Дело № 2-661/2021

УИД 26RS0035-01-2021-000619-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2021 года г.Михайловск

Судья Шпаковского районного суда Ставропольского края Степанов Б.Б.

при секретаре судебного заседания Дмитриенко Л. Ю.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, 

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5, АО «Дом.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с иском (впоследствии уточненным) к ФИО4, ФИО5, АО «Дом.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование уточненных исковых требований указал следующее: 

ФИО1, родился ДД.ММ.ГГГГ в селе 

<

адрес>, в настоящее время населенный пункт переименован в 

<

адрес>. С момента рождения и до настоящего времени проживает и зарегистрирован по 

<

адрес>. В квартире зарегистрированы также мать истца ФИО5, а также дедушка ФИО6. Весной 2020 г., ориентировочно перед 9 мая, истцу поступило по почте уведомление о выселении из квартиры от АО «ДОМ.РФ», также последовали телефонные звонки с требованием освободить квартиру. Так истец впервые узнал о том. что квартира, в которой он живет, им не принадлежит, была продана и у нее иной собственник. ФИО1 слышал когда-то в семье споры по этому поводу, но подробностей никто не сообщал. В настоящее время дедушка ФИО6 очень стар и болен, истец один за ним ухаживает. Мама в силу того, что работает в ином регионе, дома бывает редко. ФИО1 заказал выписку из ЕГРН. чтобы понять, что произошло. Впервые о сделках с квартирой узнал из выписки о переходе прав от ДД.ММ.ГГГГ.. Выясняется, что квартира была продана его матерью, когда он был еще несовершеннолетним, на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГг. (истцу было 10 лет). Покупателем являлся ФИО4, который привлек для покупки квартиры заемные средства ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГг., при этом. ФИО4 стал залогодателем. В указанный срок возврата заемных средств ФИО4 не выполнил своих обязательств, и на основании судебного постановления было обращено взыскание на заложенное имущество. По состоянию на момент обращения взыскания на квартиру залогодержателем и кредитором являлось ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГг. исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены, обращено взыскание на квартиру по 

<

адрес>, а также определен размер суммы распределения денежных средств от продажи квартиры на торгах. Впоследствии АО "Агентство финансирования жилищного строительство" стало правообладателем квартиры на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 04.03.2013г.. затем квартира была продана АО "ДОМ.РФ". О данных фактах в полном объеме истцу стало известно в настоящее время, уже в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела после истребования доказательств. Ранее документов он не видел. Сама сделка купли-продажи квартиры до настоящего времени не исполнялась. Квартира никогда не передавалась во владение ФИО4, он не вселялся, семья никогда из нее не выезжала, жили до настоящего времени и весь период до весны 2020 года истцу ничего не было известно о вышеуказанных фактах. За период с ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 начал изучать имеющуюся документацию в семье и заказывать выписки из ЕГРН. Согласно полученной истцом выписки, собственники квартиры неоднократно сменялись, последним является Акционерное общество «ДОМ.РФ». 

<

адрес>, ОГРН: №, ИНН: №, Генеральный директор: ФИО7. Таким образом, все имеющиеся в реестре прав собственники, Росреестр по Ставропольскому краю, а также впоследствии суд, рассматривающий иск об обращении взыскания на заложенное имущество, не изучили в свое время первоначальный договор купли-продажи, не учли его несоответствие закону. Все сделки купли-продажи квартиры и закладная являются недействительными по следующим основаниям: Основания, по которым истец считает договор купли -продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО4 недействительным: Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО4, не содержит сведений о наличии лиц, зарегистрированных в указанном жилье с правом постоянного проживания. В договоре имеется пункт 1.6.: «Настоящим продавец уведомляет покупателя о том, что на дату подписания настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован». Домовая книга, имеющаяся в материалах дела, подтверждает факт проживания ФИО1 в данной квартире с рождения в 1997 году и до настоящего времени. ФИО5 с рождения в 1966 году и до настоящего времени. ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени. Таким образом, сведения об отсутствии проживающих лиц отражены в договоре купли-продажи недостоверно, но их не проверили: покупатель ФИО4, залогодержатель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», заключившее сделку договора ипотечного займа в тот же день, когда зарегистрирован переход прав на квартиру к ФИО4, не проведена проверка и надлежащим для контроля таких сделок лицом - Управлением Росреестра по 

