Дело ***

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

*** г. Псков

Псковский районный суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Ивановой С.А.,

при секретаре Мызниковой К.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка, прекращении права долевой собственности, признании права общей долевой собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении заключенного с ней 09 августа 2013 года договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., расположенного по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования; прекращении права ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок; признании права собственности за ним на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. 

В обоснование исковых требований указано, что 09 августа 2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., расположенный по адресу: *** категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. На основании вышеуказанного договора в Управлении Росреестра по Псковской области 16 августа 2013 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за ответчиком и залога в силу закона за *** и ***.Цена приобретаемой доли составила 301000 рублей. Оплата за долю в праве собственности на спорный земельный участок по договору производится в течение 1 года 6 месяцев не позднее 19 декабря 2014 года. До подписания договора ответчик внес предоплату в размере 15000 рублей, оставшаяся сумма в размере 286000 рублей по условиям договора не возвращена. При существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут. Неоплата приобретенной доли является существенным нарушением договора. Истец лишается денежных средств, которые рассчитывал получить при заключении договора в установленные сроки. Когда покупателем не произведен в установленный срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата товара.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайств не заявил, ранее в ходе рассмотрения дела иск поддержал в полном объеме. Пояснил, что 08 августа 2014 года была оформлена доверенность от его имени на К.А.А. – его зятя и К.Л.А. – мать его зятя. Первоначально на приобретаемых земельных участках планировалось вести хозяйственную деятельность, впоследствии было принято решение об их продаже. Денежные средства по ранее заключенным договорам купли-продажи земельных участков он получал в офисе на ул. Я.Фабрициуса д. 3. Проданным земельным участком он не пользуется. Также пояснил, что из Е.В.А. знал только Е.В.А., который умер 10 лет назад.

Представитель истца С.Е.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснила, что последний раз истец с ответчиком контактировали 09.08.2013 при заключении договора купли-продажи, возможно, общались при подаче документов в Управлении Росреестра по Псковской области. Покупателем не производятся платежи по договору на протяжении нескольких лет. До 19.12.2014 ответчик должен был произвести расчет с истцом. Истец договорился с ответчиком о том, что будет произведен наличный расчет так же, как и была передана предоплата в размере 15000 рублей. 22.08.2016 покупателю было направлено письмо в связи с нарушением покупателем существенных условий договора купли-продажи с намерением расторгнуть договор. Ответа от ответчика не последовало. В настоящее время истец имеет намерение пользоваться участком, полученные по договору 15000 рублей будут возвращены.Все дела от имени истца вел его зять – К.А.А. по доверенности от 08.08.2014 года, а от имени ответчика - ее сын С.Д.В. Сына по фамилии Е.В.А., о котором указывает ответчик, у истца нет. Все сделки происходили в офисе ООО «Жилобмен», о чем стороне ответчика было известно и там проводились расчеты, контактные номера телефонов у всех имелись. Ранее между истцом и ответчиком были заключены еще четыре договора купли-продажи земельных участков, по которым была проведена оплата, и трудностей по поводу оплаты не возникало. К представителям истца И.Л.А. или к К.А.А. у стороны ответчика имелась возможность обратиться. с 09.08.2013 по 19.12.2014 г. ответчик не пытался связаться с представителями истца для организации встречи и оплаты задолженности по договору.27.07.2016 истцом был подан иск к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи доли земельного участка и обращении взыскания на имущество, который был возвращен определением суда с опечаткой в дате его вынесения с разъяснением необходимости обращения в Выборгский районный суд, что истец посчитал затратным. К.А.А. сообщал С.Д.В. о намерении обратиться в суд. Ответчик обладал информацией о том, где и как необходимо оплатить задолженность по договору. Оплата в установленный срок произведена не была, при существенном нарушении условий договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа продавец просит расторгнуть договор, он вправе отказаться от исполнения договора с требованием возврата товара. Об использовании земельного участка стороне истца не известно, согласия на передачу земельного участка в аренду залогодержатель не давал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, каких-либо ходатайств не заявила. Представитель ответчика – Д.К.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что до окончания срока, указанного в договоре, когда ответчик был готов произвести окончательный расчет по договору, представителями ответчика были предприняты несколько попыток встретиться с истцом по адресу, указанному в договоре, для того, чтобы решить вопрос об оплате путем передачи наличных денежных средств, либо предоставления истцом своих реквизитов для банковского перевода. Однако сделать это не удалось. Банковские реквизиты истца и его телефон в договоре не указаны, 27.07.2016 ответчик направил письмо истцу с просьбой указать банковские реквизиты для перечисления оставшейся суммы оплаты по договору. Полученное письмо было оставлено без ответа. Информация о любой другой переписке по проведенной сделке после подписания договора у ответчика отсутствует. Никаких писем от истца ответчик не получала. Истцом не было предпринято попытки для разрешения вопроса об оплате сумм по договору. В соответствии со ст. 406 ГК РФ истец является просрочившим кредитором, поскольку он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Ответчик же предпринял все возможные попытки для урегулирования вопроса об оплате сумм по договору. Направлено было простое письмо в адрес истца, о судьбе которого не известно. Договором купли-продажи не был предусмотрен порядок передачи денежных средств продавцу. Кроме почтового адреса истца никаких контактных данных у ответчика не было. Переговоры между сторонами после подписания договора велись между сыном ответчика и Е.В.А., который представлялся сыном Щ.. Е.В.А. погиб, контакты утрачены. О том, что К.А.А. являлся представителем Щ., известно не было. Риелтор Е.О.В. пыталась связаться с истцом, выезжала по месту его жительства, но его не застала. Было принято решение о направлении в адрес истца письма с предложением выслать контактные данные для исполнения условий договора. От договора ответчик не отказывается, готова заплатить деньги по договору. Приобретенный земельный участок осваивается.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области Б.Е.А. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представила суду письменное ходатайство, в котором просила рассмотреть настоящее дело без участия представителя, разрешение иска по существу оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Администрации сельского поселения «Логозовская волость», Ф.Л.В., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, оставив разрешение иска на усмотрение суда.

Выслушав участвующих в деле лиц, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми нормативными актами.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

На основании с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пункт 3 ст. 486 ГК РФ определяет, что в случае если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав," при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Судом установлено, что между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 09 августа 2013 года был заключен договор купли-продажи *** доли в праве собственности на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: *** Участок находится примерно в 0,20 км по направлению на восток от ориентира. Указанный земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23 апреля 2012 года.

Согласно п. 2.1 договора от 09 августа 2013 года цена приобретаемой доли определена в размере 35000 рублей за 1 га, что составляет 301000 рублей за 1/2 долю от 17,2 га в настоящем договоре. 

В соответствии с п. 2.2 Договора ФИО2 внесла ФИО1 предоплату в размере 15000 рублей и обязалась оплатить 286000 рублей за указанную долю в праве собственности на земельный участок в течение 1 года 6 месяцев не позднее 19 декабря 2014 года. Договор был подписан сторонами сделки.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Согласно п. 3.1 Договора он является одновременно и документом о передаче недвижимого имущества. Качественным состоянием земельного участка покупатель ФИО2 была удовлетворена, осмотр его проведен до подписания договора, претензий к его состоянию не имелось.

Таким образом, договор купли-продажи доли спорного недвижимого имущества от 09 августа 2013 года был фактически исполнен продавцом ФИО1, недвижимое имущество передано истцом во владение ответчика ФИО2 Управлением Федеральной регистрационной службы по Псковской области 16 августа 2013 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности на спорное имущество к покупателю ФИО2 Ограничением (обременением) права является залог в силу закона, весь объект (дата государственной регистрации 16 августа 2013 года).

Согласно представленным копиям документов, содержащихся в деле правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, на основании доверенности от 16 января 2013 года, срок действия которой был определен в один год, документы на регистрацию от ФИО2 подавались Е.О.В., а также самим ФИО1 Право действовать от имени ФИО1 доверенностью от 09 октября 2012 года с трехлетним сроком действия предоставлялось С.Е.Н., М.А.Н. и И.Л.А.После проведения государственной регистрации документы выдавались 15 октября 2013 года Е.О.В. и И.Л.А.На основании доверенности от 08 августа 2014 года от имени ФИО1 действия, связанные, в том числе с приобретением и отчуждением земельных участков, с правом получения причитающихся ему денег осуществляются К.А.А. и К.Л.А.

На обращение ФИО1 в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи доли земельного участка и обращении взыскания на имущество Псковским районным судом Псковской области 02 августа 2016 года (ошибочно указан 2015 год) вынесено определение о возврате искового заявления, поданного с нарушением правил территориальной подсудности.

27 июля 2016 года ФИО2 направлено в адрес истца уведомление о получении реквизитов для оплаты задолженности по договору купли-продажи доли земельного участка

22 августа 2016 года Щ.А.В. обратился к ответчику с претензией, в которой указал, что в связи с неисполнением ею обязательств по договору в части оплаты предлагает расторгнуть договор по взаимному соглашению. Также указав, что внесенная предоплата в размере 15000 рублей будет возвращена в течение 10 рабочих дней со дня подписания Соглашения о расторжении договора. Данная претензия оставлена ответчиком без внимания.

Таким образом, по договору купли-продажи доли земельного участка от 09 августа 2013 года обязательства в части оплаты покупателем должным образом не были исполнены.

Судом установлено, что в течение длительного времени после заключения сделки ФИО2 как покупатель не принимала мер к исполнению договора в части оплаты. Наличие доверенности в момент сделки, уполномочивающей третьих лиц на осуществление определенных действий, не освобождало данное лицо от необходимости исполнения обязательства.

В судебном заседании Е.О.В., допрошенная в качестве свидетеля, показала, что она и ФИО2. приобрели у ФИО1 в 2013 году несколько земельных участков. При подаче документов на регистрацию присутствовал ФИО1, его сопровождала риелтор Лолита, земельные участки приобретались долями. Способ передачи денежных средств по договорам определен не был. С К.А.А. она не знакома. Изначально условия сделок были согласованы между сыном ФИО2 и Е.В.А., с которым она общалась по электронной почте, при этом лично с ним знакома не была. По ее мнению, Е.В.А. был собственником земельного участка, но оформлен он был на ФИО1 Деньги по договору получал ФИО1. После трагической гибели Е.В.А. все контакты оборвались, прошлым летом она с коллегой приезжала по адресу регистрации ФИО1, но дома никого не застала. После этого на адрес ФИО1 было направлено заказное письмо с предложением получить денежные средства по договору. Ответа не последовало. С риелтором ФИО1 - ФИО3 не связывалась, поскольку не имела информации о наличии доверенности от Щ. на ее имя.

Суд критически относится к показаниям свидетеля Е.О.В., поскольку доказательств каких-либо правоотношений с Е.В.А., знакомство истца с которым им не подтверждено, в материалах дела не имеется. Доверенности в отношении указанного лица не представлено, родственные отношения между Е.В.А. и ФИО1 не подтверждены, в деле правоустанавливающих документов указанное лицо не значится. Кроме того, при истекшем сроке доверенности Е.О.В. не имела полномочий на действия от имени ФИО2 летом 2016 года, а в период действия доверенности знала о представлении интересов ФИО1 И.Л. Доказательств невозможности связи со ФИО1 либо с его представителем по поводу осуществления оплаты самой ФИО2 либо ее представителем не представлено.

Как следует из представленных стороной истца копий договоров купли-продажи, ранее в 2013 году ФИО1 неоднократно осуществлял сделки купли-продажи долей иных земельных участков с покупателями, действовавшими от имени и в интересах ФИО2, по условиям одного из которых, а именно по договору от 11 июня 2013 года оплата производилась не до его подписания, а в течение трех месяцев (не позднее 04 сентября 2013 года). От имени ФИО2 покупателем действовала Е.О.В. Претензий по сделке не имелось, условия договора сторонами были исполнены в полном объеме, сторона покупателя нашла возможность произвести расчет с продавцом по договору.

Доводы стороны ответчика об осуществлении попыток встретиться с продавцом по его домашнему адресу судом не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств этому не имеется, равно как отсутствуют и доказательства направления истцу простой почтовой корреспонденции.

Адрес регистрации продавца не менялся, намерения своевременного осуществления расчета по договору могли быть реализованы различными способами, в том числе направлением денежного перевода, чего сделано не было.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 327 ГК РФ ответчик имела возможность вносить причитающиеся денежные средства в депозит нотариуса, что считается надлежащим исполнением обязательства, вместе с тем указанным способом исполнения обязательства ответчик не воспользовалась.

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. 

Исходя из указанной норм, бремя доказывания отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения или несовершения кредитором действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, лежит на ответчике.

Учитывая, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих просрочку кредитора, свидетельствующих о том, что кредитор уклонялся от принятия исполнения предложенного должником в установленный договором срок, а исполнение было надлежащим, оснований для применения положений ст. 406 ГК РФ не имеется.

С момента заключения договора ответчик знала о возникшей у нее перед истцом обязанности, при этом должных мер к внесению очередной суммы по договору своевременно предпринято не было.

Не получив в определенный договором срок 95% стоимости проданной доли, истец в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Злоупотребления правом со стороны истца не установлено.

При указанных выше обстоятельствах, исходя из того, что ответчик не выполнила в полном объеме свои обязательства покупателя по оплате доли приобретенного объекта недвижимости; фактически в счет оплаты внесла сумму, не превышающую половину стоимости товара; истцом соблюден порядок расторжения договора купли-продажи, требования истца суд находит подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при удовлетворении исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 6510 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель ответчика просил взыскать расходы на оплату услуг представителя в пользу ФИО2 в размере 20000 рублей. При вынесении решения в пользу истца оснований для удовлетворения указанного требования не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности года на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., расположенный по адресу: *** примерно в 0,20 км по направлению на восток от ориентира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, заключенный 09 августа 2013 года между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право ФИО2 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., расположенного по адресу: *** примерно в 0,20 км по направлению на восток от ориентира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Признать права собственности ФИО1 на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН *** площадью 172000 кв.м., расположенного по адресу: ***, примерно в 0,20 км по направлению на восток от ориентира, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Взыскать со ФИО2 в пользу ФИО1 6510 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении требования Д.К.Ю. о взыскании со ФИО1 в пользу ФИО2 расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский районный суд Псковской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ***.

Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

Решение не обжаловано, вступило в законную силу.

Дело ***