РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

17.07.2018 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, 

представителя ответчика департамента имущественных отношений администрации г.Сочи ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к департаменту имущественных отношений администрации г.Сочи о признании недействительным в части условий договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, которым просит признать недействительным условий договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ 

В обоснование иска указывает, что в соответствии с Постановлением администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок площадью 786 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования "административное здание", в территориальной зоне Ж-3. Категория земель - земли населенных пунктов.

Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 561493 рубля. Данный отчет представлен ей не был, ознакомиться с ним до настоящего времени не представилось возможным.

Считает указанный размер арендной платы многократно завышенным, а расчет аренды не соответствующим действующему законодательству РФ.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" определены основные принципы формирования и расчета арендной платы. Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В соответствии п.6 Правил определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 вышеназванных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанный за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.2.2 Постановления администрации г.Сочи от 18.07.2016 № 1699, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если годовой размер арендной платы на дату вступления в силу настоящего постановления определен на основании отчета об оценке, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности не ранее чем по истечении 5 лет с даты составления последнего отчета об оценке величины арендной платы.

Пунктом 2 Постановления Главы г.Сочи от 30.06.2009 № 210 (ред. от 15.07.2009) "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", на которое имеется в ссылка в предложенном к заключению договоре аренды земельного участка, установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Оценка объекта в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № 001/58-2015 от 12.05.2015 г., составляет 6805974 рублей.

Однако, в нарушение п.6 вышеуказанных Правил, при расчете стоимости права аренды, полученные в результате оценки рыночная стоимость, в соответствии с законодательством РФ, не было поделено на весь срок аренды земельного участка, то есть на 5 лет. Стоимость права аренды составила 561493 рублей = (6805974 х 8,25 %), тем самым, нарушен принцип экономической обоснованности и предсказуемости.

Таким образом, в соответствии с п.6 вышеуказанных Правил, ежегодный размер арендной платы, должен составлять 122298,57 рублей.

Расчет: 6805974 х 8,25 % = 561493 рублей / 5 лет (срок аренды) = 112298,57 рублей, иной порядок определения размера арендной платы противоречит действующему законодательству. Соответственно ежегодный коэффициент инфляции, в соответствии с Федеральным заколном от 05.12.2017 № 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 в период 2019 и 2020 гг.", должен применяться к стоимости размера арендной платы в размере 122298,57 рублей.

Однако, согласно п.3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 49000028 от 13.05.2015, размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 12.05.2015 и составил 561493 рубля.

В п.3.5 договора аренды № 4900009928 от 13.05.2015, сказано, что изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) и подписывается сторонами. Однако никакого предложения о подписании дополнительного соглашения в ее адрес не поступало, соответственно от его подписания, не уклонялась.

В соответствии с вышеуказанным договором в п.3.5 говорится, что в случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

Оценка рыночной стоимости на земельный участок площадью 786 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - "административное здание", по состоянию на 2017, не проводилась.

10.01.2017, ею было получено Уведомление об изменении размера арендной платы № 164/02-05-16, что с 01.01.2017, в одностороннем порядке изменен размер годовой арендной платы по вышеуказанному договору, который в 2017 составит 621325,69 рублей. В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, но в соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанный за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С данным размером арендной платы, Истец не согласилась и 16.03.2017, направила Заявление об изменении арендной платы, с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка, согласно приложенной выписки из ЕГРН от 22.02.2017 г., где кадастровая стоимость составляет 936667,68 рублей и предложением подписания дополнительного соглашения. В исполнении вышеуказанного заявления ей было отказано. 

15.01.2018 Истцом было получено Уведомление об изменении размера арендной платы № 540/02-05-16, что с 01.01.2018, в одностороннем порядке изменен размер годовой арендной платы по вышеуказанному договору, который в 2018 составит 646178,72 рублей. В данном случае, договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы по уведомлению арендодателя, но в соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанный за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

16.01.2018г. Истцом было направлено Обращение о предоставлении Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 12.05.2015 г. № 001/58-2015. Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи обращение Истца, оставил без ответа.