<

адрес>. В регистрационном деле о регистрации договора купли-продажи квартиры и одновременно закладной присутствует домовая книга, являющаяся на тот момент подтверждающим документом о наличии в квартире постоянно проживающих лиц. На момент регистрации договора купли-продажи квартиры в 2007 году действовали нормы о необходимости проверки сведений о лицах, имеющих постоянное проживание в продаваемой недвижимости и проверка договора на момент внесения указанных сведений в его текст, что осуществлено не было (Решение Верховного Суда РФ от 19 декабря 2011 г. N ГКПИ11-1981): Абзацем девятым пункта 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция), утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 233, предусмотрено, что на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (представляются подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав, пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). Документы, названные в абзаце девятом пункта 4 Инструкции, необходимы при проверке органом государственной регистрации законности договора продажи жилого помещения в части соблюдения требования о включении в договор перечня лиц. имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, в качестве существенного условия, без которого в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не может считаться заключенным. Суды квалифицируют сделки с нарушением данной нормы в качестве незаключенных либо недействительных. Сделка договора купли-продажи квартиры является мнимой. Доказательством данному основанию является отсутствие факта вселения ФИО4 в квартиру, формальное составление акта приема-передачи квартиры, отсутствие заинтересованности у ФИО4 о сохранении права собственности на квартиру при обращении взыскания на нее по неисполненным кредитным обязательствам. О мнимости сделки можно говорить в ситуации, когда (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25) стороны заключили договор купли-продажи недвижимости и для вида зарегистрировали переход права собственности на нее к покупателю. Мнимое соглашение не имеет юридической силы, соответственно и не имеет срока исковой давности. Поскольку на самом деле в ходе мнимой сделки стороны ничего друг другу не передавали, то и возвращать ничего не должны. Учитывая правовую несостоятельность сделки, просит суд отменить только саму сделку, то есть сведения о ней в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Сделка договора купли-продажи квартиры была совершена при обстоятельствах наличия постоянно проживающего в квартире несовершеннолетнего лица, не имеющего другого жилья - ФИО1. Сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО4 согласием органа опеки и попечительства не сопровождалась, а сам договор не содержит сведений о проживающем в квартире несовершеннолетнем лице. Основании, по которым и считает недействительной закладную, выданную 07 сентябри 2007 года ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» (впоследствии закладная принадлежала ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на квартиру по 

<

адрес>: Закладная выдана на основании договора займа (по ипотеке в силу закона) №-ДЗ от ДД.ММ.ГГГГг.. ЗАО "Первая ипотечная компания "Ставрополья” предоставило ипотечный жилищный заем в сумме 990 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность ФИО4 3-х комнатной квартиры общей площадью 56,5 кв.м., находящейся по 

