Дело № 2-3036/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 сентября 2018 года г. Уфа

Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего - судьи Касимова А.В.,

при секретаре судебного заседания - Исканяровой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Строитель» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

ФИО1 (далее - ФИО1, истец) обратился в суд с исковым заявлением к АО «Строитель» (далее - ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение. Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор инвестирования строительства нежилых помещений, согласно пункту 1.2 которого инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоэтажного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>, именуемого в дальнейшем «Объект», а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с указанным договором и после ввода объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность нежилое помещение № (секция К), общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное на № этаже вышеуказанного жилого дома, именуемое в дальнейшем «нежилое помещение».

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора застройщик обязан передать инвестору нежилое помещение по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня утверждения акта приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объекта.

Стоимость нежилых помещений составила 1 181 250 рублей, из расчета 45 000 рублей за один квадратный метр проектной площади. Свои обязательства по оплате нежилых помещений выполнил надлежащим образом, что подтверждается справкой ответчика № от ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, ответчик свои обязательства по своевременной передаче нежилых помещений в собственность ответчика не выполнил. 11 июля 2016 года определением Арбитражного суда РБ в отношении АО «Строитель» была введена процедура наблюдения. 16 сентября 2016 года определением Арбитражного суда РБ при банкротстве должника АО «Строитель» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 09 декабря 2016 года определением Арбитражного суда РБ в отношении АО «Строитель» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев. ДД.ММ.ГГГГ на многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, указанному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. Принадлежащее истцу помещение сформировано и постановлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, присвоен кадастровый номер №, номер изменен с № (по договору) на помещение № (в соответствии с кадастровым паспортом).

При этом, ответчик уклоняется от регистрации права собственности на многоквартирный дом, а также на находящиеся в нем жилые квартиры и нежилые помещения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец в исковом заявлении просит суд признать за ним право собственности на нежилое помещение 

<

адрес>, с кадастровым номером №

Истец ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Строитель» внешний управляющий ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве, приобщенном в материалы дела.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ на судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

На основании статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строитель» и ФИО1 заключен договор инвестирования строительства нежилого помещения, согласно пункту 1.2. которого инвестор (ФИО1) обязуется передать застройщику (ОАО «Строитель») денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства многоэтажного жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес>., именуемого в дальнейшем «Объект», а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с указанным договором и после ввода объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность нежилое помещение № (секция К), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (в том числе площадь лоджии в количестве 1 штуки) учтена с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии со СНиПом 2.08.01-89), расположенное на № этаже вышеуказанного жилого дома, именуемое в дальнейшем «нежилое помещение».

В соответствии с пунктом 3.1. договора инвестирования стоимость нежилого помещения на момент заключения настоящего договора составила 1 181 250 рублей, из расчета 45 000 рублей за один квадратный метр.

В пункте 3.2 стороны согласовали, что инвестор обязуется произвести полную оплату нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 4.1.3. договора инвестирования застройщик обязан передать инвестору нежилые помещения по акту приема-передачи в течение дней со дня утверждения Акта приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объекта (по согласованию сторон передача может быть произведена и ранее). 

Согласно пункту 6.1. договора инвестирования после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию, инвестор приобретает право на получение в собственность нежилого помещения, при условии полной оплаты их стоимости, предусмотренной в пункте 3 договора.

Право собственности на нежилое помещение возникает у инвестора с момента государственной регистрации в установленном действующем законодательством порядке. Все расходы по оформлению права собственности инвестор несет самостоятельно (пункт 6.2. договора инвестирования).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части статьи 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (часть 2 статьи 4 указанного федерального закона).

Частью 5 статьи 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; на передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 и 2 статьи 8 указанного федерального закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных указанным федеральным законом и другими федеральными законами.

В статье 15 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 1 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно разъяснениям, указанных в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует: если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной АО «Строитель» оплата нежилого помещения по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ произведена ФИО1 в полном размере.

