Дело № 2-54/2021

УИД 48RS0001-01-2020-004284-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2021 года город Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

Председательствующего судьи Бессоновой С.Г.,

при секретаре Корнейчук В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ГЛОБУС ГРУПП» к ООО «Контакт», ФИО1 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГЛОБУС ГРУПП» обратилось в суд с иском к ООО «Контакт», ФИО1 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН, указывая, что 04 апреля 2018 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт» был заключен договор № 80/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый номер №), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ООО «Контакт» по акту приема-передачи 14 квартир, в том числе: однокомнатную 

<

адрес>, расположенную на 7 этаже Жилого дома III-1, двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 6 этаже Жилого дома III-1, двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже Жилого дома III-1, а ООО «Контакт» приняло на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. за 

<

адрес>, 1 429 100 руб. за 

<

адрес>, 1 925 100 руб. за 

<

адрес>, в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, которая была произведена 10 апреля 2018 года, то есть не позднее 05 апреля 2019 года. Однако до настоящего времени участник долевого строительства ООО «Контакт» не произвело оплату по договору № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года об участии в долевом строительстве. 05 июня 2019 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «ГЛОБУС ГРУПП» был заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Липецкая область, г. Липецк, в районе Елецкого шоссе, многоквартирного жилого дома «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1». 19 июня 2019 года уполномоченным органом была произведена государственная регистрация данного договора. Таким образом, обязанность построить Объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих Объектов передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО «ГЛОБУС ГРУПП». 24 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» двухкомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года. 24 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» однокомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года. 25 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» двухкомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года. Истец указал, что первоначальный участник долевого строительства ООО «Контакт» не исполнило обязательства перед застройщиком АО «ЛИК» по оплате цены договора (стоимости квартир № №) № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года, при таких обстоятельствах договоры цессии (уступки прав требований), заключенные на основании договора № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 являются недействительными и не влекут юридических последствий. В связи с изложенными обстоятельствами, истец просит суд:

расторгнуть договор № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года об участии в долевом строительстве в отношении 

<

адрес>, общей площадью 57,9 кв. м., расположенной на 6 этаже, в отношении 

<

адрес>, общей площадью 43,3 кв. м., расположенной на 7 этаже, в отношении 

<

адрес>, общей площадью 57,9 кв.м., расположенной на 14 этаже Жилого дома № III-1: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый №), заключенный между АО «ЛИК» и ООО «Контакт»; 

исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года №, № и №; 

признать договоры цессии (уступки права требований) в отношении квартир № №, заключенные между ООО «Контакт» и ФИО1, по договору долевого участия в строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года, заключенному между АО «ЛИК» и ООО «Контакт» недействительными, ничтожными; 

применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации сделок № (в отношении договора цессии по 

<

адрес>) от 26 июля 2018 года и № от 03 августа 2018 года (в отношении договора цессии по 

<

адрес>);

взыскать в пользу истца с ООО «Контакт» расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. и с ФИО1 в размере 18 000 руб.

Ранее судом (протокольно) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены: Управление Росреестра по Липецкой области, Федеральная служба по финансовому мониторингу, Управление Федеральной налоговой службы по Липецкой области.

В судебном заседании представитель истца - ООО «ГЛОБУС ГРУПП» по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Также, уточнила требования, просила применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации сделки № от 26 июля 2018 года (в отношении договора цессии по 

<

адрес>). Относительно взыскания госпошлины, уплаченной при подаче иска, просила взыскать ее с ответчиков в сумме 24 000 руб. без относительно указанной в иске разбивки по ответчикам. 

В судебном заседании представитель третьего лица ПАО «РОСБАНК» полагал исковые требования ООО «ГЛОБУС ГРУПП» не подлежащими удовлетворению, указал, что 24 июля 2018 года между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 1 840 000 руб. на приобретение в собственность 

<

адрес>, расположенной по адресу (строительному): Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Жилой дом III-1, кадастровый номер земельного участка №. Исполнение ФИО1 обязательства по возврату кредита было обеспечено залогом указанной квартиры. 01 июня 2019 года АО «КБ ДельтаКредит» реорганизовано путем присоединения к ПАО «РОСБАНК». Представитель ПАО «РОСБАНК» ссылался на то, что доводы истца об отсутствии оплаты по договорам цессии не соответствуют действительности, так как, АО «ЛИК» была предоставлена справка в Управление Росреестра по Липецкой области при государственной регистрации договора цессии данной квартиры, согласно которой ООО «Контакт» произведена оплата АО «ЛИК» по договору участия в долевом строительстве в полном объеме. Также, указал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, а именно, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» не лишен возможности потребовать убытки с ООО «Контакт», также, пояснил, что ФИО1 является добросовестным приобретателем права требования на 

<

адрес>, а ПАО «РОСБАНК» - добросовестным залогодержателем. 

