БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0024-01-2024-002287-49 33-525/2026 (33-6055/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 3 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.

судей Гроицкой Е.Ю., Никулиной Я.В.

при секретаре Суворовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрация города Белгорода к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Шебекинского районного суда Белгородской области от 13 февраля 2025 г.

Заслушав доклад судьи Гроицкой Е.Ю., объяснения представителя ответчика администрации города Белгорода ФИО2, судебная коллегия

установила:

администрация города Белгорода обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором уточнив требования просила взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования городской округ «Город Белгород» задолженность по договору аренды земельного участка от 6 февраля 2017 г. №19 в размере 319185,71 руб. за период с 1 октября 2021 г. по 30 сентября 2024 г., неустойку (пеню) в размере 262013,76 руб. за период с 28 декабря 2021 г. по 28 ноября 2024 г., штраф в размере 36 510 руб. за период с 10 декабря 2021 г. по 9 декабря 2023 г., неустойку (пеню) на сумму неоплаченного основного долга в размере 319185,71 руб. за каждый день просрочки в размере 0,1 %, начиная с 29 ноября 2024 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, сославшись в обоснование заявленных требований на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № по договору аренды №19 от 6 февраля 2017 г.

Решением Шебекинского районного суда Белгородской области от 13 февраля 2025 г. иск администрации города Белгорода удовлетворен частично. С ФИО1 в бюджет муниципального образования «Город Белгород» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №19 от 6 февраля 2017 г. за период с 1 октября 2021 г. по 30 сентября 2024 г. в размере 319 185,71 руб., договорная неустойка (пеня) за период с 28 декабря 2021 г. по 28 ноября 2024 г. в размере 100 000 руб., штраф за период с 10 декабря 2021 г. по 9 декабря 2023 г., договорная неустойка (пеня) на сумму неоплаченного основного долга в размере 319185,71 руб. за каждый день просрочки в размере 0,1 %, начиная с 29 ноября 2024 г. по день фактического исполнения денежного обязательства. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Также в бюджет Шебекинского муниципального округа с ФИО1 взыскана госпошлина 13 664 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об изменении решения суда первой инстанции и снижении размера взысканной с нее арендной платы за период с 1 октября 2021 г. по 30 сентября 2024 г., полагает необоснованным увеличение арендной платы на повышающий коэффициент 3, поскольку основания для его применения отсутствуют.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика администрации города Белгорода ФИО2 считала решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Ответчик ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, на основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 330 ГПК РФ).

Таких нарушений по настоящему делу не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 6 февраля 2017 г. между администрацией города Белгорода и ООО «Торговый Дом Крейдянский», ФИО13 ФИО11. был заключен договор аренды №19, на основании которого последним был предоставлен в аренду сроком до 9 декабря 2019 г. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 192 кв.м, для завершения строительства объекта розничной торговли, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Пунктом 2.2 договора определен срок освоения земельного участка - 3 года. Под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства Российской Федерации по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 2.9 договора аренды, в случае не завершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в пункте 2.2 договора, арендатор ежегодно, до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, уплачивает неустойку (штраф) в сумме 30 процентов от годового размера арендной платы, указанного в пункте 2.3 договора.

Пунктом 2.3 договора аренды определено, что арендаторы вносят арендную плату за пользование участком за период с 9 декабря 2016 г. по 9 декабря 2017 г. в сумме 121700 рублей в течение 10 банковских дней от даты подписания договора согласно отчету независимого оценщика ЗАО «Торгово-промышленная компания «ПСВ», составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в долевом отношении: ООО «Торговый Дом Крейдянский» - 2/4 доли, ФИО14. - 1/4 доля, ФИО12 1/4 доля.

Согласно пункту 2.10 договора аренды, если по истечении срока строительства объект не введен в эксплуатацию, то к расчету арендной платы применяется повышающий коэффициент 2, в течение первого и второго годов превышения срока строительства и коэффициент 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации права на объект.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за очередной год вносится арендаторами ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в пункте 2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объёме на счета органов федерального казначейства.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендаторам 9 декабря 2016 г.

17 мая 2017 г. произведена государственная регистрация договора аренды.

11 апреля 2016 г. ООО «Торговый Дом Крейдянский» продало ФИО1 2/4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по указанному адресу на спорном земельном участке.

10 октября 2017 г. осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. С приобретением ФИО1 объекта незавершенного строительства, в силу прямого указания закона она приобрела право пользования земельным участком, на котором расположена данная недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть приняла все права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка №19 от 6 февраля 2017 г.

На момент рассмотрения дела срок действия договора аренды земельного участка истек, но арендатор земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не вернул и продолжает им пользоваться.

В судебном порядке за предшествующие периоды с арендаторов взыскивалась арендная плата по договору аренды.

Так, решением Свердловского районного суда города Белгорода от 20 мая 2019 г. с ООО «ТД Крейдянский» в пользу администрации города Белгорода взыскана сумма основного долга по договору аренды №19 от 6 февраля 2017 г. в размере 60 850 руб. за период с 9 декабря 2016 г. по 9 октября 2017 г. С ФИО15 в пользу администрации города Белгорода взыскана сумма основного долга по договору аренды №19 от 6 февраля 2017 г. в размере 56 741,33 руб. за период с 9 декабря 2016 г. по 31 октября 2018 г. С ФИО16 в пользу администрации города Белгорода сумма основного долга по договору аренды №19 от 6 февраля 2017 г. в размере 16285,99 руб. за период с 9 декабря 2016 г. по 31 октября 2018 г. В пользу администрации города Белгорода взыскана пеня по договору аренды №19 от 6 февраля 2017 г. за период с 21 февраля 2017 г. по 31 марта 2019 г.: с ООО «Торговый Дом Крейдянский» - в размере 47 828,10 руб., с ФИО17 - в размере 18 000 руб., с ФИО18. - в размере 7000 руб. С ООО «Торговый Дом Крейдянский» в пользу администрации города Белгорода взыскана неустойка на сумму основного долга в размере 60 850 руб. за период с 1 апреля 2019 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из процентной ставки 0,1 % за каждый день просрочки. С ФИО19 в пользу администрации города Белгорода взыскана неустойка на сумму основного долга в размере 56 741,33 руб. за период с 1 апреля 2019 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из процентной ставки 0,1 % за каждый день просрочки С ФИО20 в пользу администрации города Белгорода взыскана неустойка на сумму основного долга в размере 16285,99 руб. за период с 1 апреля 2019 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из процентной ставки 0,1 % за каждый день просрочки.

Заочным решением Шебекинского районного суда Белгородской области от 24 октября 2019 г. с ФИО1 в пользу администрации города Белгорода взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №19 от 6 февраля 2017 г. за период с 10 октября 2017 г. по 30 июня 2019 г. в сумме 113 042,33 руб., пеня за период с 26 декабря 2017 г. по 31 июля 2019 г. в размере 18 000 руб., пеня на сумму основного долга в размере 113 042,33 руб. с 1 августа 2019 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из 0,1 % за каждый день просрочки.

Решением Шебекинского районного суда Белгородской области от 5 мая 2022 г. с ФИО1 в пользу администрации города Белгорода взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №19 от 6 февраля 2017 г. в сумме 332 838,89 руб., из которых: основной долг за период с 1 июля 2019 г. по 30 сентября 2021 г. - 256 328,89 руб., пеня за период с 26 сентября 2019 г. по 30 ноября 2021 г. - 40 000 руб., штраф за 2019-2020 годы - 36 510 рублей, неустойка на сумму основного долга 256 328,89 руб., начиная с 1 декабря 2021 г. по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из 0,1 % за каждый день просрочки.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь статьями 12, 329, 330, 333, 424, 614, 622 ГК РФ, статьями 1, 22, 64, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», исходил из того, что ФИО1 обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под принадлежащим ей на праве общей долевой собственности объектом недвижимости, не введенным в эксплуатацию, степенью готовности 95%, надлежащим образом не исполнена, в связи с чем за период с 1 октября 2021 г. по 30 сентября 2024 г. образовалась задолженность, размер которой пропорционально доле в праве собственности, исчисляемая на основании пункта 2.10 договора аренды с повышенным коэффициентом, составляет 319 185,71 руб., пришел к выводу о взыскании указанной суммы с ФИО1 в бюджет муниципального образования «Город Белгород», а также о взыскании установленной пунктом 2.8 договора аренды неустойки (пени) за период с 28 декабря 2021 г по 28 ноября 2024 г., за исключением мораторного периода с 1 апреля 2022 г. по 1 октября 2022 г., и предусмотренного пунктом 2.9 договора аренды штрафа за период с 10 декабря 2021 г. по 9 декабря 2023 г., за исключением мораторного периода с 1 апреля 2022 г. по 1 октября 2022 г., суммы которых составляют 238 995,28 руб. и 27 357,50 руб. соответственно, при этом размер взыскиваемой с ответчика неустойки снизил в порядке статьи 333 ГК РФ до 100 000 руб. ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Как видно из апелляционной жалобы ответчика, сам факт наличия задолженности по арендной плате ответчиком не оспаривается, по его мнению, необоснованным является применение при ее исчислении повышающего коэффициента, предусмотренного пунктом 2.10 договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с постановленным решением районного суда, оснований для его изменения по доводам апелляционной жалобы не усматривает.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 данной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которыми уже на момент заключения между сторонами договора аренды земельного участка №19 от 6 февраля 2017 г. предусматривалось, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в частности исходя из принципов экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, а также предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчёта арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Применительно к принципу экономической обоснованности Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 ноября 2022 г. № 3099-0 разъяснил, что указанный подход, основанный на учете различий в видах разрешенного использования, не противоречит экономической природе складывающихся имущественных отношений, поскольку эти виды существенным образом влияют на кадастровую стоимость земельного участка, а также его экономическую привлекательность с точки зрения аренды, определяемые, в частности, исходя из возможности возведения и эксплуатации определенных типов зданий, сооружений в коммерческих или иных целях.

Обязанность соблюдать при возведении и эксплуатации таких объектов целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 4, пункта 1 статьи 36, подпункта 2 пункта 11 статьи 51 и пункта 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на что также указывалось в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. № 46-П.

Таким образом, само по себе введение отдельных повышающих коэффициентов, обусловленных возможностью возведения и эксплуатации определенных типов зданий, сооружений в коммерческих или иных целях, соблюдением целевого назначения и правового режима земельных участков, не может быть признано безусловным противоречием принципу экономической обоснованности.

В ответе на вопрос 7 в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., указано, что в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

На общеобязательность применения Основных принципов определения арендной платы при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, право суда не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы, обращено внимание в пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 г.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

В ситуации заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов арендная плата по общему правилу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемой.

Из существа регулируемой арендной платы также следует исключение из общего принципа действия норм гражданского законодательства во времени, предусмотренного статьей 422 ГК РФ, поскольку регулируемая арендная плата определяется исходя из положений нормативно-правовых актов, действующих в соответствующие периоды, вне зависимости от внесения сторонами корреспондирующих изменений в договор, и не исходя из норм, действующих на момент заключения договора.

Когда ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Спорный договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом местного самоуправления.

Размер изменения ставки арендной платы, предусмотренный в пункте 2.10 заключенного сторонами договора аренды посредством применения повышающего двойного или тройного коэффициента был согласован всеми сторонами договора аренды земельного участка при его заключении 6 февраля 2017 г. и недействительным в данной части не признавался.

Ранее судебными постановлениями, вступившими в законную силу, были установлены основания для применения повышающего двойного коэффициента при исчислении задолженности по арендной плате, исходя из чего произведено взыскание с ФИО1 задолженности за предшествующий спорному период.

Следует также учитывать, что согласно подпункту 10 пункта 2, подпунктам 1, 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Указанные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Таким образом, заключая последующий договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, арендатор, которому ранее земельный участок был предоставлен в аренду по результатам проведения торгов для строительства, предполагает использовать этот земельный участок в целях, определенных при заключении первоначального договора аренды с проведением торгов, поэтому правомерным является сохранение принципа расчета арендной платы применительно к сложившимся между арендатором и арендодателем отношениям. Невыполнение арендатором обязанности по завершению строительства в первоначальный срок аренды не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части размера арендной платы (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

С учетом изложенного, размер задолженности по арендной плате, определенный районным судом и взысканный с ответчика, соответствует условиям договора аренды, требованиям закона, периоду просрочки, оснований для признания доводов апелляционной жалобы обоснованными не имеется, иных доводов, влияющих на законность принятого решения, влекущих его отмену или изменение, апелляционная жалоба не содержит, потому обжалуемое решение суда следует признать законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шебекинского районного суда Белгородской области от 13 февраля 2025 г. по делу по иску Администрация города Белгорода (ИНН №) к ФИО1 (паспорт гражданина РФ №, СНИЛС №, ИНН №) о взыскании задолженности по арендной плате – оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Шебекинский районный суд Белгородской области.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи