Дело № 2-4116/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 

12.11.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07.11.2019

город Екатеринбург

Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

при помощнике судьи Зыряновой Ж.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

по встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-3 Строй» об уменьшении цены договора, возложении обязанности, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» обратилось в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по договору долевого участия в строительстве от 21.06.2017 №ТП019 и дополнительному соглашению к этому договору от 23.04.2018 за период с 16.06.2018 по 05.08.2019 в размере 400000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34413,69 руб.

В обоснование иска ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» указало, что заключило с ответчиком ФИО2 указанный договор, в соответствии с которым истец обязался построить многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ответчику объект недвижимости – машино-место №19 (строительный), расположенный на (-1) этаже строящегося дома, а ответчик обязался своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект недвижимости. 23.04.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости составляет 900000 руб., данная сумма подлежит уплате в следующем порядке: 500000 руб. – в срок до 24.06.2017 включительно, 400000 руб. – в срок до 15.06.2018 включительно. Ответчик фактически пользуется объектом недвижимости с 10.10.2018. Ответчик платежным поручением от 24.07.2017 перечислил истцу 500000 руб. Оставшуюся сумму в размере 400000 руб. ответчик истцу не передал. Таким образом, ответчиком в полной мере не исполнена его обязанность по оплате объекта долевого строительства. В соответствии с п. 7.2 договора за просрочку платежей заказчик-застройщик вправе начислить участнику пеню в размере 0,5% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день платежа. За период с 16.06.2018 по 05.08.2019 сумма пеней составляет 832000 руб., однако сумма пеней не может превышать сумму долга (400000 руб.). Следовательно, по состоянию на 05.08.2019 сумма пеней составляет 400000 руб. Вместе с тем истец считает размер пеней в сумме 400000 руб. явно несоразмерным допущенному ответчиком нарушению и самостоятельно уменьшает его с учетом ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы процентов за неправомерное удержание денежных средств и пользование чужими денежными средствами до суммы в размере 34413,69 руб.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ООО «СМУ – 3 СТРОЙ», в котором просит:

- уменьшить цену договора долевого участия в строительстве от 21.06.2017 №ТП019 соразмерно расходам по устранению отступлений от условий договора, допущенных ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» при строительстве объекта недвижимости – машино-места №№ ******, расположенного на (-1) этаже дома №

<

адрес> – на 445 217 руб.;

- взыскать с ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» в пользу ФИО2 50000 руб. в качестве компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя;

- взыскать с ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» в пользу ФИО2 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя,

- обязать ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» передать ФИО2 объект недвижимости и выдать документы для регистрации права собственности ФИО2

Также ответчик просит отнести на ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» судебные расходы и отказать ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» в удовлетворении его иска. 

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что заключил с истцом указанный в исковом заявлении договор, в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения) цена объекта составляет 900000 руб., которая должна быть уплачена в следующем порядке: 500000 руб. – в срок не позднее 24.07.2017, 400000 руб. – в срок не позднее 15.06.2018. ФИО2 не оплатил вторую часть цены объекта недвижимости в сумме 400000 руб. в установленный срок, поскольку на момент оплаты 15.06.2018 ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» не исполнило обязанности по договору в части уведомления участника о готовности объекта, а также строительства объекта недвижимости в соответствии с характеристиками, установленными договором по объекту недвижимости. Таким образом, объект недвижимости к передаче не готов. Согласно приложению №2 ограждением машино-места №№ ****** на границе въезда и выезда должны были служить ворота, которые истцом не установлены. При этом истец не представил ответчику сведения о характеристиках объекта недвижимости. В переданной истцом ответчику документации не содержалось описания объекта долевого строительства. Таким образом, ответчику не была предоставлена необходимая и достоверная информация об объекте долевого строительства. Цена работ по устранению недостатков объекта, включая стоимость материалов подрядчика, составляет 445217 руб. согласно коммерческому предложению ИП ФИО3 Ответчик 07.09.2019 направил истцу требование об уменьшении цены объекта недвижимости соразмерно цене работ по устранению отступлений застройщика от договора. Сведений о том, что истец исполнил требования претензии, не имеется. Ответчик несет расходы по содержанию машино-места с целью исключения дополнительных судебных разбирательств по взысканию убытков. Кроме того, ответчик считает, что истец осознавал нарушение своих обязательств и несоответствие объекта недвижимости, поэтому и не направлял участнику сообщение о готовности его к передаче, при этом, выжидая длительный период времени, предъявил к ответчику требование о взыскании неустойки за нарушение срока оплаты.

