К делу № 2-2490/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 16 июля 2021 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Язвенко Р.В., 

при секретаре судебного заседания Пузеевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО1 к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Адлерский районный суд г. Сочи с иском к Администрации города Сочи, в котором просит сохранить жилой дом с кадастровым номером № общей площадью всех частей здания 1148,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде и признать за ним право собственности.

Требования мотивированы тем, что указанный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, принадлежат истцу на праве собственности с 20.02.2020 года на основании договора купли продажи. С целью улучшения жилищно-бытовых условий, в 2020 году он произвел реконструкцию жилого дома путем пристройки, а именно возвел жилую мансарду. В результате реконструкции общая площадь жилого дома увеличилась и составляет 1148,2 кв.м. При строительстве в 2020 году он не получал необходимые разрешения, поскольку полагал, что внесение в технический паспорт данных о реконструкции достаточно. С заявлением о разрешении на реконструкцию он обратился к ответчику в феврале 2021 года, но получил отказ от 15.03.2021 № 21.01-21/7514. Считает, что ему неправомерно отказано в разрешении на реконструкцию жилого дома, что лишает его законного права оформить в собственность жилой дом в реконструированном состоянии, в связи с чем, и обратился в суд с указанными требованиями.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, от его представителя по доверенности ФИО2 представлено заявление с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие, исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также с учетом выводов судебной строительно-технической экспертизы. 

Представитель ответчика администрации города Сочи в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Представители третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщены, ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

Суд, в порядке статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, заключение строительно-технической экспертизы, считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит 3-х этажный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 906,2 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.02.2021 г.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, который также принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.02.2021 г.

Из пояснений истца, изложенных в исковом заявлении, и пояснений, данных в судебном заседании представителем истца, следует, что ФИО1 в 2020 году, с целью улучшения жилищно-бытовых условий, произвел реконструкцию принадлежащего ему жилого дома, а именно возвел жилую мансарду. В результате реконструкции общая площадь жилого дома увеличилась и составляет 1146,4 кв.м. 

Из технического плана здания составленного по состоянию на 11.03.2021 г. кадастровым инженером ФИО3 следует, что указанный жилой дом площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) составляет – 1146,4 кв.м., и включает в себя следующие помещения: 

этаж 1:

номер комнаты на плане 1 – жилая комната, площадью 62,7 кв.м.;

номер комнаты на плане 2 – холл, площадью 18,7 кв.м.;

номер комнаты на плане 3 – лестничная клетка, площадью 7,2 кв.м.;

номер комнаты на плане 4 – жилая комната, площадью 62,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 5 – жилая комната, площадью 46,8 кв.м.;

номер комнаты на плане 6 – жилая комната, площадью 50,3 кв.м.;

номер комнаты на плане 7 – жилая комната, площадью 42,5 кв.м.;

Всего по 1 этажу- 291,1 кв.м.

Этаж 2

номер комнаты на плане 8 – жилая комната, площадью 62,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 9 – холл, площадью 19,0 кв.м.;

номер комнаты на плане 10 – лестничная клетка, площадью 8,0 кв.м.;

номер комнаты на плане 11 – жилая комната, площадью 63,2 кв.м.;

номер комнаты на плане12 – жилая комната, площадью 46,5 кв.м.;

номер комнаты на плане 13 – жилая комната, площадью 49,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 14 – жилая комната, площадью 42,0 кв.м.;

Всего по 2 этажу- 291,5 кв.м.

Этаж 3:

номер комнаты на плане 15 – жилая комната, площадью 62,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 16 – холл, площадью 19,8 кв.м.;

номер комнаты на плане 17 – лестничная клетка, площадью 7,2 кв.м.;

номер комнаты на плане 18 – жилая комната, площадью 63,2 кв.м.;

номер комнаты на плане19 – жилая комната, площадью 46,5 кв.м.;

номер комнаты на плане 20 – жилая комната, площадью 49,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 21 – жилая комната, площадью 42,0 кв.м.;

Всего по 3 этажу- 291,5 кв.м.

