Дело № 2-2280/2023

УИД 91RS0008-01-2023-001676-50

Решение

Именем Российской Федерации

г. Джанкой 21 ноября 2023 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Решетнева А.С.,

при секретаре судебного заседания - Ельцовой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, действующей на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5, действующего на основании доверенности серии № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам общества с ограниченной ответственностью «Крым агро цех» к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки и восстановлении ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крым агро цех» обратилось в суд с иском, требования которого уточнило ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100-102), указывает, что ФИО4 являлась собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Земельный участок ФИО4 передала в аренду истцу по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 

<

данные изъяты>, в связи с чем осуществлена его государственная регистрация в ЕГРН. Указанным договором аренды стороны согласовали условие о том, что истец имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка. Ответчик ФИО4 в нарушение этого условия договора продала ДД.ММ.ГГГГ земельный участок ФИО2, но ДД.ММ.ГГГГ данный договор купли-продажи был расторгнут, право собственности на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ вновь зарегистрировано за ФИО4 Ссылаясь на то, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, а соглашение о расторжении такого договора противоречит с п.2 ст. 453 ГК РФ, истец просит признать соглашение о расторжении договора недействительным, восстановить ранее зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права на основании признанного недействительным соглашения о расторжении Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ путем формирования новой записи в реестре прав на недвижимость о праве собственности ФИО2 на спорный земельный участок, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права собственности ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крым агро цех» обратилось в суд с самостоятельным иском, в котором, ссылаясь на нарушение ответчиком ФИО4 прав истца на первоочередную покупку земельного участка, просит перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на ООО «Крым агро цех» по договору купли продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО4 и ФИО2

Определением суда занесенного в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство №2-2280/2023 (л.д. 180-оборот).

Определением суда занесенного в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика ФИО4 - ФИО5 о прекращении производства в виду объединения гражданских дел в одно производство.

Представитель истца в судебное заседании просила удовлетворить заявленные требования по доводам изложенным в исковых заявлениях.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, суду показав, что соглашение о расторжении договора было достигнуто в связи с изменением заявленной площади спорного земельного участка после проведения дополнительных кадастровых работ и смещения его места нахождения.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, одним из оснований невозможности удовлетворения заявленных требований указала уменьшение площади и изменение границ земельного участка в связи с уточненным описанием местоположения границ и площади земельного участка.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала в аренду ООО «Крым агро цех» принадлежащий ей земельный участок общей площадью 4,6524 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок 

<

данные изъяты> (л.д. 25-27). Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ООО «Крым агро цех» имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка (л.д. 25-оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО4 продала ФИО2 принадлежащий ей земельный участок площадью 46524 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 140-оборот). Стороны указанного договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемого земельного участка и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю указанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной (п. 6 договора). Также стороны договора подтвердили, что стоимость проданного земельного участка 

<

данные изъяты>. получена продавцом до подписания настоящего договора (п.3 договора). Таким образом, договор сторонами исполнен.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой земельный участок площадью 46524 кв.м., расположенный по адресу: №, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Имеется обременение в виде аренды в пользу ООО «Крым агро цех», срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, основание - договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 153-155).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО4 достигли соглашения, по которому стороны добровольно расторгают договор купли-продажи (без номерной) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка кадастровый № с момента подписания соглашения сторонами в связи с невыполнением покупателем ФИО2 своей обязанности по уплате стоимости земельного участка продавцу. При расторжении договора все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются. Соглашение условий о возврате земельного участка не содержит (л.д. 116-оборот, 117).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с уточненным описанием площадью 41054 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, с ДД.ММ.ГГГГ вновь зарегистрирован на праве собственности за ФИО4 (л.д. 104-111).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 этого закона к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

В силу статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушение его одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом, бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 N 5-КГ14-99, от 17.11.2015 N 5-КГ5-135, от 22.05.2018 N 58-КГ18-11).

Как усматривается из содержания пункта 3 договора купли-продажи от 24.12.2021, сторонами констатировано, что оплата стоимости земельного участка в размере 100 000 руб. произведена покупателем полностью и до подписания настоящего договора (что согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ). Таким образом, условие договора купли-продажи от 24.12.2021 об оплате покупателем приобретенного земельного участка в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом(-ами).

На основании изложенного, с учетом пунктов 3 и 6 договора купли-продажи от 24.12.2021, суд считает, что условия этого договора об оплате покупателем продавцу товара и передаче товара от продавца покупателю сторонами выполнены полностью, следовательно, обязательства по договору купли-продажи в силу статьи 408 ГК РФ прекратились исполнением, а потому этот договор расторгнут на законных основаниях быть не может.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании изложенного, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку нарушает требования закона и посягает на права иного лица - общества с ограниченной ответственность «Крым агро цех» - на использование первоочередного права покупки земельного участка путем перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи.

