РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Карачаевск 3 сентября 2020 года.

Карачаевский городской суд КЧР в составе председательствующего судьи Кубанова Э.А.,

при секретаре Лайпановой З.С-Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Администрации Карачаевского городского округа о признании требования по оплате задолженности по договору аренды земельного участка в повышенной размере и пени по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) незаконным и по встречному административному исковому заявлению Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным иском к Администрации Карачаевского городского округа о признании требования по оплате задолженности по договору аренды земельного участка в повышенной размере и пени по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) незаконным.

В административном иске указано, что Управлением имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа, именуемая в дальнейшем «Арендодатель» согласно Положению об Управлении, принятого Решением Думы Карачаевского городского округа (номер обезличен) - Зс от (дата обезличена) был заключен договор аренды земельного участка с ФИО2 A.M. (арендатор). Предметом договора является арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: РФ, КЧР, кп. Домбай, примерно в 200 метров по направлению на северо – восток от ориентира гостиница Аманауз, под строительство гостиницы. Стороной договора выступает Управление имущественных и земельных отношений администрации ГО (адрес обезличен). Согласно п.п. 4.6 в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере установленной на момент срока оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки. С момента заключения договора аренды земельного участка до конца 2013 года он ежегодно производил оплату за аренду земельного участка в размере 2 679 рублей в администрации Карачаевского городского округа, квитанции им не сохранены, утеряны. С 2013 по конец 2019 г. им была произведена оплата договора аренды через Сбербанк России, что подтверждается квитанцией со Сбербанка. С администрации Карачаевского ГО (арендодателя) им получено требование от (дата обезличена) о погашении задолженности по договору аренды от (дата обезличена) за (номер обезличен) недоимки в размере 922 362,53 рублей, пени 371 501,08 рублей, данное требования им получено в начале июня 2020 (адрес обезличен) городского округа не уведомляла его о том, что арендная плата по договору аренды увеличена, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы также им и администрацией Карачаевского ГО не подписывалось. На его обращение в администрацию Карачаевского ГО, о перерасчете аренды земельного участка согласно об оценке рыночной стоимости ставки годовой арендной платы за использование земельного участка, с учетом особенностей расположения земельного участка, ему было отказано. Требование администрации об оплате арендной платы в повышенном размере незаконно, в силу того, что между ним и администрацией не подписано дополнительно к договору аренды земельного участка, соглашение об изменении условий договора в части размера аренды, и необоснованно требование арендодателя об увеличении арендной платы, а также требование о расчете задолженности в увеличенном размере с применением пени. Исходя из требовании об уплате арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на (дата обезличена) недоимка составляет - 922 362,53 рублей, пеня 371 501,08 рублей. Согласна отчету (номер обезличен) об оценке рыночной стоимости ставка годовой арендной платы за использование земельного участка площадью 1 000 кв.м., кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: КЧР, Карачаевский городской округ, кп. Домбай должно быть рассчитано исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости земельного участка оценщиком учитывалось расположение земельного участка (2-линия), рельеф (форма) участка, з/у расположен на склоне, имеет неправильную форму, используемая площадь под застройку небольшая, исходя из данного расчета ставка годовой арендной платы за земельный участок составляет 30 000 рублей, т.е. - рыночная стоимость 1 кв.м. з/у находящийся в аренде составляет 1 308 рублей, коэффициент капитализации составляет, 3,8, доход от уплаты налогов составляет 50 рублей, операционные расходы 20 рублей, эффективный потенциальный валовой доход за 1 кв.м. - 30 рублей, прогнозируемый потенциальный 30*1000 = 30 000 рублей, при этом учтен, что земельный участок не застроен, расположен на склоне с лесным массивом, следовательно операционные расходы будут составлять затраты, выравнивание рельефа, расчистка территории. В связи с указанным и просит признать требования ответчика об уплате по состоянию (дата обезличена) недоимки в размере 922 362,53 рублей и пени в размере 371 501,08 рублей, а также требование о расторжении договора аренды земельного участка не законными, уменьшить размер аренды земельного участка до 30 000 рублей в год с момента увеличения арендной платы предусмотренный постановлением Правительства КЧР, согласно отчету (номер обезличен) об оценке рыночной стоимости ставки годовой арендной платы за использование земельного участка.

Управление архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа обратилось в суд со встречным административным иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. 