Также ФИО2 представлены письменные возражения на иск, содержание аналогичные встречному исковому заявлению доводы, а также ссылку на то, что истец незаконно включил в цену объекта долевого строительства сумму оплаты в размере 250 000 руб. за услуги истца, которые им ответчику фактически не оказывались.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, со встречным иском не согласился. Поддержал отзыв на встречный иск, в котором истец указал, что в соответствии с договором долевого строительства проектная характеристика, расположение и планировка объекта недвижимости определены в приложении №2 к договору, согласно которому установка секционных ворот с калиткой и приводом не предусмотрена. Ограждение других машино-мест было установлено собственниками за дополнительную плату. Коммерческое предложение ИП ФИО3 не является допустимым и достоверным оказательством стоимости секционных ворот с калиткой и приводом, боковой двери, секции ворот Хорманн, монтажных работ в связи с тем, что нет правоустанавливающих документов ИП ФИО3, не представлено расчета и замеров, стоимости материалов. В соответствии с договором передача объекта долевого участия осуществляется только по исполнению им в полном объеме обязательств по настоящему договору, в том числе, по финансированию. Ответчиком его обязательства по уплате в полном объеме денежных средств в соответствии с договором на настоящий момент не исполнены полностью. При этом ответчик самовольно фактически пользуется объектом недвижимости с 10.10.2018. 

Ответчик ФИО2 встречный иск поддержал, с первоначальным иском не согласился.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, между ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» (заказчик-застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор от 21.06.2017 №ТП019 долевого участи в строительстве. 

Согласно договору, заказчик-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения и гостиничными номерами в стилобатной части, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, расположенный по строительному адресу: 

<

...> в Октябрьском районе, основные характеристики которого указаны в приложении №1, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект недвижимости – машино-место №№ ****** (строительный), расположенное на (-1) этаже строящегося дома, а участник обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект недвижимости в соответствии с условиями договора. Проектная характеристика, расположение и планировка объекта недвижимости определены в приложении №2 к договору (п. 1.1). 

В соответствии с договором заказчик-застройщик обязуется передать участнику объект недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию в порядке и сроки, предусмотренные договором (п. 2.1.3), представить участнику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности участника на объект недвижимости: акт приема-передачи объекта недвижимости в 2 экземплярах, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, справку о полной оплате объекта недвижимости (п. 2.1.4).

Участник обязуется обеспечить финансирование строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором и приложениями к нему (п. 2.3.1).

Согласно п. 3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 1183200 руб., которые включают в себя: затраты на строительство объекта, благоустройство территории, эксплуатационные расходы (расходы, связанные с сохранностью и обеспечением нормальной жизнедеятельности всех систем и коммуникаций дома, охрана объекта и обеспечение контрольно-пропускного режима, содержание территории и прочие аналогичные расходы) до момента передачи объекта недвижимости участнику по акту приема-передачи; расходы на оплату услуг заказчика-застройщика в размере 250000 руб.

В соответствии с п. 4.1 договора участник производит оплату за объект недвижимости согласно графику платежей, указанному в приложении №3.

23.04.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 21.06.2017 №ТП019, которым внесены изменения в п.п. 3.1 и 4.1 договора, а именно – установлено, что стоимость объекта недвижимости составляет 900000 руб., которые подлежат оплате в следующем порядке: 500000 руб. – в срок до 24.07.2017, 400000 руб. – в срок до 15.06.2018 включительно.

Также в судебном заседании установлено, что ответчик выполнил свою обязанность по оплате объекта долевого строительства частично – внес на счет истца 500000 руб. 24.07.2017, что подтверждается платежным поручением №849471. Оставшаяся часть цены объекта долевого строительства – 400000 руб. – ответчиком истцу не уплачена.

По мнению ответчика, истцом в цену объекта долевого строительства необоснованно включена сумма расходов на оплату услуг истца в размере 250000 руб., поскольку никакие услуги истцом ответчику не оказывались.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что цена объекта долевого строительства включает в себя стоимость строительных работ и материалов, необходимых для возведения этого объекта, а также стоимость услуг застройщика по организации строительства. Указание в договоре отдельно стоимости услуг застройщика не запрещено законом.

В соответствии с договором (п. 1.1) истец как заказчик-застройщик обязался осуществить строительство объекта своими силами и(или) с привлечением других лиц. В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, застройщик может осуществить строительство объекта как своими силами, так и с привлечением других лиц. В связи с этим суд соглашается с доводами представителя истца о том, что в рамках договора долевого участия в строительстве застройщик оказывает участнику услуги по организации строительства, в связи с чем вправе требовать оплаты данных услуг.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Из материалов дела следует, что при заключении договора стороны добровольно договорились о его условиях, в том числе, согласовали и цену объекта долевого строительства. Условия договора, включая условие об оплате участником услуг заказчика-застройщика в сумме 250000 руб., ответчиком не оспаривались, требование о признании этого условия недействительным заявлено не было. Следует также отметить, что дополнительным соглашением стороны договора уменьшили изначально определенную в договоре цену объекта с 1183200 руб. до 900000 руб., то есть на 283200 руб.

