Дело № 3а-158/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000041-40 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 30 марта 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Новые автомобильные комплектующие» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Новые автомобильные комплектующие» (ООО «НАК») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины (объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), в том числе строенные, пристроенные и встроенно-пристроенные; офисные центры), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 5 429 482, 08 руб. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на основании договора от 07.02.2017 №707/1-яс ООО «НАК» являлось арендатором указанного земельного участка. Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства офисного здания. Договор аренды прекратил свое действие 24.02.2020. 

Поскольку объект незавершенного строительства не был возведен и введен в эксплуатацию, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением об изъятии у ООО «НАК» объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». 

На основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 23.07.2021 по делу №А82-11344/2020 объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> изъят у ООО «НАК» путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

До настоящего времени объект незавершенного строительства с публичных торгов не реализован.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к ООО «НАК» о взыскании 1 274 399,77 руб., неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, за период с 20.06.2020 по 16.07.2021. Неосновательное обогащение за фактическое использование земельного участка за период до 20.06.2020 было взыскано с ООО «НАК» на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 13.02.2021 по делу №А82-12980/2020. Таким образом, несмотря на отсутствие у ООО «НАК» возможности фактически владеть, пользоваться и распоряжаться как объектом незавершенного строительства, так и спорным земельным участком, административному истцу продолжает начисляться плата за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером №.

Оплата за фактическое пользование начисляется Агентством исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной на основании Приказа департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н, равной 17 655 512,30 руб. 

Указанная кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2019 и не соответствует рыночной стоимости. Согласно Отчету №44/09/2021 от 13.01.2022 об оценке объекта оценки, выполненному ООО Оценочная компания «Канцлер» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 5 429 482,08 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «НАК» на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 5 429 482,08 рублей по состоянию на 01.01.2019. Дополнительно указала, что в зависимости от размера кадастровой стоимости исчисляется размер платы за фактическое пользование земельным участком. До настоящего времени право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за административным истцом. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя не направил. В письменном отзыве на административный иск указал, что имеются основания для прекращения производства по настоящему административному делу, поскольку административный истец не имеет законного интереса в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, ООО «НАК» не является арендатором земельного участка и не имеет исключительного права на выкуп данного земельного участка; также приведены доводы о том, что представленный административным истцом Отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка. 

Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» в письменном отзыве на административный иск в его удовлетворении возражало в связи с отсутствием у ФИО3 исключительного права выкупа земельного участка.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «НАК» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Судом установлено, что ООО «НАК» до 24.02.2020 являлось арендатором земельного участка площадью 2 596 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 1002,9 кв.м. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 27.03.2022, собственником указанного объекта недвижимости является ООО «НАК». 

Согласно сведениям административного истца в связи с нахождением на данном земельном участке объекта незавершенного строительства ООО «НАК» начисляется плата за фактическое пользование земельным участком, расчет платы производится как арендатору на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Приведенные сведения подтверждаются представленными заинтересованным лицом МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля возражениями и расчетами. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО «НАК» является землепользователем земельного участка, находящегося в государственной собственности, и плата за данный участок рассчитывается на основании сведений о его кадастровой стоимости, он имеет право обращаться с настоящим административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки указанного земельного участка. С доводами административного ответчика и заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля об отсутствии у ООО «НАК» такого права суд не соглашается. Оснований для прекращения производства по делу в соответствии с частью 3 статьи 194 КАС РФ, на что указывается административным ответчиком в возражениях на административный иск, суд не находит. 

Вышеприведенными положениями части 1 статьи 245 КАС РФ определен круг лиц, которым законом предоставлено право обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки.

Данный круг не ограничен собственниками земельных участков, их арендаторами, либо лицами, имеющими исключительное право выкупа земельного участка, цена которого определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости. К лицам, наделенным правом обращения с данным иском, являются лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости.

Обязанность ООО «НАК» вносить плату за земельный участок, рассчитанную на основании сведений о его кадастровой стоимости, судом установлена. При этом, ООО «НАК» не может быть ограничено в реализации своего права на определение величины данной платы в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о государственной кадастровой оценке.

Суд принимает также во внимание, что в производстве Арбитражного суда Ярославской области находится исковое заявление МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля к ООО «НАК» о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером № за период с 20.06.2020 по 16.07.2021 в размере 1 274 399,77 руб.

По изложенным мотивам суд приходит к выводу о том, что ООО «НАК» имеет право оспаривать результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 01.01.2019, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составила 17 655 512,30 руб. (пункт №).

Административным истцом представлен Отчет об оценке объекта оценки №44/09/2021, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 установлена в размере 5 429 482,08 руб. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес>; 2) 

<

адрес>); 3) 

<

адрес>

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка по адресу: 

<

адрес>, поскольку он предоставлен на праве аренды, а также о том, что арендатор был лишен возможности передать права на указанный земельный участок третьим лицам, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента и администрации об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанного аналога не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, в том числе и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. 

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости применения к объекту-аналогу №1 корректировки на вид разрешенного использования несостоятельны. Согласно отчету оценщиком использовано предложение по данному объекту от 18.01.2016, на указанную дату земельный участок продавался с видом разрешенного использования – для строительства объекта бытового обслуживания с инженерными коммуникациями. В тексте объявления указан такой же вид разрешенного использования. Согласно классификации Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2, под редакцией ФИО2, который использовался оценщиком, земельный участок относится к категории «под офисно-торговую застройку», как и оцениваемый объект. При таких обстоятельствах суд соглашается с выводами оценщика о том, что введение корректировок на вид разрешенного использования по данному объекту-аналогу не требовалось.

Согласно Отчету корректировки на местоположение в пределах города введены оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 под редакцией ФИО2, для всех объектов-аналогов данная корректировка является повышающей. Выводы оценщика в указанной части в достаточной степени мотивированы, и оснований не согласиться с ними у суда не имеется. Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостаточности примененной корректировки со ссылками на тот же Справочник, что использован оценщиком, судом отклоняются. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 44/09/2021 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 44/09/2021 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 44/09/2021, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 03.02.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины (объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, страховые, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно-финансовые учреждения и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные; офисные центры), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 5 429 482 (пять миллионов четыреста двадцать девять тысяч четыреста восемьдесят два) руб. 08 коп.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 03 февраля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 13 апреля 2022 года