Дело 2-409/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 июня 2017 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Долгинцевой Т.Е.,

при секретаре Кужель К.С., 

с участием ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

АО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с указанным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиками был заключен кредитный договор №, по которому предоставлен кредит в сумме 1350000,00 руб. на срок 240 месяцев под процентную ставку 12,25% годовых на приобретение индивидуального жилого дома с хозпостройками и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Указанное имущество является предметом залога. По состоянию на 29.09.2016 задолженность по кредитному договору составила 1315113,10 руб. Ссылаясь на нарушение обязательств со стороны ответчиков по возврату кредита, истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке указанную сумму задолженности по кредитному договору, а также обратить взыскание на заложенное имущество.

Протокольным определением суда от 06.06.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Представитель истца, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принял, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражал против установления первоначальной продажной цены объектов залога в размере 80 % от цены, указанной в экспертном заключении. 

Ответчик ФИО1, подтвердив факт заключения указанных в иске договоров, а также нарушение обязательств по возврату кредита, не возражал против удовлетворения иска. Просил определить начальную продажную стоимость согласно заключению судебной оценочной экспертизы без её уменьшения.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принял, возражений по существу предъявленных исковых требований не представил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б.А.А., просила рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержала позицию супруга ФИО1 

Выслушав ответчика, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.

В силу ч.1 и 2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1, ФИО2, выступающих в качестве солидарных заемщиков, и Открытым акционерным обществом «Тверской Городской Банк» был заключен ипотечный кредитный договор № (далее - Кредитный договор), по условиям которого Банк предоставил ответчикам кредит в сумме 1350000 рублей сроком на 240 месяцев с платой за пользование кредитом в размере 12,25% годовых для целевого использования, а именно для приобретения индивидуального жилого дома общей площадью 52,8 кв.м и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>.

Согласно пункту 3 Кредитного договора погашение долга заемщики обязались осуществлять ежемесячно аннуитетными платежами в размере 15130,35 руб. 

При этом стороны договорились, что открытие счета для перечисления средств кредита осуществляется на имя заемщиков после подписания договора (пункт 2.5 Кредитного договора). 

Оснований сомневаться в действительности волеизъявления ответчиков при заключении кредитного договора у суда не имеется. 

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой приобретаемых объектов недвижимости удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской 

<

адрес> залогодержателю ОАО «Тверской Городской Банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. 

В настоящее время законным владельцем указанной закладной на основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ № является АО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждено документально. 

Предмет ипотеки - земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> принадлежат на праве собственности заемщику ФИО1, что подтверждено договором купли-продажи земельного участка с размещенным на нем жилым домом (с хозпостройками), а также выписками из единого государственного реестра прав недвижимости.

Государственная регистрации права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст. 811 ч.2 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Указанное правило, на основании ст. 819 ч.1 ГК РФ, применяется также и по кредитному договору.

Из расчета истца следует, что общая сумма задолженности по Кредитному договору на 29.09.2016г. составляет 1315113,10 руб., из которых: просроченная задолженность по кредиту – 1086664,81 руб., начисленные проценты за пользование кредитом – 143783,97 руб., пени за несвоевременную уплату процентов – 57078,57 руб., пени за пользование кредитом – 27585,75 руб.

В связи с нарушением обязательств по возврату кредита, в адрес ответчиков 25.08.2016 года были направлены требования о досрочном истребовании задолженности и расторжении договора (л.д. 60-69).

Указанное требование со стороны ответчиков не исполнено.

Как видно из выписки по счету ответчиками допускались просрочки внесения аннуитетных платежей, в связи с чем Банком начислялись штрафные санкции, затем выплата аннуитетных платежей заемщиками была прекращена. 

Учитывая существенное нарушение договора на протяжении длительного периода времени, требования истца о расторжении кредитного договора также подлежат удовлетворению. 

Разрешая требования Банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, суд учитывает следующее. 

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации…, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу п.2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В силу пункта 1 статьи 54.1 Федерального закона РФ N 102-ФЗ "Об ипотеке" если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. 

Согласно заключению судебной экспертизы эксперта ООО «

<

данные изъяты>» Н.В.А. от 19.05.2017 года рыночная стоимость земельного участка и жилого дома с хозпостройками по адресу: 

<

адрес> составляет 1653000,00 рублей.

В рассматриваемом случае суд не усматривает правовых оснований для отказа в удовлетворении требований Банка об обращении взыскания на задолженное имущество, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки. Период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Как установлено судом после 01.09.2015г. и до момента вынесения настоящего решения никаких мер по погашению задолженности заемщиками не предпринималось, в связи с чем имеются основания для удовлетворения требований истца об обращения взыскания на предмет ипотеки. 

При этом, обращая взыскание на жилой дом, суд учитывает правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 17 января 2012 года N 10-О-О, о том, что запрет обращения взыскания не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В силу ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

Из толкования п. 4 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Ввиду не достижения в суде согласия между сторонами относительно стоимости заложенного имущества, прошедшего длительного периода времени с момента заключения договора об ипотеки и определения стоимости предмета ипотеки (2007 год) до рассмотрения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, суд принимает за основу заключение судебной экспертизы как наиболее точно отражающее реальную рыночную стоимость заложенной квартиры на момент рассмотрения спора.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Для определения начальной продажной стоимости заложенной квартиры судом на основании определения от 22 февраля 2017 г. была назначена судебная экспертиза оценки имущества, проведение которой было поручено эксперту ООО «

<

данные изъяты>» Н.В.А.

Согласно заключению эксперта ООО «

<

данные изъяты>» Н.В.А., проводившего судебную экспертизу, составленного 19 мая 2017 г., рыночная стоимость земельного участка и жилого дома с хозпостройками по вышеуказанному адресу составляет 1653000,00 руб. 

Суд приходит к выводу, что данное заключение составлено уполномоченным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности, соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. и, принимая во внимание, что доказательств опровергающих, либо ставящих под сомнения выводы данного заключения стороной ответчика суду не представлено, полагает данное заключение в основу принимаемого решения.

Учитывая рассчитанную экспертом рыночную стоимость предмета ипотеки 1653000 руб., суд полагает необходимым в соответствии с требованиями пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 80% от указанной стоимости, что составляет 1322400 рублей.

Обращая взыскание на указанное заложенное имущество суд, с учетом вышеуказанных норм материального права, определяет способ его продажи - с публичных торгов.

Согласно п. 5 ч. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21.01.2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 4 ст. 2 КАС РФ, ч. 5 ст. 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 ГК РФ).

Учитывая изложенное, уплаченная истцом государственная пошлина в силу ст. 98, 101 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке. 

Учитывая изложенное и, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу Акционерного общества «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1315113,10 руб., а также расходы по уплате госпошлины в сумме 20775,57 руб., всего взыскать – 1335888,67 руб. (один миллион триста тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят восемь рублей 67 копеек).

Обратить взыскание на следующее заложенное имущество: земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, а также расположенный на нем жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м с хозпостройками с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, определив способ продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость предмета залога в общей сумме 1322400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд с подачей жалобы через Калининский районный суд Тверской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т.Е. Долгинцева

Мотивированное решение составлено 13 июня 2017 года