В административном иске указано, что в соответствии с условиями договора арендатору передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 1 000 кв. м., расположенный по адресу: КЧР, кп. Домбай, в 200 метров по направлению на северо-восток, для строительства гостиницы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 4.1 Договора в срок до 15 числа первого месяца каждого квартала, (п. 4.5 Договора). Срок действия договора пунктом 2.1 определен сторонами на три года, однако арендная плата арендатором не вносилась. Учитывая условия заключенного договора аренды, а именно: пункты 4.5, 4.1 должник (арендатор) принял на себя обязательство вносить ежегодную арендную плату равными частями от указанной в пункте 4.1 Договора суммы в срок до 15 числа первого месяца каждого квартала. Взыскатель как арендодатель исполнил свои обязательства по передаче земельного участка в аренду, что подтверждается пунктом 9.1 Договора. Должник в свою очередь обязательства по Договору не исполняет, арендную плату за пользование земельным участком не вносит. Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах. Согласно ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Арендатору направлялось требование об уплате задолженности по арендной плате за землю, однако оплата должником не внесена. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязанность своевременного внесения платежей за землю (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ) вытекает из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Соответственно, в сфере спорных правоотношений действует принцип платности землепользования, в силу которого использование земли само по себе порождает у пользователя обязанность по внесению в бюджет муниципального образования соответствующей платы (арендной платы). Таким образом, в связи с неисполнением условий договора (не внесением арендной платы) за должником числится задолженность по арендной плате в размере 1 262 564,25 руб. В связи с указанным Управление архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа и просит отказать ФИО2 в удовлетворении требований в полном объеме и взыскать с ФИО2 в пользу Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от (дата обезличена) (номер обезличен) в размере 1 262 564 рубля 25 копеек. 

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными, о дне и месте судебного заседания, в таковое не явились, представитель административного истца и административного ответчика по встречному административному иску обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела в её отсутствие, а также отсутствии ФИО2.

Суд на месте определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административно исковых требований ФИО2 к Администрации Карачаевского городского округа о признании требования по оплате задолженности по договору аренды земельного участка в повышенной размере и пени по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) незаконным и об отказе в удовлетворении встречных административных исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка по следующим основаниям.

Как усматривается из договоров аренды земель на территории Карачаевского городского округа (номер обезличен) от (дата обезличена) Управление имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа и ФИО2 заключили договора аренды земельного участка на территории Карачаевского городского округа. В соответствии с условиями указанного договора, арендатору ФИО2 передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: РФ, КЧР, кп. Домбай, примерно в 200 метров по направлению на северо – восток от ориентира гостиница Аманауз, под строительство гостиницы. 

Согласно п.п. 4.1 п. 4 данного договора общая сумма арендной платы за арендованный земельный участок составлял на момент подписания договора аренды 2 679 рублей за год.

Согласно п.п. 4.2. данного договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органов Государственной власти КЧР, а также органов местного самоуправления Карачаевского городского округа централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее), но не чаще одного раза в год.

Согласно п.п. 4.6 данного договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере установленной на момент срока оплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (номер обезличен) от (дата обезличена) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), общей площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: РФ, КЧР, кп. Домбай, примерно в 200 метров по направлению на северо – восток от ориентира гостиница Аманауз составляет в размере 3 667 440 рублей. 

Из требования об уплате арендной платы за пользование земельным участком по состоянию на (дата обезличена) видно, что Управление имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа потребовало от ФИО2 погасить задолженность по арендной плате земельного участка, расположенного по адресу: РФ, КЧР, кп. Домбай, примерно в 200 метров по направлению на северо – восток от ориентира гостиница Аманауз в размере 922 362 рубля 53 копейки и пени 371 501 рубль 08 копеек.

Из квитанции ПАО Сбербанк от (дата обезличена) видно, что ФИО2 внесена в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа арендная палат в размере 8 100 рублей.

Согласно п. 2 приложения к постановлению (номер обезличен) от (дата обезличена) Правительства КЧР «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске (с изменениями на (дата обезличена))», размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется, в том числе на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласна отчету (номер обезличен) об оценке рыночной стоимости ставка годовой арендной платы за использование земельного участка площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: КЧР, Карачаевский городской округ, кп. Домбай, произведенного ООО «ФИО1 общество оценщиков» ставка годовой арендной платы за земельный участок составляет 30 000 рублей, рыночная стоимость объекта составляет 30 000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и условиям определенным договором. 

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако, материалы дела не содержат сведений о заключении между сторонами соглашения. 

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении административно исковых требований ФИО2 к Администрации Карачаевского городского округа о признании требования по оплате задолженности по договору аренды земельного участка в повышенной размере и пени по договору аренды земельного участка (номер обезличен) от (дата обезличена) незаконным и об отказе в удовлетворении встречных административных исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 177, 227 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Признать требование Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа об уплате по состоянию (дата обезличена) недоимки в размере 922 362 рубля 53 копейки и пени в размере 371 501 рубль 08 копеек незаконным.

Уменьшить размер аренды земельного участка до 30 000 рублей в год с момента увеличения арендной платы предусмотренный постановлением Правительства КЧР, согласно отчету (номер обезличен) об оценке рыночной стоимости ставки годовой арендной платы за использование земельного участка площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенного по адресу: КЧР, Карачаевский городской округ, кп. Домбай.

В удовлетворении встречных административно исковых требований Управления архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Карачаевского городского округа к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КЧР через Карачаевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, которое принято (дата обезличена).

Судья Э.А. Кубанов.