<

адрес>. Заем в сумме 990 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГг. на счет ФИО4, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГг.. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГг. №. По состоянию на момент обращения взыскания в 2008г. залогодержателем и кредитором по Закладной являлось ОАО "Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию". ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья», первым обладающее закладной, не является добросовестным участником гражданского оборота, поскольку не осуществило проверку законности возникновения права собственности у ФИО4, а именно соответствия сведений в договоре купли-продажи об отсутствии зарегистрированных лиц и фактического их наличия в спорном объекте, в том числе несовершеннолетнего лица (домовая книга в регистрационном деле). ФИО4 не является собственником спорной квартиры ввиду ничтожности первоначальной сделки и соответственно, все последующие сделки являются также ничтожными, в том числе по передаче в залог указанного имущества. Основании, по которым истец считает недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между Акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» ИНН № и Акционерным обществом «ДОМ,РФ» ИНН №. Акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» ИНН № не является собственником спорной квартиры ввиду ничтожности первоначальной сделки и соответственно, все последующие сделки являются также ничтожными. Доводы ответчика АО "ДОМ.РФ" о том, что права истца не нарушены и он сохраняет право проживания опровергаются фактами требований о выселении из квартиры. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг действительно уже содержит сведения о прописанных лицах, однако п.4.5, договора содержит формулировку: "обязанность по выселению и снятию зарегистрированных лиц с регистрационного учета берет на себя покупатель", то есть ответчик АО "ДОМ.РФ". О добросовестности ответчика нет и речи. В отношении сроков давности по заявленным требованиям поясняет следующее: сроки для обращения с настоящим иском в суд следует исчислять с момента, как ответчик начал выселять истца из спорной квартиры. Свидетельскими показаниями истец может подтвердить факты о совершении данных действии со стороны АО «ДОМ.РФ» - весной 2020г.. Таким образом, ввиду многочисленных нарушений закона, права истца на постоянное проживание в квартире по 

<

адрес> - существенно нарушены. Оспариваемые сделки совершены в тот момент, когда истец являлся несовершеннолетним лицом и ему о них ничего не было известно до попытки выселения в 2020г.. Довод ответчика о том, что права истца не нарушены ввиду сохранения права постоянного проживания опровергаются: во-первых, действиями АО «ДОМ.РФ» по выселению; во-вторых, тем. что истец лишен права в будущем стать наследником указанной квартиры, регистрировать в ней своих будущих членов семьи. АО «ДОМ.РФ» предпринимает попытку выселить истца и требует снятия с регистрации в миграционной службе, чему свидетелями являются все соседи. Ввиду того, что первоначальный договор отчуждения недвижимости является недействительным (ничтожным), он не может нести никаких правовых последствий, следовательно, все последующие сделки перехода права собственности на указанный объект также не имеют правовой силы, что требует восстановления в официальном реестре прав записи о праве на первоначального правообладателя - ФИО5. Кроме того, недействительной (ничтожной) является и закладная, выданная ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по 

<

адрес>. Для того, чтобы ликвидировать в гражданском обороте в полном объеме последствия цепочки незаконных сделок ввиду недействительности (ничтожности) первоначального договора купли-продажи квартиры, а также закладной на квартиру, требуется аннулировать запись о праве собственности на квартиру у АО «ДОМ.РФ» и восстановить запись о праве собственности за ФИО5.

На основании вышеизложенного, просит суд:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО4.

При знать недействительной (ничтожной) закладную, выданную ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» (правопреемник ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на квартиру по 

<

адрес>

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между Акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» ИНН № и Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН №.

Применить последствия недействительности сделок в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН № на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за ФИО5 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, квартиру по 

<

адрес>.

Истец ФИО1, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчики ФИО4, в судебное заседание не явился, о дате и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО5, в судебное заседание не явилась, о дате и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, представила отзыв на иск, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика АО «Дом.РФ», в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на уточненное исковое заявление согласно которым просил в удовлетворении иска отказать, применить последствия пропуска срока исковой давности, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третье лицо ФИО6, в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания. 

Представитель третьего лица УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания.

Суд, с учетом мнения участников процесса, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, по имеющимся материалам дела.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Г.О.А. суду пояснил, что не является родственником участников по делу. ФИО1 знает с первого класса, вместе учились. Истец все время проживал и проживает по 

