Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2021 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Дудусова Д.А.

при секретаре Герлиц М.А., 

с участием представителя истца Кима В.С. (ордер от 01.04.21г.), 

представителя ответчика ФИО1 (ордер от 02.04.21г.) 

и третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Абаканский Строительный Холдинг» к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ «АСХ» обратилось к ФИО3 с исковыми требованиями об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Определением суда от 28 мая 2021 года в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора были привлечены Управление Росреестра по Красноярскому краю, ООО «Финансовый город», ФИО4 и ФИО2.

Истец ООО СЗ «АСХ» в исковом заявлении и в судебном заседании через своего представителя Кима В.С. свои требования мотивировал следующим. 

06.06.19г. между ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 был подписан договор № 63 об инвестировании, в соответствии с которым, истец обязуется построить многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> в г. Минусинске и передать ФИО3 объект инвестирования- квартиру № № в данном доме, общей площадью 37,6 кв.м. на 1 этаже в блок- секции в осях 4-7. Срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен в 4 квартале 2019 года, а срок передачи квартиры- до 31.12.19г. Ответчик обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1 395 480 рублей в срок до 31.12.19г..

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено истцом 12.07.19г., квартира была передана ответчику по акту приема- передачи 22.08.19г.. Однако, данный договор до настоящего времени не зарегистрирован и оплата по нему истцом не получена.

Учитывая то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, договор между сторонами от 06.06.19г. не может считаться заключенным и, не влечет возникновение прав и обязанностей у его сторон. Следовательно, ответчик владеет спорной квартирой не на основании договора, а без установленных законом оснований.

В соответствии с требованиями статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

05.02.21г. истец направил ответчику требование о возвращении квартиры во владение истца, требование получено ответчиком 16.02.21г. и до настоящего времени не исполнено.

С учетом изложенного, истец просит истребовать из незаконного владения ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: г

<

адрес> в пользование ООО специализированный застройщик «Абаканский Строительный Холдинг». Также просит взыскать в его пользу с ответчика понесенные по делу судебные расходы: сумму уплаченной государственной пошлины- 15 177 рублей.

Ответчик ФИО3, действующий в судебном заседании лично и через своего представителя ФИО1, а также в своих письменных возражениях на иск исковые требования не признал, свою позицию мотивировал следующим.

17.03.17г. между ФИО2 и ООО «Финансовый город» был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по которому ФИО2 продает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г

<

адрес> 16 000 000 рублей. По договору оплата производится следующим образом: 2 000 000 рублей наличными и 14 000 000 рублей- квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. Указанный объект незавершенного строительства перепродавался несколько раз, с сохранением обязательства у покупателя по выплате ФИО2 14 000 000 рублей квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. Последним покупателем данного объекта явилось ООО «Абаканский Строительный Холдинг». 

06.06.19г. между ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 был заключен договор № 63 об инвестировании, в соответствии с которым, ООО СЗ «АСХ» обязуется построить многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>. Минусинске и передать ФИО3 объект инвестирования- квартиру № № в данном доме, общей площадью 37,6 кв.м. на 1 этаже в блок- секции в осях 4-7. Срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен в 4 квартале 2019 года, а срок передачи квартиры- до 31.12.19г. ФИО3 обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1 395 480 рублей в срок до 31.12.19г..

30.07.19г. между ФИО2 и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» было заключено соглашение, согласно которому, расчет между ООО СЗ «АСХ» и ФИО2 производится путем передачи в собственность нескольких квартир в доме, в том числе- квартиры № №. На основании данного соглашения на квартиру Управлением Росреестра было наложено обременение в виде ипотеки.

ООО СЗ «АСХ» сообщило ФИО3 о необходимости уплаты покупной цены по договору ФИО2. 13.11.19г. ФИО3 выплатил ФИО2 1 395 480 рублей, о чем была составляется расписка. 15.11.19г.. ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права и перехода права собственности на квартиру, на основании договора инвестирования № 63 и акта- приема- передачи квартиры от 22.08.19г.. Переход права собственности к ФИО3 не был зарегистрирован по причине наличия вышеуказанного обременения на квартиру, ФИО3 было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации права от 28.02.20г..

Согласно статье 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Требования закона были соблюдены посредством заключения соглашения 30.07.19г. между ФИО2 и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг», а также, оплатой покупной цены квартиры ФИО3 в полном объеме ФИО2.

