дело №2-4/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09.09.2019 года пос.Ува Удмуртской Республики

Увинский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Ёлкиной В.А.,

при секретаре Ложкиной М.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ***2 к ***3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от *** в сумме 1020000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 256984,05 руб., обращении взыскания на земельный участок общей площадью ***, находящийся по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов,

У С Т А Н О В И Л:

***2 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что *** между ним (продавец) и ***3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества *** от *** с рассрочкой платежа. В соответствии с п. 1.1 договора покупатель обязуется оплатить и принять, а продавец передать в собственность покупателю следующее имущество: жилой дом, назначение: жилое, 1- этажный, общая площадь *** расположенный по адресу: ***, и земельный участок общей площадью ***, кадастровый ***, находящийся по адресу: ***.

Согласно статьи 2 договора цена имущества составила 1020000 руб., которая включает в себя цену жилого дома в размере 720000 руб. и цену земельного участка в размере 300000 руб. Покупатель обязан уплатить цену в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора.

Право собственности на земельный участок и жилой дом перешло от продавца к покупателю *** год после государственной регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***. С этого момента возникло обременение права на указанный земельный участок в виде ипотеки в силу закона, установленное в пользу продавца и действующее до момента полного исполнения покупателем своих обязательств уплаты цены по договору.

*** истек срок исполнения ответчиком обязательства по уплате цены договора. До настоящего времени ответчик на предложение об уплате долга не ответил, указанное обязательство не исполнил и его задолженность перед истцом составляет 1020000 руб.

Кроме того, в период с *** по настоящее время ответчик неправомерно пользуется чужими денежными средствами. Согласно расчета, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) за период с *** по *** составили 256984,05 руб.

Для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретаемых объектов *** была произведена государственная регистрация залога в силу закона на жилой дом и земельный участок по адресу: *** интересах залогодержателя ***2 

Жилой дом ответчиком был разобран в *** и снят с кадастрового учета ***. В отношении земельного участка ответчик заключил договор субаренды *** от *** с *** сроком на 11 месяцев и передал земельный участок арендатору по Акту приема.

Истец просит взыскать с ***3 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от *** в сумме 1020000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 256984,05 руб., обратить взыскание на земельный участок общей площадью ***, находящийся по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в сумме 1300000 руб., в также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 14885 руб. 

В судебном заседании истец ***2 поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик ***3 в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ***5 с иском не согласилась и пояснила, что ***2 во исполнение договора купли-продажи получил квартиру в многоквартирном жилом *** по договору долевого участия, в которой проживает в настоящее время. В *** районном суде рассматривалось дело об изменении порядка исполнения договора купли-продажи, однако ввиду неявки истца требования оставлены без рассмотрения. При продаже имущества истец знал, что на земельном участке будет строиться многоквартирный жилой дом. Действительно, ***» построило на спорном земельном участке многоквартирный трехэтажный жилой дом, права на который еще не зарегистрировало. В связи с этим реализация земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства невозможна, будут нарушены права третьих лиц. Решение в части обращения взыскания на земельный участок путем реализации с публичных торгов будет неисполнимым. Считает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку судебные заседания неоднократно откладывались для заключения сторонами мирового соглашения, однако истец каждый раз от добровольного урегулирования возникшего спора уклонялся. По расчету процентов за пользование чужими денежными средствами возражений не имеет. Просит отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ***» ***6 с иском не согласился, поддержал письменные возражения, согласно которых основания для обращения взыскания на принадлежащий ответчику земельный участок отсутствуют, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ***». Обращение взыскания на земельный участок нарушит принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений, установленные положениями ст.35 Земельного Кодекса РФ, из абзаца 5 пункта 4 которой следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. При разрешении вопроса о возможности обращения взыскания на земельный участок факт наличия на данном земельном участке объекта недвижимого имущества имеет существенное значение. Данная позиция подтверждается судебной практикой арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Кроме того, требование об обращении взыскания на объект незавершенного строительства ***2 не заявлено и заявлено быть не может, поскольку ***» не является должником истца по каким-либо обязательствам. Просит в удовлетворении исковых требований истца об обращении взыскания на земельный участок путем продажи с публичных торгов отказать.

Судебный пристав-исполнитель *** МРО СП УФССП России по *** ***10. и представитель ***» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, судом дело рассмотрено без их участия.

Заслушав доводы сторон и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (в т.ч. продажа недвижимости) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязанностью покупателя является оплата товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 ГК РФ).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.п.2,3 ст.486 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Возможность установления ипотеки в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, предусмотрена статьей 2 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со статьей 3 указанного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1/ в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2/ в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3/ в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4/ в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (часть 2 ст.3 закона).

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1 ст.348 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п.2 ст.348 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п.1 ст.349 ГК РФ).

Как установлено в суде, *** между ***2 (продавец) и ***3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ***, согласно которого покупатель обязуется оплатить и принять, а продавец передать в собственность покупателя имущество: жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 43,6 кв.м, и земельный участок, общей площадью ***, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, находящиеся по адресу: ***.

В соответствии с условиями договора купли-продажи сумма договора составляет 1020000 руб., при этом цена жилого дома- 720000 руб., цена земельного участка- 300000 руб. Оплата производится путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на передаваемое по договору имущество. Возможна оплата любым иным не запрещенным действующим законодательством способом.

Покупатель в соответствии с п.3.2.1. договора купли- продажи обязан уплатить цену настоящего договора в установленном порядке.

Согласно акта приема-передачи от ***, указанные объекты недвижимости: земельный участок и расположенный на нем дом были переданы покупателю ***3

*** произведена государственная регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости за ***3, одновременно произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на земельный участок и на жилой дом, номера государственной регистрации соответственно ***

Таким образом, до момента полной оплаты по договору переданные ***3 земельный участок и дом находятся у продавца в залоге.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате предусмотренной договором суммы в размере 1020000 руб. за приобретенные объекты недвижимости. Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих необоснованность требований истца, не представил доказательств уплаты истцу суммы по договору купли-продажи в полном объеме. Доводы представителя ответчика о том, что ***2 во исполнение договора была передана квартира в жилом многоквартирном *** в *** по договору долевого участия в строительстве, судом во внимание приняты быть не могут, поскольку соглашения об изменении способа исполнения оплаты по договору купли-продажи *** от *** сторонами заключено не было, при этом квартира истцу передана не покупателем ***3, а третьим лицом.

Суд полагает доказанным то обстоятельство, что неуплата ответчиком предусмотренной договором купли-продажи денежной суммы в размере 1020000 руб. влечет возникновение права истца требовать возникшую задолженность.

Поскольку у ответчика после подписания договора купли-продажи от *** возникла обязанность по оплате продавцу жилого дома и земельного участка в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на переданное по договору имущество, и данная обязанность не была им исполнена, у ***2 возникло право исчислять проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суд соглашается с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 256984,05 руб., который предусматривает период просрочки уплаты денежной суммы, процентную ставку по Приволжскому федеральному округу; возражений от ответчика по расчету не поступило.

Поскольку в соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, то такое требование истца относительно земельного участка и расположенного на нем дома подлежит удовлетворению. Ограничений для обращения взыскания, предусмотренных ч.2 указанной нормы, в рассматриваемом случае судом не установлено. Согласно экспертного заключения ООО «Интербизнесцентр» *** от *** рыночная стоимость земельного участка общей площадью 794 кв.м, кадастровый ***, расположенного по адресу: ***, со состоянию на *** составляет округленно 1317000 руб., соответственно, размер требований залогодержателя (1020000+ 256984,05=1276984,05) соразмерен стоимости заложенного имущества.

Доводы представителя ответчика и третьего лица о невозможности обращения взыскания на заложенный земельный участок вследствие расположения на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома суд не принимает по следующим основаниям. Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. В соответствии с частью 1 статьи 65 названного Закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. При этом частью 2 статьи 65 названного Закона предусмотрено, что возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

В спорном случае ипотека возникла в силу закона. При этом объектом залога стал не только земельный участок, но и 1-этажный жилой дом общей площадью 43,6 кв.м, который после заключения сделки ответчиком был снесен, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о снятии объекта недвижимости (жилого дома) с кадастрового учета ***. Судом установлено, что ***3, не уплатив ***2 в установленный договором срок стоимость приобретенного земельного участка и расположенного на нем одноэтажного жилого дома, обратился в Администрацию МО «***» с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажная жилая застройка» (постановлением Администрации МО «***» *** от *** заявление удовлетворено), передал земельный участок в аренду по договору *** от *** арендатору ***», который *** получил разрешение на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома. В последующем другое юридическое лицо- ***» осуществило на спорном земельном участке строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома, данный объект не завершен строительством, не зарегистрирован в установленном порядке.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (статья 66 Федерального закона от *** N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

На момент заключения договора купли-продажи *** от *** указанных выше обстоятельств не существовало, в связи с чем суд полагает необходимым законное требование ***2 об обращении взыскания на заложенное имущество- земельный участок, расположенный по адресу: ***, удовлетворить, поскольку оно не противоречит требованиям Федерального закона от *** N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также условиям договора купли-продажи, в соответствии с которым на земельный участок возникла ипотека в силу закона в целях обеспечения исполнения обязательств ***3 по оплате приобретаемых объектов недвижимого имущества. 

Исковых требований об обращении взыскания на незавершенный и незарегистрированный объект строительства истцом не заявлялось.

При указанных обстоятельствах нахождение на земельном участке, который представляет собой самостоятельный объект права собственности, зарегистрированного объекта не является препятствием для обращения взыскания на такой участок, поскольку действующим законодательством урегулированы отношения с собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, при переходе права собственности на такой участок (ст. 271 ГК РФ, ст. 66 Федерального закона от *** N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (п.2 ст.54 закона об ипотеке).

Продажа заложенного имущества осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика (п.9 ст.77.1 закона об ипотеке). Согласно заключения судебной оценочной экспертизы *** от *** рыночная стоимость заложенного земельного участка составляет 1317000 руб. Определить стоимость земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительством объекта определить не представилось возможным, поскольку при проведении дополнительной экспертизы проектно-сметная документация на строящийся многоквартирный жилой дом застройщиком представлена не была, в связи с чем суд определяет первоначальную продажную цену земельного участка в соответствии с заключением эксперта.

Процессуальным законодательством предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (ст.98 ГПК РФ). Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Истец при подаче иска в суд уплатил госпошлину в размере 14885 руб., которая подлежит возмещению ему за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ***2 к ***3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от *** в сумме 1020000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 256984,05 руб., обращении взыскания на земельный участок общей площадью 794 кв.м, находящийся по адресу: ***, путем продажи с публичных торгов-удовлетворить.

Взыскать с ***3 в пользу ***2 в счет погашения задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества *** от *** денежную сумму в размере 1020000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с *** по *** в размере 256984,05 руб. 

Обратить взыскание на земельный участок площадью ***, кадастровый ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: ***, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка- 1317000 руб.

Взыскать в пользу ***2 с ***3 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 14885 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме через Увинский районный суд.

В окончательной форме решение принято ***.

Судья- В.А.Ёлкина