Мансардный этаж:

номер комнаты на плане 22 – жилая комната, площадью 26,5 кв.м.;

номер комнаты на плане 23 – кладовка, площадью 4,4 кв.м.;

номер комнаты на плане 24 – жилая комната, площадью 55,1 кв.м.;

номер комнаты на плане 25 – холл, площадью 35,0 кв.м.;

номер комнаты на плане26 – жилая комната, площадью 33,9 кв.м.;

номер комнаты на плане 27 – жилая комната, площадью 21,0 кв.м.;

номер комнаты на плане 28 – жилая комната, площадью 41,2 кв.м.;

номер комнаты на плане 29 – жилая комната, площадью 42,6 кв.м.;

номер комнаты на плане 30 – жилая комната, площадью 12,6 кв.м.;

Всего по мансардному этажу- 272,3 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3, изложенного в техническом плане здания от 11.03.2021 года - изменение характеристик связано с реконструкцией объекта, а именно – возведение мансардного этажа, которое не связано с изменением контура объекта недвижимости.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодексаРФ для осуществления реконструкции требуется разрешение на строительство. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст.51 Градостроительного кодексаРФ). 

Такое разрешение истцом до начала строительных работ получено не было, что он не оспаривает. 

В данной связи выполненная истцом реконструкция своего жилого дома в силу ст.222 ГК РФявляется самовольной постройкой.

Согласно толкованию, изложенному в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи222 ГК РФраспространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

На основании ч. 1 ст.222 ГК РФсамовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом положениями ч. 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью установления обстоятельств по делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «СТАНДАРТ» ФИО4

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении от 09.07.2021 г. № 0.278, следует, что:

«В результате произведенного осмотра и контрольных замеров установлено, что объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером № года постройки, год реконструкции: 2020. Этажность жилого дома: 4. Общая площадь жилого дома: 1146,4 кв.м. Высота: 12м. Жилой дом имеет следующие конструктивные элементы: Конструктивны схема здания - монолитный железобетонный рамный каркас; Фундамент – бетонная плита; Перекрытие - монолитное железобетонное; Стены (заполнение каркаса) и перегородки – керамзитоблок; Лестницы - монолитные железобетонные, марши балочной конструкции; Крыша: покрытие – мягкая кровля по деревянным стропилам; Наружная отделка - декоративный кирпич. Благоустройства объекта: водопровод – центральный, канализация – центральная, газоснабжение - центральные, электроснабжение. Описание конструктивных элементов мансарды: Стены и перегородки – керамзитоблок; Крыша - покрытие – мягкая кровля по деревянным стропилам. 

В результате переоборудования (реконструкции) подкровельного пространства над помещениями третьего этажа образован мансардный этаж общей площадью 272,3, возведены не несущие перегородки из керамзитобетонных блоков. Доступ в оборудованные помещения мансардного этажа осуществляется через существующие проемы верхних монолитных перекрытий помещений третьего этажа. На момент обследования исследуемые помещения третьего и мансардного этажей имеют «чистовую» отделку. Несущие конструкции жилых помещений и жилого дома не затронуты. В результате перепланировки, в части кровли – мансардном этаже, образованы следующие помещения: Помещение №22 подсобное общей площадью 26,5 кв.м.; Помещение №23 подсобное общей площадью 4,4 кв.м.; Помещение №24 жилая комната общей площадью 55,1 кв.м.; Помещение №25 подсобное общей площадью 35 кв.м.; Помещение №26 подсобное общей площадью 33,9 кв.м.; Помещение №27 подсобное общей площадью 21кв.м., Помещение №28 жилая комната общей площадью 41,2 кв.м., Помещение №29 жилая комната общей площадью 42,6 кв.м.; Помещение №30 подсобное общей площадью 12,6 кв.м. 

Итого: общая площадь помещений мансарды составляет 272,3 кв.м. 

Переоборудование (реконструкция) помещений мансардного этажа жилого дома по ул. Березовая, Адлерского района г. Сочи, соответствует требованиям противопожарным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим, строительным нормам и правилам и иным требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к соответствующим помещениям.

Эксперт пришел к выводу о том, что переоборудование (реконструкция) помещений мансардного этажа жилого дома по ул.Березовая, Адлерского района г. Сочи, не нарушает требований СП 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные", СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах", СНКК 22- 301-2000 "Строительство в сейсмических районах Краснодарского края". С учетом существующей ситуации, обустройство помещений в подкровельном пространстве над правомерными жилыми помещениями, не препятствует обеспечению возможности подъезда пожарных машин к любой точке жилого дома и также доступ в любое жилое помещение по периметру здания. Произведенное переоборудование (реконструкция) не ухудшает условие инсоляции и освещенности других жилых или вспомогательных помещений, следовательно, произведенная реконструкция «выполнена с учетом нормативных санитарных требований предъявляемым к помещениям жилых помещения (квартир) изложенным в Санитарных правилах и норм СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий». 

Выполненная реконструкция не затрагивает несущие конструктивные элементы и не влияет на параметры прочности, безопасности и надежности каркаса жилого дома с кадастровым номером №. 

Указанная реконструкция осуществлена в пределах площади жилого дома и над правомерной площадью помещений третьего этажа, несущие конструкции дома не затрагивает, доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам не затрудняет, не препятствует эксплуатации других жилых помещений. 

Выполненное переоборудование (реконструкция) исследуемых помещений мансардного этажа, не нарушает права и законные интересы других лиц; не создает каких - либо препятствий иным лицам, в том числе владельцам соседних зданий и сооружении, земельных участков, в пользовании жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, а также угрозу жизни и здоровью граждан».

Данные выводы эксперта обоснованы, мотивированы и просматриваются визуально из составленного им заключения.

Оценив полученное по делу вышеуказанное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая отсутствие со стороны участников дела каких-либо доказательств, которые могли бы поставить под сомнение, содержащиеся в нем выводы, суд принимает данное заключение в качестве допустимого и достаточного доказательства.

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).В соответствии со ст.263 ГК РФсобственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст.260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст.260 ГК РФна основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.Согласно подп. 2 п. 1 ст.40ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст.222 ГК РФявляется ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст.1ЗК РФ).

Пунктом 1 ст.7ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Из содержания ч. 8 ст.36 Градостроительного кодексаРоссийской Федерации и п. 4 ст.85 Земельного кодексаРоссийской Федерации следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.В силу абзаца шестого пункта 4 статьи85 Земельного кодексаРоссийской Федерации, реконструкция существующих объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. 

Однако в данном случае реконструкция жилого дома на земельном участке является реализацией установленного для земельного участка разрешенного вида использования – для индивидуального жилищного строительства. В связи с чем, реконструкцию истцом жилого дома, расположенного на земельном участке с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, следует отнести к правомерному использованию этого земельного участка на основании части 8 статьи36 Градостроительного кодексаРФ и абзаца 4 пункта 4 статьи

Кроме того, из материалов дела следует, что истец предпринимал меры к легализации реконструированного жилого дома путем подачи требуемого заявления в Администрацию города Сочи. 15.03.2021 г. года истец на свое заявление получил отказ за №21.01-21/7514, который не содержит мотивированных выводов. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик неправомерно отказал истцу в легализации реконструированного жилого дома. 

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленных в дело доказательств, судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки (реконструкции) является отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец предпринимал меры, но получил необоснованный отказ. Произведенная истцом реконструкция жилого дома соответствует строительными, противопожарными, сейсмическими нормами и правилами. Сохранение жилого помещения в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

При данных обстоятельствах, учитывая, что обоснование заявленных исковых требований материалами дела и ответчиком не опровергнуты, суд приходит к выводу о том, что исковое требование истца о сохранении жилого дома в реконструированном виде подлежит удовлетворению.

Также подлежит удовлетворению требование истца о признании за ним права собственности на жилой дом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи218 ГК РФправо собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Верховный Суд указал, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной надстройкой к нему мансардного этажа право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Статьей219 ГК РФустановлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты. 

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации города Сочи о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности - удовлетворить.

Сохранить жилой дом с кадастровым номером № в реконструированном виде на основании настоящего судебного акта, количеством этажей – 4 в том числе подземный, общей площадью всех частей здания 1146,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в кадастровый учет жилого дома с кадастровым номером № количеством этажей – 4 в том числе подземный, общей площадью всех частей здания 1146,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> и регистрации права собственности за ФИО1 жилого дома с кадастровым номером № количеством этажей – 4 в том числе подземный, общей площадью всех частей здания 1146,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, без истребования дополнительных документов

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Адлерский районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2021.

Судья Адлерского

районного суда г. Сочи подпись Язвенко Р.В.

Копия верна: судья секретарь