В судебном заседании представитель Управления Федеральной налоговой службы по Липецкой области в отношении удовлетворения либо отказе в удовлетворении требований истца полагался на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица АО «Банк ДОМ.РФ», действующий на основании доверенности в интересах АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания банк был уведомлен надлежащим образом, в своем отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что между АО «ДОМ.РФ» и ФИО1 был заключен договор займа № от 24 июля 2018 года, согласно которому кредитор предоставил заемщику денежные средства в размере 1 978 400 руб. на срок 240 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения 

<

адрес> общей проектной площадью 57,9 кв. м., расположенной по адресу (строительному): Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Жилой дом III-1, кадастровый номер земельного участка №. В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору выступают права требования на указанную квартиру, находящуюся в залоге у кредитора в силу закона. Между ООО «Контакт» и ФИО1 24 июля 2018 года был заключен договор цессии, согласно которому права и обязанности, принадлежащие ООО «Контакт» на основании договора об участии в долевом строительстве в отношении 

<

адрес>, перешли ФИО1 Согласно п. 4 договора цессии стоимость права требования данной квартиры составила 2 491 000 руб., из них: 512 600 руб. – собственные средства ФИО1 и 1 978 400 руб. – заемные средства АО «ДОМ.РФ». Аккредитив был исполнен, что подтверждается платежным поручением № от 25 июля 2018 года, цессия оплачена ФИО1 в пользу ООО «Контакт» в полном объеме. Также, АО «Банк ДОМ.РФ» полагал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, так как, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» не лишен возможности защитить свои права в виде взыскания задолженности с ООО «Контакт» по договору об участии в долевом строительстве, и обратиться с иском о взыскании убытков. Кроме того, АО «Банк ДОМ.РФ» указало на то, что является добросовестным залогодержателем предмета ипотеки, также, указало на то, что истцом попущен одногодичный срок исковой давности для признания сделки недействительной, предусмотренный п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Представитель третьего лица ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в судебное заседание не явился, в своих письменных пояснениях возражал против удовлетворения исковых требований, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. По существу заявленных требований в своем письменном отзыве указал, что 25 июля 2018 года между ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и ФИО1 был заключен кредитный договор № с целью приобретения 

<

адрес>, расположенной по адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Жилой дом III-1, кадастровый номер земельного участка № Сумма кредита – 1 978 000 руб. Срок кредита – 26 июля 2038 года, исполнение обязательства обеспечено залогом указанной квартиры – ипотека в силу закона. ПАО «БАНК УРАЛСИБ» были выполнены условия кредитного договора, денежные средства перечислены на счет заемщика. ПАО «БАНК УРАЛСИБ» указал, что признание договора цессии, заключенного между ООО «Контакт» и ФИО1, не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку, они не нарушены оспариваемым договором. Вместе с тем, ПАО «БАНК УРАЛСИБ» просил в случае удовлетворения требований истца сохранить за банком преимущественное право залогодержателя. 

Ответчики ООО «Контакт» и ФИО1, третье лицо - конкурсный управляющий АО «ЛИК» Сидор П.Л., представители третьих лиц Федеральной службы по финансовому мониторингу, Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что 04 апреля 2018 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт» был заключен договор № 80/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый номером №), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ООО «Контакт» по акту приема-передачи 14 квартир, в том числе: однокомнатную 

<

адрес>, расположенную на 7 этаже Жилого дома III-1, двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 6 этаже Жилого дома III-1, двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже Жилого дома III-1, а ООО «Контакт» принял на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. за 

<

адрес>, 1 429 100 руб. за 

<

адрес>, 1 925 100 руб. за 

<

адрес>, в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, которая состоялась 10 апреля 2018 года, то есть не позднее 05 апреля 2019 года. 

24 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» двухкомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года.

По условиям п. 4 договора цена договора составила 2 491 000 руб., из которых 512 600 руб. оплачивает ФИО1 за счет собственных средств в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумма 1 978 400 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых АО «ДОМ.РФ» для приобретения объекта долевого строительства в собственность ФИО1 на основании договора займа №, заключенного в г. Воронеже 24 июля 2018 года, путем открытия документарного безотзывного покрытого аккредитива на сумму 1 978 000 руб. в пользу ООО «Контакт», в день подписания настоящего договора. Банком – эмитентом и исполняющим банком по аккредитиву является ПАО «БИНБАНК».

26 июля 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года.

24 июля 2018 года между АО «ДОМ.РФ» и ФИО1 был заключен договор займа № для приобретения квартиры на этапе строительства на сумму 1 978 400 руб. под 9,7% годовых, залогом по которому указана 

<

адрес>, по адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», дом III-1.

24 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» однокомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года.

По условиям п. 4 договора цена договора составила 2 300 000 руб., из которых 460 000 руб. оплачивает ФИО1 за счет собственных средств в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора; сумма 1 840 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых АО «КБ ДельтаКредит» для приобретения объекта долевого строительства в собственность участника долевого строительства на основании кредитного договора, заключенного в г. Воронеже № от 24 июля 2018 года, путем открытия документарного безотзывного покрытого аккредитива на сумму 1 840 000 руб. в пользу застройщика в день подписания настоящего договора, сроком действия 90 дней с даты подписания настоящего договора.

26 июля 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года.

24 июля 2018 года между АО «КБ ДельтаКредит» и ФИО1 был заключен кредитный договор № на сумму 1 840 000 руб. под 10 % годовых сроком на 242 месяца, залогом по которому указана 

<

адрес>, по адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», дом III-1.

25 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования), согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает право требования от АО «ЛИК» двухкомнатной 

<

адрес>, принадлежащее цеденту на основании договора долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года. Согласно условиям договора цена договора составила 2 328 000 руб., из которых 350 000 руб. оплачивает ФИО1 за счет собственных средств, а сумма 1 978 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «БАНК УРАЛСИБ» по кредитному договору № от 25 июля 2018 года.

03 августа 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 25 июля 2018 года.

25 июля 2018 года между ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и ФИО1 был заключен кредитный договор № на сумму 1 978 000 руб., залогом по которому указана 

<

адрес>, по адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», дом III-1.

05 июня 2019 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «ГЛОБУС ГРУПП» был заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: Липецкая область, г. Липецк, в районе Елецкого шоссе, многоквартирного жилого дома «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-II в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», и на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, «Консультативно-диагностического центра».

Таким образом, обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО «ГЛОБУС ГРУПП».

Согласно пунктам 1.3, 1.4 указанного договора в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.

Как следует из приложения № 3 к договору о передаче прав и обязанностей застройщика № III-1 от 05 июня 2019 года (реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства ФИО1 имеется задолженность по оплате стоимости 

<

адрес> размере 1 925 100 руб., 

<

адрес> размере 1 429 100 руб. и 

<

адрес> размере 1 925 100 руб. по договору участия в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года № 80/III-1 (порядковые номера в реестре требований – 168, 169 и 200 соответственно).

В силу пункта 4.2.5 договора № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика от 05 июня 2019 года на момент подписания настоящего договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует (Приложение № 3 к настоящему Договору) фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений Первоначальным застройщиком не исполнены.

Отсутствие оплаты по договору долевого участия является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренного частями 4 и 5 ст.ст. 5, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (п. 4).

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (п. 5).

Согласно ч. 3, ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, отсутствие оплаты по договору участия в долевом строительстве является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренного частями 4 и 5 ст. 5, ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 3.3 договора оплата цены договора застройщику по договору № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года должна была быть произведена участником долевого строительства ООО «Контакт» в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора – 10 апреля 2018 года, то есть не позднее 05 апреля 2019 года.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 21 августа 2019 года по делу А36-13113/2018 АО «Липецкая ипотечная корпорация» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 16 апреля 2020 года постановлено включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО «Липецкая ипотечная корпорация» требования ООО «ГЛОБУС ГРУПП» в сумме 53 134 561 руб.

По запросу суда Управлением Росреестра по Липецкой области были представлены регистрационные дела в отношении квартир № №

Из материалов регистрационного дела в отношении 

<

адрес> усматривается, что в связи с заключением договора об уступке права требования застройщик АО «ЛИК» представило в государственный регистрационный орган письмо от 06 июля 2018 года, согласно которому оплата денежных средств по договору долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года произведена ООО «Контакт» в полном объеме 26 апреля 2018 года в размере 1 925 100 руб. 

