Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 16 сентября 2019 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Прошкиной Г.А., при секретаре Лядовой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области, действующего в интересах ФИО1, к администрации г. Рязани о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец Министерство строительного комплекса Рязанской области обратился в суд в интересах ФИО1 с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что застройщик ООО «Монолит» на основании проекта осуществлял строительство 6-этажного 22-квартирного жилого дома, которое по условиям заключенных ФИО1 договоров участия в долевом строительстве должно было быть окончено в декабре 2010 года, но не окончилось, а в 2015 году приостановлено в связи с отсутствием у застройщика средств для его завершения. Строительство указанного дома осуществлялось ООО «Монолит», являвшимся собственником земельного участка с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - обслуживание многоквартирного дома, на основании разрешения на строительство сроком действия до 20 декабря 2017 года. Согласно заключению строительно-технической экспертизы, технического плана здания, схемы расположения здания, информации государственной инспекции строительного надзора Рязанской области, построенный многоквартирный жилой дом соответствует проектной документации, получившей положительное заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области, расположен без нарушения границ земельного участка, но без проведения государственного строительного надзора в отношении работ по его инженерно-техническому обеспечению. На указанном основании администрацией г. Рязани застройщику выдан отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, препятствующий оформлению за гражданами прав на помещения в многоквартирном доме. Ссылаясь на то, что многоквартирный дом отвечает признакам самовольной постройки, права на которую не могут возникнуть иначе, кроме как в судебном порядке, а истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве жилья, вправе требовать от застройщика надлежащего встречного обязательства - передачи помещения в установленные сроки, а при его неисполнении - просить судебной защиты своих прав, просил суд признать за ФИО1 право собственности на расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, квартиры с № по №, нежилые помещения с Н1 по Н6, машино - места с М1 по М13, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, а именно на жилое помещение - квартиру №, общей площадью 59,1 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Монолит».

Суд, посчитав возможным, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Ст. 222 ГК РФ гласит, что здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки, признается самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться ею (ч. ч. 1, 2).

Однако, ч.3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, если одновременно соблюдены условия о наличии у лица, осуществившего постройку, права на земельный участок, допускающего строительство на нем данного объекта, соответствия на день обращения в суд постройки установленным требованиям и отсутствия при сохранении постройки нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, установленные в муниципальном образовании правила застройки, и т.д., при ее возведении не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также то, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию («Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утв. Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 года).

В свою очередь, по общему правилу, установленному ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Так, согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. ст. 382, 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, и если иное не предусмотрено законом или договором, такое право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, как объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. ст. 130, 219 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком, прямо не допускающий признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, пределы осуществления которых определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, каковая под одним из таким способов подразумевает признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем) по своей сути также не содержит.

В контексте правовых позиций Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года и «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), на объект незавершенного строительства также может быть признано право собственности по решению суда, если лицо, считающее себя собственником, докажет законность оснований возникновения права.

Из материалов дела усматривается, что 05 июня 2009 года на имя ООО «Монолит» администрацией г. Рязани было выдано разрешение (срок действия которого неоднократно продлевался, последний раз - до 27 декабря 2017 года) на строительство на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 1 012 кв.м. с кадастровым номером № (в настоящее время, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 11 апреля 2018 года, имеет кадастровый номер № и обременен на срок с 24 июня 2011 года по 07 июня 2021 года ипотекой в пользу ООО «МКБ» «Живаго») многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, количеством этажей - 6, квартир - 22, с встроенными (пристроенными) нежилыми помещениями.

По заявлению застройщика был подготовлен соответствующий градостроительный план земельного участка, утвержденный заместителем главы администрации г. Рязани. 

Строительство данного многоквартирного жилого дома ООО «Монолит» осуществляло с привлечением подрядной организации - ООО «Строф».

Между ООО «Монолит», и гражданами, в том числе истцом, были заключены договора об участии в долевом строительстве жилья (41), по условиям которых, ООО «Монолит», как застройщик, обязалось обеспечить строительство указанного выше объекта, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию во втором квартале 2010 года и передать гражданам, как участникам, в том числе истцам, по передаточному акту или иному документу о передаче в течение 2 месяцев со дня введения объекта в эксплуатацию профинансированного в полном объеме объекта долевого строительства, а участники, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену, получить правоустанавливающие документы, необходимые для регистрации права собственности объекта долевого строительства.

Все договора участия в долевом строительстве данного многоквартирного дома и связанные с ними договора уступки права требования в соответствии с требованиями ч.3 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Рязанской области.

По окончании строительства строительная нумерация ряда квартир и помещений в доме в соответствии с данными технической документации была изменена, что прямо предусматривалось в каждом договоре с участниками долевого строительства.

Так, между ООО «Монолит» и ООО «Строф» был заключен договор от 29 декабря 2010 года на строительство однокомнатной квартиры (строительный номер №), общей (проектной) площадью 59, 45 кв.м., в том числе жилой площадью 53,16 кв.м., расположенной на 3 этаже.

02 февраля 2016 года между ООО «Строф» и ФИО1 был заключен договор уступки права требования, согласно которого право требования в отношении указанного объекта долевого строительства перешло к последней.

Договор долевого участия, как и договора уступки прав, были полностью оплачены.

По окончанию строительства (согласно техническому плану от 20 ноября 2017 года) общая площадь квартиры (новый № - №), расположенной на 3 этаже, составила 59, 1 кв.м.

Доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

При этом, как указывалось выше, в судебном заседании установлено, что все строительные работы в многоквартирном доме завершены, а он фактически построен и получил адресную привязку: 

<

...> (письмо Управления капитального строительства администрации города Рязани от 19 апреля 2018 года №).

Факт создания и отнесения построенного объекта к объектам капитального строительства подтверждается: техническим планом здания, подготовленным ООО «ЗемКадастрПроект», содержащем те же технические характеристики дома, что и в проектной документации на строительство многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и подземной автостоянкой, разработанной ООО «Проектный институт «Ника и Ко» в 2008 году, на которую ООО «Монолит» было получено положительное заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области № от 30 декабря 2008 года. 

Согласно технико-экономическим характеристикам вновь построенного объекта, приведенным в справке кадастрового инженера ООО «ЗемКадастрПроект» от 30 ноября 2017 года, этажность объекта составляет 7 этажей (с учетом цокольного этажа), количество квартир - 22 квартиры, дом оборудован подземной автостоянкой. 

По заявлению застройщика администрацией г.Рязани выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на территории муниципального образования - городской округ город Рязань. 

Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома, в том числе прав смежных землепользователей подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани.

Исходя из заключения строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома, проведенной ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов», общая высота здания составляет 24,750 м, дом оснащен системами электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализацией, вентиляцией; данный дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; дальнейшая эксплуатация многоквартирного дома угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Статьей 55 ГрК РФ предусмотрено, что для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан обратиться в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Однако, в рассматриваемом случае построенный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, поскольку администрацией г.Рязани в выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию было отказано (информационное письмо от 28 ноября 2017 года), по причине отсутствия ряда документов, предусмотренных ч.3 ст.55 ГрК РФ.

Одним из отсутствующих документов признано заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (ч.6 ст.55 и ч.3 ст.55 ГрК РФ).

Судом установлено, что таковое заключение застройщиком представлено не было, так как при проверке конструкций нулевого цикла строительства спорного дома Гостройнадзор Рязанской области выявил ряд нарушений и направил предписания в адрес подрядчика ООО «Строф» об устранений нарушений, в дальнейшем срок исполнения предписаний был продлен до итоговой проверки, однако до настоящего времени извещений об устранении нарушений и завершении этапа монтажа сетей инженерно-технического обеспечения от ООО «Строф» не поступало и застройщик соответствующую информацию в Гостройнадзор Рязанской области не направил.

В сложившейся ситуации заинтересованные лица были вынуждены обращаться за помощью к Президенту РФ, Генеральную прокуратуру РФ, но принимаемые меры положительного результата не дали, ввиду отсутствия юридической возможности ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством, что, по сути, относит его к самовольной постройки, и, как следствие, не только препятствует регистрации права на созданные объекты недвижимости за гражданами - участники долевого строительства, но и лишает последних их конституционных прав на распоряжение приобретенным имуществом, на регистрацию по месту жительства, на получение медицинского и социального обеспечения и т.п. 

Между тем, исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что изначально разрешение на строительство вышеуказанного многоквартирного дома имелось, земельный участок, на котором он возведен, находился и находится в собственности у застройщика, и такое строительство на нем допускалось, необходимые меры к легализации постройки застройщиком предпринимались, а единственно допущенные при ее возведении нарушения градостроительных норм устранены, и иных, в том числе влекущих угрозу жизни и здоровью граждан, не имеется. 

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что участниками долевого строительства, в том числе истцом в полном объеме выполнены обязательства по договору об участии в долевом строительстве жилья и договору уступки прав требования, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства строительного комплекса Рязанской области - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на помещение - квартиру № общей площадью 59,1 кв.м., расположенное на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в административную коллегию Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме.

Судья