Дело №2-2297/2025

29RS0023-01-2025-001253-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2025 года

город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи БарановаП.М.

при секретаре ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о взыскании излишне уплаченной суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО2 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о взыскании излишне уплаченной суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. 

В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался передать ему жилое помещение – 

<

адрес>, состоящую из 2 комнат, расположенную на 5 этаже во 2 подъезде многоквартирного дома. Общая площадь квартиры с учетом коэффициента площади лоджии 0,5 и балконов 0,3 составляет 49,22 кв.м, в том числе балкон площадью 3,3 кв.м, комнаты площадью 15,42 кв.м и 18.03 кв.м, кухня-ниша площадью 6,71 кв.м, коридор площадью 4,07 кв.м, санузел площадью 4,0 кв.м. Цена договора составляет 3150080 рублей исходя из проектной площади квартиры с учетом стоимости 1 кв.м 64000 рублей. В случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства участник долевого строительства производит застройщику доплату исходя из увеличения площади в срок не позднее 10 дней после получения уведомления застройщика из расчета 64000 рублей за 1 кв.м. В случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства застройщик производит участнику долевого строительства возврат переплаченной суммы в срок не позднее 30 дней после проведения кадастрового учета дома из расчета 64000 рублей за 1 кв.м. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ему передана квартира по адресу: 

<

адрес>. Фактическая площадь квартиры по техническому плану составила 50,4 кв.м, в связи с чем ответчик потребовал от него произвести доплату в сумме 75520 рублей, которую он произвел ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости общая площадь квартиры составляет 49,4 кв.м, по результатам замеров для подготовки технического плана фактическая площадь квартиры составляет 48,4 кв.м, что меньше заявленной. Считает, что им произведена излишняя оплата за 2 кв.м площади квартиры на сумму 128000 рублей. Он ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с требованием о возврате указанной суммы, которое ответчиком не удовлетворено. Просил взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 128000 рублей, неустойку в размере 1 % за период с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда, компенсацию морального вреде в размере 10000 рублей, штраф.

В судебном заседании истец на иске настаивал, ответчик представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

В соответствии со ст.167 ГПКРФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ...../Я общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» обязалось обеспечить строительство многоквартирного жилого дома, 1 очередь строительства (6, 7 секции), на земельном участке с кадастровым номером ..... по адресу: 

<

адрес>, квартал 167, примерно в 270 м по направлению на юго-восток от ориентира – здания жилого, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передать истцу в собственность объект долевого строительства – двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную во 2 подъезде на 5 этаже.

Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом коэффициента площади лоджии 0,5 и балконов 0,3 и предварительно составляет 49,22 кв.м, в том числе балкон площадью 3,3 кв.м, комната площадью 15,42 кв.м, комната площадью 18.03 кв.м, кухня-ниша площадью 6,71 кв.м, коридор площадью 4,07 кв.м, санузел площадью 4,0 кв.м.

Фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры (цена договора), ориентировочно определенная на момент заключения договора, составляет 3150080 рублей, определена исходя из проектной площади квартиры с учетом стоимости 1 кв.м 64000 рублей. 

В соответствии с п. 3.4 договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства участник долевого строительства производит застройщику доплату, исходя из этого увеличения площади в срок не позднее 10 дней с получения уведомления от застройщика о таком увеличении, из расчета 64000 рублей за 1 кв.м. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении кадастрового учета дома, площадь балконов и/или лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного п. 1.1 договора, то для целей настоящего пункта площадь балконов и/или лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным п. 1.1 договора.

Согласно п. 3.5 договора в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства застройщик производит участнику долевого строительства возврат переплаченной суммы в срок не позднее 30 дней после проведения кадастрового учета дома из расчета 64000 рублей за 1 кв.м. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении кадастрового учета дома, площадь балконов и/или лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного п. 1.1 договора, то для целей настоящего пункта площадь балконов и/или лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным п. 1.1 договора (л.д. 8 – 22).

Объект долевого строительства – 

<

адрес> в 

<

адрес>, передан истцу по акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту приема-передачи фактическая площадь квартиры по техническому плану составила 50,4 кв.м, в том числе площадь балкона с соответствующим понижающим коэффициентом 1,0 кв.м (л.д. 23 – 24).

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца об увеличении фактической площади квартиры и о необходимости произвести доплату в сумме 75520 рублей (л.д. 25).

Истцом ДД.ММ.ГГГГ произведена доплата по договору в связи с увеличением площади квартиры в сумме 75520 рублей (л.д. 26).

Согласно техническому паспорту квартиры от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составляет 48,4 кв.м, в том числе жилая площадь 33,5 кв.м (две комнаты площадью 18,1 кв.м и 15,4 кв.м) и подсобная площадь 14,9 кв.м (коридор площадью 4,1 кв.м, кухня-ниша площадью 6,7 кв.м, санузел площадью 4,1 кв.м), а также балкон площадью 1,2 кв.м (с учетом коэффициента) (л.д. 33 – 36).

Истец ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом (идентификатор 16450298004869) направил ответчику претензию с требованием о возврате части уплаченных денежных средств в сумме 128000 рублей, ссылаясь на то, что фактическая площадь квартиры составляет 48,4 кв.м, приложив копию технического паспорта (л.д. 37 – 38, 39, 40).

Согласно сведениям почтового идентификатора, размещенным на официальном сайте АО «Почта России» в сети Интернет, заказное письмо с идентификатором 16450298004869 получено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.