Также в регистрационном деле имеется письмо ООО «Контакт», из которого следует, что по договору цессии от 24 июля 2018 года, заключенному между ООО «Контакт» и ФИО1, был внесен первоначальный взнос в сумме 512 600 руб.

Из материалов регистрационного дела в отношении 

<

адрес> усматривается, что в связи с заключением договора об уступке права требования застройщик АО «ЛИК» представило в государственный регистрационный орган письмо от 06 июля 2018 года, согласно которому оплата денежных средств по договору долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года произведена ООО «Контакт» в полном объеме 26 апреля 2018 года в размере 1 429 100 руб. 

Также в регистрационном деле имеется письмо ООО «Контакт», из которого следует, что по договору цессии от 24 июля 2018 года, заключенному между ООО «Контакт» и ФИО1, был внесен первоначальный взнос в сумме 460 000 руб. 

Из материалов регистрационного дела в отношении 

<

адрес> усматривается, что в связи с заключением договора об уступке права требования застройщик АО «ЛИК» представило в государственный регистрационный орган письмо от 12 июля 2018 года, согласно которому оплата денежных средств по договору долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года произведена ООО «Контакт» в полном объеме 26 апреля 2018 года в размере 1 925 100 руб. 

Также в регистрационном деле имеется письмо ООО «Контакт», из которого следует, что по договору цессии от 25 июля 2018 года, заключенному между ООО «Контакт» и ФИО1, был внесен первоначальный взнос в сумме 350 000 руб.

Однако согласно представленным в адрес суда бухгалтерским документам (выписки операций по лицевому счету, письма в адрес ООО «ГЛОБУС ГРУПП»), подписанным и заверенным Конкурсным управляющим АО «ЛИК» Сидор П.Л. оплата по договору № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года за квартиры № № не производилась. 

Суд, анализируя доказательства по делу, приходит к выводу, что справки об оплате ООО «Контакт» договора участия в долевом строительстве при заключении договоров цессии с ФИО1 по передачи прав требования относительно рассматриваемых квартир, имеющиеся в материалах регистрационных дел, не являются доказательством такой оплаты, поскольку, не являются документами бухгалтерского учета. 

В последнем столбце таблицы реестра требований о передаче жилых помещений (приложение № 3) к договору о передаче прав и обязанностей застройщика от 05 июня 2019 года (стр. № договора) общая сумма задолженности участников долевого строительства составляет 38 887 609 рублей, таким образом, руководство ООО «ГЛОБУС ГРУПП», принимая решение о возможности принять обязанность застройщика четырех подъездного жилого дома в количестве 530 квартир, этажностью - 22, безусловно рассчитывало на эту сумму.

Так как степень строительства жилого дома III-1 на момент заключения договора составляла 20 %, то ООО «ГЛОБУС ГРУПП» предстояло осуществить основную часть строительства объекта - 80 %.

Поэтому в целях завершения строительства Жилого дома III-1 следует учитывать, чтобы задолженность участников долевого строительства, указанная в приложении 3 к договору, была взыскана в пользу застройщика ООО «ГЛОБУС ГРУПП», либо застройщик реализовал свое право на расторжение договоров в отсутствие оплаты со стороны участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2, ч. 4 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу с ч. 2, ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Во исполнение ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ ООО «ГЛОБУС ГРУПП» 10 марта 2020 года направило ФИО1 требования о выплате долга в отношении 

<

адрес> размере 1 925 100 руб., в отношении 

<

адрес> размере 1 429 100 руб., в отношении 

<

адрес> размере 1 925 100 руб. с предупреждением об одностороннем расторжении договора № 80/III-1 участия в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в части передачи квартир № №.

17 апреля 2020 года ООО «ГЛОБУС ГРУПП» уведомил ФИО1 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и передачи квартир № №.

Таким образом, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» просит расторгнуть договор № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир №, № и №, заключенный между АО «ЛИК» и ООО «Контакт», и исключить из ЕГРН записи о регистрации №, № и №.

Факта злоупотребления правом или упречности поведения в действиях ООО «ГЛОБУС ГРУПП» суд не усматривает, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» действовало добросовестно и разумно. 

Из совокупности представленных доказательств следует, что ответчик - ООО «Контакт», являющееся участником договора долевого участия в строительстве № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир №, № и №, не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства. Доказательств обратного суду не представлено.

Нарушение участником условий договора о внесении платежей по договору участия в долевом строительстве является существенным, поскольку влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. По указанному обстоятельству допускается расторжение договора по требованию одной из сторон. 

