Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

при секретаре Арсеньевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1557/2018 по административному исковому заявлению акционерного общества «Русь-1» о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, 

с участием представителя акционерного общества «Русь-1» ФИО2,

представителя Управления Росреестра по Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л :

акционерное общество «Русь-1» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным и нарушающим права и законные интересы общества решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и обязать комиссию повторно рассмотреть заявление общества от 23 мая 2018 года о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере рыночной стоимости по отчету об оценке от 20 марта 2018 года № 008-ЮЛ, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут».

Свои требования общество мотивировало тем, что выводы комиссии, содержащиеся в оспариваемом решении, незаконны и необоснованны, поскольку представленный отчет соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области ФИО3 заявленные требования не признала в соответствии с позицией, изложенной в отзыве.

Административный ответчик - комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, администрации городского округа Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что требования акционерного общества «Русь-1» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что акционерное общество «Русь-1» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами №, № соответственно.

Административный истец, являясь лицом, имеющим исключительное право выкупа или аренды объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление общества было отклонено.

Не согласившись с данным решением, административный истец 19 сентября 2018 года с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела. 

Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирован Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263.

Пунктом 20 указанного Порядка предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» от 20 марта 2018 года № 008-ЮЛ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 25 ноября 2013 года в размере 1 760 884,86 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере 6 495 565,68 рублей.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 25 ноября 2013 года в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 14 955 862 рублей 53 копеек, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – в размере 15 184 872,24 руб., что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 сентября 2018 года.

Отклоняя заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, комиссия указала, что характеристики объектов оценки необоснованно занижены, в частности оценщик присвоил земельным участкам низкий потенциал месторасположения, несмотря на то, что по адресу: 

<

адрес> располагается крупный торговый центр, а не складской комплекс. 

Кроме того, по мнению комиссии, оценщик неверно определил сегмент рынка как сегмент рынка земельных участков под производственно-складскую застройку, в то время как правильный сегмент рынка – земельные участки коммерческого (торгового назначения). 

Исследовав отчет об оценке, допросив оценщика общества с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут» ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке отвечает требованиям, предъявляемым к нему Федеральным законом об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно подпунктам «б», «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при анализе рынка оценщик определяет сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В отчете указано, что объекты оценки расположены на территории складской базы, на улице Товарная, в промзоне Кировского района г.Самара. (стр.28-29 Отчета). Спорные объекты находятся в зоне производственно-складской застройки, что подтверждается сведениями, представленными из информационной системы 2ГИС, и данными осмотра. Кроме того, в отчете об оценке указано, что согласно сведениям о территориальных зонах г. Самары объекты оценки располагаются в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (ПК-1) (стр.34-35 Отчета). 

Доводы административного ответчика о том, что спорные земельные участки относятся к сегменту рынка земельных участков коммерческого (торгового) назначения, а, следовательно, имеют высокий потенциал местоположения, ничем не подтверждены и являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как следует из материалов дела, из представленных административным истцом фотографий, а также из пояснений оценщика следует, что спорные земельные участки фактически используются под складские здания, объекты, отвечающие признакам торговых объектов, торговые объекты, на указанных земельных участках отсутствуют. 

Доказательств тому, что на указанных земельных участках располагаются торговые объекты, административным ответчиком суду не представлено.

Представленные административным ответчиком в материалы дела сведения о нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу 

<

адрес>, не свидетельствуют о том, что эти нежилые помещения являются торговыми объектами. 

Сведения, полученные Управлением Росреестра из Интернета, о том, что по указанному адресу находятся многочисленные организации, в том числе торговые, не подтверждают осуществление на оспариваемых земельных участках торговой деятельности.

Таким образом, оснований полагать, что оценщик неверно определил сегмент рынка спорных земельных участков, не имеется. 

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки при проведении исследования и составлении отчета, в связи с этим у комиссии не имелось оснований для отклонения заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям статей 60 – 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, сторонами по делу не представлено. О назначении судебной экспертизы стороны не ходатайствовали.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований общества о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления общества от 23 мая 2018 года №.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р е ш и л :

Требования акционерного общества «Русь-1» удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права акционерного общества «Русь-1» решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № об отклонении заявления акционерного общества «Русь-1» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № и обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области повторно рассмотреть ранее поданное акционерным обществом «Русь-1» заявление от 23 мая 2018 года №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.