<

адрес> вместе с дедушкой. Имени дедушки не знает, никогда с ним не общался. Г.О.А. известно о том, что истца и его дедушку выселяют из квартиры. Прошлой весной истец приходил в гости и показывал какую-то бумагу о выселении, что именно это был за документ и что там написано Г.О.А. не знает. По какой причине выселяют истца ему тоже не известно. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Г.Л.А. суду пояснила, что не является родственником участников по делу. С истцом знакома около 3-х лет. В начале весны 2020 года истец приходил в гости и показывал документ в котором было требование, чтобы они выписались и выселились из квартиры. Истец проживает с дедушкой. Как зовут дедушку не знает, по какой причине их выселяют ей тоже не известно.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля В.И.А. суду пояснила, что не является родственником участников по делу. Приходится матерью друга истца. Ее сын дружит с истцом 17 лет. Истец приходил в гости и рассказывал о том, его выселяют из квартиры. Истец проживает с дедушкой. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля З.И.Г. суду пояснила, что не является родственником участников по делу. В 1972 году вместе заселялись в дом. В квартире всегда проживала семья Л-вых, а сейчас истец Павел с дедушкой Владимиром Федоровичем. В 2020 году с соседями видели, как они собирали вещи, но так и не выселились. Документов о выселении не видела, но ей известно, что ФИО6 брала кредит под залог квартиры, но они уже много лет в этой квартире проживают и никто их не трогал и не выселял.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Е.Р.Ш. суду пояснила, что не является родственником участников по делу. Семью Л-вых знает с 1977 года. Ей известно, что давно ФИО6 совершила фиктивную сделку по продаже квартиры своему знакомому, который взял кредит под залог спорной квартиры. Она хотела ему помочь. Фактически, в квартире всегда проживала семья Л-вых. Ей также известно, что решением суда было признано пожизненное право пользования за ФИО6. На протяжении многих лет их никто не трогал и не выселял. Сейчас истец проживает в этой квартире с Владимиром Федоровичем, ухаживает за ним.

Суд, выслушав истца, представителя истца, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, приходит к следующему.

Статья 11 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, Конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

ФИО1 обратился в суд с требованием о признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на праве собственности принадлежала квартира с КН: № (ранее присвоенный КН: №), расположенная по 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом по Шпаковскому р.н.о. ФИО8 после смерти Л.Р.П., что подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры согласно которому ФИО5 продала и передала ФИО4 квартиру, расположенную по 

<

адрес>, 

<

адрес>. Цена предмета договора составляет 1 100 000 рублей.

Согласно условиям Договора ФИО4 приобретает квартиру за счет собственных средств в размере 110000 рублей и за счет заемных денежный средств в размере 990000 рублей, согласно Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок возврата займа составляет 180 месяцев. 

Стороны определили, что в обеспечение обязательств по договору займа, квартира будет находится в залоге у займодавца и не будет находится в залоге у продавца.

Права займодавца по Договору займа и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной.

Вышеуказанный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, выдана закладная, что подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов.

Решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены.

Ответчиком ФИО4 исковые требования АО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» признаны в полном объеме.

Обращено взыскание на заложенное имущество, 

<

адрес> путем реализации продажи с публичных торгов.

Кассационным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена взыскателя с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Определение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, квартира, расположенная по 

<

адрес> передана взыскателю ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Актом передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана взыскателю.

Как установлено в судебном заседании, решением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК» к ФИО9, ФИО6, ФИО5 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО6 к АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК», АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о сохранении за ФИО6 право пользования жилым помещением, расположенным по 

<

адрес>, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК» и АО «Агентство финансирования жилищного строительства» недействительным, удовлетворены частично.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК» и АО «Агентство финансирования жилищного строительства» признан недействительным.

В части исковых требований ФИО6 о сохранении за ФИО6 право пользования жилым помещением, расположенного по 

<

адрес>, отказано.

Встречное исковое заявления ФИО1 к акционерному обществу «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» о сохранении за ФИО1 право пользования жилым помещением, расположенным по 

<

адрес>, оставлено без удовлетворения.

Вышеуказанным решением суда установлено, что согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. АО «Агентство финансирования жилищного строительства» продало, а АО «Ипотечное инвестиционное агентство СК» купило недвижимое имущество: квартиру, расположенную по 

<

адрес>, первый этаж, имеющую площадь 56,5 кв.м. Общая стоимость недвижимого имущества, определенная по договору, составила 841 680,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. между Многоотраслевым производственным объединением коммунального хозяйства и Л.Р.П. был заключен договор приватизации жилой площади по 

<

адрес>. 

