Дело № 2-358/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2023 года г. Колпашево Томской области

Колпашевский городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Потапова А.М., 

при секретаре Мулиной И.А., помощнике судьи Л.А., 

с участием истца ФИО1,

представителя ответчиков - муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» М.М., Администрация Колпашевского городского поселения действующего на основании доверенностей от Д.М.Г.,

представителя ответчика МКУ «Имущество» - директора А.А., действующего на основании устава;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», Администрации Колпашевского городского поселения, муниципальному казенному учреждению «Имущество» о признании ничтожными договора аренды земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Колпашевский городской суд 

<

адрес> с иском, с учетом дальнейших уточнений и изменений, к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», Администрации Колпашевского городского поселения, МКУ «Имущество» о признании ничтожным договора № от Д.М.Г. аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, ?, с кадастровым номером № с применением последствий недействительности ничтожной сделки, признании ничтожным дополнительного соглашения от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г.. 

В обоснование заявленных требований указано, что Д.М.Г. он заключил с МО «Колпашевское городское поселение», в интересах которого выступает МКУ «Имущество» в лице директора МКУ «Имущество» А.А., действующего на основании устава, доверенности Главы Колпашевского городского поселения от Д.М.Г., Постановления Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. № «Об определении уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Колпашевское городское поселения» договор № аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № без проведения торгов в целях продолжения ранее заключенного договора аренды №/А от Д.М.Г., который прекратил свое действие согласно соглашения о расторжении данного договора от Д.М.Г.. Данный договор является ничтожным, так как договор аренды № от Д.М.Г. мог быть заключен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), сроком на три года для завершения строительства. Вместе с тем срок (6 месяцев), установленный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости не был соблюден. 

Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указал, что договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № от Д.М.Г. № заключен с МКУ «Имущество» на основании его заявления для завершения строительства объекта недвижимости после прекращения действия договора аренды земельного участка от Д.М.Г. №/А. Соглашение о расторжении договора от Д.М.Г. №/А и новый договор аренды земельного участка от Д.М.Г. № были заключены в один день, что делать было нельзя, поскольку 6 месячный срок, установленный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости Администрацией Колпашевского городского поселения и МКУ «Имущество» соблюден не был, что также свидетельствует о нарушении закона и ничтожности сделки. После признания сделки ничтожной должны быть применены последствия заключения ничтожной сделки, в виде возвращение истцу сумм уплаченных арендных платежей, а ответчику возвращен земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства.

Представитель ответчиков МО «Колпашевское городское поселение», Администрации Колпашевского городского поселения в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения относительно заявленных требований, согласно которым ч.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения. В соответствии с ч.1 ст.2, ч.1 ст.34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» городское поселение - город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. Структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Глава Колпашевского городского поселения на законных основаниях уполномочил МКУ «Имущество» на управление имуществом, находящимся на территории муниципального образования «Колпашевское городское поселение». На земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, согласно градостроительному плану № РФ-70-4-08-1-01-2021-0931, расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1 Согласно ч.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Поэтому договор считается прекратившим действие в момент истечения срока, указанного в договоре. Все правоотношения сторон на этом заканчиваются и могут возникнуть только на основании вновь заключенного договора. Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются земельные участки, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. При этом в силу п. 5 ст. 39.3 ЗК РФ предоставление в аренду таких участков осуществляется: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Д.М.Г. ФИО1 обратился в Администрацию Колпашевского городского поселения с заявлением о заключении договора аренды на указанный земельный участок. В связи с тем, что ФИО1 обратился с заявлением до истечения срока действия предыдущего договора аренды, имеет на земельном участке правомерно возведенный объект незавершенного строительства, добросовестно исполнял свои обязанности по договору аренды, оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 не было. Требование об изъятии объекта незавершенного строительства Администрацией Колпашевского городского поселения не заявлялось. Считает, что договор аренды от Д.М.Г. № заключен правомерно. Дополнительно пояснил, что по результатам аукциона с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, на срок 3 года. На указанном земельном участке истцом возведен объект незавершенного строительства. В последующем на основании заявления ФИО1, с последним, без проведения торгов Д.М.Г. был заключен договор аренды № названного земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, сроком на 3 года. Решения о распоряжении земельным участком по адресу: 

<

адрес>, принимались органом местного самоуправления – Администрацией Колпашевского городского поселения. Договор аренды земельного участка от Д.М.Г. №/А был расторгнут сторонами договора Д.М.Г.. Дополнительным соглашением от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от 18Д.М.Г. изменения стоимости аренды земельного участка. Администрация Колпашевского городского поселения в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращалась.Договор аренды от Д.М.Г. №, дополнительное соглашение от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г. заключены правомерно.

Представитель ответчика МКУ «Имущество» в судебном заседание исковые требования считал неподлежащими удовлетворению, поддержал позицию представителя МО «Колпашевское городское поселение, Администрации Колпашевского городского поселения. Пояснил, что первоначально договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> был заключен с ФИО1 по результатам проведения торгов (аукциона) МКУ «Имущество» по распоряжению Администрации Колпашевского городского поселения. В Д.М.Г. на основании заявления ФИО1 и распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения с ФИО1 был заключен новый договор аренды названного земельного участка на три года в целях завершения строительства, так как на земельном участке был зарегистрирован объект незавершенного строительства. В Д.М.Г. году в договор аренды земельного участка от Д.М.Г. года внесены изменения в части определения стоимости аренды земельного участка. 

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом. 

В соответствии с положениями ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу ч. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст.606, п.1 ст.607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пп.3 п.1 ст.39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды, в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из ст.39.2 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органом местного самоуправления.

По общему правилу, закрепленному в ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно положениям п.2 ст.3.3 Федерального закона от Д.М.Г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся на территории городского поселения, осуществляется органами местного самоуправления городских поселений.

Как следует из материалов дела, Д.М.Г. Администрацией Колпашевского городского поселения принято постановление № «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: 

<

адрес>».

По итогам открытого аукциона по извещению № от Д.М.Г. между МО «Колпашевское городское поселение», в лице директора МКУ «Имущество» А.А. и ФИО1 Д.М.Г. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ?, общей площадью 467 кв.м., разрешенное использование земельного участка: магазин, сроком на 3 года по Д.М.Г.. Договором предусмотрена арендная плата, определённая по итогам аукциона - 32 000 в год.

На указанном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 467 кв.м., Д.М.Г. зарегистрирован объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ФИО1

Д.М.Г. между теми же сторонами, в отношении того же объекта недвижимости без проведения аукциона (торгов) был заключен договор аренды №, сроком по Д.М.Г. (для завершения строительства). Договором предусмотрена арендная плата в размере 57 140,76 рублей в год с ежегодной индексацией на величину прогнозируемого уровня инфляции.

Согласно соглашению о расторжении договора №/А аренды земельного участка от Д.М.Г. стороны договора пришли к согласию расторгнуть договор №/А аренды земельного участка от Д.М.Г. с Д.М.Г..

В соответствии с дополнительным соглашением от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г., стороны договора в соответствии с мировым соглашением, заключенным Д.М.Г. по гражданскому делу №, утвержденным определением Колпашевского городского суда от Д.М.Г., в целях приведения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации пришли к соглашению об изложении пункта 3.1 договора № аренды земельного участка от Д.М.Г. в новой редакции: «Арендная плата определена по итогам аукциона в окончательной форме на основании протокола от Д.М.Г. №рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № и составляет 32 000,00 руб. в месяц.». Пункты 3.4, 3.5, 4.1.2 договора № аренды земельного участка от Д.М.Г. исключить. 

Обращаясь в суд истцом ФИО1 оспаривается действительность договора аренды от Д.М.Г. № и дополнительного соглашения от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г., вследствие их ничтожности, ввиду несоблюдения 6-месячного срока, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разд. I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

При этом в силу разъяснений п. 75 указанного постановления применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что земельный участок по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № является земельным участком государственная собственность на который не разграничена. По решению Администрации Колпашевского городского поселения данный земельный участок передан в аренду на основании результатам проведения аукциона (торгов) ФИО1 (договор аренды земельного участка от Д.М.Г. №/А). На указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, который принадлежит на праве собственности ФИО1. До даты истечения действия договора аренды земельного участка от Д.М.Г. №/А ФИО1 Д.М.Г. в Администрацию Колпашевского городского поселения подано заявление о заключении нового договора аренды того же земельного участка. 

По решению Администрации Колпашевского городского поселения данный земельный участок передан в аренду ФИО1 без проведения торгов (аукциона) (договор аренды земельного участка от Д.М.Г. №).

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктами 2, 3 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены исчерпывающие случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, в том числе нового договора по истечению действия прежнего.

Земельным кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора. Исключение из этого общего правила составляют нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1. собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2. собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Таким образом, исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, установлены приведенными нормами.

Положения подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ взаимосвязаны с положениями ст. 239.1 ГК РФ, согласно которым если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (часть 2). Тем самым достигается баланс публичных и частных интересов, когда с одной стороны у арендатора возникает право заключить новый договор аренды без проведения торгов, с другой стороны у арендодателя возникает право обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо заключить с арендатором новый договор аренды без проведения торгов для завершения строительства. 

При этом 6 - месячный срок, предусмотренный подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, не может рассматриваться, как на то указывает истец, как срок, исключительно по истечению которого может быть заключен новый договор аренды земельного участка для завершения строительства. В обратном случае может возникнуть юридическая неопределенность судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, а также риски нарушения имущественных прав арендодателя и арендатора, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В рассматриваемом гражданском деле стороны реализовали свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в порядке предусмотренном ст. 39.6 ЗК РФ. 

При указанных обстоятельствах доводы истца о нарушении предусмотренного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ 6-месячного срока заключения нового договора аренды земельного участка от Д.М.Г. № и влекущими признание договора ничтожным являются не состоятельными, а исковые требования не подлежат удовлетворению в указанной части. 

Поскольку исковые требования о признании ничтожным дополнительного соглашения от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г. вытекают из требований о признании ничтожным договора аренды земельного участка от Д.М.Г. № и других оснований признания дополнительного соглашения ничтожным истцом не заявлено, в удовлетворении исковых требований в указанной части, так и в части применения последствий недействительности сделки следует отказать. 

Суд также полагает необходимым отметить, что заявление о заключении нового договора аренды подано истцом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора. Доказательств того, что исключительным правом на приобретение такого земельного участка обладает иное лицо, не представлено. Также отсутствуют доказательства того, что ранее сторонами заключался договор аренды испрашиваемого земельного участка, который расторгнут с заявителем по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ. Заявление о продлении срока договора аренды земельного участка подано истцом впервые. Решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с торгов не принято, орган местного самоуправления в с такими требованиями не обращался. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», Администрации Колпашевского городского поселения, муниципальному казенному учреждению «Имущество» о признании ничтожным договора № от Д.М.Г. аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 70:19:0000007:4605, о применении последствий недействительности сделки ничтожной сделки, признании ничтожным дополнительное соглашение от Д.М.Г. к договору № аренды земельного участка от Д.М.Г. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Колпашевский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения. 

Судья:А.М.Потапов

Мотивированный текст решения изготовлен: Д.М.Г.

Судья:А.М. Потапов