Дело № 2-766/2021

УИД 33RS0014-01-2021-000700-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2021 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи

Петрухина М.В. 

при секретаре

ФИО1, 

с участием представителя истца (ответчика) - ФИО2, представителей ответчика (истца) ООО "Алкополис Муром" - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Алкополис Муром» о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, убытков,

по иску ООО «Алкополис Муром» к ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого здания, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, перерасчете арендной платы, признании договора недействительным в части, 

установил:

ФИО4 обратилась в суд с названным выше иском к ООО "Алкополис Муром", указав в обоснование, что (дата) между ФИО4 как арендодателем и ООО «Алкополис Муром» как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 88,8 кв. м, расположенное по адресу: ..... 

Договор аренды заключен сроком на 5 лет (с (дата) по (дата)) и прошел государственную регистрацию (дата). 

По условиям договора арены арендатор не вправе производить никакие перепланировки и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя (п. 2.2.5 договора аренды). 

В нарушение указанного условия договора арендатор самовольно демонтировал зеркала при входе в малый зал (из помещения (номер) в помещение (номер) согласно экспликации к плану строения), установил самовольно перегородку с дверью вместо широкого проема из помещения (номер) в помещение (номер), в помещении (номер) согласно экспликации установлены перегородки, демонтировал 2 двери в данном помещении с обустройством одного проема в новом месте нежели имеющиеся ранее (собственнику помещения не возвращены), демонтировал вывеску, установленную арендодателем в козырьке над входом в здание, которая арендатором арендодателю не возвращена. 

Также арендатором нарушен п. 2.2.7 договора о необходимости соблюдения и выполнения в арендуемых помещениях требований санитарно-эпидемиологического надзора, Госпожнадзора (иметь огнетушители, план эвакуации, вести соответствующие журналы и т.д.); нарушен п. 2.2.8 договора аренды, согласно которому арендатор обязан обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемое помещение для его осмотра и проверки на предмет соответствия условиям договора: арендодатель не смог пройти в помещение для доступа к приборам учета электроэнергии, которые расположены в арендуемом помещении, с целью проверки их работоспособности, в том числе установления нового прибора учета электроэнергии взамен прибора, срок эксплуатации которого истек; арендатором нарушен п. 2.2.13 договора о необходимости заключения договора на вывоз ТБО.

В соответствии с п. 4.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при нарушении п. 2.2.5 - 2.2.14 договора. 

Полагает, что указанные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

01.02.2021 в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении договора с требованием о возмещении убытков, причиненных арендодателю. 

В дальнейшем арендодатель пригласил арендатора для возврата помещения, составления акта возврата помещения и подписания соглашения о расторжения договора аренды, однако ответчик на встречу не явился, акт не подписал.

По изложенным основаниям ФИО4, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд:

- расторгнуть договор аренды от (дата) (номер гос. регистрации (номер), заключенный между ФИО4 и ООО «Алкополис Муром»;

- взыскать с ООО "Алкополис Муром" задолженность по арендной плате в сумме 150 000 руб. за период с (дата) по (дата);

- взыскать с ООО "Алкополис Муром" задолженность по арендной плате начиная с (дата) по день фактической передачи по акту приема-передачи (возврата) арендуемого помещения, исходя из расчета 45 000 руб. в месяц;

- взыскать с ООО "Алкополис Муром" убытки в размере 287 329 руб., а также в возмещение судебных расходов в размере 26 000 руб.

Определением суда от 18.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Владимирской области. 

ФИО3 обратился в суд с названным выше иском к ФИО4, указав в обоснование, что (дата) между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор аренды спорного помещения сроком на пять лет (с (дата) по (дата)).

(дата) между ООО «Алкополис Муром» и ФИО4 был заключён новый договор того же помещения на срок с (дата) по (дата), с условием уплаты ежемесячной арендной платы в размере 55 000 руб. 

Согласно п. 2.2.9 договора аренды арендатор вправе досрочно отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за месяц и сдать помещение арендодателю в исправном состоянии по акту приёма-передачи.

В адрес арендодателя им было направлено письмо (уведомление) о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора, однако ответа от него не последовало, на связь с ним она не выходит.

