Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Кирпичниковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-569/2017 по административному иску ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 484 760 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

На указанном земельном участке расположено здание бокса строительной техники, назначение: производственное здание (сооружение), площадью ***,** кв.м., которое принадлежит на праве собственности административному истцу.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена на 01.01.2013 года и составляет 10 244 810 рублей 40 копеек.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года составляет 4 484 760 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. В целях проверки соответствия отчета требованиям действующего законодательства, была проведена его экспертиза, получено положительное экспертное заключение ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. ФИО2 поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Отрадный, Министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило отзыв, в котором просит суд в удовлетворении административных требований отказать.

Администрация г.о.Отрадный Самарской области представило письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении административного иска.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы г.о.Отрадный Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №, предоставлен ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» земельный участок из земель поселений, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка в долгосрочную аренду на 49 лет.

ДД.ММ.ГГ. между Комитетом по управлению имуществом г.о.Отрадный (Арендодатель) и ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок 49 лет с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ., площадью №, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для производственной деятельности.

На данном земельном участке расположено здание бокса строительной техники, площадью № кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» на основании договора купли-продажи недвижимого имущество от ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 10 244 810,40 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ИП ФИО1 от ДД.ММ.ГГ. №, итоговая рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, общая площадь объекта № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составляет по состоянию на 01.01.2013 года 4 484 760 рублей.

ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» 14.04.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами, а именно отсутствует описание (анализ) рынка по местоположению объекта оценки (г.Отрадный) – нарушен п.11 ФСО № 7; расчет корректировки на местоположение, выполненный оценщиком на стр.№ отчета основывается на его экспертном мнении о весах 7 выбранных коэффициентов, характеризующих ситуацию в городах Самарской области (Тольятти, Кинель, Чапаевск), данное мнение не подтверждено рыночными данными – п.13 ФСО № 3; отсутствует обоснование расширения рынка г.Отрадный до городов Кинель, Чапаевск, Тольятти, не описан их рынок, отсутствует описание всего объема сведений по объектам-аналогам, имеющимся на рынке – нарушен п.11 и 22 ФСО № 7, непонятна логика оценщика при определении наличия коммуникаций, отсутствуют необходимые корректировки – п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации, оценщик подобрал 5 объектов-аналогов, – земельные участки, расположенные в Самарской области в г.о.Отрадный, г.о.Тольятти, г.Чапаевск, г.Кинель, с назначением: под строительство промышленных объектов, общей площадью от * *** кв.м. до *** *** кв.м., которые представлены в таблице № на странице № отчета. 

Затем были применены корректировки на масштаб объекта, местоположение и коммуникации, которые описаны на страницах № отчета.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 4 484 760 рублей.

Согласовав результаты, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 4 484 760 рублей.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 поддержал выводы отчета об оценке, по замечаниям Комиссии пояснил, что описание рынка, его анализ по местоположению объекта оценки дано на страницах №, рисунок № Прямых аналогов г.о.Отрадный найдено не было. Были подобраны аналоги – земельные участки производственного назначения, расположенные в г.Тольятти, г.Чапаевск, г.Кинель. описание объектов-аналогов дано в таблице №, экранные копии находятся в приложении. Затем были применены соответствующие корректировки и получен указанный в отчете результат. В связи с отсутствием рынка в г.о.Отрадный, была использована аналитика по Самарской области с учетом ценовой зоны. Расчет корректировки на местоположении проведен с подтверждением официальной статистикой, которая находится в общем доступе, в отчете имеются ссылки на используемые характеристики объектов. Объем исследования определяется оценщиком, исходя из принципа достаточности. Анализ рынка выполнен по всем подпунктам п.11 ФСО № 7, приведен объем доступной рыночной информации, достаточный для проведения оценки объекта оценки. Принцип достаточности не нарушен.На странице № отчета имеются ссылки на используемые рынки городов Самарской области. Весь объем сведений по объектам-аналогам, подпадающим под характеристики оцениваемого земельного участка указан на странице № отчета. В п.№ отчета приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, где также дается обоснование расширения рынка г.О традный. Объекты-аналоги указаны на страницах № отчета, наличие коммуникаций отражены и сделаны соответствующие корректировки (страница № отчета). Аналог № на странице № указан с отсутствием коммуникаций, поскольку данные коммуникации проходят рядом и не подведены к земельному участку. Нарушений п.5 ФСО № 3 и п.22 ФСО № 7 допущено не было.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный оценщиком ИП ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Согласно положительному экспертному заключению ООО «

<

данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № на отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отчет от ДД.ММ.ГГ. № соответствует требованиям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, соответствует ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 14.04.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ОТРАДНЫЙАВТОТРАНС-3» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта земельного участка, площадью №, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 4 484 760 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 18.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 14.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 июня 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова