Дело № 2-985/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 ноября 2020 года г. Нытва

Нытвенский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Волковой Л.В.,

при секретаре Третьяковой О.Б.,

с участием истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Муниципальному образованию «Нытвенский городской округ» в лице администрации Нытвенского городского округа, Управлению земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского городского округа о признании права собственности на недвижимое имущество, признании договора аренды земельного участкам продленным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации Нытвенского городского округа, Управлению земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского городского округа о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>; о признании договора №81-п аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 28.05.2015, продленным на тот же срок и на тех же условиях.

В обоснование иска указано, что 28.05.2015 между ФИО2 и администрацией Нытвенского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка №81-п по адресу: 

<

адрес>, сроком на 4 года 11 месяцев - с 22.01.2015 по 21.12.2019, для ведения личного подсобного хозяйства. 

03.09.2015 администрацией Нытвенского муниципального района истцу было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу. В 2020г. ФИО2 было завершено строительство жилого дома площадью 54кв.м., возведенного своими силами и за счет собственных средств. Согласно заключению кадастрового инженера, возведенный дом соответствует всем установленным требованиям эксплуатации, пожарной безопасности, с соблюдением предусмотренных расстояний и отступов.

22.09.2020 истцом для осуществления регистрации права собственности в Управление земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского муниципального района было подано уведомление об окончании строительства.

23.09.2020 Управлением земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского муниципального района истцу было отказано в выдаче уведомления, рекомендовано предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок.

По истечении указанного в договоре срока аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении, истец, как надлежащий арендатор, продолжила использование участка без возражений со стороны арендодателя, действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, истец является добросовестным собственником возведенного объекта недвижимости, однако, осуществить государственную регистрацию прав собственности не имеет возможности. Отсутствие прав на земельный участок не свидетельствует об отсутствии оснований для признания права собственности на жилой дом, так как он расположен в границах земельного участка. Право истца на выделение земельного участка и возведение жилого дома никем не оспаривалось, строительство осуществлено без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Истец ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования, пояснила, что дом был построен своими силами, строительство завершено в 2020г., она проживает в доме, в администрации ей пояснили, что договор аренды продлять нельзя, но в договоре такое право прописано, претензий от администрации в отношении дома не поступало.

Представители ответчиков - МО Нытвенский городской округ, Управления земельно–имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского городского округа в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие, возражения по иску отсутствуют.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, представлен письменный отзыв на иск.

Суд, заслушав истца, изучив материалы дела, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В качестве одного из способов осуществления защиты гражданских прав статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено признание права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом в соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как усматривается из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ч. 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Из материалов дела следует, что 28.05.2015 между администрацией Нытвенского муниципального района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №81-п, кадастровый № из земель населенных пунктов, площадью 3009 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> с целевым использованием - для ведения личного подсобного хозяйства без торгов.

Данный договор заключен 28.05.2015 на 4 года 11 месяцев (с 22.01.2015 по 21.12.2019) (л.д.7-8, 10), 21.07.2015 произведена регистрация аренды на срок с 21.07.2015 по 21.12.2019.

В соответствии с п.4.1.3 договора, арендатор имеет право возводить на участке жилой дом после получения разрешения выданного администрацией Нытвенского муниципального района.

Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора. Невыполнение этого условия является одним из оснований отказа в продлении срока действия настоящего договора. Если любая из сторон до истечения срока настоящего договора не отказалась от продления (перезаключения) договора, и арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок (п.6.4 договора).

28.05.2015 составлен акт приема-передачи земельного участка (л.д.9).

Выпиской из ЕГРН от 11.11.2020 подтверждается, что земельный участок по адресу: 

<

адрес> имеет площадь 3009+/-20 кв.м., кадастровый №, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, 21.07.2015 произведена регистрация аренды на срок с 21.07.2015 по 21.12.2019, договор аренды земельного участка №81-п от 28.05.2015, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав – ФИО2 

Администрацией Нытвенского муниципального района 03.09.2015 ФИО2 выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: 

<

адрес> сроком действия до 03.09.2025 (л.д. 16-17).

В связи с завершением строительства жилого дома в 2020 году, расположенного по вышеуказанному адресу, кадастровым инженером СРО Союз «Кадастровые инженеры» 08.09.2020 был составлен технический план объекта недвижимости, из которого следует площадь одноэтажного жилого дома, построенного из мелких бетонных блоков, составляет 54 кв.м. Вновь созданный объект соответствует установленным в отношении таких объектов требований эксплуатации, пожарной безопасности, утвержденными в соответствии с Жилищным и Градостроительным кодексами РФ (л.д. 42-57).

Согласно справке оценщика ФИО1 от 09.09.2020, наиболее вероятная рыночная стоимость жилого дома составляет 500 000 руб. (л.д.23).

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20.10.2020 подтверждается, что сведения об объекте недвижимости - помещении по адресу: 

<

адрес>, в ЕГРН отсутствуют.

22.09.2020 ФИО2 в Управление земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского городского округа было представлено уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства (л.д.18-20).

23.09.2020 Управлением земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Нытвенского городского округа был дан письменный ответ №1111, из содержания которого следует, что администрация Нытвенского городского округа отказывает в выдаче уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, для получения уведомления рекомендовано представить правоустанавливающие документы на земельный участок, соответствующие требованиям земельного законодательства (л.д.22).

Кроме того, ФИО2 обращалась в Управление имуществом 11.09.2020 с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, письмом от 22.09.2020 ей было отказано в продлении срока аренды (л.д.21).

Законом Пермского края от 25.04.2019 N 386-ПК "Об образовании нового муниципального образования Нытвенский городской округ" в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" преобразовано Нытвенское городское поселение, Уральское городское поселение, Новоильинское городское поселение, Григорьевское сельское поселение, Постаноговское сельское поселение, Чайковское сельское поселение, Чекменевское сельское поселение, Шерьинское сельское поселение, входящие в состав Нытвенского муниципального района, путем их объединения, не влекущего изменения границ иных муниципальных образований, в новое муниципальное образование - Нытвенское городское поселение. Нытвенское городское поселение, образованное путем проведения преобразования, указанного в абзаце первом настоящей части, наделено статусом городского округа (ст. 1 закона).

В переходный период, установленный ст.3 Закона Пермского края от 25.04.2019 №386-ПК «Об образовании нового муниципального образования Нытвенский городской округ», до формирования администрации Нытвенского городского округа, исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения администрации Нытвенского городского поселения осуществляла администрация Нытвенского муниципального района, на основании постановления администрации Нытвенского муниципального района №68 от 08.05.2019.

В соответствии с решением Думы Нытвенского городского поселения от 08.05.2019 администрация Нытвенского городского поселения ликвидирована в связи с образованием нового муниципального образования Нытвенский городской округ.

25.12.2019 Думой Нытвенского городского округа принято решение №147 о ликвидации администрации Нытвенского муниципального района.

Таким образом, арендодателем по договору аренды на текущий момент в связи с правопреемством является администрация Нытвенского городского округа.

Из договора аренды следует, что он заключен на срок 4 года 11 месяцев - с 22.01.2015 по 21.12.2019, 21.07.2015 произведена регистрация аренды на срок с 21.07.2015 по 21.12.2019.

В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Ст. 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды в письменном виде заключен 28.05.2015, т.е. после внесения изменений в Земельный кодекс РФ Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014, таким образом, на указанный договор не могут распространяться нормы Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015. 

Таким образом, указание в п. 1.3 договора на срок действия договора с 22.01.2015 не свидетельствует о том, что условия договора распространяются на правоотношения сторон с 22.01.2015. 

В письменном виде договор заключен 28.05.2015, регистрация аренды произведена 21.07.2015. Из акта приема-передачи также не следует, что земельный участок передан истцу 22.01.2015. 

В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, в соответствии с ч.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Пунктом 3 ст.9 ЗК РФ определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В настоящее время приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с гл.VI ЗК РФ, вступившей в силу 01.03.2015 в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171 -ФЗ).

Данными положениями закона установлено следующее.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, п. 14 или п.20 ст.39.12 ЗК РФ). При этом должны быть соблюдены соответствующие условия (процедура), установленные п.4, п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

В силу п.15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ был отменен п. 3 ст. 22 ЗК РФ и были установлены новые правила продления арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу которых арендатор не имеет преимущественного права аренды такого земельного участка, что исключает возобновление договора аренды на неопределенный срок. Продление арендных отношений может быть осуществлено только в соответствии с установленной законом процедурой путем заключения нового договора.

Таким образом, с 22.12.2019 действие договора аренды земельного участка №81-п от 28.05.2015 в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> прекратилось в связи с окончанием его срока.

На основании изложенного, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что спорный объект недвижимости – жилой дом был возведен ФИО2 для себя с соблюдением действующего законодательства, а именно: с получением разрешения на строительство, на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, находящемся у неё на момент выдачи разрешения на строительство в аренде. Срок действия разрешения на строительство – до 03.09.2025. Постройка соответствует виду разрешенного пользования, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает права третьих лиц. Следовательно, за ФИО2 может быть признано право собственности на жилой дом, возведенный ею на арендованном земельном участке, в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ. Возражений со стороны администрации Нытвенского городского округа не представлено. 

Согласно п.2. ст.8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом (п.5 ч.2 ст.14, ч.1 ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом площадью 54 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. 

Отказать в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка № 81-п от 28.05.2015, заключенного между ФИО2 и администрацией Нытвенского муниципального района, продленным на тот же срок на тех же условиях.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.В. Волкова