Таким образом, в соответствии с п.3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 49000028 от 13.05.2015, Истцом было оплачено 1027230,59 рублей, за период с 13.05.2015 по 31.12.2015г.

Согласно, Уведомлению об изменении размера арендной платы №3415/02-05-16 от 15.02.2016, в одностороннем порядке изменен размер годовой арендной платы с 01.01.2016, подлежит расчету с применением уровня инфляции к декабрю 2015, равного 6,4 %, установленного Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ, ею было уплачено 612975 рублей. 

Также, согласно Уведомлению об изменении размера арендной платы № 164/02-05-16 от 10.01.2017, в одностороннем порядке изменен размер годовой арендной платы с 01.01.2017, за период с 01.01.2017 по 31.12.2017, по вышеуказанному договору, который в 2017 составил 621325,69 рублей, Истцом было уплачено 620616 рублей.

Согласно Уведомления об изменении размера арендной платы № 540/02-05-16 от 15.01.2018, в одностороннем порядке изменен размер годовой арендной платы по вышеуказанному договору, который в 2018 составит 646178,72 рублей, Истцом было оплачено 313000 рублей.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.180 Г К РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить по основаниям изложенным в нем.

В судебном заседании представителя ответчика возражала против удовлетворения иска, просила в иске отказать по основаниям изложенным в возражении на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела видно, что в соответствии с Постановлением администрации г.Сочи от 05.05.2015 № 1478, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № от 13 мая 2015 года, на земельный участок площадью 786 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: г.Сочи, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования - "административное здание", в территориальной зоне Ж-3.

В силу п.2 ст.22 ЗК РФ правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно п.4 названной статьи размер арендной платы определяется договором аренды. 

В соответствии с пп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 ст.65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством РФ принято Постановление от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009).

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы РФ, нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582 принципы определения арендной платы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, суд делает вывод, основанный на толковании ст.424 ГК РФ, о том, что независимо от согласованного сторонами при заключении договора механизма внесения изменений в договор (в части размера арендной платы), арендная плата исчисляется на основании нормативного правового акта и подлежит внесению в установленном в результате такого расчета размере.

При разрешении настоящего спора суд учитывает позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, согласно которой стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.424 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного доводы истца о наличии правовых оснований для установления судом неправильности расчета арендной платы являются обоснованными, как основанные на верном толковании вышеприведенных норм права.

Правительством РФ утверждены Правила определения размера арендной платы (Постановление от 16.07.2009 № 582).

В соответствии п.6 Правил определения размера арендной платы, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 вышеназванных Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанный за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 12.05.2015 № 001/58-2015 и составляет 561493 рубля. 

Однако, в нарушение п.6 вышеуказанных Правил, при расчете стоимости права аренды, полученные в результате оценки рыночная стоимость, в соответствии с законодательством РФ, не было поделено на весь срок аренды земельного участка, то есть на 5 лет. Стоимость права аренды составила 561493 рублей = (6805974 х 8,25 %).

Таким образом, в соответствии с п.6 вышеуказанных Правил, ежегодный размер арендной платы, должен составлять 122298,57 рублей и дальнейший расчет арендной платы должен производится с данного размера.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным п.3.2 по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 4900009928 от 13.05.2015 г. 

Признать недействительным Уведомление об изменении размера арендной платы № 3415/02-05-16 от 15.02.2016 г. по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 4900009928 от 13.05.2015 г. в размере 612975 рублей. 

Признать недействительным Уведомление об изменении размера арендной платы № 164/02-05-16 от 10.01.2017 г. по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 4900009928 от 13.05.2015 г.

Признать недействительным Уведомление об изменении размера арендной платы № 540/02-05-16 от 15.01.2018 г. по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 4900009928 от 13.05.2015 г.

Обязать департамент имущественных отношений администрации г.Сочи произвести расчет стоимости арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) № 4900009928 от 13.05.2015 г., в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ ", с поправкой на ежегодную инфляцию.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19.07.2018 г.

Председательствующий