В силу статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что: «Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.». О общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Полагает, что действия истца- ООО СЗ «АСХ» в отношении ответчика ФИО3 являются недобросовестными, поскольку, ФИО3 все свои обязательства по договору исполнил; ООО СЗ «АСХ», в свою очередь, не сообщил ФИО3 о наличии обременения в отношении квартиры.

Согласно статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно акту приема- передачи квартиры от 22.08.19г. ООО СЗ «АСХ» передало ФИО3 квартиру № №, ссылаясь в акте на договор инвестирования № 63, считая данный договор заключенным. Также, как следует из акта, стороны подтверждают выполнение обязательств и условий по договору инвестирования № 63 от 06.06.19г. в полном объеме, взаимных претензий по исполнению указанного договора не имеют. Таким образом, 22.08.19г. истец считал, что ФИО3 выполнил перед ним все свои обязательства по договору от 06.06.19г., в том числе и в части оплаты стоимости квартиры. 

Таким образом, ФИО3 надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору инвестирования № 63 от 06.06.19г.: оплатил и принял квартиру по акту приема- передачи. Истец, в свою очередь, злоупотребляет своими правами, поскольку, расчет за квартиру произведен в соответствии с его указаниями и соглашением от 30.07.19г. между ФИО2 и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг».

С учетом изложенного, просит в удовлетворении заявленных к нему исковых требований отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора ФИО2 в судебном заседании полагал заявленные требования не основанными на фактических обстоятельствах и на требованиях действующего законодательства. Пояснил при этом следующее. 17.03.17г. между ним и ООО «Финансовый город» был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по которому он продал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> за 16 000 000 рублей. По договору оплата производится следующим образом: 2 000 000 рублей наличными и 14 000 000 рублей- квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. 12.04.17г. был зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю и была зарегистрирована ипотека в силу закона на дом, в связи с наличием задолженности покупателя за приобретаемое недвижимое имущество.

Указанный объект незавершенного строительства перепродавался несколько раз, однако, все эти сделки были совершены с его согласия, как залогодержателя. При этом, инициатором всех этих сделок был ФИО4, который объяснял необходимость оформления этих сделок тем, что перемена титульного собственника даст возможность избежать обращения взыскания на это имущество по имевшимся долгам. Фактически право собственности на указанный объект контролировалось ФИО4, номинально распоряжавшимся данным имуществом, независимо от того, кто являлся его титульным собственником. 

При этом, при совершении договоров купли- продажи оговаривалось условие о том, что сохраняется обязательство у каждого последующего покупателя по выплате ФИО2 14 000 000 рублей квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. Последним покупателем данного объекта явилось ООО «Абаканский Строительный Холдинг». В соглашениях от 31.05.19г. и от 31.07.19г. эта обязанность ООО «Абаканский Строительный Холдинг» перед ним была подтверждена. Так, 30.07.19г. между ним (именуемым продавцом) и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг»(именуемым покупателем) было заключено соглашение, согласно которому, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках договора купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г., разрешения на строительство от 10.07.18г., разрешения на строительство от 10.08.18г. производится реконструкция гостиничного комплекса под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями. Стороны также пришли к соглашению о сумме долга по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. в рамках указанного договора, договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г.. Сумма долга в пользу продавца составляет 13 912 790 рублей. Расчет между ООО СЗ «АСХ» и ФИО2 производится в следующем порядке. ООО СЗ «АСХ» по завершении первой очереди реконструкции производит оплату продавцу квадратными метрами жилой площади, выраженными в квартирах №№ №, №, на общую сумму 9 770 448 рублей, на основании договоров купли- продажи в срок до 15.08.19г. и подвал: помещение 3, общей площадью 117кв.м., расположенный во 2 подъезде на 0 этаже многоквартирного дома, стоимостью 3 510 000 рублей. Недостающая сумма передается наличными денежными средствами в сумме 633 350 рублей в срок до 30.08.19г..

В дальнейшем, поскольку продажная рыночная цена квадратного метра за квартиру выросла с 32 рублей за 1 кв.м. до 38 рублей за 1 кв.м., ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» обратилось к нему с просьбой о том, чтобы ООО продало квартиры, передало ему долг деньгами, а часть долга ООО ему передадут инвесторы по договорам инвестирования( физические лица), в виде сумм, подлежащих уплате по договорам инвестирования. Таким образом, он получил 7 500 000 рублей от ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг», оставшуюся сумму он получил от инвесторов, что подтверждается текстом расписки от 13.11.19г., согласно которой: ФИО2 получил денежные средства от ФИО5 за квартиру № № в сумме 1 026 000 рублей, от ФИО3 за квартиру № № в сумме 1 395 480 рублей, от ФИО6 за квартиру № № в сумме 1 1 412 880 рублей и от ФИО7 за квартиру № № в сумме 2 992 500 рублей; всего- в общей сумме 6 827 500 рублей, в счет погашения задолженности по обременению, возникшему на объект незавершенного строительства, приобретенный ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. и договору купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г..

