Дело № 2-213/2025

УИН 75RS0002-01-2024-005966-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2025 года г. Чита

Ингодинский районный суд г. Читы в составе

председательствующего судьи Рахимовой Т.В.,

при секретаре Куйдиной Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Регион» о защите прав потребителей,

установил:

Истец обратился с настоящим иском и указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО СЗ «Регион» заключен договор участия в долевом строительстве №. При осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ выявлены ряд недостатков, которые изложены в акте и переданы застройщику, срок их устранения определен ДД.ММ.ГГГГ, но недостатки не устранены. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия, ответ на котрую поступил только ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр с участием специалиста, им также выявлены новые недостатки и установлен факт неустранения ранее выявленных в акте от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира принята с недостатками ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, фактическая площадь квартиры (

<

данные изъяты>) меньше проектной (

<

данные изъяты>), застройщиком переведены 45 260 руб. ДД.ММ.ГГГГ в счет разницы, однако истец с данной суммой не согласен, поскольку цена квадратного метра составляла по договору 146000 руб. и поэтому истец вправе получить 264 260 руб. разницы. В связи с чем истец просит: взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 318 922 руб., разницу в площади объекта в размере 219 000 руб., стоимость устранения недостатков в размере 150 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 250 000 руб., штраф. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представил уточнения требования, в которых окончательно просит: взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 318 922 руб., разницу в площади объекта в размере 163 520 руб., стоимость устранения недостатков в размере 150 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 250 000 руб., штраф.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные требования поддержал. 

Ответчик принадлежащем извещении в судебное заседание не явился. По ходатайству ответчика было организовано ВКС с Ленинским районным судом 

<

адрес>, но в судебное заседание явился представитель ООО Специализированный застройщик «Регион» без оригинала подтверждающего полномочия документа(представлена ксерокопия доверенности). В связи с чем допуск данного лица в качестве представителя ответчика не был осуществлен. Поскольку оформление надлежащих полномочий представителя является ответственностью юридического лица, дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенного ответчика. В ранее направленных возражениях против иска ответчик возражал. 

По правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных лиц. 

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениям статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (части 3 названной статьи).

В соответствии со статьей 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно положениям статьи 12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 названной статьи).

В силу положений части 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Согласно части 3 статьи 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Статьей 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что между ФИО1 и ООО СЗ «Регион» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ №. Объектом долевого строительства по указанному договору является жилое помещение (квартира), с условным номером №, расположенная на 17 этаже, в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Указанным договором установлен срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3 Договора). Цена на момент подписания Договора составляет 7 973 060 руб. Истцом надлежащим образом исполнены обязательства по указанному договору, произведена оплата. Объект строительства – 

<

адрес> - передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи только ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец предпринял попытку урегулировать спор в досудебном порядке. В добровольном порядке требования истца частично удовлетворены на сумму перерасчета за изменение площади объекта в размере 45 260 руб., перечисленные по платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №), а также неустойку на сумму 142 700 руб., которые не перечислены. В остальной части требований отказано. 

В период с ДД.ММ.ГГГГ размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

В соответствии с возражениями, представленными стороной ответчика ООО «СЗ Регион», застройщик не согласен с суммой заявленной неустойки, представленным расчетом, ходатайствует о применении положений статьи 333 ГК РФ, и считает, что сумма неустойки подлежит снижению, рассчитана неверно, без учета праздничных дней в начале января каждого года. 

В соответствии с положениями главы 23 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств должником, имеет компенсационный характер, и представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется, является средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, и не должна служить способом обогащения лица, требующего ее уплаты.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

При взыскании неустойки правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 67 ГПК РФ.

Суд считает, что в данном случае заявленная истцом неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, учитывая установленные по делу обстоятельства, с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности, а также соблюдая баланс интересов сторон, принципы разумности и справедливости, учитывая сроки нарушения ответчиком исполнения обязательства по договору, суд считает возможным взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 318 922 руб. При этом суд отмечает, что расчет неустойки, изложенный ответчиком в ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен по ключевой ставке Центрального Банка РФ и является арифметически неверным (расчет от цены договора 7 927 800 руб., а цена в договоре 7 973 060 руб.). Расчет истца, вопреки утверждению ответчика, учитывает положения Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № и применяет ключевую ставку на ДД.ММ.ГГГГ (дата последнего дня исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта) на весь период просрочки (применительно к позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 127-КГ23-18-К4).

Оснований для освобождения ответчика от взыскания неустойки за этот период или предоставления рассрочки по ее уплате (как указано в возражениях) суд не усматривает, таких императивных положений действующее законодательство не содержит.

Истец также просит о взыскании денежных средств для устранения недостатков объекта. 

В силу статьи 10 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. 

По условиям договора квартира передается с отделкой в соответствии с пунктом 1.1.2, а именно: 

- Полы, кроме лоджий/балконов, - с цементной стяжкой, без напольного покрытия; на лоджиях и балконах - без цементной стяжки и напольного покрытия;

- Потолки — без отделки (без штукатурки, шпаклевки и окраски);

- Внутренние перегородки и стены санузла (в том числе если предусмотрены между ванной н туалетом) - оштукатурены, без окраски и облицовки плиткой; потолок и пол санузла - без отделки, без окраски и облицовки плиткой, с выполненной гидроизоляцией санузла;

- Внутриквартирные стены - выровнены, оштукатурены и отшпаклеваны, без окраски и оклейки обоями;

- Установлены, выровнены, оштукатурены и отшпаклеваны межкомнатные перегородки, без окраски и оклейки обоями;

- Окна ПВХ с двойным стеклопакетом с отливами в наружные стороны, с установленными н подоконной доской;

- Двери - только входная в квартиру (металлическая), без откосов с внутренней стороны без внутриквартирных (межкомнатных) дверей;

- Электроснабжение (электрика) - установленные электросчетчик, устройство защитного и электрические автоматы в щитах учета в местах общего пользования, внутриквартирная электропроводки с установленными розетками и выключателями, без электрооборудования (в электроплит), без светильников

- Отопление - горизонтальная разводка с поквартирным вводом, с установкой сальных счётчиков тепловой энергии, радиаторы (согласно проекту), без полотенцесушителя; 

- Горячее и холодное водоснабжение - на отводе в квартиру заглушки после прибора учета водопотребления

- Без сантехприборов - без ванн, без унитазов, без умывальников, без моек;

- Канализация - с заглушками на стояке, стояк канализации - полипропиленовый;

- Телевизионная антенна - с вводом кабеля в квартиру от общедомового стояка;

- Интернет - с вводом кабеля в квартиру от общедомового стояка.

- Балконы и/или лоджии - остекление в одно стекло;

- Стоимость оборудования (моек, унитазов, умывальников, электроплит, кондиционеров и др. оборудования), не установленного в квартире, в цену договора не входит.

До принятия квартиры истцом совместно с сотрудником ответчика произведен осмотр с оформлением акта от ДД.ММ.ГГГГ, где указаны следующие недостатки: по стяжке отсутствует демферная лента; трещины на стене на кухне, в большой комнате, а также по всему периметру квартиры на стыках со стенами и полами, в кладовой стяжка с дефектом, окна и двери на балкон грязные, в каплях раствора; стены с отклонением от уровня везде; отсутствует выход в вентиляцию на стояк и воду в ванной комнате; на откосах на окнах не выведен угол, в большой комнате отколот кусок откоса; с отливов с наружной стороны не снята пленка; отсутствует заземление; площадь квартиры меньше на 1,43 кв.м.

Частично недостатки устранены застройщиком и выявлены новые. Так, ДД.ММ.ГГГГ оформлен акт с участием специалиста ООО «ЦСК» в присутствии представителя ООО СЗ «Регион», по которому зафиксированы следующие недостатки жилого помещения: отсутствуют торцевые заглушки подоконных досок на окнах; вентиляция в кухне - обратная тяга; стяжка пола - отклонение по уровню, трещины в стяжке отремонтированы; по всем помещениям - неошкуренные стены, следы от инструмента, сколы, выбоины, трещины с отслоением, трещины на уровне перемычки; отсутствие терморегуляторов в помещении 3; не закреплен кожух (верхний) радиатора в помещении 2.

Эти недостатки в полном объеме не устранены на момент рассмотрения дела. 

Так, представленный ответчиком акт от ДД.ММ.ГГГГ, составленный представителем ООО СЗ «Регион» суд оценивает критически, поскольку данный акт составлен в одностороннем порядке ответчиком без доступа в жилое помещение, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ ключи находятся только у истца, который работников ответчика в квартиру не допускал. Указанное исключает возможность устранения дефектов стяжки пола и стен, восстановления заземления и прочих работ, которые не могут быть проведены без доступа в жилье. Суд также ставит под сомнение удаления защитной пленки с отливов с внешней стены фасада здания с учетом расположения квартиры на 17 этаже.

По представленному истцу сметному расчету ИП ФИО2 необходимо проведение следующих работ исходя из изложенных в актах недостатках: ремонт сколов, выбоин на стенах и трещин с отслоением, ошкуривание стен; устранение обратной тяги; установка торцевых заглушек подоконных досок; установка терморегулятора отопления в помещении №; закрепление верхнего кожуха радиатора отопления; устройство стяжки пола (снятие излишнего уровня и подготовка нового); устройство вентиляционного канала в ванной; демонтаж защитной пленки на отливах с наружной стороны окон; очистка стеклопакетов, подоконных досок от раствора, шпатлевки; прокладка канализационной трубы, металлопластиковых и полипропиленовых труб для хв и гв в ванную; установка шаровых кранов перекрытия в ванной; штробление поверхности для прокладки труб в ванной и санузле; вывоз строительного мусора; погрузо-разгрузочные работы.

Оценивая приведенные доказательства в их совокупности, принимая во внимание возражения ответчика и буквальное толкование условий договора, суд соглашается с ответчиком и полагает необходимым исключить часть работ из стоимости сметного расчета, а именно: все сантехнические работы на общую сумму 17 600 руб., поскольку монтаж стояков водоснабжения, канализации и вентиляции произведен по условиям договора. При этом данных о том, что такие выходы должны быть и в туалете, и в ванной не представлено. 

Следовательно, убытки подлежат взысканию с ответчика в размере 132 400 руб. (150 000-17 600). 

В возражениях ответчик указывает на несущественность части недостатков, однако данный вопрос не является юридически значимым для настоящего дела и несущественность недостатков не является поводом для освобождения ответчика от их устранения. При этом суд учитывает, что истец предоставлял застройщику время для устранения данных недостатков за свой счет, однако таким правом последний не воспользовался, доказательств иной стоимости таких работ не представил. 

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согално части 2 статьи 10 ФЗ -214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд на основании приведенных норм права, а также с учетом характера допущенных ответчиком нарушений прав потребителя, невозможности использования жилого помещения по назначению, необходимость обращения в суд, в том числе за получением денежных средств на устранение недостатков отделки, за которую отвечает ответчик, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца с учетом принципа разумности, справедливости и соразмерности, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

В этой связи, поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не исполнены, с ООО «СЗ «Регион» в пользу истца также подлежит взысканию штраф по в размере 235 661 оруб. (из расчета ((318922+20000+132400)/2).

В ходе рассмотрения дела от представителя ответчика поступило заявление о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Суд, изучив указанное заявление, приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения ввиду следующего.

Согласно абзацу 6 пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, названным Постановлением установлен критерий предоставления рассрочки, которым является предъявление исполнительного документа с требованиями о взыскании неустойки (штрафа, пени) к исполнению.

Указанное обстоятельство согласуется с положениями статьи 434 ГПК РФ, согласно которым при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.

Таким образом, в настоящее время у суда отсутствуют основания для предоставления отсрочки исполнения решения.

Истец также просит о взыскании разницы между площадью квартиры проектной и фактической. 

Суд полагает данное требование не подлежащим удовлетворению по следующим причинам. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения (применительно к пункту3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)).

Судом установлено, что проектная площадь квартиры была 

<

данные изъяты> кв.м. (эта площадь без лоджий и балконов, которые предполагались 

<

данные изъяты> кв.м.). Цена по договору рассчитывается от проектной приведенной площади 

<

данные изъяты> кв.м. (по 146 000 руб. за 1 кв.м. приведенной проектной площади). На учет по кадастровому плану поставлен объект недвижимости 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м (эта площадь также без лоджий и балконов). Приведенная площадь рассчитывается посредством умножения общей площади плюс площадь лоджий и балконов на коэффициент -1,5. Следовательно, приведенная площадь фактически переданного истцу объекта составляет 

<

данные изъяты> кв.м. (

<

данные изъяты>). Разница между проектной и фактической приведенной площадью составила 0,31 кв.м., а в денежном выражении 45 260 руб., которые уже выплачены истцу. Более того, если исходить из того, что проектная площадь эта фактически общая площадь будущего жилого помещения, то разница также составит 0,31 кв.м (

<

данные изъяты>).

Доводы истца о том, что площадь в Росреестре определена с учетом кладовой, а фактически стены в ней организованы застройщиком не были, не принимаются во внимание, поскольку доказательств этого не представлено, в том числе не указано на наличие такого недостатка в актах осмотра или приема-передачи. При этом суд лишен возможности проверки расчета площади на предложенные истцом 

<

данные изъяты> кв.м, поскольку данных о размере стен на эту площадь не имеется. 

В этой части требований надлежит отказать. 

На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета в размере 21 740 руб. (18740 руб. за имущественные требования +3000 руб. за неимущественное требование).

Руководствуясь статьями 194, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>) неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 318 922 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., денежные средства на устранение строительных недостатков в размере 132 400 руб., штраф в размере 235 661? руб.

В остальной части требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину в бюджет городского округа «Город Чита» в размере 21 740 руб. 

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ингодинский районный суд г. Читы в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.В. Рахимова

Решение изготовлено в окончательной форме 10.02.2025