РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2017 г. г. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Галиуллиной Л.Г.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1530/17 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Промбезопасность», ООО «Инвестком», третьим лицам Министерству строительства Самарской области, Департаменту градостроительства г.о. Самара, Управлению Росреестра по Самарской области, ООО «Проспект-Инвестстрой» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 обратился в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском (с учетом уточнения требований от 03.07.2017г.) к «Промбезопасность», ООО «Инвестком» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве, в обоснование своих требований указав, что 14.12.2011 г. между ООО «Проспект-Инвестстрой» Л. и ФИО1 заключен договор о переуступке доли в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, площадью 49,8 кв.м. Основанием права указанной доли являются: договор № 264В от 13.02.2006г. «о долевом участии в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой» и В. договор № 264В/П от 20.12.2007г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», В. и С. договор № 264В/П-1 от 18.01.2010г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», Л. и Р. договор № 264В/П-2 от 12.04.2010г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», Р. и Л. Оплата стоимости доли истцом в полном объеме произведена. В настоящее время ООО «Проспект-Инвестстрой» находится в стадии банкротства. Право на достройку указанного дома передано ООО «Промбезопасность» на основании соглашений от 01.06.2012г. и 17.09.2013г., заключенных между ООО «Промбезопасность» и Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара. Определением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2012г. его (ФИО1) требование о передаче ему жилого помещения квартиры 264 (строительный), расположенной на 9 этаже, общей площадью 49,8 кв.м. в вышеуказанном жилом доме включено в реестр требований кредиторов. Министерством строительства Самарской области он был признан обманутым дольщиком. 

27.02.2017г. в ООО «Промбезопасность» ему сообщили, что его право на долевое участие в строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах 

<

адрес> и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию квартиры № передано третьему лицу ООО «Инвестком» с перспективой дальнейшей реализации. На сайте ООО «Прмбезопасностьность» он обнаружил ответ Министерства строительства Самарской области от 31.08.2016г., согласно данному ответу 12.08.2016г. в администрации Железнодорожного района г.Самара состоялось общее собрание участников долевого строительства жилого дома, при участии министерства, департамента градостроительства г.о.Самара, конкурсного управляющего ООО «Проспект-Инвестстрой» и ООО «Промбезопасность». Тогда же было принято решение о достройке указанного дома с учетом доплат дольщиков. Ему о данном собрании и о его решениях никто не сообщал, он считал, что оплатил достаточную сумму денег в полном объеме. 27.02.2017г. ООО «Промбезопасность» сообщили ему, что до октября прошлого года нужно было довнести по 8000 рублей за квадратный метр, а именно в размере 398 400, 00 рублей исходя из площади объекта 49,8 кв.м. Он не возражает оплатить требуемые взносы, тем более, если они санкционированы областными и городскими властями, понимая, что только так можно достроить дом. Однако, ему было сказано, что руководству ООО «Промбезопасность» его предложение не интересно, поскольку право на квартиру будет реализовано, без его участия. 

13.03.2017г. он повторно обратился в ООО «Промбезопасность» с предложением об осуществлении доплаты в пределах ранее обозначенной суммы, однако, заключении с ним договора долевого участия с доплатой отказано.

В связи с изложенным, просит суд обязать ООО «Промбезопасность»: 1) заключить с ним договор долевого участия в строительстве многосекционного жилого дома, переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах 

<

адрес>, объектом которого будет являться однокомнатная квартира, общей площадью 49,8 кв.м., расположенная в многосекционном жилом доме переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах улиц 

<

адрес>, на условиях типового договора долевого участия по данному дому, заключаемого ООО «Промбезопасность» с иными дольщиками, с указанием общей цены договора долевого участия в размере 1 746 170, 00 рублей в счет уплаты которой зачитываются денежные средства, полученные ООО «Проспект-Инвестстрой» по договору о долевом участии в размере 1 347 770, 00 рублей; 2) сдать необходимый пакет документов в регистрирующий орган с целью надлежащей регистрации подписанного ООО «Промбезопасность» и ФИО2 договора долевого участия в строительстве многосекционного жилого дома, переменной этажности с офисными помещениями жилой застройки в границах улиц 

<

адрес>, объектом которого будет являться однокомнатная квартира, общей площадью 49,8 кв.м.; 3) договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком», объектом долевого строительства по которому является квартира в секции В жилого дома №, номер этажа 9, номер объекта 264, проектная площадь 44, 88 кв.м., месторасположение: 

<

адрес> признать недействительным; 4) применить последствия недействительности сделки: исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком»; 5) взыскать с ООО «Промбезопасность» в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения аналогичные, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении и письменных дополнениях к иску. 

Представитель ответчика ФИО5, действующий по доверенности, в удовлетворении исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнениях к ним. 

Представитель ответчика ООО «Инвестком», надлежащим образом извещенный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, просил рассмотреть дело без его участия.

Представители третьих лиц Министерства строительства Самарской области, Департаменту градостроительства г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области, ООО «Проспект-Инвестстрой» о дате и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали, отзыв на исковое заявление не представили.

В соответствии с требованиями ч.3 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы гражданского дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.12.2011 г. между ООО «Проспект-Инвестстрой» Л. и ФИО1 заключен договор о переуступке доли в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, площадью 49,8 кв.м. Основанием переуступки права указанной доли являлись: договор № 264В от 13.02.2006г. «о долевом участии в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой» и В..; договор № 264В/П от 20.12.2007г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», В.. и С. договор № 264В/П-1 от 18.01.2010г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», Л. и Р. договор № 264В/П-2 от 12.04.2010г. «о переуступке доли в строительстве…», заключенный между ООО «Проспект-Инвестстрой», ФИО6 и ФИО7 (том 1, л.д. 10-12, 189-203).

В обоснование оплаты доли по указанному договору уступки права истцом в материалы дела представлены соответствующие квитанции, справка ООО «Проспект-Инвестстрой», расписка в получении денежных средств (том 1, л.д. 12, 204, 205-207).

ООО «Проспект-Инвестстрой» в указанный в договоре долевого строительства срок строительство дома не завершило, квартиру № истцу не передало.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в 2008 году строительные работы дома № были остановлены. 

Решением Арбитражного суда от 08.11.2013г. ООО «Проспект-Инвестстрой» признано банкротом. Определением от 22.02.2017г. производство по делу о банкротстве прекращено, что означает продолжение осуществления ООО «Проспектинвест-Строй» своей деятельности, в результате которой все заинтересованные лица могут предъявить к нему свои претензии (том 1, л.д. 101-113).

Правительством Самарской области дом № признан проблемным объектом из-за действий недобросовестного застройщика ООО «Проспект-Инвестстрой», привлекшего денежные средства от физических лиц и не исполнившего перед ними обязательств по передаче жилых помещений.

Министерство строительства Самарской области, являющееся в соответствии со ст.2 Закона Самарской области № 13-ГД от 16.03.2007г. «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области, 31.03.2015г. включило ФИО1, в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены (том 1, л.д.17).

Также определением Арбитражного суда Самарской области от 23.04.2012г. требование ФИО1 о передаче ему жилого помещения квартиры № (строительный), расположенной на 9 этаже, общей площадью 49,8 кв.м. в вышеуказанном жилом доме включено в реестр требований кредиторов, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 1 347 770 руб. (том 1, л.д.13).

24.09.2014г. ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № RU 63301000-138 многоквартирного дома № 10 (по генплану) в границах улиц Дачная, пр.К.Маркса, Киевской, Сакко и Ванцетти в Железнодорожном районе г.Самары (том 1, л.д.68).

17.09.2013г. между Департаментом строительства и архитектуры т.о. Самары и ООО «Промбезопасность» заключено соглашение. В п. 1.1. соглашения указано, что его предметом является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов № в г.Самаре, в границах улиц 

<

адрес>, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в указанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой» (том 1, л.д.69-88).

Пунктом 1.2. соглашения установлены способы восстановления прав участников долевого строительства в виде передачи участникам долевого строительства жилых помещений по завершении строительства, либо выплату им Застройщиком соответствующей денежной компенсации.

Пунктом 2.8 соглашения установлено, что застройщик не вправе требовать дополнительных оплат от участников долевого строительства, полностью исполнивших обязательства по оплате перед ООО «Проспект-Инвестстрой», если иного не будет установлено договорами, решениями собраний участников долевого строительства, законами и иными нормативными актами.

Ссылаясь на условия указанного соглашения, истец ФИО1 считает, что ООО «Промбезопасность» должно заключить с ним договор долевого участия в строительстве, поскольку стоимость квартиры № им полностью оплачена, что подтверждается определением Арбитражного суда от 23.04.2012г., он готов осуществить доплату в размере 8000 руб. за квадратный метр, размер которой был определен на собрании участников долевого строительства при участии Министерства строительства, Департамента градостроительства, конкурсного управляющего ООО «Проспект-Инвесстрой» и ООО «Промбезопасность».

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что во время заключения соглашения от 17.09.2013г. ему были предоставлены данные о 211 обманутых дольщиках дома №. Согласно приложению № 2 к соглашению следует, что ООО «Промбезопасность» не принимало на себя каких-либо обязательств в отношении ФИО1, который в состав обманутых дольщиков дома № на момент заключения соглашения с Департаментом включен не был (л.д.72-88). При этом финансирование строительства дома было возможно лишь за счет реализации свободных жилых помещений. Однако к настоящему времени число дольщиков увеличилось более чем на 100 человек, которые также претендуют на квартиры в этом доме, что привело к существенному сокращению свободных площадей и невозможности завершения строительства дома за счет их реализации.

В соответствии с п. 16 ч. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для выдачи разрешения на строительство представляются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и другие документы.

В соответствии с п. 1 ст.222 ГК РФ, действовавшей в редакции на март 2005 года, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, признается самовольной постройкой. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как видно из материалов дела и установлено судом ООО «Проспект-Инвестстрой» не имело в пользовании земельный участок, отведенный для строительства дома 

<

адрес>, не имело разрешения на строительство этого дома, что свидетельствует об осуществлении им самовольного строительства. В условиях договора долевого участия в строительстве, заключенного с истицей, не указывается о наличии у ООО «Проспект-Инвестстрой» прав на земельный участок, отведенный для строительства, и разрешения на строительство.

Судом установлено, что ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой». Между ООО «Промбезопасность» и ООО «Проспект-Инвестстрой» не было заключено договоров по передаче прав и обязанностей по ранее заключенным ООО «Проспект-Инвестстрой» договорам долевого участия в строительстве.

Соглашение от 17.09.2013г. также не является документом, подтверждающим возникновение между ООО «Промбезопасность» и ООО «Проспект-Инвестстрой» отношений правопреемства или перемены лиц в обязательствах, в результате чего ООО «Промбезопасность» вместо ООО «Проспект-Инвестстрой» стало стороной договоров долевого участия в строительстве, заключенных этим обществом с другими лицами, в том числе с ФИО1

При указных обстоятельствах понуждение ООО «Промбезопасность» заключить с истцом договор долевого участия в строительстве, в том числе и на условиях доплаты не основано на законе.

Довод истца о включении его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены суд находит необоснованными, поскольку данный документ не дает ему право на получение от ООО «Промбезопасность» указанной квартиры и возложение судом на ООО «Промбезопасность» обязательств по предоставлению указанной квартиры, заключению договора. 

Кроме того, в условия нового договора не могут быть включены условия договора, заключенного с нарушением ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Обязательные правила при заключении договоров долевого участия в строительстве и существенные условия таких договоров установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.3 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ установлены обязательные условия договора участия в долевом строительстве, относящиеся к существенным: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Договор долевого участия, который был заключен ФИО1 с ООО «Проспект–Инвестстрой» не зарегистрирован в установленным порядке, что в силу ч.3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ влечет его незаключенность. 

Законом Самарской области № 13-ГД, а также другими нормативными актами Самарской области в области защиты прав обманутых дольщиков, предусмотрено безвозмездное удовлетворение прав на получение жилых помещений лицами, включенными в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены. Указанным законом предусмотрены способы защиты участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий застройщиков. По общему правилу, установленному законодательством Самарской области, восстановление прав обманутых дольщиков производится путем предоставления им жилых помещений в тех домах, которые указаны в договорах долевого участия в строительстве.

Вместе с тем, в настоящее время Правительством Самарской области принято постановление от 25.10.2016г. № 610 «О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 27.11.2013г. № 684 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года», которым установлены порядок ведения очередности участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в перечень проблемных объектов, и сведения о которых содержатся в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, путем предоставления таким лицам жилых помещений вне соответствующих проблемных многоквартирных домах.

Тем самым, законодательством Самарской области предусмотрено восстановление прав указанных лиц путем безвозмездного предоставления им жилых помещений в других жилых домах.

ООО «Промбезопасность» не является субъектом отношений, регулируемых Законом Самарской области № 13-ГД от 16.03.2007г. и другими нормативными актами Самарской области о защите прав обманутых дольщиков, и в отношениях между истцом и ответчиком данное законодательство не подлежат применению.

При указанных обстоятельствах права истца на безвозмездное получение квартиры, в том числе в другом жилом доме, подлежат восстановлению уполномоченными органами власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствии с вышеуказанным законодательством Самарской области.

28.10.2016г. между ООО «Промбезопасность» и ООО «Инвестком» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с указанием стоимости объекта в размере 1 893 200 рублей. Объектом долевого строительства явилась квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д. 114-121). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (том 1, л.д. 122).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной ( п. 3 ст.166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что в момент заключения оспариваемого истцом договора и в настоящее время у ответчика отсутствовала обязанность по передаче истцу квартиры на безвозмездной основе. Кредиторы, включенные в реестр передачи жилых помещений, на общем собрании от 31.03.2015г. проголосовали против создания ЖСК (том 2, л.д. 81-85) и передачи им прав застройщика дома, завершения строительства дома путем их участия в финансировании строительных работ в соответствии с ФЗ «О несостоятельности/банкротстве». 

Включение ФИО1 в реестр обманутых дольщиков не возлагает на ООО «Промбезопасность» обязательства предоставить истцу квартиру, не может являться основанием к запрету ООО «Промбезопасность» распоряжаться данной квартирой. 

В соответствии с условиями соглашения от 17.09.2013 года одним из источников финансирования проектирования и строительства дома № являются средства, полученные от реализации жилых (нежилых) помещений, которые не включены в приложение № №1 и 2.

Таким образом, ООО «Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имел право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

В связи тем, что судом не установлено в действиях ответчиков недобросовестности при заключении договора от 28.10.2016г. с ООО «Инвестком», оснований для признания данного договора недействительным не имеется. 

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные участниками процесса доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в иске ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Промбезопасность», ООО «Инвестком» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 28 июля 2017 года.

Председательствующий судья: Л.Г. Галиуллина