Обстоятельства факта заключения договора инвестирования между истцом и ответчиком и факт полного исполнения своих обязательств истцом по оплате стоимости нежилых помещений представителем ответчика не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ на многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, указанному дому присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет. Принадлежащее истцу помещение сформировано и постановлено на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №, номер изменен с № на помещение №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной выписки из ЕГРН следует, что спорное нежилое помещение имеют следующие характеристики: нежилое помещение №, этаж №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., имеет кадастровый №. В связи с этим, спорное нежилое помещение является отдельным объектом гражданских прав, то есть может участвовать в гражданском обороте как объект недвижимости.

Правопритязания АО «Строитель» на указанные нежилые помещения не установлены. Правопритязания со стороны третьих лиц также отсутствуют, что подтверждается представленными в дело Выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию у инвестора (истца), возникает право на получение оплаченного инвестиционного продукта в собственность.

Таким образом, истец ФИО1 приобрел право собственности на спорное нежилое помещение в связи с надлежащим исполнением своих обязательств по договору инвестирования строительства нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ за счет инвестируемых средств (капитальных вложений). Ненадлежащее исполнение АО «Строитель» своих обязательств по договору инвестирования нарушает права ФИО1 на владение, пользование и распоряжение приобретенным нежилым помещением.

Поскольку материалами дела подтверждено полное исполнение ФИО1 со своей стороны всех обязательств перед АО «Строитель», суд полагает, что действия застройщика, не передавшего спорное нежилое помещение в соответствии с условиями заключенного договора, неправомерно ограничивают права истца.

Довод представителя АО «Строитель» о том, что в силу статей 201.1., 201.8. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде РБ в рамках дела о банкротстве АО «Строитель», поскольку определением Арбитражного суда РБ от 09 декабря 2016 года (резолютивная часть от 07 декабря 2016 года) по делу № А07-5814/2016 в отношении АО «Строитель» введена процедура внешнего управления, основан на неправильном толковании указанных норм права.

В силу части 1 статьи 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с абзацем седьмым пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Из материалов дела установлено, что 15 июля 2016 года определением Арбитражного суда РБ в отношении АО «Строитель» введена процедура наблюдения, дело № А07-5814/2016, временным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО4 

09 декабря 2016 года определением Арбитражного суда РБ в отношении АО «Строитель» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, исполнение обязанностей внешнего управляющего АО «Строитель» возложено на ФИО4

07 февраля 2017 года определением Арбитражного суда РБ внешним управляющим АО «Строитель» утверждена арбитражный управляющий ФИО3

Из указанного следует, что в отношении ответчика введена только процедура внешнего управления, процедура конкурсного производства не введена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего закона порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного статьей 201.8. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Из подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства - застройщиком, признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт второй пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт третий пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В данном случае в статье 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» законодатель специально определил, что параграфом 7 главы IX названного Федерального закона регулируются отношения, связанные с рассмотрением требований о передаче жилых помещений.

Согласно правовой позиции в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2012 года №1388-О, положения статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения.

Согласно правовой позиции, выраженной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2013 года № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011, исходя из буквального толкования норм параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», положения части 1 пункта 1 статьи 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не применимы к спорным отношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Ведение реестра о передаче жилых помещений предусмотрено нормами Закона о банкротстве только в отношении жилых помещений (статья 201.7 Закона).

В силу приведенных норм статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и норм параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в их взаимосвязи и с учетом толкования этих норм, специальные правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на жилые помещения и не подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на нежилые помещения.

Поскольку исковые требования заявлены в отношении прав на нежилые помещения, то положения части 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к спорным правоотношениям сторон применению не подлежат.

Таким образом, требования истца о признании права собственности на помещения в спорном доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков.

Согласно требованиям статьи 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

В соответствии со статьей 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений, экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит иск подлежащим удовлетворению

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к АО «Строитель» о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж №, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Управление Росреестра по Республике Башкортостан).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Ленинский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Судья А.В. Касимов