27.09.19г. он дал согласие ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» на государственную регистрацию права собственности, переход права собственности в отношении квартир № 31-89 и помещений № 90- 95, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Представленный стороной истца договор цессии от 09.09.19г., согласно которому, он уступает право требования на сумму 14 000 000 рублей за 7 500 000 рублей, он подписал исключительно по просьбе истца, истец при этом пояснил, что данный договор даст ему возможность избежать уплаты лишних налогов. Фактически данный договор не исполнялся и был составлен только по просьбе истца.

Таким образом, он фактически получил все причитающееся ему по договору купли- продажи от 17.03.17г. и по соглашению от 30.07.19г. в полном объеме, что следует из платежных поручений и текста представленной расписки.

Поскольку, на момент подачи ФИО3 заявления о регистрации права собственности на квартиру, у последнего имелась перед ним небольшая задолженность, обременение в отношении квартиры он снял только после погашения ФИО3 этой задолженности.

Полагает, что истец не вправе заявлять данные требования, поскольку, он получил от ФИО3 исполнение за ООО СЗ «Абаканский строительный холдинг», чем, был погашен долг ответчика перед истцом. Полагает, что заявляя данные требования, истец действует недобросовестно, имея намерение обогатиться за счет ответчика. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора Управления Росреестра по Красноярскому краю, ООО «Финансовый город», и третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, отзыва на иск и ходатайства об отложении рассмотрения дела и отзыва на иск в суд не представили.

Суд, с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав стороны и третье лицо, и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

17.03.17г. между ФИО2 и ООО «Финансовый город» был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по которому ФИО2 продает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> за 16 000 000 рублей. По договору оплата производится следующим образом: 2 000 000 рублей наличными и 14 000 000 рублей- квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. 12.04.17г. был зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю и была зарегистрирована ипотека в силу закона на дом, в связи с наличием задолженности покупателя за приобретаемое недвижимое имущество.

Указанный объект незавершенного строительства перепродавался несколько раз: ООО «Финансовый город» он был продан ФИО4, последним покупателем данного объекта явилось ООО «Абаканский Строительный Холдинг». 

Так, 04.10.18г. между ФИО4 и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по которому ФИО4 продает гостиницу на 80 мест, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 1 314,7кв.м. и земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 3 790 кв.м., за общую цену 35 000 000 рублей. По договору оплата производится следующим образом: сумма в размере 35 000 000 рублей будет передана продавцу квадратными метрами в строящемся объекте, расположенном по адресу: 

<

адрес>», в срок до 31.10.19г., из расчета 35 000 рублей за квадратный метр. Согласно пункту 1.3 договора, у продаваемого имущества имеется обременение по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. в пользу ФИО2. 25.10.18г. был зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю и, была зарегистрирована ипотека в силу закона на дом. 

12.07.19г. ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного дома (1 очередь), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

30.07.19г. между ФИО2(именуемый продавцом) и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг»(именуемое покупателем) было заключено соглашение, согласно которому, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках договора купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г., разрешения на строительство от 10.07.18г., разрешения на строительство от 10.08.18г. производится реконструкция гостиничного комплекса под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями. Стороны также пришли к соглашению о сумме долга по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. в рамках указанного договора, договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г.. Сумма долга в пользу продавца составляет 13 912 790 рублей. 

Согласно тексту данного соглашения, расчет между ООО СЗ «АСХ» и ФИО2 производится в следующем порядке. ООО СЗ «АСХ» по завершении первой очереди реконструкции производит оплату продавцу квадратными метрами жилой площади, выраженными в квартирах №№ 32, 63, 64, 39, 80, 43, 86, на общую сумму 9 770 448 рублей, на основании договоров купли- продажи в срок до 15.08.19г. и подвал: помещение 3, общей площадью 117кв.м., расположенный во 2 подъезде на 0 этаже многоквартирного дома, стоимостью 3 510 000 рублей. Недостающая сумма передается наличными денежными средствами в сумме 633 350 рублей в срок до 30.08.19г..

