Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 октября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием: 

прокурора Тихоновой Ю.В.,

представителя административных истцов ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» - ФИО1,

представителя административного ответчика Думы г.о. Тольятти Самарской области – ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти Самарской области – ФИО3,

представителя заинтересованных лиц Правительства Самарской области и Министерства Строительства Самарской области - ФИО4,

представителей заинтересованного лица УФАС по Самарской области – ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-676/2017 по административным исковым заявлениям ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» о признании недействующим в части решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 г. №972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов» в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 №1351, со дня его принятия,

у с т а но в и л:

решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов» в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 №1351, утверждены проценты от кадастровой стоимости земельных участков, применяемые при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства (приложение №3).

Нормативный правовой акт официально опубликован в газете «Городские ведомости», N 18(1985), 17.03.2017, начало его действия с момента официального опубликования. 

Приложением №3 «Процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемый при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства» к вышеуказанному решению Думы городского округа Тольятти установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков, в зависимости от видов строительства и периода использования земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило, с учетом уточнений, признать недействующим со дня принятия пункт 8 приложения №3 к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 г. №972 в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 №1351 в части установления процентов от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида строительства - «строительство офисных объектов» и периода использования земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГ., заключенным между ООО «Комфорт» и мэрией г.о. Тольятти, сроком на пять лет для строительства офисных объектов. Данный договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГ. в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке. Согласно проекту организации строительства продолжительность строительства составляет 30 месяцев. ДД.ММ.ГГ. ООО «Комфорт» получило разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГ. В соответствии с условиями договора годовой размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок рассчитывался административным истцом путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на процент от кадастровой стоимости вида строительства и периода использования земельного участка. При этом за 2016 год арендная плата за земельный участок составила 507 202, 83 рубля. 

В результате внесенных решением Думы № 1351 от 01.03.2017 г. изменений, и установлении процентов от кадастровой стоимости земельных участков для вида строительства «офисные объекты» в зависимости от периода использования земельного участка, произошло существенное (в 3,7 раза) повышение размера арендной платы (за третий год годовая арендная плата стала составлять 1 880 148,43 руб.), что, по мнению административного истца, нарушает его права и охраняемые законом интересы как арендатора земельного участка, не согласуется с принципами экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений, предсказуемости расчета арендной платы, закрепленными в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также противоречит п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Торг» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать недействующим со дня принятия пункт 2 приложения №3 к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 г. №972 в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 №1351 в части установления процентов от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида строительства - «строительство объектов торговли» и периода использования земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГ., заключенным между ООО «Строй-Торг» и мэрией г.о. Тольятти, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с разрешенным использованием – Магазины (4,4). Данный договор аренды зарегистрирован ДД.ММ.ГГ. в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГ. распоряжением заместителя мэра городского округа Тольятти № утвержден градостроительный план земельного участка. В соответствии с условиями договора годовой размер арендной платы за вышеуказанный земельный участок рассчитывался административным истцом путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на процент от кадастровой стоимости вида строительства и периода использования земельного участка.

В результате внесенных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области № 1351 от 01.03.2017 г. изменений, и установлении процента от кадастровой стоимости земельных участков для вида строительства «объекты торговли» в зависимости от периода использования земельного участка, произошло существенное повышение размера арендной платы (за первые два года 6 590 020,04 руб. (до увеличения – 1 153 253,51 руб.), третий год – 10 214 531,06 руб. (до увеличения – 2 306 507,01 руб.), четвертый и последующий годы – 20 923 313,62 руб. (до увеличения – 3 459 760,52 руб.), что, по мнению административного истца, нарушает его права и охраняемые законом интересы как арендатора земельного участка, не согласуется с принципами экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений, предсказуемости расчета арендной платы, закрепленными в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также противоречит п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. административные дела по административным исковым заявлениям ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» объединены в соответствии с частью 1 статьи 136 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен №3а-676/2017.

В судебном заседании представитель административных истцов ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» - ФИО1, действующая на основании доверенностей, исковые требования, с учетом уточнений, поддержала в полном объеме.

Представитель административного ответчика Думы г.о. Тольятти Самарской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, полагает, что оспариваемое в части решение Думы принято компетентным органом в пределах полномочий с соблюдением процедуры его принятия, не противоречит федеральным законам и другим нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, не нарушает каких-либо прав и законных интересов административных истцов.

Представители заинтересованных лиц: Администрации г.о. Тольятти Самарской области – ФИО3, Правительства Самарской области и Министерства Строительства Самарской области - ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, согласившись с позицией представителя административного ответчика.

Представители заинтересованного лица Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области – ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании, полагали, что исковые требования подлежат удовлетворению в части признания недействующими положений оспариваемого нормативного правового акта устанавливающего проценты от кадастровой стоимости в зависимости от периода использования земельного участка, поскольку данные положения противоречат п. 8 ч. 1 ст. 15 Закона «О защите конкуренции».

Выслушав пояснения представителя административных истцов, представителя административного ответчика, представителей заинтересованных лиц и заключение прокурора, полагавшего, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации областной суд рассматривает в качестве суда первой инстанции дела об оспаривании нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, представительных органов муниципальных образований.

Согласно ч. 1 ст. 208 КАС РФ, с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Положения ч. 6 указанной статьи гласят, что административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

На основании части 7 статьи 213 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7, пунктов 1, 3 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7 ЗК РФ).

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Указанным постановлением Правительство РФ называет основные принципы определения арендной платы, в частности: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;

С учетом единства экономического пространства правовой системы Российской Федерации постановление от 16.07.2009 г. №582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в силу закона размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 

Из материалов дела следует, что административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» в соответствии с Уставом, утвержденным решением участника № от ДД.ММ.ГГ.., является коммерческой организацией. Целями деятельности Общества согласно п. п.№ Устава является извлечение прибыли, одним из основных видов деятельности Общества является строительство зданий и сооружений.

ДД.ММ.ГГ. между ООО «Комфорт» и мэрией г.о. Тольятти заключен договор № аренды земельного участка, площадью ** *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, сроком на пять лет для строительства офисных объектов.

Пунктом № данного договора определено, что арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, размер арендной платы рассчитывается в процентах, приведенных в п.№ настоящего договора, в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Согласно п.п.№ указанного договора годовой размер арендной платы за земельный участок составляет: первые два года – 1 247 716, 71 руб., третий год - 2 495 433,42 руб., четвертый и последующие годы – 3 743 150, 13 руб. и рассчитывается по формуле: Аr = кадастровая стоимость земельного участка х процент от кадастровой стоимости, где кадастровая стоимость земельного участка на дату подписания договора составляет 215 123 570,82 руб. Размер процента от кадастровой стоимости земельных участков утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 и составляет в соответствии с видом строительства «строительство административных, офисных объектов, зданий делового и коммерческого назначения, объектов финансирования, кредитования, страхования»: первые два года – 0,58%; третий год – 1,16%; четвертый и последующие годы – 1,74%. Размер процента от кадастровой стоимости земельных участков доводится до Арендатора путем опубликования в газете «Городские ведомости» и размещается на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www.tgl.ru). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа 1-го месяца текущего квартала.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области, либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за землю, а также в случае изменения методики расчета арендной платы новая величина арендной платы устанавливается в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения со дня вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих соответствующие изменения (п.№ договора аренды).

Решением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена равной его рыночной стоимости, в размере 43 724 382 руб., по состоянию на 21.01.2014 г. В решении указана дата обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.04.2015 г.

ДД.ММ.ГГ. Министерством строительства Самарской области выдано ООО «Комфорт» разрешение на строительство офисного объекта, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью ** *** кв.м., сроком действия до ДД.ММ.ГГ..

Административный истец - Общество с ограниченной ответственностью «Строй-Торг» также является коммерческой организацией.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГ. одним из основных видов деятельности ООО «Строй-Торг» является строительство жилых и нежилых зданий.

ДД.ММ.ГГ. между ООО «Строй-Торг» и мэрией г.о. Тольятти заключен договор № аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью ** *** кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, сроком на три года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с разрешенным использованием: магазины (4.4).

Пунктом № данного договора определено, что арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, размер арендной платы рассчитывается в процентах, приведенных в п.№ настоящего договора, в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Согласно п. п.№ указанного договора аренды годовой размер арендной платы за земельный участок составляет: первые два года по 1 153 253,51 руб., третий год - 2 306 507,01 руб., четвертый и последующие годы – 3 459 760,52 руб. и рассчитывается по формуле: Аr = кадастровая стоимость земельного участка х процент от кадастровой стоимости, где кадастровая стоимость земельного участка на дату подписания договора составляет 164 750 500,98 руб. Размер процента от кадастровой стоимости земельных участков утвержден решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 и составляет в соответствии с видом строительства «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса, мастерских по ремонту часов, бытовой техники, ремонту и изготовлению мебели»: первые два года – 0,7%; третий год – 1,40%; четвертый и последующие годы – 2,10%. Процент от кадастровой стоимости земельных участков доводится до Арендатора путем опубликования в газете «Городские ведомости» и размещается на официальном сайте мэрии г.о. Тольятти (www.tgl.ru). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа 1-го месяца текущего квартала.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Самарской области, либо муниципальных правовых актов городского округа, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за землю, а также в случае изменения методики расчета арендной платы новая величина арендной платы устанавливается в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения со дня вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих соответствующие изменения (п.2.8 договора аренды).

Распоряжением мэрии г.о. Тольятти № от ДД.ММ.ГГ. утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №. 

ДД.ММ.ГГ. решением Думы городского округа Тольятти № внесены изменения в решение Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972 приложение №3 «Процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемые при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства», которое опубликовано в газете «Городские ведомости», N 18(1985), 17.03.2017.

Пунктом 2 приложения №3 к решению Думы установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков для видов строительства: строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, объектов автосервиса в зависимости от периода использования земельного участка: первые два года – 4,0, третий год – 6,2, четвертый и последующий годы – 12,7. 

Пунктом 8 вышеуказанного приложения №3 к решению Думы установлены проценты от кадастровой стоимости земельных участков для видов строительства: строительство административных, офисных объектов, зданий делового и коммерческого назначения, объектов для обеспечения деятельности административно-управленческих и общественных организаций, финансовых, кредитных, страховых организаций, организаций пенсионного обеспечения в зависимости от периода использования земельного участка: первые два года – 4,2; третий год – 4,3; четвертый и последующий годы – 4,4. 

С 17.03.2017 г., то есть момента официального опубликования вышеуказанного решения Думы и вступления его в силу у административных истцов ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» возникла обязанность по внесению арендной платы в повышенном размере.

В результате внесенных изменений, за третий год пользования земельным участком, годовая арендная плата для ООО «Комфорт» стала составлять 1 880 148,43 рублей и у данного Общества образовалась задолженность по арендной плате перед арендодателем.

ДД.ММ.ГГ. арендодатель - Администрация г.о. Тольятти (до переименования мэрия г.о. Тольятти) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «Комфорт» суммы задолженности по арендной плате в размере 756 276,35 руб. и пени в размере 20 447,13 руб.

В результате внесенных изменений, процент для расчета арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов торговли также увеличился и размер арендной платы для административного истца ООО «Строй-Торг» стал составлять: за первые два года - 6 590 020,04 руб. (до увеличения – 1 153 253,51 руб.), третий год – 10 214 531,06 руб. (до увеличения – 2 306 507,01 руб.), четвертый и последующий годы – 20 923 313,62 руб. (до увеличения – 3 459 760,52 руб.).

Тем самым судом установлено, что в отношении административных истцов ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» применяется оспариваемый ими в части нормативный правовой акт, которым определены виды строительства и утверждены проценты от кадастровой стоимости земельных участков, установленные в зависимости от периода использования земельного участка (с повышением величины процента в каждом из последующих периодов).

При этом, судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного ответчика Думы г.о. Тольятти и заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти о том, что оспариваемый в части нормативный правовой акт не применялся в отношении административного ответчика ООО «Строй-Торг» и о том, что при заключении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в нем ошибочно указано на применение при расчете арендной платы размера процента от кадастровой стоимости земельных участков, утвержденного оспариваемым в части решением Думы городского округа Тольятти, поскольку вопрос о правомерности действий Администрации г.о. Тольятти по определению размера арендной платы при заключении договора аренды с ООО «Строй-Торг» предметом рассмотрения данного административного дела не является. На момент рассмотрения данного дела изменения, касающиеся порядка определения размера арендной платы, в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ. в установленном законом порядке не вносились.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (п.2 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308, в соответствии пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, и предоставленные в аренду без торгов, который согласно п. 1 устанавливает общие правила определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных в аренду без торгов.

В соответствии с п. 4 вышеуказанного Порядка, определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства, осуществляется в соответствии с методикой, содержащейся в приложении N 2 к настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов.

На основании п. 1 Методики определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства. Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

Частью 3 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что вопросы организации и деятельности городского округа определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.

Устав городского округа Тольятти принят постановлением Тольяттинской городской Думы от 30.05.2005 г. №155 (с изменениями, внесенными постановлениями Тольяттинской городской Думы от 30.05.2005 г. №155 от 22.06.2005 N 170, от 11.07.2005 N 202) и закрепляет правовые основы местного самоуправления на территории городского округа, определяет порядок формирования органов местного самоуправления, их полномочия, принципы взаимодействия и разграничение их компетенции, экономическую основу местного самоуправления, иные вопросы осуществления полномочий органов местного самоуправления городского округа по решению вопросов местного значения и исполнения отдельных государственных полномочий. Устав действует на всей территории городского округа и обязателен для исполнения органами местного самоуправления, должностными лицами и соблюдения предприятиями, организациями и учреждениями, расположенными на территории городского округа, а также всем населением.

В силу ч. 1 ст. 23 Устава городского округа Тольятти Дума городского округа является представительным органом местного самоуправления.

По вопросам, отнесенным к компетенции Думы федеральными законами, законами Самарской области, настоящим Уставом, Дума принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории городского округа (ч.3 ст. 24 Устава г.о. Тольятти). Нормативные и иные правовые акты Думы г.о. Тольятти согласно п.п.2 ч.3 ст. 47 Устава городского округа Тольятти входят в систему муниципальных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что решение Думы городского округа Тольятти от 01.03.2017 №1351, которым внесены изменения в решение Думы от 01.10.2008 г. №972, принято уполномоченным органом, в установленной форме, подписано уполномоченными лицами и вступило в силу со дня его официального опубликования – 17.03.2017 г.

Указанное решение является нормативным правовым актом, поскольку содержит нормы и правила, которые обязан выполнять неопределенный круг лиц, и рассчитанных на неоднократное применение во времени. Данный нормативный правовой акт не оспаривается по мотивам отсутствия полномочий у Думы городского округа Тольятти Самарской области на его принятие, а также по порядку его опубликования.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и ч. 18 ст. 47 Устава городского округа Тольятти муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации, а также Уставу муниципального образования.

Проверяя доводы административных истцов о противоречии решения Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. №972 в редакции решения Думы городского округа Тольятти от 01.03.2017 №1351, в оспариваемой ими части, нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд находит, что данные доводы частично нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно абз. 2 п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды (тарифы, расценки, ставки и т.п.) может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 №209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. Кроме того, при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности.

Пунктами 2 и 8 Приложения №3 к оспариваемому решению Думы городского округа Тольятти предусмотрено, что при расчете размера арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов торговли и офисных объектов проценты от кадастровой стоимости земельных участков, устанавливаются в зависимости от вида строительства и периода использования земельного участка (с повышением величины процента в каждом из последующих периодов).

При этом, административным ответчиком не представлено суду экономическое обоснование применения процента от кадастровой стоимости земельных участков при определении размера арендной платы в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства объектов торговли и офисных объектов, как и не представлены расчеты, подтверждающие изменение доходности земельных участков в зависимости от длительности нахождения их в пользовании.

Представленные административным ответчиком документы в качестве доказательства экономической обоснованности применения процента от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка при определении размера арендной платы (экономическое обоснование процентов от кадастровой стоимости земельных участков (л.д. № Т.№), отчет о проведении регулирующего воздействия проекта муниципального нормативного правового акта г.о. Тольятти (л.д. № Т.№), пояснительная записка (л.д. № Т.№), финансово-экономическое обоснование (л.д.№ Т.№), заключение об оценке регулирующего воздействия проекта муниципального правового акта г.о. Тольятти (л.д.№ Т.№), поправки депутата ФИО7 к проекту решения Думы «О внесении изменений в решение Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 №972») являются описательными, не содержат каких - либо расчетов, анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельных участков на территории г.о. Тольятти Самарской области в зависимости от периода использования земельного участка как на момент принятия решения Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 г. №972, так и на момент внесения в него изменений решением Думы от 01.03.2017 №1351.

К представленному административным ответчиком экономически обоснованному расчету процентов от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для целей строительства, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории городского округа Тольятти, предоставленные в аренду без торгов на поправки депутата, суд относится критически и не может признать данный документ допустимым доказательством, так как он не отвечает требованиям статей 59 и 70 Кодекса административного судопроизводства РФ. Данный документ не подписан, не скреплен печатью, дата его составления отсутствует. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что установление процента от кадастровой стоимости земельных участков с повышением величины процента в зависимости от периода нахождения земельного участка в пользовании, в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень его доходности, не отвечает принципу экономической обоснованности, который означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ссылки административного ответчика Думы г.о.Тольятти, а также заинтересованных лиц Администрации г.о. Тольятти, Правительства Самарской области и Министерства строительства Самарской области на то, что постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №582, предусмотрено повышение арендной платы, в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, несостоятельны, поскольку с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы только в указанном случае. Каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объектов капитального строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов недвижимости, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для многократного повышения размера арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством.

Более того, из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ООО «Комфорт» для строительства офисного объекта ДД.ММ.ГГ. сроком на пять лет, со сроком строительства до ДД.ММ.ГГ., ООО «Строй-Торг» земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта торговли ДД.ММ.ГГ. сроком на три года, то есть до ДД.ММ.ГГ. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что нарушение сроков строительства объектов недвижимости и несвоевременное освоение земельного участка со стороны административных истцов, в данном случае, отсутствует.

Согласно статье 15 Федерального закона "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), а также устанавливать запреты или вводить ограничения в отношении осуществления отдельных видов деятельности или производства определенных видов товаров), в частности запрещается создание дискриминационных условий.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Согласно пункту 8 ст. 4 Федерального закона "О защите конкуренции» дискриминационные условия – условия доступа на товарный рынок, условия производства, обмена, потребления, приобретения, продажи, иной передачи товара, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим хозяйствующим субъектом или другими хозяйствующими субъектами.

Признаками ограничения конкуренции, предусмотренными пунктом 17 статьи 4 Закона «О защите конкуренции», являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке, а также установление органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями, участвующими в предоставлении государственных или муниципальных услуг, при участии в предоставлении таких услуг требований к товарам или к хозяйствующим субъектам, не предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Утвержденные оспариваемым в части решением Думы городского округа Тольятти проценты от кадастровой стоимости земельных участков, поставлены в зависимость от периода использования земельного участка с повышением величины процента в каждом из последующих периодов в рамках одного вида использования. Суд полагает, что данное обстоятельство ставит в неравное экономическое положение арендаторов одного вида использования земельного участка в зависимости от периода использования (первые два года, третий год, четвертый и последующие годы), что противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений.

Нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений может привести к созданию дискриминационных условий в сфере арендных отношений.

Следовательно, установление повышенных и пониженных процентов от кадастровой стоимости земельных участков для одного и того же вида использования земельного участка свидетельствует о создании дискриминационных условий для хозяйствующих субъектов.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, установление Думой городского округа Тольятти процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и объектов торговли, повлекшее многократное увеличение арендной платы для административных истцов, без соблюдения принципов экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений и предсказуемости расчета размера арендной платы, свидетельствует о противоречии положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, ч. 1 ст. 39.7 ЗК РФ и п.8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", имеющим большую юридическую силу, поэтому в соответствии со 215 КАС РФ имеются основания для признания в этой части нормативного правового акта недействующим.

Доводы административного ответчика о том, что при принятии оспариваемого в части решения Дума городского округа Тольятти руководствовалась постановлением Правительства Самарской области №308 от 06.08.2008 г., которым также утверждены проценты от кадастровой стоимости земельных участков, в зависимости от периода использования земельного участка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку согласно статьям 1,7,34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить федеральным законам.

Вместе с тем, суд полагает, что установление оспариваемым в части решением Думы процента от кадастровой стоимости земельных участков, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от вида строительства, не противоречит принципу экономической обоснованности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно п.п.2,4 вышеуказанного постановления государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей экономическую ценность и доходность конкретного земельного участка. 

Таким образом, установление ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей земельного участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований административных истцов о признании недействующими пунктов 2 и 8 Приложения №3 к оспариваемому решению Думы в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельного участка, применяемого при расчете арендной платы, в зависимости от вида строительства, не имеется.

Рассматривая вопрос о дате, с которой положения оспариваемого в части нормативного правового акта признаются недействующими, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 215 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данным в абзаце третьем п. 28 Постановления от 29.11.2007 г. №48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и, на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Оспариваемый нормативный правовой акт применялся длительное время, в соответствии с его положениями были реализованы права иных субъектов предпринимательской деятельности, организаций, физических лиц, а не только административных истцов.

Данные обстоятельства, согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 г. №48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», являются основанием для признания оспариваемых положений нормативного правового акта недействующим со дня вступления решения суда в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 208-215 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административные исковые заявления ООО «Комфорт» и ООО «Строй-Торг» - удовлетворить частично. 

Признать недействующими пункт 8 в части устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства офисных объектов и, пункт 2 в части устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, предоставленного для строительства объектов торговли Приложения №3 «Процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемый при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставляемых для иных видов строительства» к решению Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 г. №972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов» в редакции решения Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.03.2017 №1351, со дня вступления в законную силу решения суда.

В остальной части в удовлетворении административных исков отказать.

Обязать Думу г.о. Тольятти Самарской области в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу опубликовать сообщение о настоящем решении в официальном печатном издании.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации через Самарский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31.10.2017 г.

Судья: С.Н. Ласковская