Дело № 2-355/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 января 2024 года 

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Голованя Р.М.,

при секретаре Галяутдиновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Академия детства», индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3, третье лицо: ФИО4, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит суд:

- признать договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Академия детства» и ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Кировский проспект, 

<

адрес>, пом. 4-14 (кадастровый №), и нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), недействительным;

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Академия детства» нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), и нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №);

- взыскать с ООО «Академия детства» в пользу ИП ФИО1 расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование требований указано, что ФИО1 является правообладателем 348/1000 долей собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №, государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ), а также правообладателем 348/1000 долей собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №, государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ) (далее - Помещения, Нежилые помещения).

Двумя другими правообладателями указанных помещений являются ФИО2 в размере доле равном 348/1000 и ФИО3 в размере доли равном 304/1000.

В ходе рассмотрения в Арбитражном суде Ростовской области дела №А53-41014/2022 ИП ФИО1 стало известно, что между ООО «Академия детства» и ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 заключен договор аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого выступают вышеуказанные помещения.

Между тем, ФИО1 считает указанный договор недействительной сделкой в силу следующего.

Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ от лица ИП ФИО1 выступала ФИО4, действующая на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №-н/61-2021-2-398. Указанной доверенностью ФИО1 предоставил ФИО4 право в том числе на заключение, изменение, расторжение любых договоров аренды (на стороне арендодателя) на нежилые помещения (парковочные места) по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая наличие конкретизации имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в части парковочных мест, объем полномочий на распорядительные действия представителя ограничен именно данным имуществом.

Данный вывод также подтверждается заключением специалиста № по результатам проведенного лингвистического исследования от ДД.ММ.ГГГГ относительно интерпретации предложений в тексте договора. По итогам проведенного лингвистического исследования установлено, что

1. В соответствии с правилами русской пунктуации фрагмент предложения в тексте доверенности «... на нежилые помещения (парковочные места) по адресу: 

<

адрес> следует интерпретировать таким образом, что ФИО1 уполномочил ФИО4 заключать, изменять, расторгать по своему усмотрению любые дог оворы аренды на принадлежащие ему и относящиеся к категории нежилых помещений «парковочные места», которые располагаются по адресам: 

<

адрес>.

2. В указанном фрагменте однозначно определено, что полномочия ФИО4 по заключению, изменению, расторжению договоров аренды на нежилые объекты, расположенные по адресам: 

<

адрес>, касаются исключительно парковочных мест, т.е. только одного вида принадлежащего ФИО1 имущества.

Также обращает на себя внимание и конкретизация полномочий на право заключения аренды на стороне арендодателя, также заключенная в скобках: «... любых договоров аренды (на стороне арендодателя) на нежилые помещения (парковочные места).», исходя из чего следует, что в скобках содержится ограничение полномочий представителя как на заключение договоров аренды на стороне арендатора, так и на распоряжение каким-либо иным имуществом по указанному адресу, помимо парковок.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 43 постановления N 49 при толковании условии договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, полномочия ФИО4 по указанной доверенности распространяли свое действие только на парковочные места, расположенные по адресу: 

<

адрес>, со следующими реквизитами: к.н. №- парковки №, к.н. №- парковки № к.н. № -парковки №, к.н. №- парковки №.

Соответственно, при заключении договора аренды на нежилое помещение, не поименованное в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в качестве объекта, в отношении которого ФИО4 предоставлено право распоряжения им (с учетом буквального толкования текста доверенности), допущено превышение объема предоставленных прав, что фактически свидетельствует о том, что оспариваемый договор заключен лицом, неуполномоченным на распоряжение нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

адрес>.

Согласно статье 183 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Исходя из сложившейся судебной практики, при подписании договора неуполномоченным лицом суды признают такой договор недействительным.

Кроме того, со стороны собственника нежилых помещений ИП ФИО1 последующего одобрения на оспоримую сделку получено не было, как следствие, сделка не может признана совершенной от имени и в интересах ФИО4, подписавшей оспариваемый договор, поскольку она не является собственником переданных в аренду ООО «Академия детства» нежилых помещений.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1, в отсутствии информации о заключении оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, направил в адрес ООО «Академия детства» письмо с требованием предоставить документы, свидетельствующие о наличии законных оснований занимать спорные нежилые помещения. Письмо оставлено обществом без ответа.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направлено требование № об освобождении помещения ООО «Академия детства», неисполненное обществом по настоящее время.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ООО «Академия детства», ФИО2, ФИО3 направлено требование о расторжении оспариваемого договора аренды, оставленное без ответа.

Также в иске указано, что сособственники спорных помещений - ФИО2 и ФИО3, являются заинтересованными лицами по отношению к ООО «Академия детства».

В соответствии с данными ЕГРЮЛ, расположенными на официальном сайте ФНС России, учредителем ООО «Академия детства» является ОАО СС «Племзавод «Бейсуг».

По данным, указанным в поисковой системе casebook.ru, учредителем ОАО СС «Племзавод «Бейсуг» является ФИО2, из чего следует, что ФИО2, являющийся одним из сособственников спорного помещения является конечным бенефициаром ООО «Академия детства» и преследует интерес пользования данным помещением на условиях, экономически выгодных для себя, но в ущерб интересам сособственника ФИО1 ФИО3, являющаяся супругой ФИО2, также заинтересована в сохранении экономически выгодных, но нерыночных условий пользования спорным помещением для подконтрольного им общества - ООО «Академия детства».

Таким образом, в рассматриваемом споре фактически в одном лице совпадает сторона как арендатора, так и арендодателя в лице ФИО2, ФИО3 с учетом их фактической и юридической аффилированности с ООО «Академия детства».

Также в иске указано, что согласно пунктам 4.1 и 4.2 оспариваемого договора арендная плата за пользование помещениями составляет 105 000 руб. в месяц и включает в себя стоимость коммунальных платежей.

В тоже время, в соответствии с информационным письмом оценщика№ от ДД.ММ.ГГГГ средняя рыночная стоимость аренды спорных нежилых помещений составляет 820 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей, что фактически в 8 раз превышает размер установленной арендной платы по оспариваемому договору.

На основании изложенного, истец обратился в суд с данным иском.

В судебном заседании присутствовали:

- представитель истца ФИО6 иск поддержал, просил удовлетворить требования в полном объеме;

- представитель ответчика ФИО7 иск не признала, просила в иске отказать согласно доводам представленных в письменном виде возражений.

Участвующие в деле лица, уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст.ст. 113, 117, 167 ГПК Российской Федерации.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном порядке и подтверждается материалами дела, ФИО1 является правообладателем 348/1000 долей собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №, государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ), а также правообладателем 348/1000 долей собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №, государственная регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ). Двумя другими правообладателями указанных помещений являются ФИО2 в размере доли равном 348/1000 и ФИО3 в размере доли равном 304/1000.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Академия детства» и ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО4 заключен договор аренды, предметом которого выступают вышеуказанные нежилые помещения.

Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписан ИП ФИО1 в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО5 Доверенность зарегистрирована в реестре за номером «61/141-н/61-2021-2-398». Указанной доверенностью ФИО1 предоставил ФИО4 право в том числе на заключение, изменение, расторжение за цену и на условиях по своему усмотрению любых договоров аренды (на стороне арендодателя), в частности, на принадлежащие ФИО1 нежилые помещения (парковочные места) по адресу: 

<

адрес>.

Как указано в иске, о данном договоре истцу стало известно в ходе рассмотрения Арбитражным судом Ростовской области дела № А53-41014/2022.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с данным иском, ссылаясь на то, что оспариваемая сделка была заключена без его согласия и против его воли (в контексте доводов о заниженной стоимости аренды).

Разрешая заявленный спор по существу, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку из содержания доверенности от ДД.ММ.ГГГГ однозначно не следует, что ФИО1 предоставил ФИО4 право в том числе на заключение, изменение, расторжение за цену и на условиях по своему усмотрению любых договоров аренды (на стороне арендодателя) только на принадлежащие ему парковочные места по адресу: 

<

адрес>, пом. №№, 15-36.

Представленное истцом заключение 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное специалистом М.Е.В., суд оценивает критически, поскольку сделанные в заключении выводы не учитывали и не могли учитывать правовые особенности отношений (поведения) сторон, правил государственной регистрации недвижимости и правовых последствий действий сторон сделки, имеющих значение в контексте взаимосвязанных правил, предусмотренных ГК РФ к институту представительства. Данное заключение не является допустимым доказательством по делу.

Важно отметить, что в силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Применительно к изложенному установлено, что согласно сведениям ЕГРН спорные помещения по адресу: 

<

адрес> являются нежилыми (назначение, наименование и вид разрешенного использования). Сведения о том, что указанные помещения являются «парковочными местами», в ЕГРН отсутствуют. 

Таким образом, с точки зрения правового режима принадлежащих истцу помещений, не было необходимости отдельно с занесением в скобки указывать в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ о том, что последний предоставил ФИО4 право заключать договоры аренды только в отношении парковочных мест по адресу: 

<

адрес>, так как указанные помещения являлись не парковочными местами, а нежилыми помещениями.

Применительно к предмету спору суд находит необходимым дать оценку действиям сторон.

Так, действия истца суд находит непоследовательными и неразумными, поскольку ранее между теми же сторонами был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении тех же объектов недвижимости. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ действовал до момента заключения оспариваемого договора. Доказательств того, что истец предъявлял ответчикам какие-либо претензии относительно договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по вопросам задолженности, не имеется. При этом с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получает на расчетный счет арендные платежи по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из представленных по делу платежных документов аналогичным образом ФИО1 получал арендные платежи по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании доверенности истец предоставил ФИО4 право заключать договоры аренды в отношении нежилых помещений (парковочных мест) по адресу: 

<

адрес>. Формулировка предоставленных истцом прав в пользу ФИО4 не менялась.

Исходя из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, данные договоры были подписаны в четырех экземплярах, т.е. по одному экземпляру для каждой из сторон, включая истца. Доказательств того, что ФИО4 не предоставляла ФИО1 договоры аренды, не имеется. Причем ни одна из указанных выше доверенностей, выданных ФИО1 в пользу ФИО4, не были отменены в установленном законом порядке.

Следует отметить и то, что основной задачей гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав.

Одним из способов защиты гражданских прав, перечисленных в статье 12 ГК РФ, является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В данном случае применение последствий недействительности (ничтожной) сделки повлекло бы возникновение у истца права на распоряжение имуществом иным образом, а также на взыскание неосновательного обогащения (в контексте доводов о заниженной стоимости аренды).

Вместе с тем истец уже реализовал свое право на взыскание неосновательного обогащения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.07.2023 по делу А53-41014/2022 истцу отказано во взыскании с ООО «Академия детства» неосновательного обогащения. Стоит обратить внимание на ряд существенных обстоятельств из данного судебного постановления:

- истец заявлял по сути аналогичные основания иска, которые судом были отклонены;

- истцу стало известно о наличии договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, однако требований о ничтожности указанного договора последним не заявлено, а доводы истца о незаключенности договора были отклонены судом.

Более того, юридическое значение имеет и то обстоятельство, что истец самостоятельно не может распоряжаться спорным имуществом, так как в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Другие сособственники, принимающие участие в деле, не отказались от договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, как следствие, данный договор на основании п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ считается действующим и заключенным на неопределенный срок.

В юридическом смысле, данным исковым заявлением истец пытается пересмотреть вступившее в законную силу судебное постановление, что является недопустимым и свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ).

Действия ответчиков в рамках спорных правоотношений, возникших из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд признает последовательными и разумными.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Настоящее решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Головань Р.М. 

Решение в окончательной форме изготовлено 29.01.2024 года.