РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2017 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего – Ефремовой Т.В. 

с участием представителя истицы – ФИО1

с участием представителя ответчика ООО «Промбезопасность – ФИО2

при секретаре – Петровой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ООО «Проспект-Инвестстрой», ООО «ПИК» о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте и признании недействительным договора участия в долевом строительстве и применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на жилое помещение (квартиру) со строительным номером № с общей площадью (с учетом площади балкона) 43,9 кв.м, жилой площадью 14,9 кв.м, расположенное в секции «В!» на 1 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: 

<

адрес>, в обоснование указала, что 10.07.2008г. между ней и ООО «Проспект-Инвестстрой» был заключен договор № долевого участия в строительстве указанного дома. Основанием к заключению этого договора явились: договор № от 27.05.2003г. о долевом участии в проектировании и строительстве многосекционного жилого дома, заключенный с Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара; разрешение на строительство объекта недвижимости № от 30.09.3005г.; Постановление Главы г. Самары № от 231.03.2005г. «Об утверждении проекта границ земельного участка»; Постановление Главы г. Самары № от 28.01.2005г. «Об утверждении акта о выборе земельного участка».

ФИО3 в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры в размере 1 756 000 руб., однако до настоящего времени не имеет возможности произвести государственную регистрацию права на принадлежащую ей квартиру, так как застройщик не имеет возможности закончить строительство в связи с отсутствием финансирования и инициированием процедуры банкротства ООО «Проспект-Инвестстрой». Процедура наблюдения в отношении ООО «Проспект-Инвестстрой» введена определением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2011г. Так как объект строительства был признана проблемным. На основании заявления ФИО3 включена в реестр требований кредиторов по передаче жилых помещений. 22.02.2017г. производство по делу о банкротстве прекращено. В настоящее время новым застройщиком дома является ООО «Промбезопасность» на основании разрешения на строительство от 24.09.2014г. На момент смены застройщика квартира истицы уже была готова, в связи с чем она считает, что имеет право на приобретение в собственность квартиры № (строительный) в объекте незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>.

В дальнейшем ФИО3 уточнила исковые требования и наряду с признанием права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства просит признать недействительной сделкой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 31.10.2016г., заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «ПИК», применить последствия недействительности сделки и обязать Управление Росреестра по Самарской области погасить запись о государственной регистрации данного договора и государственной регистрации ипотеки в силу закона по данному договору.

Уточненные требования истица обосновала тем, что ООО «Промбезопасность», также как и Департаменту градостроительства г.о. Самара, было заведомо известно о наличии договора, заключенного ФИО3 с ООО «Проспект-Инвестстрой», она присутствовала на всех собраниях проводимых ООО «Промбезопасность». 24.03.2015г. была внесена запись № МС-2577 о включении ее прав требований в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства и чьи права нарушены. ФИО3 считает, что отсутствие сведений о договоре первоначального застройщика с ней не может служить основанием к отказу в удовлетворении ее требований, так как ненадлежащим и недобросовестным исполнением своих обязанностей ООО «Промбезопасность», ООО «Проспект-Инвестстрой» и Департамент градостроительства г.о. Самара вводили истицу в заблуждение относительно передачи ей объекта недвижимости. Кроме того, факт наличия (отсутствия) истицы в реестре участников долевого строительства, имеющегося в приложении к соглашению от 17.09.2013г., не освобождает ООО «Промбезопасность» от обязанности предоставить ФИО3 квартиру. 

Также ФИО3 считает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 31.10.2016г., заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «ПИК» носит безвозмездный характер, так как в материалах регистрационного дела отсутствуют доказательства оплаты стоимости прав. По мнению истицы ООО «Промбезопасность не обладало право передавать иным лицам права на спорную квартиру после заключения договора между ООО «Проспект-Инвестстрой» и ФИО3, в связи с чем данное право не перешло к ООО «ПИК» и, следовательно, записи о государственной регистрации данной сделки должны быть погашены в регистрирующем органе.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы изложенные в исковом заявлении и уточненном иске поддержал, просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что ответчик не исполнил свои обязательства в полном объеме, поскольку они обязаны были заключить договор участия в долевом строительстве. На сегодняшний день истец - обманутый дольщик, с ней не заключен договор долевого участия истица уведомила ответчика о своих правах на спорный объект, представила все необходимые документы. Однако ответчик заключает договор с ООО «ПИК». В данном случае процессуальный документ Арбитражного суда имеет преюдициальное значение по данному делу. Обратил внимание на то, что есть дольщики, с которыми ответчик заключил договора долевого участия, а с истицей не стал заключать такой договор.

Представитель ООО «Промбезопасность» ФИО2 в судебном заседании иск ФИО3 не признал, полагал, что в его удовлетворении истице должно быть отказано, так как требования истицы сводятся к предоставлению ей в собственность квартиры на условиях дарения, с возложением обязанности по финансированию строительства на других участников долевого строительства и застройщика. Доводы истицы, что на предоставленные ей самовольному застройщику денежные средства квартира была построена и существовала в натуре, являются недостоверными. Есть протокол собрания 2015 года и все дольщики проголосовали против завершения строительства за их счет, так как они должны были внести на счет Арбитражного суда 170 000 000 рублей, а таких денег у людей не было. У истицы была возможность защитить свои права, но она такой возможность не воспользовалась. Дом был достроен за сет реализации других квартир и за счет средств обманутых дольщиков. Истица сама уклонилась от восстановления своих прав как обманутого дольщика.

Представитель ООО «ПИК» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении иска ФИО3 отказать, дело рассмотреть без участия представителя общества.

Департамент градостроительства г.о. Самара также в письменных возражения на исковое заявление ФИО3 просил рассмотреть данное дело без своего представителя, полагая заявленные требования не подлежащими удовлетворению (т. 1 л.д. 180-186).

Представители ответчика ООО «Проспект-Инвестстрой» и третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причины неявки не сообщили.

Суд в соответствии со ст.ст. 113 ч. 2.1, 116 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав мнения явившихся сторон, изучив материалы дела, в том числе: том 1: договор №/В о долевом участии в строительстве жилого дома по 

<

адрес> (строительный) от 10.06.2008г. (л.д. 14-17); протокол согласования цены (л.д. 18); квитанции к приходным кассовым ордерам и справку ООО «Проспект-Инвестстрой» (л.д. 20); определение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011г. (л.д. 21-23); определение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2017г. (л.д. 24-29); ответ Министерства строительства Самарской области (л.д. 30); уведомление Арбитражного суда Самарской области о прекращении производства по делу (л.д. 41); правоустанавливающие документы ООО «Промбезопасность» (л.д. 60-76); Соглашение от 17.09.2013г., заключенное между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара о ООО «Промбезопасность» (л.д. 77-79); реестр договоров долевого строительства (приложение в Соглашению) (л.д. 80-96); разрешение на строительство от 24.09.2014г. (л.д. 99); положительное заключение государственной экспертизы (л.д. 100-109); протокол собрания участников строительства от 31.03.2015г. (л.д. 110-114); список лиц, представивших документы о праве собственности на квартиры по состоянию на 31.03.2017г. (л.д. 115-125)№ договор № Т10/127 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 31.10.2016г., заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «ПИК» (л.д. 126-132); сведения на 19.10.2015г. о количестве и размере требований кредиторов, включенных в раздел № 1 Реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Проспект-Инвестстрой» по жилому дому Тухачевского, 10 (л.д. 142-150); протокол заседания комиссии по включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи пава нарушены от 24.03.2015г. (л.д. 153-155); выписку из ЕГРН (л.д. 175); письмо Департамента градостроительства г.о. Самара (л.д. 187-190); положительное заключение государственной экспертизы (л.д. 197-223); договор оказания услуг по технологическому присоединению энергопринимающих устройств от 20.03.2014г., заключенный между ООО «Энерго» и ООО «Промбезопасность» (л.д. 224227); договор № от 08.05.2013г. о подключении к системе теплоснабжения, заключенный между ООО «Промбезопасность» и ОАО «Волжская ТГК» (л.д. 228-235); соглашения от 12.10.2016г., 18.08.2016г. и 04.07.2016г. об отселении граждан (л.д. 236-244); подговор подряда №/ПБ от 29.09.2016г., заключенный между ООО «Промбезопасность» и ООО «ПИК» (л.д. 245-251); том 2: объектный сметный расчет (л.д. 13); справки о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 14-20); разрешение на строительство от 21.07.2016г. (л.д. 21-23); перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан (л.д. 24-25); копию регистрационного дела (л.д. 35-76); письмо ГСУ ГУ МВД России по Самарской области (л.д. 78); письмо прокуратуры Железнодорожного района г. Самары (л.д. 79-80), суд приходит к следующим выводам:

Так, судом установлено, что 27.03.2003г. между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары (ныне Департамент градостроительства) был заключен договор с ООО «Проспект-Инвестстрой» о долевом участии в проектировании и строительстве 4-х секционного многоэтажного жилого дома № с подземной автомобильной стоянкой в жилой застройке. Согласно дополнительному соглашению от 06.09.2010г. № к указанному договору функции заказчика по проектированию, выполнению строительно-монтажных работ на объекте капитального строительства перешли к ООО «Проспект-Инвестстрой».

Постановлением Главы г.о. Самары от 28.01.2008г. № 18 был утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.06.2007г. участок земли, на котором планировалось строительство, был передан в постоянное (бессрочное) пользование Учреждению Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара. 

При этом разрешения на строительство секции «В» указанного дома не выдавалось в связи с отсутствием экспертизы проекта строительства. Указанные обстоятельства установлены были проверкой, проведенной прокуратурой Железнодорожного района г. Самары.

10.07.2008г. между ООО «Проспект-Инвестрой» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве многосекционного жилого дома №.

Предметом договора является участие в долевом строительстве многосекционного жилого дома переменной этажности с офисными помещениями в жилой застройке 

<

адрес> (секция В). Доля участия в строительстве указанного дома включает в себя выплату стоимости и самостоятельного участия в благоустройстве жилого помещения № (строительный), этаж 11, в количестве комнат 1, общая (проектная) площадь 43,9 кв.м. ( с учетом балконов), жилая площадь 14,9 кв.м.

Дольщик ФИО3 выполнила обязательства по внесению оплаты за данное помещение в размере 1 756 000 руб.

Строительство объекта в 2008 году было приостановлено в связи с отсутствием финансирования со стороны инвестора.

Истица, имея намерение защитить свои гражданские права, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о включении ее в реестр требований о передаче жилых помещений. Данные требования удовлетворены определением Арбитражного суда от 07.10.2011г. Согласно сведениям о количестве и размере требований кредиторов ООО «Проспект-Инвестстрой» ФИО3 внесена в список под номером 5.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Проспект-Инвестстрой» признано банкротом.

В соответствии с протоколом заседания комиссии Министерства строительства Самарской области по включению в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены от 24.03.2015г. ФИО3 в данный реестр включена под регистрационным номером 3373.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве ООО «Проспект-Инвестстрой» прекращено.

Судом установлено, что ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № от 24.09.2014г. многоквартирного дома 

<

адрес> и, согласно Соглашению от 17.09.2013г. между Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самара и ООО «Промбезопасность», его предметом является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов № и № 

<

адрес>, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в указанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой». В соответствии с п.1.2 указанного соглашения, восстановление и реализация прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) предполагает завершение строительства вышеуказанных проблемных объектов и передачу участникам долевого строительства жилых помещений либо выплату им, по инициативе застройщика, соответствующей денежной компенсации. К вышеуказанному соглашению был составлен список из 211 дольщиков, куда истица включена не была.

Пункт 1.3. Соглашения предусматривает, что заказчик предоставляет застройщику перечень участников долевого строительства (обманутых дольщиков) с указанием информации о правах этих лиц на жилые помещения, которые должны быть представлены этим лицам в соответствии с договорами, ранее заключенными с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой» ( приложения №№ 1,2 ).

ООО «Промбезопасность» не заключало с истицей каких-либо договоров по отчуждению спорной квартиры.

В приложениях №№ 1 и 2 к соглашению от 17.09.2013г. между Департаментом строительства и архитектуры и ООО «Промбезопасность», отсутствуют сведения о правах истицы, она не могла быть включена в данный список по основаниям изложенным выше, поскольку избрала иной способ защиты своего нарушенного права.

Тем самым в соответствии с данным соглашением на ООО «Промбезопасноть» не возлагалось обязанности по предоставлению ФИО3 каких-либо жилых помещений. 

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой».

В соответствии с условиями соглашения от 17.09.2014г. одним из источников финансирования проектирования и строительства дома 

<

адрес> являются средства, полученные от реализации жилых (нежилых) помещений, которые не включены в приложения №№ 1 и 2.

Таким образом, ООО «Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имело право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

В связи с чем 31 октября 2016 года между ООО «Промбезопасность» и ООО «ПИК» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым новый участник долевого строительства приобрел права на квартиру 

<

адрес>. Данный договор зарегистрирован в Управление Росреестра Самарской области.

На дату заключения вышеуказанного договора судебного решения об обязании ООО «Промбезопасность» заключить договор, предоставить вышеуказанное жилое помещение ФИО3 не принималось, право собственности на указанный объект за ней не признавалось, ее договор зарегистрирован не был.

Суд полагает стороны данного договора действовали добросовестно, на основании принятых ранее решений, ООО «ПИК» является добросовестным приобретателем.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В соответствии со ст. 166 ч. 1 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания, (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 166 ч. 3 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В соответствии со ст. 167 ч. 1 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

Оценив совокупность изложенных выше доказательств, суд приходит к выводу, что у суда не имеется законных оснований для удовлетворения требований истицы и признания оспариваемых ею договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, поскольку судом установлено, что на дату заключения договора ООО «Промбезопасность» с ООО «ПИК» у ООО «Промбезопасность» отсутствовала обязанность по передаче ей квартиры. Кредиторы, включенные в реестр передачи жилых помещений, в том числе ФИО3, на общем собрании от 31.03.2015г. проголосовали против создания ЖСК, передачи из прав застройщика дома и завершения строительства дома путем их участия в финансировании строительных работ в соответствии с ФЗ «О несостоятельности/банкротстве». Включение истицы в реестр обманутых дольщиков, не обязывает ООО «Промбезопасность» к предоставлению истице указанной квартиры, не является основанием к запрету ООО «Промбезопасность» распоряжаться данной квартирой, заключать договор. ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой», и не должен нести ответственность по его обязательствам. 

Тем самым ООО «Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имел право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

У истицы сохраняется право на получение квартиры в другом жилом доме, как пострадавшей участнице долевого строительства в соответствии с Законом Самарской области № 13-ГД, Постановлением Правительства Самарской области от 25.10.2016г. № 610 «О внесении изменений в Постановление Правительства Самарской области от 27.11.2013г. № 684 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области до 2020 года», согласно которым предусмотрены меры по государственной защите прав пострадавших участников долевого строительства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) в незавершенном строительством объекте со строительным номером № по адресу: № и в признании недействительным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от 31.10.2016 года, заключенного между ООО «Промбезопасность» и ООО «Пик» и применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 24 июля 2017 года.

Председательствующий Т.В. Ефремова