Данный факт подтвержден, предоставленным нотариусом Шпаковского районного нотариального округа СК ФИО8 заявлением, согласно которых ФИО6 и ФИО5 дали согласие на приватизацию квартиры, находящейся в 

<

адрес> кв. – Л.Р.П..

В судебном заседании установлено, а так же подтверждено адресными справками отдела по вопросам миграции ОМВД России по Шпаковскому району по 

<

адрес>, зарегистрированы и проживают: ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Соответственно следует, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав свое согласие на приватизацию, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Дом.РФ» заключен договор купли-продажи квартиры с КН: №, расположенной по 

<

адрес>

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается копиями дел правоустанавливающих документов.

Указанные выше сведения о переходе права собственности на спорную квартиру также подтверждаются выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на данный момент собственником спорной квартиры с КН: №, расположенной по 

<

адрес> является АО «Дом.РФ», дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №.

Собственнику, согласно ст. 209 ГК РФ, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В ст. 218 ГК РФ указано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из положений ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, после чего право собственности за ФИО4 было зарегистрировано в ЕГРН.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, а согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно положениям статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно положениям ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании п. п. 2 п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Исполнение взятых на себя обязательств, в независимости от природы их происхождения, является само по себе разновидностью сделки. Поэтому закон предполагает, что при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила ст. ст. 158 - 163, 165 Гражданского кодекса РФ о форме сделки, по которой оно возникло и последствиях ее нарушения (если обязательство по сделки устанавливается в письменной форме, то должно быть письменно оформлено и его исполнение).

В момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения было 9 лет.

Позиция КС РФ, ВС РФ говорит о следующем: если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением.

Определением Верховного Суда РФ от 16.04.2013 N 4-КГ13-2, установлено, если вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П В силу ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. При любых обстоятельствах действия родителей не должны приводить к лишению детей жилища.

Что касается ходатайства стороны ответчика, о применении срока исковой давности, то суд приходит к следующему: 

Согласно абз. 2 ч. 6 ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

В соответствии с ч. 2 ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Из содержания данной нормы следует, что стороны могут определить срок совершения действия путем указания лишь на то событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). 

Если событие не обладает качеством неизбежности наступления, оно не может определять начало (окончание) течения срока, в том числе и срока действия договора, в связи с чем оно действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. 

Доводы истца, что ему не было известно о совершении оспариваемой сделки вплоть до попытки выселения в 2020 году, судом не принимаются, поскольку в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 в 2017 году участвовал в судебном разбирательстве в отношении указанной спорной квартиры в качестве ответчика (истца по встречному иску), а соответственно истцу ФИО1 уже в 2017 году было известно о наличии спора, а также известен факт того, что квартира принадлежит другому лицу.

Следовательно, не позднее указанной даты, истцу было достоверно и неоспоримо известно о наличии спора в отношении квартиры с КН: №, расположенной по 

<

адрес>.

Таким образом, о нарушениях своих прав, согласно статье 191 Гражданского кодекса РФ, истцу известно еще с 2017 года.

Кроме того, суд также отмечает, что в соответствии с ч. 1 ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ истец мог обратиться в суд с требованием об оспаривании договора, но воспользовался своим правом только ДД.ММ.ГГГГ, тем самым пропустив срок исковой давности 3 года.

Поскольку остальные требования истца производны от требования признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то в их удовлетворении также следует отказать.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО4, ФИО5, АО «Дом.РФ» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, - отказать в полном объеме.

В признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между ФИО5 и ФИО4, - отказать.

В признании недействительной (ничтожной) закладную, выданную ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Первая ипотечная компания «Ставрополья» (правопреемник ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») на квартиру по 

<

адрес>, - отказать.

В признании недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. по 

<

адрес> между Акционерным обществом «Агентство финансирования жилищного строительства» ИНН № и Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН №, - отказать.

В применении последствий недействительности сделок в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за Акционерным обществом «ДОМ.РФ» ИНН № на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности за ФИО5 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, квартиру по 

<

адрес>, - отказать.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2021 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов