Решение

 в окончательной форме изготовлено 03.07.2017

Дело № 2-1848/17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Екатеринбург 28 июня 2017 года

Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Е.Ю.Бочкаревой, при секретаре Авхадиевой А.Н., с участием представителя истца – ФИО1, действующей на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о внесении изменений в условия договора

установил:

истец ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о внесении изменений в условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в части установления графика платежей. 

Истец в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов ФИО1

Представитель истца в судебном заседании доводы иска поддержал, уточнив их. Согласно доводам иска, 18.03.2014 между сторонами заключен договор купли- продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г.Екатеринбург, ***. Сделка прошла регистрацию с обременением- ипотека в силу закона. По условиям договора, стоимость жилого дома составляет 11 000 000 руб., земельного участка - 1 000 000 руб. Оплата согласована в рассрочку, при этом при заключении сделки покупатель платил 100 000 рублей за дом, и 50 000 руб.- за земельный участок. Данное домовладение до заключения сделки передавалось ответчику по договору аренды, и после волеизъявления ответчика, имущество про- дано без составления акт приемки арендованного имущества. Оставшиеся 11 850 000 рублей покупатель обязался уплатить в течение шести лет с момента подписания договора, то есть с ***. Наличие ипотеки имущества предполагает обязанность покупателя обеспечивать сохранность имущества, чего ответчиком сделано не было. С марта 2014 г. по день обращения с иском ответчиком внесена в счет исполнения договора сумма в размере 4 050 000 рублей, то есть менее половины стоимости имущества. С мая 2016 года, ответчик не исполняет обязательство по оплате стоимости приобретенного имущества. По устному соглашению оплата предусматривалась ежемесячными платежами, однако в договоре данное условие не указано. Истец полагает, что ответчик в силу ст. 310 и 10 Гражданского кодекса РФ злоупотребляет правами, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения обязательства. Покупатель, используя дом и придомовые постройки, находящиеся на земельном участке, своими действиями уменьшает стоимость приобретенного имущества: пострадал гараж от пожара, внутри дома разрушен пол в кухне, стены, двери, затоплен подвал. Карчевская не оплачивает услуги по газоснабжению, что ведет к разрушению дома. Ответчику направлялось письмо о внесении изменений в условия договора в части установления ежемесячного графика платежей, однако оно оставлено ответчиком без внимания. Руководствуясь п.1 ч.2 ст.450,п.3 ст. 489, п.5 ст. 488 ГК РФ, просила внести в п.3 договора купли - продажи следующие изменения: после слов «950 000 рублей – за земельный участок включить дополнительный абзац: «Оплата денежной суммы в размере 7950 000 рублей (остаток по договору 12 000 000 – 4050 000) производится с момента вступления в законную силу решения суда с равными суммами ежемесячно 10 числа. Равная ежемесячная сумам рассчитывается в следующем порядке: 7 950 000 делится на количество месяцев, которое определяется с момента вступления решения суда по настоящему иску в законную силу д 18.03.2020, то есть до истечения шестилетнего срока, предусмотренного п.3 договора купли продажи для оплаты стоимости жилого дома и земельного участка. При расчете полные месяцы, то есть с количеством дней менее 30(31), считать за полные.».

Ответчик в судебное заседание не явился, мнение по иску не выразил.

Заслушав представителя истца, заслушав показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (часть 1 статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Из представленных письменных доказательств следует, что *** между ФИО2 и ФИО4. заключен договор купли- продажи жилого дома площадью *** в.м, и земельного участка площадью 472 кв.м, расположенных по адресу: г.Екатеринбург, ***. ПО условиям договора, общая цена предмета сделки 12 000 000 рублей, из расчета 11 000 000 руб.- цена дома, и 1 000 000 руб.- цена земельного участка. На момент подписания договора, покупателем внесено 150 000 рублей. В силу п.3 договора, стороны договорились, что покупатель обязуется уплатить продавцу оставшуюся часть денег в течение шести лет с момента подписания договора (л.д.13-14).

Из представленной выписки по карточному счету истца следует, что за период с 10.04.205 по 10.04.2016 ответчиком внесено 1 900 000 рублей (л.д.15), выписка по счету на день рассмотрения дела в суде не представлена. Иных платежных документов об оплате приобретенного спорного имущества истцом не представлено. Принимая во внимание, что истцом указывалась сумма внесенного платежа 4 050 000 руб., при отсутствии доказательств со стороны ответчика иного размера, суд признает установленным, что размер невозвращенной стоимости имущества по сделке составил 7 950 000 руб.

В соответствии с п.1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Принимая во внимание буквальное толкование п.3 договора купли – продажи, суд приходит к выводу, что договор заключен не с рассрочкой платежа, поскольку в договор отсутствуют конкретные сроки и размеры платежей по договору. При этом ссылка представителя истца на конглюдентные действия покупателя по внесению ежемесячных платежей в качестве достигнутого соглашения о графике платежей судом признаются несостоятельными, поскольку данное условие является для данного вида сделки существенным, то есть подлежит обязательному указанию в тексте договора. Кроме того, доказательств согласования размера платежа и даты его внесения не представлено истцом, поскольку из выписки по карточному счету следует, что платежи допускались в различные даты и разными суммами.Суд приходит к выводу, что между сторонами заключен договор купли- продажи товара в кредит.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца с момента передачи его покупателю и до оплаты, если иное не предусмотрено договором. Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, свидетельства о регистрации права в отношении данного объекта имущества, являющегося предметом сделки, внесена регистрационная запись об ипотеке (л.д.31,32) с 07.05.204 на шесть лет.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ)

В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч.2 ст.328 Гражданского кодекса РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В силу п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указывая на основания расторжения договора- существенное нарушение его условий вследствие неоплаты предмета сделки и существенное уменьшение стоимости проданного имущества, истцу надлежало доказать факт неоплаты договора и факт выполнения ответчиком действий, приведших к уменьшению стоимости имущества, находящегося в залоге.

В силу статей 485, 486,488,314 Гражданского кодекса РФ, на покупателе в силу договора, лежит обязанность внести остаток стоимости товара до 18.03.2020, то есть на момент обращения с иском в суд, срок оплаты товара, проданного в кредит, не наступил. Следовательно, невнесение ежемесячных платежей до наступления срока оплаты товара, не может признаваться злоупотребление покупателем правами и нарушением возникшего обязательства по оплате товара.

Оценивая доводы стороны о том, что ответчиком принимаются меры к уменьшению стоимости имущества, суд признаёт их недоказанными, исходя из следующего.

Представитель истца пояснил суду, что на момент заключения сделки купли- продажи, заключение о стоимости продаваемого имущества не составлялось, как и на день обращения с иском, соответственно, доводы о том, что имущество уменьшилось в цене носят предположительный характер. Кроме того, оценив представленный договор найма жилого помещения от ***, составленного между сторонами, суд приходит к выводу, что обязанность обеспечивать сохранность инженерных сетей, оборудования, коммуникаций в помещении возлагалась на ответчика в силу статуса арендатор. Жилое помещение после прекращения договора аренды по акту не принималось истцом, проверка сохранности оборудования и коммуникацией не проверялась. С момента регистрации перехода права собственности, в силу ст.209 Гражданского кодекса РФ, ответчик самостоятельно несет обязанность по содержанию имущества. Обязанность сохранять имущество, проводить его капитальный ремонт до окончания ипотеки предусмотрено статьями 30 и 31 Закона Об Ипотеке. Представленные фотографии, изготовленные агентством недвижимости «Находка» на момент заключения договора найма не могут служить доказательством передачи объекта в указанном виде при заключении сделки купли- продажи. Представленные фотографии, изготовленные со слов *** в 2017 году, не содержат даты снимков и действительно указывают на повреждения перекрытий, полов, предметов интерьера и мебели, отделки помещений. Представленная калькуляция работ по восстановительному ремонту помещения не содержит строительно- технических работ, связанных с восстановлением стен, потолков, то есть конструкций дома. Следует отметить, что предметом сделки являлся дом и земельный участок, а не предметы мебели и интерьера.

Исследованным в судебном заседании апелляционным определением от 01.02.2017 и пояснениями свидетеля установлен факт вселения *** в указанный жилой дом.

Свидетель *** показал суду, что при сдаче указанного жилого дома по договору найма ФИО4, исполнение по оплате арендных платежей производилось ответчиком надлежащим образом. После того, как состоялся договор и прекратились платежи, при заселении в феврале 2017 году, узнала от соседей, что вследствие действий ответчика причинен вред имуществу - пристроенного к стене дома гаража, который сгорел. В указанном доме не проживает с августа 2013 года, и поскольку он нуждается в ремонте, до сих пор проживает по другому адресу. Карчевская в мае 2016 года сообщила ей по телефону, что оплату внесет в июне. На следующий день её дочь сообщила, что Карчевская из дома выехала. На момент вселения в доме было 8 кошек и 4 собаки, две из которых во дворе. Газо и водоснабжение в доме отсутствовало.

Свидетель *** показала суду, что оказывала услуги Карчевской по уборке дома на момент проживания последней на условия найма. Дом содержался в чистоте. После вселения *** появилась в этом же доме и наблюдала много животных в доме, стена гаража была обуглена, стены стали черно- серого цвета.

Показания свидетелей непротиворечивы, признаются судом достоверными, однако не могут служить доказательством факта причинения ущерба именно ФИО5 Суд отмечает, что истец не владел информацией о пожаре на территории домовладения до вселения свидетеля ФИО2 в дом. Факт наличия задолженности по оплате газа установлен судом на основании квитанции (л.д.25), однако наличие причинно- следственной связи с между неоплатой коммунального ресурса и уменьшением стоимости имущества ( жилого дома) истцом не доказан.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств, представленных стороной истца, подтверждает факт нуждаемости жилого дома в восстановительном ремонте отделки помещений, а не конструкций дома (стены, потолков и т.д.). Доказательств уменьшения рыночной стоимости объекта сделки на день обращения с иском и, в сравнительном анализе стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора, суду ответчиком не представлено.

Наличие основания для внесения изменений в договор, то есть установления рассрочки платежа, истцом не доказано надлежащим средствами доказывания. Так, в частности, судом установлено, что срок оплаты по договору не наступил, прекращение ежемесячных платежей в мае 2016 года не может толковаться как нарушение условия договора об оплате товара. О наличии нарушений иных условий договора истцом не пояснялось и не подтверждено. При этом, отсутствует и главный признак для признания нарушении договора существенным. Заявленное как существенное нарушение- уменьшение вследствие виновных действий стоимости имущества, также не подтверждено как части совершения этих действий ответчиком, так и в части уменьшения стоимости имущества. Суд критически оценивает доводы истца о наличии ущерба вследствие действий ответчика причинении имущества - гаража. Данный объект ответчику не передавался по договору купли- продажи, виновность действий ответчика, повлекшее пожар гаража, факт которого не установлен судом, истцом не доказан, не установлен факт нарушения требований Сан- Пин в части жилого помещения вследствие нахождения домашних животных в доме и во дворе. 

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о внесении изменений в условия договора, отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения с окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья Е.Ю.Бочкарева