27.09.19г. ФИО2 дал согласие ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» на государственную регистрацию права собственности, переход права собственности в отношении квартир № 31-89 и помещений № 90- 95, расположенных по адресу: г

<

адрес>

Кроме того, 06.06.19г. между ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 был заключен договор № 63 об инвестировании, в соответствии с которым, ООО СЗ «АСХ» обязуется построить многоквартирный жилой дом по 

<

адрес> и передать ФИО3 объект инвестирования- квартиру № № в данном доме, общей площадью 37,6 кв.м., с балконом площадью 3,57кв.м., на 1 этаже в блок- секции в осях 4-7. Срок сдачи дома в эксплуатацию был установлен в 4 квартале 2019 года, а срок передачи квартиры- до 31.12.19г. ФИО3 обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1 395 480 рублей в срок до 31.12.19г., предприятие обязалось передать инвестору квартиру в указанный срок. Договор не содержит информации о наличии обременения жилого дома в виде ипотеки.

Согласно акту приема- передачи квартиры от 22.08.19г., во исполнение инвестиционного договора № 63 от 06.06.19г., ООО СЗ «АСХ» передало ФИО3 квартиру № №. Стороны подтверждают выполнение обязательств и условий по договору инвестирования № 63 от 06.06.19г. в полном объеме, взаимных претензий по исполнению условий договора № 63 от 06.06.19г. стороны не имеют. С момента подписания настоящего акта инвестор(ФИО3) несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта инвестирования, ключи от входной двери переданы. Претензий к застройщику не имеется. 

Из текста расписки от 13.11.19г. следует, что ФИО2 получил денежные средства от ФИО5 за квартиру № № в сумме 1 026 000 рублей, от ФИО3 за квартиру № № в сумме 1 395 480 рублей, от ФИО6 за квартиру № № в сумме 1 1 412 880 рублей и от ФИО7 за квартиру № № в сумме 2 992 500 рублей; всего- в общей сумме 6 827 500 рублей, в счет погашения задолженности по обременению, возникшему на объект незавершенного строительства, приобретенный ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. и договору купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г. 15.11.19г. в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратились ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» и ФИО3 с заявлениями о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, квартира № №. В качестве правоустанавливающего документа представлен договор инвестирования № 63 от 06.06.19г.. В ходе проведения проверки на предмет отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами установлено наличие записи об ипотеке. Управлением Росреестра 28.11.19г. была приостановлена государственная регистрация прав, предложено сторонам представить соглашение к договору инвестирования № 63, с указанием на наличие существующих обременений. 28.02.20г. Управлением Россрестра было отказано в государственной регистрации прав и перехода права по указанным выше основаниям.

05.02.21г. ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» направило ФИО3 требование о возвращении квартиры во владение истца, требование получено ответчиком 16.02.21г. и не исполнено.

Оценивая представленные в суд доказательства: пояснения сторон и третьего лица, а также, копии представленных в суд документов, суд исходит из следующих норм права. 

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе (из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 420 ГК РФ: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.».

В силу статьи 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.»; «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.»; «Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).».

В силу статьи 454 ГК РФ: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).».

Согласно статье 550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.».

С силу статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.».

Статьей 8.1 ГК РФ предусмотрено: «1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.»;

«4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.»;

«6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.».

Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу статьи 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 313 ГК РФ: «Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.»; «К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.».

Согласно статье 430 ГК РФ: «Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.».

В силу пункта 3 статьи 432 ГК РФ: «Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).».

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).».

Оценивая установленные судом фактические обстоятельства, учитывая вышеприведенные нормы права и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что первоначальным собственником объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> являлся ФИО2. 17.03.17г. между ФИО2 и ООО «Финансовый город» был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства, по которому ФИО2 продает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. 

<

адрес> за 16 000 000 рублей. По договору оплата производится следующим образом: 2 000 000 рублей наличными и 14 000 000 рублей- квадратными метрами(квартирами) в строящемся доме. 12.04.17г. был зарегистрирован переход права собственности на дом к покупателю и была зарегистрирована ипотека в силу закона на дом, в связи с наличием задолженности покупателя за приобретаемое недвижимое имущество.

Указанный объект незавершенного строительства перепродавался несколько раз: ООО «Финансовый город» он был продан ФИО4, последним покупателем данного объекта явилось ООО «Абаканский Строительный Холдинг». 