Также суд не может согласиться с доводами встречного иска и отзыва ответчика относительно несоответствия построенного ответчиком объекта (машино-места) условиям договора.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что объект долевого строительства введен в эксплуатацию, истцом получено соответствующее разрешение. Ответчиком этот факт не оспаривался.

В то же время, по мнению ответчика, объект долевого строительства не соответствует условиям договора, поскольку не имеет ограждения на границе въезда-выезда в виде ворот. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на приложение №2 к договору. Вместе с тем, в указанном документе отсутствует указание на установку ворот на границе въезда-выезда в машино-место ответчика. Само приложение имеет название «расположение на плане объекта недвижимости». В тексте договора также отсутствует указание на оборудование машино-места ответчика воротами.

В связи с этим требование встречного иска об уменьшении цены объекта долевого строительства на сумму, равную стоимости работ и материалов для установки ворот, не подлежит удовлетворению. 

Возражения ответчика о том, что истец не уведомил его о готовности объекта, также подлежат отклонению.

В соответствии с п. 5.6 договора передача объекта недвижимости участнику осуществляется только после исполнения им в полном объеме обязательств по договору, в том числе, финансированию.

Следовательно, обязанность застройщика по передаче объекта участнику строительства является встречной по отношению к обязанности участника строительства произвести оплату (ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). И поскольку ответчик не выполнил свою обязанность по оплате объекта в полном объеме, у истца не возникло обязанности направлять ему уведомление о готовности объекта к передаче.

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от обязанности уплатить истцу полную стоимость объекта долевого строительства не имеется, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.ст. 309, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ФИО2 в пользу ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» 400000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 7.2 за просрочку платежей, предусмотренных графиком платежей, заказчик-застройщик на основании отдельно выставленного счета вправе начислить участнику пению в размере 0,5% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа.

Однако истец самостоятельно уменьшил сумму договорной неустойки до размера процентов за пользование чужими денежными средствами, определенного в ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, произвел расчет процентов за период с 16.06.2018 по 05.08.2019 на основании ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды времени. В соответствии с расчетами истца сумма неустойки составит 34413,69 руб. Данный расчет судом проверен, является верным, ответчиком не оспаривался. Сумму в размере 34413,69 руб. суд считает соразмерной допущенному ответчиком нарушению обязательства и оснований для дальнейшего уменьшения неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривает.

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34413,69 руб.

В соответствии с п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно п. 3 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Принимая во внимание то обстоятельство, что машино-место, которое являлось предметом договора участия в долевом строительстве, истец ответчику по акту-приема передачи не передал, истец вправе был воспользоваться правами, предусмотренными пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, истец не отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве, выдвинув ответчику требование об оплате приобретаемого по договору объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика денежных средств согласно заключенному договору, предназначенных для строительства машино-места, необходимо одновременно решить вопрос о и о судьбе указанного объекта недвижимости.

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что в настоящее время машино-место фактически передано ответчику и находится в его владении. Однако согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В связи с этим суд полагает возможным удовлетворить требование встречного иска о возложении на истца обязанности передать ответчику объект долевого строительства с оформлением соответствующего акта приема-передачи.

В то же время требование ответчика о возложении на истца обязанности передать документы для регистрации права собственности не может быть удовлетворено, поскольку это требование не конкретизировано ответчиком – ответчик не указал, какие именно документы он просит обязать истца ему передать, в связи с чем в случае удовлетворения такого требования решение суда будет неисполнимым.

Также не могут быть удовлетворены требования встречного иска о взыскании компенсации морального вреда и штрафа (ст. ст. 15, 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»), так как в ходе судебного разбирательства не подтвердились доводы встречного искового заявления об указанных ответчиком нарушениях его прав как потребителя истцом: строительство объекта, несоответствующего условиям договора, и незаконное не уведомление ответчика о готовности объекта к передаче. 

На основании ст.ст. 88, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ФИО2 в пользу ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7544 руб. (уплата истцом государственной пошлины в указанной сумме подтверждается платежным поручением от 01.08.2019 №388).

Кроме того, суд взыскивает с ООО «СМУ – 3 СТРОЙ» в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину, от уплаты которой ФИО2 как потребитель при подаче встречного иска был освобожден (ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в сумме 300 руб. – за требование о возложении обязанности передать объект долевого строительства.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

иск общества с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 400000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 34413,69 руб., возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7544 руб.

Встречный иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» об уменьшении цены договора, возложении обязанности, взыскании компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» передать ФИО2 по акту приема-передачи объект долевого строительства – машино-место №№ ******, расположенный на -1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальных требований встречного иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СМУ – 3 СТРОЙ» в доход бюджета муниципального образования «город Екатеринбург» государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Екатеринбург Свердловской области.

Судья И.В. Кайгородова