Под применением последствий недействительности сделки, как правило, подразумевается восстановление нарушенного права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом.

При этом реституция, охватывающая обязанности двух сторон, является двусторонней, т.е. обязанности каждой из сторон очевидно корреспондируют с правами другой стороны, права должны восстанавливаться на основе принципа равенства и взаимности при приведении сторон в первоначальное положение.

Поскольку на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторона покупателя ФИО2 возвратил в собственность продавцу ФИО4 земельный участок, а денежные средства от покупателя продавцу не возвращены со ссылкой на безденежность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что последствием недействительности соглашения от ДД.ММ.ГГГГ будет лишь возвращение в собственность покупателя ФИО2 земельного участка.

О применении таких последствий недействительности ничтожной сделки фактически просит и истец, поскольку только возвращение спорного земельного участка в собственность ФИО2 и восстановление условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ позволит ООО «Крым агро цех» занять место покупателя в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Поэтому суд отказывает в удовлетворении требований истца о восстановлении ранее зарегистрированного права собственности ФИО2 на спорный земельный участок путем формировании новой записи в ЕГРН, т.к. само решение суда о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применение последствий недействительности сделки будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН. 

Поскольку недействительная сделка (соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ возвращены в первоначальное положение, в частности, ФИО4 на сторону продавца, ФИО2 на сторону покупателя.

Разрешая спор о правомерности поведения ФИО4 по продаже земельного участка не ООО «Крым агро цех», а ФИО2, суд исходит из следующего.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено, что земельный участок общей площадью 46524 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> продан ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с соблюдением федерального и республиканского законодательства в части соблюдения прав муниципального образования на первоочередное приобретение земельного участка сельхозназначения, т.е. с соблюдением обязательных для сторон правил, установленных законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

При этом, пункт 3.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о преимущественном праве арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка не был оспорен сторонами договора аренды, не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил, поэтому, в силу положений статьи 309 ГК РФ, корреспондируемое этому праву обязанность арендодателя предложить земельный участок к приобретению в первую очередь ООО «Крым агро цех» после выполнения императивных норм, существует и должна выполняться согласно условиям договора. Следовательно, нарушение преимущественного права истца на приобретение земельного участка влечет защиту этого права судом.

Смысл преимущественного права приобретения, как правило, заключается в том, что какое-то имущество продается третьему лицу (потенциальному покупателю), и только в этом случае обладатель преимущественного права может им воспользоваться на тех же условиях, что и потенциальный покупатель.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными этим кодексом и законами. Специальный способ защиты аналогичного преимущественного права покупки того или иного имущества - иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке установлен п. 3 ст. 250 ГК РФ и, по мнению суда, актуален для разрешения настоящего спора.

Доводы представителей ответчиков о законности заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи в связи с уточнением описания местоположения границ и площади земельного участка судом не принимаются, так как при заключении договора купли-продажи ФИО2 ознакомился с земельным участком, претензий не имеет, согласен принять его в собственность.

Также необходимо отметить, что ранее спорному земельному участку принадлежал кадастровый №, которому в последствии проведенных уточнений кадастровым инженером, с целью исправления ошибки в описании и местоположения его границ и площади был присвоен №, что в свою очередь не является, считать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО2 не исполненным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости защиты прав ООО «Крым агро цех», предусмотренных договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, путем перевода по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 41054 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, прав и обязанностей покупателя ФИО2 на ООО «Крым агро цех».

Денежные средства, перечисленные ООО ««Крым агро цех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежат перечислению ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам.

Вопрос о компенсации понесенных судебных расходов истец не возбуждает.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

иски ООО «Крым агро цех» к ФИО4, ФИО2 о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки и восстановлении ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (паспорт гражданина Российской Федерации серии № выданный 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, подразделением №) и ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №, выданный 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, подразделением №) о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить в собственность ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации серии №, выданный 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, подразделением №) земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, приобретенный им у ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Перевести по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 41054 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенного между ФИО4 и ФИО2, права и обязанности покупателя ФИО2 на Общество с ограниченной ответственностью «Крым агро цех».

Денежные средства, перечисленные ООО «Крым Агро Цех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, перечислить ФИО2, паспорт гражданина Российской Федерации серии №, выданный 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, подразделением №), по предоставленным им банковским реквизитам.

В остальной части исков отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня, следующего за днем составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 28.11.2023.

Судья А.С. Решетнев