По изложенным основаниям ФИО3, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил:

- расторгнуть договор аренды нежилого здания от (дата), заключенный между ФИО4 и ООО «Алкополис Муром», в отношении части первого этажа нежилого здания по адресу: ...., предоставляемого под любой вид деятельности, а также договор от (дата) на аренду нежилого помещения;

- взыскать со ФИО4 сумму неосновательного обогащения в виде проведенных ремонтных работ по улучшению арендуемого помещения в размере 260 331 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 727,81 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.;

- произвести перерасчет арендной платы в связи с фактическим прекращением пользованием арендуемым помещением.

- признать раздел 4 договора аренды «изменение расторжение и прекращение действия договора» от 02.09.2020г. о прекращении действия договора по истечении срока его действия, а также в случаях, предусмотренных п. 4.2 настоящего договора недействительным, нарушающим нормы действующего законодательства. 

Определением суда от 12.05.2021 года гражданское дело № 2-766/2021 г. по иску ФИО4 к ООО "Алкополис Муром" о расторжении договора аренды, взыскании убытков, и гражданское дело № 2-945/2021г. по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого здания, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, перерасчете арендной платы объединены в одно производство под № 2-766/2021г. для совместного рассмотрения и разрешения.

Определением суда от 14.05.2021 принят отказ истца ФИО3 от исковых требований к ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого здания от (дата) и взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.; к участию в деле в качестве соистца привлечено ООО «Алкополис Муром» с исключением ФИО3 из числа лиц, участвующих в деле. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст. 113 ГПК РФ. 

Истец (ответчик) ФИО4 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела; её представитель ФИО2 в судебном заседании требования ФИО4 поддержала, возражала против удовлетворения требований ООО «Алкополис Муром». Дополнительно пояснила, что поскольку ФИО4 не оспаривается факт сдачи части спорного помещения в аренду другому арендатору, то ФИО4 уменьшает размер исковых требований о взыскании арендной платы. 

Представитель ответчика (истца) ООО «Алкополис Муром» ФИО3 в судебном заседании требования ООО «Алкополис Муром» поддержал, против удовлетворения иска ФИО4 возражал. Дополнительно пояснил, что работы по ремонту, переоборудованию и перепланировке спорного помещения производились им с устного согласия ФИО4, за письменным согласием он не обращался. 

Представитель Управления Росреестра по Владимирской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что (дата) между ФИО4 как арендодателем и ООО «Алкополис Муром» как арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды), принадлежащего арендодателю на праве собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть первого этажа нежилого здания (далее по тексту договора - «помещение»), расположенного по адресу: ..... Помещение предоставляется под любой вид деятельности. Передаваемое помещение представляет собой часть здания 1 – ЧЗ 1, расположенное на первом этаже, общей площадью 88,8 кв. м, состоящие из помещений (по техническому плану (номер) – 15). Помещение оборудовано отдельной линией интернета, приточно-вытяжной вентиляцией и пожарной сигнализацией. В помещении 2 входа, 3 санузла (п. 1.1 договора).

Договор аренды заключен сроком на 5 лет (с (дата) по (дата)) и прошел государственную регистрацию (дата), номер регистрации (номер).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер платы за аренду нежилого помещения составляет 55 000 руб. в месяц и оплачивается до первого числа следующего месяца за текущим месяцем (или до окончания текущего месяца оплачивается арендная плата за следующий месяц). За просрочку платежа начисляется и уплачивается пеня в размере 1% (один процент) за каждый день просрочки.

Объект аренды передан ООО «Алкополис Муром» по акту приёма-передачи от (дата).

По условиям договора аренды арендатор также обязался: не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя (пп. 2.2.5 п. 2.2 договора); соблюдать и выполнять в арендуемых помещениях требования санитарно-эпидемиологического надзора, Госпожнадзора (иметь огнетушители, план эвакуации, вести соответствующие журналы и т.д.) (пп. 2.2.7 п. 2.2 договора); обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемое помещение для его осмотра и проверки на предмет соответствия условиям договора (пп. 2.2.87 п. 2.2 договора); своевременно заключать договор на вывоз ТБО и оплачивать его (в Эко-транс) на весь период действия настоящего договора аренды (пп. 2.2.13 п. 2.2 договора). 

01.02.2021 ФИО4 направила ООО «Алкополис Муром» уведомление, в котором указала на то, что в связи с нарушением приведенных выше положений договора аренды, она на основании п. 4.2 договора аренды расторгает названный договор аренды и требует направить уполномоченного представителя 28.02.2021 в 14:00 для подписания акта возврата помещения и имущества. Указанное уведомление было оставлено арендатором без ответа и удовлетворения. 