В силу ст.421 ГКРФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ определена предварительная общая площадь квартиры (с учетом площади лоджий, балконов с понижающими коэффициентами), которая составляет 49,22 кв.м и, исходя из указанных положений ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является общей приведенной площадью объекта долевого строительства.

Применение понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, предусмотрено приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 №854/пр. Для балконов такой понижающий коэффициент составляет 0,3, что согласуется с условиями договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора 3150080 рублей является ориентировочной и определена исходя из проектной площади квартиры с учетом стоимости 1 кв.м в размере 64000 рублей. Окончательная стоимость квартиры будет определяться с учетом пунктов 3.4 и 3.5 договора.

Пунктами 3.4 и 3.5 договора установлены обязанности участника долевого строительства произвести доплату, а застройщика – осуществить возврат излишне уплаченной суммы в случае соответственно увеличения или уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, определенной договором. При этом подлежат учету площади балконов и лоджий с соответствующими коэффициентами.

Таким образом, доплата цены договора участником долевого строительства либо возврат застройщиком излишне уплаченной суммы должны производиться исходя из фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства.

Из представленного истцом технического паспорта квартиры следует, что фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет 49,6 кв.м (жилая площадь 33,5 кв.м + подсобная площадь 14,9 кв.м + площадь балкона с понижающим коэффициентом 1,2 кв.м).

Таким образом, в результате строительства произошло увеличение фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, предварительно определенной в договоре, на 0,38 кв.м (49,6 – 49,22), вследствие чего у участника долевого строительства возникла обязанность произвести застройщику доплату в размере 24320 рублей (64000 х 0,38).

Поскольку размер произведенной истцом по требованию застройщика доплаты составил 75520 рублей, истец вправе требовать от ответчика возврата излишне уплаченных по договору денежных средств в сумме 51200 рублей.

Доказательств того, что фактическое увеличение общей приведенной площади объекта долевого строительства превысило 0,38 кв.м, ответчиком в суд не представлено.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию излишне уплаченная по договору участия в долевом строительстве сумма в размере 51200 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушена обязанность по возврату излишне уплаченной по договору суммы. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии его вины в данном нарушении, ответчиком в суд не представлено.

Исходя из фактических обстоятельств, при которых истцу был причинен моральный вред, в том числе из продолжительности нарушения его прав, учитывая характер и степень его нравственных страданий, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, в соответствии со статьями 151, 1100 и 1101 ГКРФ суд определяет подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Данная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.09.2024.

В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

Из материалов дела следует, что претензия истца была получена ответчиком 29.08.2024, к ней была приложена копия технического паспорта объекта долевого строительства. 

В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом, срок добровольного удовлетворения требования истца истек после 01.09.2024.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, предусмотренный частью 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в размере 2810 рублей ((51200 + 5000) х 5 %).

Оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о взыскании неустойки суд не находит.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» недостаток товара (работы, услуги) – несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Пунктом 1 ст.18 указанного закона определены требования, которые потребитель по своему выбору вправе предъявить в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, и за нарушение сроков удовлетворения которых статьей 23 данного закона установлена ответственность в виде неустойки в размере 1 % цены товара за каждый день просрочки.

Вместе с тем, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны согласовали лишь проектные характеристики объекта долевого строительства, определив в договоре не окончательную, а предварительную площадь квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства.

При этом стороны согласовали, что фактическая площадь квартиры может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства, и определили последствия такого уточнения в виде доплаты цены договора участником долевого строительства либо возврата излишне уплаченной суммы застройщиком.

Тем самым, стороны при заключении договора допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительных работ как в сторону ее увеличения, так и в сторону ее уменьшения, в связи с чем определили возможность и порядок изменения цены договора.

Таким образом, при заключении договора участник долевого строительства был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади построенной квартиры ее проектной площади, указанной в договоре.

При таких обстоятельствах передача ответчиком истцу квартиры иной площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о наличии в объекте долевого строительства таких недостатков, при которых в случае неудовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора наступает ответственность, предусмотренная Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» в виде неустойки.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» специальная мера ответственности в виде неустойки, применяемая к застройщику в подобном случае, не установлена. Договор участия в долевом строительстве условий о такой мере ответственности застройщика также не содержит.

На основании изложенного суд принимает решение о частичном удовлетворении иска.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе: неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно (абзац четвертый).

В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку судом с ответчика в пользу истца взыскан штраф, предусмотренный частью 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении уплаты данного штрафа подлежит применению отсрочка до 30.06.2025, установленная постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Город Северодвинск» государственную пошлину в размере 7000 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, 

решил:

Иск ФИО2 (

<

данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» (ИНН 

<

***>) о взыскании излишне уплаченной суммы, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» в пользу ФИО2 излишне уплаченную по договору участия в долевом строительстве сумму в размере 51200 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 2810 рублей, всего взыскать 59010 (пятьдесят девять тысяч десять) рублей.

В удовлетворении требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» о взыскании излишне уплаченной суммы в большем размере, взыскании неустойки отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» отсрочку исполнения решения суда в части уплаты финансовых санкций до 30.06.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СоюзАрхПром» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Город Северодвинск» в размере 7000 (семи тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

подпись П.М. Баранов

В окончательной форме решение составлено 19.06.2025

Копия верна

Судья П.М. Баранов