РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 04 сентября 2020 г. по делу № 3а-39/2020 

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Дудкиной Т.Н.

секретаре – Михайловой В.Г. 

при участии:

административного истца – ФИО3,

представителя административного истца – ФИО4, 

представителя ГБУ «Центр государственной 

кадастровой оценки» – ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованное лицо - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, - 

установил:

29 апреля 2020 года ФИО3 обратился в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованное лицо - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г., в размере – 6 024 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 15 023 750 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 6 024 000 руб. 

В судебном заседании административный истец, представитель административного истца поддержали заявленные требования, просили установить в отношении заявленного земельного участка его рыночную стоимость согласно заключению судебного эксперта.

Представитель административного ответчика возражала в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО3 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 7000 кв.м. на основании договора аренды земельного участка от 12 февраля 2008 года, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости. 

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца составляет 15023750 рублей, 09.01.2019 г. внесена в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП результаты определения кадастровой стоимости земельных участков Севастополя затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В обоснование требований ФИО3 представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15.04.2020 г., изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 6 024 000 рублей (т. 1 л.д. 35-140).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15 апреля 2020 года, изготовленного Индивидуальным предпринимателем ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № от 17.07.2020 г., выполненного федеральным бюджетным учреждением «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 7000 кв.м. по состоянию на 01 января 2018 года составляет 6 461 404 (шесть миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча четыреста четыре) рублей. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15 апреля 2020 года, изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части требований к форме и содержанию Отчета. Отсутствие в отчете сведений о независимости оценщика являются формальным признаком несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов и не влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15 апреля 2020 года, изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части требований к описанию объекта оценки, что может повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с применением характеристик улучшений земельного участка при расчете стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15 апреля 2020 года, изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части требований к основным выводам относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Данное несоответствие не влияет 

на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, поскольку не участвует в расчете стоимости земельного участка.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15 апреля 2020 года, изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части требований к реализации и обоснования применения подходов к оценке. Данное несоответствие может повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, имеются математические ошибки, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, представленный ФИО3 при предъявлении настоящего иска Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № № от 15.04.2020 г., изготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, не может служить надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Относительно экспертного заключения составленного судебным экспертом федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта относительно существенной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, а также сомнения о наличие у эксперта квалификации на проведение данного вида экспертизы. 

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 относительно высказанных замечаний дала пояснения, что разница в рыночной стоимости и кадастровой обусловлена особенностями земельного участка, находящегося в трех уровнях на одном из которых оптимальный коэффициент застройки составляет 65%, на втором уровне -только легкие конструкции, а 1/3 часть участка нельзя использовать без больших капитальных вложений ввиду сложного рельефа, а также то, что кадастровая стоимость определяется массово, а рыночная оценка – индивидуально, в отношении конкретного участка.

В части квалификации эксперт поясняла, что судебная экспертиза проводилась на основании Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях Минюста РФ, утвержденных приказом данного органа; эксперт имеет экспертную специальность 16.1 «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», право самостоятельного производства экспертиз по специальности 16.1 подтверждено ЭКК 17.07.2019 г.; при производстве экспертизы использовался Федеральный закон №135-ФЗ, ФСО; при оценке использовала справочники оценщика недвижимости, в том числе и справочник Лейфера; обращала внимание, что методы и подходы при оценке объекта одни и те же, что у судебного эксперта, что у оценщика; соблюдение ФСО обязательно к отчетам оценщика, к заключению судебного эксперта, такие требования не ставятся ввиду того, что деятельность урегулирована разными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что возражения, заявленные ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» на заключение судебного эксперта при проведении судебной экспертизы не состоятельны, нарушений, которые повлияли или могли повлиять на итоговые выводы заключения - не установлены, при том, что обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ФИО3 рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчике и заинтересованных лицах.

Суд считает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы об определении рыночной стоимости объекта исследования.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к заключению судебной экспертизы, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Более того, судебный эксперт ФИО2 выводы, к которым она пришла в результате проведенной по делу судебной экспертизы, логично и последовательно подтвердила в судебном заседании в своих пояснениях в связи с поступившими возражениями на заключение.

Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ прихожу к выводу, что указанная в заключении судебного эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Учитывая, что постановление Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, вступило в законную силу с 01.01.2019 г., сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 09.01.2019 г., установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 09.01.2019 г. и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере – 6 461 404 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 11 сентября 2020 г.

Судья Севастопольского 

городского суда Дудкина Т.Н.