дело № 2-666/2020

03RS0048-01-2020-000784-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июля 2020 года с.Кармаскалы

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Самигуллиной Е.Р., при секретаре Шариповой Л.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, выселении. 

В обоснование требований истец ФИО1 указал, что 24 июля 2018 г. между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> и расположенного на нем дома, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №. 24 июля 2018 года истец по акту приема-передачи передал ответчику спорные земельный участок и расположенный на нем дом, а ответчик согласно тому же акту передал истцу часть задатка в размере 500 000 рублей. Переход прав собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и дома в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. Продажная цена спорного домовладения составляла 3 644 200 руб. По условиям договора истец предоставил ответчику рассрочку платежа на 84 месяца. Из продажной цены, в обеспечении исполнения договора был выделен задаток, который составил 1 822 100 руб. Сумма задатка передавалась в следующем порядке: 500 000 руб. на момент передачи дома и по 37 500 руб. ежемесячно до полного внесения задатка. Оставшаяся покупная стоимость должна была быть выплачена путем ежемесячного внесения денежных средств в размере 37 500 руб. до полного погашения рассрочки. Однако ответчик просрочил платежи более чем на 2 месяца в период с 15.09.2019 по 15.08.2019, после чего произвел платеж, не покрывающий сумму неисполненного обязательства. В период с 15.08.2019 по 15.03.2020 - произвел платежи, не покрывающие сумму неисполненного обязательства. В настоящее время ответчик исполнил денежные обязательства на сумму 747 500 руб. из положенных 1 287 500 руб.

Истец просит расторгнуть договор № 0724 купли – продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 24 июля 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 Прекратить право собственности ФИО2 и признать за истцом право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Выселить ФИО2 с земельного участка и из жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причина неявки не известна, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. Согласно положениям п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителя. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним. В адрес ответчика: 

<

адрес> (на судебные заседания 30.06.2020, 14.07.2020, 29.07.2020) направлялась почтовая корреспонденция, которые вернулись в суд с отметкой «истек срок хранения», «отказ от получения». Получение почтовой корреспонденции – есть исключительное право лица, в чей адрес она поступила, коим ответчик не воспользовался, т.е. злоупотребил правом. Иных адресов места жительства ответчика суду не известно. Применительно к положениям п. 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 г. № 234, и ст. 113 ГПК РФ неявка адресата для получения своевременно доставленной почтовой корреспонденции равнозначна отказу от ее получения. Доказательств, объективно исключающих возможность своевременного получения ответчиком судебных извещений, не представлено. В связи с чем, суд приходит к выводу, что ответчиком не были приняты меры к получению судебного извещения, непринятие ответчиком соответствующих мер к получению судебного извещения с учетом выполнения судом всех предусмотренных законом требований, направленных на обеспечение реализации ответчиком процессуальных прав в данном случае расценивается судом как свидетельствующие о наличии правовых оснований для рассмотрения дела в отсутствии ответчика, извещенного по правилам ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не сообщившим об уважительности причин неявки. Таким образом, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика, признав его надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки не известна, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца, ответчика, представителя третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований.

Изучив и оценив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 июля 2018 г. между ним сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> и расположенного на нем дома, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №. 

24 июля 2018 года истец по акту приема-передачи передал ответчику спорные земельный участок и расположенный на нем дом, а ответчик согласно тому же акту передал истцу часть задатка в размере 500 000 рублей. 

Переход прав собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и дома в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. 

Продажная цена спорного домовладения составляла 3 644 200 руб. По условиям договора истец предоставил ответчику рассрочку платежа на 84 месяца. Из продажной цены, в обеспечении исполнения договора был выделен задаток, который составил 1 822 100 руб. Сумма задатка передавалась в следующем порядке: 500 000 руб. на момент передачи дома (оплачена ответчиком 20.07.2018) и по 37 500 руб. ежемесячно до полного внесения задатка. Оставшаяся покупная стоимость должна была быть выплачена путем ежемесячного внесения денежных средств в размере 37 500 руб. до полного погашения рассрочки. Однако ответчик просрочил платежи более чем на 2 месяца в период с 15.09.2019 по 15.08.2019, после чего произвел платеж, не покрывающий сумму неисполненного обязательства (31.05.2019 ответчик оплатил 100 000 руб., 12.07.2019 – 100 000 руб.) В период с 15.08.2019 по 15.03.2020 - произвел платежи, не покрывающие сумму неисполненного обязательства (16.01.2020 – 37 500 руб.), 28.03.2020 – 10 000 руб.

01.03.2019, 02.04.2019, 04.09.2019 ФИО1 в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате приобретенного земельного участка и дома направлял в адрес ответчика претензии с требованием об оплате задолженности по договору купли-продажи. 20.02.2020 истец направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора купли-продажи в МФЦ к 10.00 час 05.03.2020.

Указанные претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате земельного участка и жилого дома перед истцом не исполнена, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами при заключении договора купли-продажи согласованы все существенные условия договора, в том числе цена земельного участка и дома в размере 3 644 200 руб. (пункт 2.1 указанного договора купли-продажи).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за земельный участок и дом 3 644 200 руб.

Вместе с тем ответчиком уплачено: 20.07.2018 - 500 000 руб., 31.05.2019 - 100 000 руб., 12.07.2019 – 100 000 руб., 16.01.2020 – 37 500 руб., 28.03.2020 – 10 000 руб.

Таким образом, на момент подачи иска задолженность ответчика перед истцом составила 2 896 700 руб.

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении указанного договора купли-продажи.

При таком положении суд приходит к выводу о расторжении договора № купли – продажи спорных земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 24 июля 2018 года, заключенный между сторонами.

Согласно разъяснениям, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении договора № 0724 купли – продажи спорных земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 24 июля 2018 года, право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> подлежит прекращению, а за ФИО1 признание права собственности на указанные земельный участок и жилой дом.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

В силу п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

На основании ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> на ФИО1 является основанием для прекращения права пользования прежнего собственника.

В настоящее время у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего пользования жилым помещением вопреки воле собственника, в связи с чем ФИО2 подлежит выселению из жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома удовлетворить. 

Расторгнуть договор № купли – продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа от 24 июля 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Выселить ФИО2 из жилого дома, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное строительство, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и жилой дом, общей площадью 95,9 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости за ФИО1.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья подпись Е.Р. Самигуллина

Копия верна. Судья Е.Р. Самигуллина