30.07.19г. между ФИО2(именуемый продавцом) и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг»(именуемое покупателем) было заключено соглашение, согласно которому, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках договора купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г., разрешения на строительство от 10.07.18г., разрешения на строительство от 10.08.18г. производится реконструкция гостиничного комплекса под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями. Стороны также пришли к соглашению о сумме долга по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. в рамках указанного договора, договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г.. Сумма долга в пользу продавца составляет 13 912 790 рублей. Расчет между ООО СЗ «АСХ» и ФИО2 производится в следующем порядке. ООО СЗ «АСХ» по завершении первой очереди реконструкции производит оплату продавцу квадратными метрами жилой площади, выраженными в квартирах №№ №, на общую сумму 9 770 448 рублей, на основании договоров купли- продажи в срок до 15.08.19г. и подвал: помещение 3, общей площадью 117кв.м., расположенный во 2 подъезде на 0 этаже многоквартирного дома, стоимостью 3 510 000 рублей. Недостающая сумма передается наличными денежными средствами в сумме 633 350 рублей в срок до 30.08.19г..

Таким образом, не находясь друг с другом в прямых договорных отношениях, ФИО2 и ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» подтвердили факт того, что последнее является должником перед ФИО2 в сумме 13 912 790 рублей; тем самым, было подтверждено, что фактически долг по договору от 17.03.17г. передавался от первоначального покупателя к последующим. 

30.07.19г. ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» обязалось в счет погашения данного долга передать в собственность ФИО2 помещения в доме, в том числе квартиры №№ №, на общую сумму 9 770 448 рублей.

До заключения соглашения от 30.07.19г.- 06.06.19г. между ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 был заключен договор № 63 об инвестировании, в соответствии с которым, ООО СЗ «АСХ» обязалось построить и передать ФИО3 объект инвестирования- квартиру № № в данном доме; ФИО3 обязался принять и оплатить указанную квартиру в сумме 1 395 480 рублей в срок до 31.12.19г., предприятие обязалось передать инвестору квартиру в указанный срок. 

Также судом, из текста расписки от 13.11.19г., установлено, что ФИО2 получил денежные средства от ФИО5 за квартиру № № в сумме 1 026 000 рублей, от ФИО3 за квартиру № № в сумме 1 395 480 рублей, от ФИО6 за квартиру № № сумме 1 1 412 880 рублей и от ФИО7 за квартиру № № в сумме 2 992 500 рублей; всего- в общей сумме 6 827 500 рублей, в счет погашения задолженности по обременению, возникшему на объект незавершенного строительства, приобретенный ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» по договору купли- продажи объекта незавершенного строительства от 17.03.17г. и договору купли- продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 04.10.18г..

Согласно акту приема- передачи квартиры от 22.08.19г., во исполнение инвестиционного договора № 63 от 06.06.19г., ООО СЗ «АСХ» передало ФИО3 квартиру № №. Стороны подтверждают выполнение обязательств и условий по договору инвестирования № 63 от 06.06.19г. в полном объеме, взаимных претензий по исполнению условий договора № 63 от 06.06.19г. стороны не имеют. 

15.11.19г. в Управление Росреестра по Красноярскому краю обратились ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» и ФИО3 с заявлениями о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> квартира № №

Таким образом, из представленных в суд доказательств следует, что ООО СЗ «Абаканский Строительный Холдинг» имело задолженность перед ФИО2 в сумме 13 912 790 рублей, в письменной форме договорилось с ФИО2 о выплате этого долга путем передачи помещений в данном доме, а позднее, в устной форме(без заключения письменного соглашения) договорилось с ФИО2 и с физическими лицами, заключившими договоры инвестирования на приобретение квартир в доме( в том числе с ответчиком ФИО3) о том, что суммы оплаты по договорам инвестирования они выплатят не ООО СЗ «АСХ», а ФИО2 за ООО СЗ «АСХ», погасив тем самым свою задолженность перед ООО СЗ «АСХ» за приобретаемые до инвестиционным договорам квартиры и задолженность ООО СЗ «АСХ» перед ФИО2 В тех же суммах. 

Наличие таких договоренностей подтверждается пояснениями ответчика, пояснениями третьего лица ФИО2, соглашением от 30.07.19г., распиской ФИО2 от 13.11.19г., актом приема- передачи от 22.08.19г. и фактом совместного обращения ООО СЗ «АСХ» и ФИО3 15.11.19г. в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности в отношении квартиры.

Все вышеперечисленные доказательства в совокупности подтверждают данный вывод суда, согласуются с ним и друг с другом и подтверждают доводы ответчика.

Учитывая положения статей 430 и 313 ГК РФ, исполнение ФИО3 своего обязательства по оплате объекта инвестирования по договору инвестирования № 63 третьему лицу- ФИО2, является надлежащим исполнением.

Негативные правовые последствия отсутствия письменного оформления указанного соглашения об оплате обязательства в пользу третьего лица, не могут быть возложены на ответчика ФИО3, поскольку, он являлся в данных отношениях потребителем, стороной экономически более слабой.

Оценивая представленный в суд стороной истца договор цессии от 09.09.19г., согласно которому, ФИО2 уступает право требования к ООО «Финансовый город» истцу на сумму 14 000 000 рублей за 7 500 000 рублей, суд учитывает пояснения третьего лица ФИО2, из которых следует, что он подписал данный документ исключительно по просьбе истца, истец, при этом, преследовал цель возможности избежать уплаты лишних налогов, фактически данный договор не исполнялся и был составлен только по просьбе истца.

Данный вывод суда подтверждается пояснениями третьего лица ФИО2 и изложенным выше анализом вышеперечисленной совокупности доказательств. Также вывод о фиктивности данной сделки подтвержден установленным судом обстоятельством фактического получения ФИО2 всего причитающегося ему по договору купли- продажи от 17.03.17г. и по соглашению от 30.07.19г. в полном объеме, что следует из платежных поручений и текста представленной расписки.

Более того, в результате допущенного истцом злоупотребления правом, выразившимся в том, что истец не поставил ФИО3 при заключении договора инвестирования в известность о наличии обременения в виде ипотеки на весь строящийся дом, ответчик оказался в такой правовой ситуации, в которой он должен был оплачивать приобретаемую квартиру, обремененную ипотекой, на что он согласия не давал.

Учитывая данные обстоятельства и заверения ООО СЗ «АСХ» и ФИО2 о том, что после выплаты всей суммы непосредственно ФИО2 ипотека будет прекращена и право собственности на квартиру перейдет к нему, ответчик добросовестно полагал, что такой способ исполнения обязательства снимет возникшее правое препятствие в оформлении его права на квартиру.

Однако, несмотря на то, что Управлением Росреестра 28.11.19г. была приостановлена государственная регистрация прав и было предложено сторонам представить соглашение к договору инвестирования № 63, с указанием на наличие существующих обременений, истец таких действий не совершил, в результате чего, 28.02.20г. Управлением Россрестра было отказано в государственной регистрации прав и перехода права по указанным выше основаниям. Таким образом, истец вновь злоупотребил своим правом, нарушая тем самым права ФИО3.

Более того, истец в течение года после 28.02.20г. таких действий не совершил и, обратился в суд с настоящим иском об истребовании квартиры у ФИО3.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что спорная квартира не может быть истребована у ФИО3, поскольку, он надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору- оплатил и принял квартиру по акту приема- передачи.

Более того, в самом акте приема- передачи от 22.08.19г. истец признал факт надлежащего исполнения ФИО3 своих обязательств по договору инвестирования от 06.06.19г. и, указал, что претензий к ответчику не имеет. Так, в тексте акта указано: «Стороны подтверждают выполнение обязательств и условий по договору инвестирования № 63 от 06.06.19г. в полном объеме, взаимных претензий по исполнению условий договора № 63 от 06.06.19г. стороны не имеют.». Суд исходит из буквального толкования текста акта, в котором говорится о выполнении обязательств по договору инвестирования, к которым относятся как передача квартиры покупателю, так и передача покупной цены за квартиру продавцу. 

При таких обстоятельствах, владение квартирой ответчиком является законным.

Оценивая довод истца о том, договор инвестирования не заключен, поскольку, не прошел государственную регистрацию, следовательно, квартира передана без договора, то есть, без каких- либо оснований, суд исходит из следующего.

Так, судом установлено, что истец принял исполнение от ответчика и неоднократно подтвердил своими фактическими и юридическими действиями действие договора(подписав акт приема- передачи квартиры и обратившись в Управление Росреестра с данным договором).

Как было указано выше, согласно правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора": «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).».

Таким образом, истец не вправе ссылаться на незаключенность данного договора.

Более того, как следует из материалов дела договор инвестирования № 63 не был своевременно передан в Управление Росреестра по той причине, что в тексте договора( по вине истца) отсутствовало необходимое условие- сведения о имеющейся ипотеке.

С учетом изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Абаканский Строительный Холдинг» к ФИО3 об истребовании из владения ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в пользование ООО специализированный застройщик «Абаканский Строительный Холдинг»- отказать.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения суда. 

Председательствующий: