№ 

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 марта 2021 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе: председательствующего Сарахова А.А., при секретаре Созаевой Л.Х., представителя истцов ФИО13, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, представителя заинтересованного лица ООО «А - СТРОЙ» ФИО14, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия в долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра КБР обязанности аннулировать записи в ЕГPH, признании прав собственности на квартиры,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику, в котором просил: 

1. Признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г., заключённые между Истцами и Ответчиком договорами участия в долевом строительстве.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.

3. Признать право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 46,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 42,9 кв.м. назначение – жилое, ФИО6 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 70,7 кв.м. назначение – жилое, ФИО6 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 73,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 88,9 кв.м. назначение – жилое.

Иск мотивировал тем, что между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2, и ООО Строительная компания «Союз» и были заключены договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г, от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г и от 01.03.2014г.

Согласно п. 1.1. вышеперечисленных договоров каждый из Истцов передал Ответчику денежные средства в размере, указанном в данных договорах.

Так, ФИО4 и ФИО5 были переданы денежные средства в размере по 1 000 000 рублей каждым, ФИО6 в общей сложности- 3 050 000 рублей и ФИО2 - 1 800 000 рублей с целью строительства спорных квартир. 

В целях исполнения условий договора каждый из Истцов передал Ответчику сумму, указанную в п. 1.1. данных договоров наличными средствами, посредством внесения в кассу Ответчика, вследствие чего обязанность Истцов по настоящему договору была исполнена в полном объёме. Ответчик осуществил строительство квартир, исполнил свою обязанность по предоставлению доступа к внутренним отделочным работам, передал ключи от входных дверей квартир Истцам.

Согласно требованиям пункта 2.2. указанных договоров Ответчик передал Истцам квартиры для проведения отделочных работ по акту приёма передачи квартир. 

После чего Истцами для проведения отделочных работ в указанных квартирах были заключены договоры подряда с ООО «Вектор», цена договора соответственно составила: ФИО4- 422 279 рублей 52 копейки, ФИО5- 434 059 рублей 46 копеек, ФИО2- 775 206 рублей 90 копеек и с ООО «ЦЕНТРОКОМ» цена договора составила ФИО6- 502 518 рублей 37 копеек и ФИО6- 502 518 рублей, 37 копеек.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Ответчик обязан был предоставить Истцам весь комплект необходимых документов для регистрации права собственности на указанные квартиры на Истцов. 

Ответчик в нарушение условий договора, осуществил за собой регистрацию права собственности на указанные квартиры на своё имя. На сегодняшний день право собственности на квартиры:

1) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 46,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1325-07/009/2018-1. 

2) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 42,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1326-07/009/2018-1. 

3) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 70,7 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1329-07/009/2018-1.

4) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 73,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1327-07/009/2018-1.

5) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 88,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1328-07/009/2018-1.

На сегодняшний день, вышеуказанные квартиры фактически находятся в собственности и распоряжении Истцов, что также подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ единственным способом защиты законных прав истцов является признание права и признание права ответчика отсутствующим.

Между сторонами был заключён договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего Ответчик зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры нарушил условия заключённых с истцами договоров.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно нормам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Сторонами в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры. Истцы полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а Ответчик уклоняется от оформления прав на квартиры и передачи их в собственность, что нарушает права и законные интересы истцов.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены АО КБ «ЕВРОСИТИБАНК» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ПАО Московский индустриальный банк», ООО «А-СТРОЙ», ООО «Топаз-Сервис», ООО «Газпром Межрегионгаз Нальчик», ООО «Лакшимголд», ООО Уралспецстрой» в лице КУ ФИО1, ООО «СТК Система», ИФНС по г Пятигорску, АО «Энергосбытовая компания «Восток», ФГАОУВ «Северо- Кавказский Федеральный Университет», ООО «ОТИС ЛИФТ», ФГУП «Северо- Кавказское Строительное Управление», ФГУП «Кавказский военно-строительный отдел» ФСБ РФ., Управление Росреестра по КБР.

Стороны, привлечённые к участию в деле третьи лица, за исключением ООО «А - СТРОЙ» надлежаще извещённые о дне слушания дела, в судебное заседание не явились. Истцы и ответчик просили рассмотреть дело в своё отсутствие. 

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие сторон и неявившихся представителей третьих лиц.

Представитель истцов просил исковые требования истцов удовлетворить. Суду пояснил, что факт отсутствия в бухгалтерских отчётах истца сведений о поступлении от истцов денежных средств по указанным в иске договорам значения не имеет, поскольку они были переданы генеральному директору ООО «СК «Союз» ФИО7. Последний в подтверждение получения от истцов денежных средств выдал им соответствующие квитанции.

Представитель заинтересованного лица ООО «А - СТРОЙ» вопрос об удовлетворении иска оставил на усмотрение суда. 

Представителя заинтересованного лица ООО «ТОПАЗ-СЕРВИС» ФИО16, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в порядке передоверия по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ просил в удовлетворении иска отказать.

Конкурсный управляющий ООО «СК «Союз» ФИО3 представил возражение, в котором просил в удовлетворении иска отказать. Указал, что отношения, сложившиеся между ООО «СК «Союз» и Истцами, следует квалифицировать как заёмные. Ввиду отсутствия в договорах займа указаний на срок возврата заёмных денежных средств, следует исходить из того, что возврат денежных средств ООО «СК «Союз» должен осуществляться в течение тридцати дней с момента предъявления требования Истцами о возврате займа по каждому из договоров. Указание на ненадлежащее исполнение договоров займа ООО «СК «Союз» по возврату суммы займа в исковом заявлении отсутствует.

Ни в одном из договоров целевого займа, заключенных между Истцами и ООО «СК «Союз» не предусмотрено обязательство ООО «СК «Союз» по передаче построенных объектов недвижимости в собственность Истцов.

На основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

У истцов имеется право на обращение в Арбитражный суд 

<

адрес> с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника - ООО «СК «Союз», в случае установления факта ненадлежащего исполнения обязательств по возврату заёмных денежных средств Ответчиком, в порядке предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом РФ и ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме того, В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 вышеуказанной статьи закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

У конкурсного управляющего отсутствуют сведения о государственной регистрации договоров целевого займа, истцами подтверждение указанного факта также не представлено.

Помимо этого п. 4 ст. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит перечень обязательных условий, которые должны содержатся в договоре долевого участия в строительстве, а именно:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или)

иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

6) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

б) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Также следует иметь ввиду, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеуказанных условий, договор долевого участия в строительстве считается незакпюченным.

Ни одно из указанных в законе требований к договору долевого строительства в договорах целевого займа, заключенных с истцами не содержится. Таким образом, можно сделать вывод, что доводы истцов о том, что договоры целевого займа являются договорами долевого участия в строительстве ошибочны.

Отдельного внимания заслуживает тот факт, что одной из сторон договора долевого участия в строительстве является Застройщик.

В силу п. 1 ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик - хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно «ОК 029-2014 Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ст) деятельности застройщика присваивается код ОКВЭД 71.12.2: Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика.

На основании данных, представленных в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по ООО «Строительная компания «Союз» основным видом деятельности общества указан код ОКВЭД 43.12 Подготовка строительной площадки, дополнительными видами деятельности общества значатся:

41.2 Строительство жилых и нежилых Зданий

43.2 Производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ

43.3 Работы строительные отделочные

43.99 Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки

46.1 Торговля оптовая за вознаграждение или на договорной основе.

Таким образом, ввиду отсутствия среди разрешенных видов деятельности ООО «СК «Союз» кода ОКВЭД 71.12.2: Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика, ООО «СК «Союз» не является застройщиком, а соответственно не может являться стороной по договору долевого участия в строительстве.

Кроме того, в бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «СК «Союз» на 2015 г. отсутствуют сведения о получении Ответчиком заёмных денежных средств.

В бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2015 год по ООО «СК «Союз» в разделе IV «Долгосрочные обязательства» в графе «Заемные средства» отсутствует какая-либо информация как на 2015 год, так и на предыдущий отчетный период, то есть 2014 год.

В бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2015 год по ООО «СК «Союз» в разделе V «Краткосрочные обязательства» в графе «Заемные средства» отсутствует какая-либо информация как на 2015 год, так и на предыдущий отчетный период, то есть 2014 год.

При оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности.

Таким образом, факт внесения денежных средств в кассу должника на суммы, указанные ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2, бухгалтерской отчетностью ООО «СК «Союз» не подтвержден. Доказательства внесения спорных денежных средств на расчетный счет должника, их расходования на цели, связанные с постройкой квартир в жилом доме по адресу: КБР, 

<

адрес>, в материалах дела отсутствуют.

Также материалами дела достоверно не подтверждён факт внесения Истцами денежных средств в кассу Ответчика.

Согласно акту приёма-передачи от 22.04.2020г. бывшим руководителем ООО «СК «Союз» ФИО18 конкурсному управляющему ФИО3 не переданы кассовые книги и бухгалтерские отчетности ООО «СК «Союз» за 2014г. Таким образом, у конкурсного управляющего ФИО3 отсутствуют достоверные сведения внесения истцами денежных средств по договорам целевого займа в кассу ООО «СК «Союз».

Ссылка истцов на то, что денежные средства по договорам целевого займа на самом деле были уплачены в 2015 году, также не подтверждается материалами дела. Так как в кассовых книгах ООО «СК «Союз» за 2015г. отсутствуют какие-либо записи, указывающие на Истцов.

Также отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие по состоянию на 2014г. у ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 денежных средств в размере достаточном для выдачи целевого займа ООО «СК «Союз».

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса договор займа, если займодавцем является гражданин, является реальным и считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Поскольку для возникновения обязательства по возврату займа требуется фактическая передача кредитором должнику денежных средств (или других вещей, определенных родовыми признаками), то в случае спора на кредиторе лежит обязанность доказать факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса, а на заемщике - факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа.

Исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Их материалов дела следует, что между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2, и ООО Строительная компания «Союз» и были заключены договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г, от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г и от 01.03.2014г.

Согласно п. 1.1. вышеперечисленных договоров каждый из Истцов передал Ответчику денежные средства в размере, указанном в данных договорах.

Так, ФИО4 и ФИО5 были переданы денежные средства в размере по 1 000 000 рублей каждым, ФИО6 в общей сложности- 3 050 000 рублей и ФИО2 - 1 800 000 рублей с целью строительства спорных квартир. 

В целях исполнения условий договора каждый из Истцов передал Ответчику сумму, указанную в п. 1.1. данных договоров наличными средствами, посредством внесения в кассу Ответчика, вследствие чего обязанность Истцов по настоящему договору была исполнена в полном объёме. Ответчик осуществил строительство квартир, исполнил свою обязанность по предоставлению доступа к внутренним отделочным работам, передал ключи от входных дверей квартир Истцам.

Согласно требованиям пункта 2.2. указанных договоров Ответчик передал Истцам квартиры для проведения отделочных работ по акту приёма передачи квартир соответственно: ФИО4 по акту от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 и ФИО6 по акту от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 по акту от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договоров, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Ответчик обязан был предоставить Истцам весь комплект необходимых документов для регистрации права собственности на указанные квартиры на Истцов. 

Ответчик в нарушение условий договора, регистрацию права собственности на указанные квартиры осуществил за собой. 

Право собственности на квартиры:

1) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 46,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1325-07/009/2018-1. 

2) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 42,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1326-07/009/2018-1. 

3) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 70,7 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1329-07/009/2018-1.

4) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 73,8 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1327-07/009/2018-1.

5) кадастровый №, местоположение: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес> площадью 88,9 кв.м, назначение – жилое, принадлежит Ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ N 07:09:0104015:1328-07/009/2018-1.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-20215/2017 ООО «Строительная компания «Союз» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

адрес>) признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть от ДД.ММ.ГГГГ) суд освободил ФИО17 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником. Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утверждена ФИО3 (член Союза арбитражных управляющих «Возрождение»).

На сегодняшний день, вышеуказанные квартиры фактически находятся во владении и распоряжении Истцов, что также подтверждается квитанциями об оплате ими коммунальных услуг. Последние лишены правовой возможности осуществить регистрацию права собственности на указанные квартиры по вине Ответчика. 

Между сторонами был заключён договор целевого займа, однако исходя из буквального толкования его содержания, по его сути и содержанию указанный договор является договором долевого строительства, вследствие чего Ответчик передав истцам квартиры по акту приёма-передачи, а в последствии зарегистрировав за собой право собственности на указанные квартиры нарушил условия заключённых с истцами договоров.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно нормам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 12. ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём признания права.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только способами, предусмотренными в ч. 2 ст. 1 Закона, в т.ч. на основании договора участия в долевом строительстве. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение данных требований может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Также возникшие между сторонами отношения подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку между истцом и ответчиком возникли договорные отношения с целью приобретения квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Сторонами вопреки доводам, изложенным в возражении ответчика, в установленной законом форме согласованы все существенные условия договора на приобретение квартиры, Истцы полностью выполнили свои обязательства по ее оплате, а Ответчик уклоняется от оформления прав на квартиры и передачи их в собственность, что нарушает права и законные интересы истцов.

Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.

В настоящем деле судом установлено, что истцами обязательства по договору были исполнены за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает истцов, как добросовестных участников долевого строительства, оплативших жилое помещение, права требовать от ответчика выполнения договора, даже если он непосредственно и не являлся застройщиком.

Наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Закона 214-ФЗ, в том числе в силу части 2.2 статьи 1 данного Закона.

В данном случае у истцов единственным способом защиты своего права является признание права.

Утверждение ответчика и третьих лиц о том, что истцами факт внесения денежных средств в кассу ответчика или его расчётный счёт в указанном ими размере, а соответственно их расходования на цели, связанные с постройкой квартир в жилом доме по адресу: КБР, 

<

адрес>, не подтверждён бухгалтерской отчетностью ООО «СК «Союз», основанием для отказа в удовлетворении исковых требований не является.

В качестве какого документа ответчик подтвердил получение от истца денежных средств по договору, по мнению суда значения не имеет. Для истца не имеет значения кем были подписаны приходные кассовые ордера, генеральным директором или главным бугхалтером.

Допрошенный судом ФИО18, являвшийся генеральным директором ООО «СК «Союз», суду пояснил, что принимал денежные средства от истцов в счёт оплаты стоимости квартир. В подтверждение этого им были выданы им квитанции к приходно кассовым ордерам.

Указанные действия происходили по адресу: КБР. 

<

адрес>, ул. 3 промпроезд,4. Указанный адрес на основании решения № ООО «СК СОЮЗ» от ДД.ММ.ГГГГ вообще являлся юридическим адресом юридического лица.

Для гражданина, проявляющего при заключении договора необходимые разумность и добросовестность, соответствующее полномочие представителя может явствовать из обстановки, в которой он действует (абз. 2 п. 1 ст. 182 ГК РФ). 

В таких случаях бремя негативных последствий должен нести ответчик, в частности создавший условия для неправомерного поведения своего работника, в данном случае генерального директора, если последний вышел за пределы своих полномочий. 

Исходя из устава ООО «СК СОЮЗ» ФИО19 принимая от истцов денежные средства за пределы своих полномочий не выходил.

При этом, на истцов, не обладающих профессиональными знаниями и не имеющими реальной возможности изменить содержание предлагаемого от имени стороны в договоре документов, необходимых для заключения данного договора, возлагается лишь обязанность проявить обычную в таких условиях осмотрительность при совершении соответствующих действий (заключить соответствующий договор и передать денежные суммы представителю ООО «Строительная компания «Союз», получить в подтверждение совершения операции, опосредующей их передачу, удостоверяющий этот факт документ.)

Поэтому, с точки зрения конституционных гарантий равенства, справедливости и обеспечения эффективной судебной защиты необходимо исходить из того, что истцы, учитывая обстановку, в которой действовал директор ООО «Строительная компания «Союз», имели все основания считать, что полученные ими от генерального директора документы, в которых указывается на факт получения от них денежных средств, подтверждают заключение договоров долевого участия и одновременно удостоверяют факт исполнения своих обязательств по передачи ими по ним денежных средств. Иное означало бы существенное нарушение прав истцов как добросовестных и разумных участников гражданского оборота.

Подлинность представленных истцами в подтверждение исполнения обязательств по заключённым с ответчиком договорам приходно кассовых ордеров, актов приёма-передачи квартир, а также дата их составления ответчиком и третьими лицами не оспаривались.

Также не является основанием для отказа истцам в иске и утверждение ответчика и третьего лица ООО «ТОПАЗ-СЕРВИС» об отсутствии доказательства, подтверждающие наличие у истцов по состоянию на 2014г. денежных средств в размере достаточном для выдачи целевого займа ООО «СК «Союз». 

Так в частности истцами предоставлены сведения из ИФНС о наличии определённых доходов, часть денежных средств по их утверждению были взяты у родственников. Родители ФИО6 ранее продали принадлежавшую им на праве собственности квартиру. ФИО2 с 2008 года находится в браке с гражданином Турции

Отсутствие письменных доказательств наличия у истцов денежных средств не может свидетельствовать об их отсутствии в целом.

Требование истцов о возложении на Управление Росреестра по КБР обязанности аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №. Подлежат отклонению. Такая обязанность может быть возложена лишь при условии, что управление отказало в совершении таких действий, и соответствующее его решение было признано судом незаконным. Кроме того, необходимость в аннулировании указанных записей вытекает из сути самого решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд, 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 к ООО «Строительная компания «Союз» о признании договоров целевого займа договорами участия долевом строительстве, возложении на Управление Росреестра КБР аннулировать записи в ЕГРH, признании права собственности на квартиры удовлетворить частично. 

Признать договора целевого займа на строительство квартир от 17.03.2014г., от 05.03.2014г., от 28.03.2014г., от 28.03.2014г. и от 01.03.2014г., заключённые между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2 и ООО «Строительная компания «Союз» договорами участия в долевом строительстве.

Признать право собственности ФИО4 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 46,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 42,9 кв.м. назначение – жилое, ФИО6 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 70,7 кв.м. назначение – жилое, ФИО6 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 73,8 кв.м. назначение – жилое, ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, 

<

адрес>, площадью 88,9 кв.м. назначение – жилое.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 23 марта 2021 года.

Председательствующий А.А. Сарахов