.м.», установлено, что в площадь использования земельного участка, кроме здания магазина, дополнительно включаются площади всех планируемых сооружений и площадок, необходимых для обеспечения процессов предприятия и безопасного функционирования объекта.

Таким образом, общая площадь использования территории земельного участка по 

<

адрес> составит 98,87 кв.м.

При этом процент используемой территории участка составит: 45%. Остальная территория земельного участка необходима для подъезда и стоянки служебного транспорта, разгрузки товаров.

В соответствии с пп. 4,6 ст. 11.9. Земельного кодекса РФ «Требования к образуемым и измененным земельным участкам»: - не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; - образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Исходя из заключения специалиста доводы ответчика о нецелесообразности предоставления истцу в собственность спорного земельного участка являются неправомерными. 

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен ограниченный перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (всего 28 оснований для отказа).

Ни одно из определенных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ оснований для отказа в предоставлении ей спорного земельного участка Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш ИЛ :

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты заключить с ФИО1 договор купли – продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 219 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.Л. Кинзбурская