24.02.2021 ФИО4 было направлено повторное уведомление, которое также было оставлено арендатором без ответа и удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ООО «Алкополис Муром» обязательств по возврату арендованного помещения и возмещению убытков послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования ФИО4 в части по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; основания связаны с нарушением условий договора со стороны арендатора.

В соответствии с абзацем шестым статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Из пункта 4.2 договора аренды следует, что договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, в том числе в случае если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшил состояние помещения; при наличии задолженности по арендной плате в течение пятнадцати дней; если нарушены п. 2.2.5 - 2.2.14. 

В пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии со статьей 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Таким образом, положения статьи 619 и 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе условия договора аренды, уведомления о расторжении договора аренды, учитывая, что стороны согласовали в договоре возможность расторжения договора по инициативе арендодателя, а истец воспользовался своим правом, предусмотренным положениями пункта 4.2 спорного договора, направив в адрес общества уведомление о досрочном расторжении договора аренды, обществом не оспаривался факт перепланировки и переоборудования спорного помещения, а также неисполнения названных обязательств по договору, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды нежилого помещения от (дата), заключенного между ФИО4 и ООО «Алкополис Муром» (номер государственной регистрации (номер)).

ФИО4 также заявлено требование о возмещении убытков, причиненных в результате самовольного переоборудования и перепланировки спорного помещения. 

Согласно проектной документации, изготовленной ООО « (данные изъяты)» на ремонт помещений 1-го этажа нежилого здания по адресу: ...., в помещениях (номер), (номер), (номер) стены и перегородки облицованы гипсокартонными листами (ГКЛ) по металлическому каркасу, панели стен и перегородок облицованы глазурованной плиткой. В несущей кирпичной стене пробит проём, три дверных проёма заделаны ГКЛ по металлическому каркасу; устроена перегородка из ГКЛ по металлическому каркасу с установкой дверного блока. Потолки облицованы панелями Armstrong по металлическому каркасу; кирпичные перегородки и бетонная ступень частично разрушены, керамогранитное покрытие пола нарушено в некоторых местах; стены и перегородки облицованные зеркальными панелями скрыты листами ГКЛ; наружная пластиковая входная дверь частично сломана, отсутствует пластиковая облицовка металлического козырька над входной группой; начало восстановления элементов отделки внутренних помещений после демонтажа электрооборудования и электроосвещения; три дверных проёма подлежат раскрытию, один дверной проём в капитальной стене подлежит заделке кирпичом; два дверных блока подлежат демонтажу, два дверных блока установке вновь; в потолках, облицованных панелями Armstrong, заменяются несколько плиток; кирпичные перегородки и бетонная ступень подлежат восстановлению; керамогранитное покрытие пола подлежит ремонту; дверной проём в помещении (номер) подлежат раскрытию от листов ГКЛ; откосы дверного проёма облицовываются вновь зеркальными панелями; наружная пластиковая входная дверь подлежит замене, пластиковая облицовка металлического козырька установке вновь. Стоимость ремонтно-восстановительных работ согласно локальному сметному расчету (номер) составляет 136 187 руб.

Согласно проектной документации, изготовленной ООО « (данные изъяты)» на восстановление систем электроосвещения и пожарной сигнализации помещений 1-го этажа нежилого здания по адресу: ...., стоимость ремонтно-восстановительных работ согласно локальному сметному расчету (номер) составляет 139 142 руб.

При этом в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств получения письменного согласия арендодателя на перепланировку и переоборудование арендуемых помещений, как это было предусмотрено пп. 2.2.5 п. 2.2 договора аренды. 

В этой связи помещение подлежит приведению в первоначальное состояние за счет ООО «Алкополис Муром». 

При определении стоимости ремонтно-восстановительных работ, суд считает возможным принять за основу проектную документацию, изготовленную ООО « (данные изъяты)», поскольку она подготовлена специалистом имеющим специальное образование, его выводы являются логичными, мотивированными, непротиворечивыми, основанными на профессиональном опыте и непосредственном исследовании спорного помещения, ООО «Алкополис Муром» его выводы в установленном порядке (путем заявления ходатайства о назначении экспертизы) не оспорены.В этой связи суд находит требования ФИО4 о взыскании с ООО «Алкополис Муром» убытков подлежащими частичному удовлетворению в размере 275 329 руб. (136 187 + 139 142 = 275 329). 

ФИО4 также заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ регламентировано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из разъяснения, содержащегося в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1).

По правилам статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества.

Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

По смыслу статей 614, 622 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату вплоть до даты фактического возврата объекта аренды арендодателю.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 упомянутого Информационного письма).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Факт поступления имущества во владение и пользование Общества подтвержден актом приема-передачи от 02.09.2020 и сторонами не оспаривается.

В рамках настоящего дела требования истца сводятся к взысканию задолженности по арендным платежам и наличием у ответчика обязанности по внесению арендной платы до фактического возврата объекта аренды арендодателю.

Ответчик же, возражая на требования истца, утверждает, что им предприняты надлежащие меры по возврату спорного арендуемого помещения арендодателю, однако последний уклоняется от его приема, действуя тем самым недобросовестно.

В этой связи в рамках рассматриваемого спора подлежит выяснению факт надлежащего исполнения сторонами договора аренды обязательств по возврату объекта аренды (со стороны арендатора) и его принятию (со стороны арендодателя), поскольку на основании вышеперечисленных норм до наступления обозначенного факта (надлежащего возврата имущества) арендодатель вправе производить начисление арендной платы в размере, установленном договором аренды, а арендатор должен вносить эту плату.

При обращении с требованием о взыскании арендной платы истец обязан доказать факт поступления имущества во владение и пользование ответчика, стоимость такого пользования.

Доказательства, свидетельствующие о невозможности использования имущества либо о своевременном возврате, об уклонении арендодателя от приемки объекта аренды, по правилам статьи 56 ГПК РФ представляются ответчиком, в случае, если он не согласен с фактом наличия либо размера задолженности.

Однако надлежащих доказательств возврата ответчиком арендованного имущества, а также доказательств, подтверждающих уклонение истца от приемки объекта аренды, материалы дела не содержат.

В материалы дела стороной ответчика представлено уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке от 25.01.2021. Однако указанное уведомление не содержит ни предложения арендодателю принять спорное помещение, ни акта возврата помещения арендодателю. 

Таким образом, применительно к спорному периоду ответчиком не было совершено надлежащих действий по извещению арендодателя о необходимости принятия объекта аренды. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, учитывая отсутствие в материалах дела достаточных и надлежащих доказательств возврата ответчиком истцу арендованного имущества в спорный исковой период либо неправомерного уклонения истца от приема этого имущества в этот период, а также отсутствие доказательств оплаты спорной задолженности, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате.

Однако суд не может согласиться с расчетом задолженности по арендной плате, приведенным истцом. 

Из объяснений представителей сторон следует, что по обоюдному соглашению арендодателя и арендатора площадь арендуемого помещения была уменьшена с февраля 2021 на 21,85 кв. м (исколочены помещения (номер)) в связи с передачей указанных помещений в аренду другому арендатору без внесения соответствующих изменений в договор аренды.

В этой связи суд производит собственный расчет задолженности по аренной плате за период с (дата) по (дата): 55 000 руб. (арендная плата) / 88,8 кв. м (площадь помещения по договору) = 619,40; 21,85 кв. м (исключенная площадь) х 619,40 руб. (стоимость аренды 1 кв. м) = 13 533,90; 55 000 руб. - 13 533,90 руб. = 41 466,10; 41 466,10 руб. х 3 месяца + (41 466,10 руб. / 31 дн. х 14 дн.) = 143 124,93. 

Разрешая требования ООО «Алкополис Муром», суд приходит к следующему. 

Согласно пп. 2.2.9 арендатор вправе досрочно отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя письменно не позднее чем за месяц и сдать помещение арендодателю в исправном состоянии по акту приёма-передачи.

Однако, как уже было отмечено выше, арендатором не исполнена обязанность по возврату спорного помещения арендодателю. 

Кроме того, к моменту получения уведомления о расторжении договора аренды договор аренды был расторгнут по инициативе арендодателя. 

Суд также не находит оснований для удовлетворения требования ООО «Алкополис Муром» о взыскании со ФИО4 суммы неосновательного обогащения в виде проведенных ремонтных работ по улучшению арендуемого помещения в размере 260 331 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 727,81 руб.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

При этом в силу пп. 2.2.5 п. 2.2 договора аренды арендатор не вправе производить никакие перепланировки и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного согласия арендодателя.

Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ ООО «Алкополис Муром» не представлено письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта спорного помещения. 

В этой связи суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования. 

Суд также находит не подлежащим удовлетворению требование ООО «Алкополис Муром» о произведении перерасчета арендной платы в связи с фактическим прекращением пользованием арендуемым помещением.

Как уже было отмечено выше, надлежащих доказательств возврата ООО «Алкополис Муром» арендованного имущества в спорный период, а также доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от приемки объекта аренды в спорный период, в материалы дела не представлено.

Разрешая требования истца о признании договора недействительным, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ ООО «Алкополис Муром» не представлено ни оного доказательства кабальности совершенной сделки. 

Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд считает, что действия ООО «Алкополис Муром», получившего имущество по договору аренды, производившего оплату арендной платы, а впоследствии заявившего о недействительности заключенного договора, свидетельствуют о противоречивом поведении арендатора, в связи с чем сделанное заявление о недействительности сделки не имеет правового значения. 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым на основании ст. 94 ГПК РФ относятся расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - постановление от 21.01.2016 № 1), лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2 и 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 постановления от 21.01.2016 № 1).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 названного постановления, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Из материалов дела следует, что истицей были понесены расходы на составление проектно-сметной документации на восстановление помещения в сумме 7 000 руб., которые являются необходимыми, непосредственно связанными с рассматриваемым делом. 

Истицей также предъявлены к возмещению расходы на оплату услуг представителя. 

В подтверждение понесенных судебных расходов истицей в материалы дела представлены: договор № 5/21 об оказании юридических услуг от 01.02.2021, кассовый чек на сумму 20 000 руб., акт об оказанных услугах от 05.05.2021, а также кассовый чек на сумму 6 000 руб. Общая стоимость оказанных юридических услуг по перечисленным квитанциям составила 26 000 руб.

Из материалов дела усматривается, что представители истца ФИО2 и ФИО5 принимали участие в подготовке дела к судебному разбирательству, а также в судебных заседаниях суда первой инстанции. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в подтверждение несения расходов на представителя в их совокупности и взаимной связи, суд признает, что судебные расходы на услуги представителя в общем размере 26 000 руб. документально подтверждены и связаны с настоящим делом. 

Принимая во внимание принцип разумности при определении размера затрат, характер спора, степень сложности дела, количество проведенных судебных заседаний с участием представителя истца, их продолжительность, количество представленных документов, их объем, характер фактически оказанных услуг, их необходимость и разумность, наличие возражений со стороны ответчика, суд находит подлежащими взысканию расходы на представителя в размере 20 000 руб. 

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 22 Постановления от 21.01.2016 № 1, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что изначально истица основывала свои исковые требования на договоре с учетом площади 88,8 кв. м, однако после представления стороной ответчика возражений относительно площади арендуемого помещения, стороной истца были уменьшены исковые требования в части взыскиваемой арендной платы. При этом из объяснений сторон следует, что истице было известно о том, что площадь арендуемого помещения уменьшилась. 

В этой связи суд находит в действиях истца злоупотребление процессуальными правами, поэтому понесенные истцом судебные издержки подлежат снижению в части. 

Учитывая, что исковые требования ФИО4 были удовлетворены частично, а также учитывая наличие в действиях истца злоупотребления процессуальными правами, суд снижает судебные расходы до 19 507,50 руб. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от (дата), заключенный между ФИО4 и ООО «Алкополис Муром», номер государственной регистрации (номер).

Взыскать с ООО «Алкополис Муром» в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от (дата), заключенному между ФИО4 и ООО «Алкополис Муром», образовавшуюся за период с (дата) по (дата) в сумме 143 125,02 руб., в возмещение убытков 275 329 руб., а также в возмещение судебных расходов 19 507,50 руб. 

Взыскать с ООО «Алкополис Муром» в пользу ФИО4 арендную плату начиная с (дата) по день фактической передачи (возврата) по акту приема-передачи арендуемого помещения, исходя из размера арендной платы в месяц – 41 466,10 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать. 

В удовлетворении исковых требований ООО «Алкополис Муром» о расторжении договора аренды нежилого здания, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, перерасчете арендной платы, признании договора недействительным в части отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 июня 2021 года

Председательствующий М.В. Петрухин