Таким образом, в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 5, 9 Федерального закона № 214-ФЗ у суда имеются основания для расторжения договора долевого участия в строительстве № 80/III-1 об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир №, № и №.

Что касается требований о признании недействительным договоров цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года в отношении квартир №, и от 25 июля 2018 года в отношении квартиры №, заключенных между ООО «Контакт» и ФИО1, то они также подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Согласно ст. 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

В силу ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). 

Поскольку ООО «Контакт», являющееся участником договора долевого участия в строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года, не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства – квартир №, № и №, то ООО «Контакт» не имело правовых оснований заключать договоры цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года и 25 июля 2018 года.

Таким образом, договоры цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года в отношении квартир №, № и от 25 июля 2018 года в отношении квартиры № №, заключенные между ООО «Контакт» и ФИО1, совершены в нарушение законодательного запрета, предусмотренного ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ, а, следовательно, являются недействительными.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «ГЛОБУС ГРУПП» о расторжении договора об участии в долевом строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года в отношении квартир №, № и №, заключенного между АО «ЛИК» и ООО «Контакт», о признании недействительным договора уступки права требования (цессии) от 24 июля 2018 года в отношении квартир №, №, и от 25 июля 2018 года в отношении квартиры № №, заключенного между ООО «Контакт» и ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Довод о том, что в данном случае в удовлетворения исковых требований будут нарушены права залогодержателя, судом не может быть принят по следующим мотивам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В данном случае ПАО «БАНК УРАЛСИБ», АО «ДОМ.РФ» и АО «КБ ДельтаКредит» (правопреемник ПАО «РОСБАНК») при заключении кредитных договоров с ФИО1 не проявили должную степень осмотрительности и не потребовали от ФИО1 и ООО «Контакт» доказательств оплаты по договору долевого участия № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года, в то время как добросовестно пользуясь своими правами ПАО «БАНК УРАЛСИБ», АО «ДОМ.РФ» и АО «КБ ДельтаКредит» (правопреемник ПАО «РОСБАНК») должны были проверить наличие у ООО «Контакт» правовых оснований для заключения с ФИО1 договоров цессии (уступки права требования).

Также, судом отклоняется довод, что истцом попущен одногодичный срок исковой давности для признания сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Истец узнал о нарушении своего права с даты заключения договора № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, датированного 05 июня 2019 года, следовательно, срок исковой давности им не пропущен. 

Иное толкование норм права суд считает ошибочным. 

Данное решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей №, № и № о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года, и № (в отношении договора цессии по квартире № №) от 26 июля 2018 года, № от 03 августа 2018 года (в отношении договора цессии по квартире № №), № от 26 июля 2018 года (в отношении договора цессии по квартире № №).

Истец просил взыскать с ответчиков расходы по уплате госпошлины с ООО «Контакт» в размере 24 000 руб. 

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины, уплаченный истцом при подаче рассматриваемого иска, что подтверждается платежным поручением № от 07 августа 2020 года, в размере 24 000 руб., по 12 000 руб. с каждого ответчика.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года, заключенный между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт», в отношении 

<

адрес>, расположенной на 6 этаже Жилого дома № III-1, в отношении 

<

адрес>, расположенной на 7 этаже Жилого дома № III-1, в отношении 

<

адрес>, расположенной на 14 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ. 

Исключить из ЕГРН записи №, № и № о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № 80/III-1 от 04 апреля 2018 года.

Признать недействительным договор цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года, заключенный между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 6 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Исключить из ЕГРН запись № от 26 июля 2018 года о государственной регистрации договора цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года, заключенного между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 6 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Признать недействительным договор цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года, заключенный между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 7 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Исключить из ЕГРН запись № от 26 июля 2018 года о государственной регистрации договора цессии (уступки права требования) от 24 июля 2018 года, заключенного между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 7 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Признать недействительным договор цессии (уступки права требования) от 25 июля 2018 года, заключенный между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 14 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Исключить из ЕГРН запись № от 03 августа 2018 года о государственной регистрации договора цессии (уступки права требования) от 25 июля 2018 года, заключенного между ООО «Контакт» и ФИО1 в отношении 

<

адрес>, расположенной на 14 этаже Жилого дома № III-1 по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Взыскать в пользу ООО «ГЛОБУС ГРУПП» с ООО «Контакт», ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 24 000 рублей по 12 000 рублей с каждого ответчика.

Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.Г. Бессонова

Мотивированное решение 

в соответствии со ст. 108 ГПК РФ

изготовлено 15 марта 2021 года.