Дело № 2-124/2021

64RS0043-01-2020-005186-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2021 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Агарковой С.Н.,

при помощнике судьи ФИО2,

с участием представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов", 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом г. Саратова, о признании права собственности на объект недвижимого имущества, в обоснование которого указала, что на основании договора аренды земельного участка №-с от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 325 кв.м, категория земель –земли населенных пунктов, разрешенное использование "для строительства торгового центра (торгово-развлекательного центра, комплекса) общей площадью свыше 5 000 кв.м" по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район. Договор аренды заключен на срок до 19.09.2027 г. В отношении данного земельного участка ею получен градостроительный план земельного участка № RU64304000-066, в котором определены допустимые границы застройки земельного участка. На указанном земельном участке за счет собственных средств возведено нежилое здание – магазин №, общей площадью 1 247,3 кв.м и магазин №, общей площадью 1 247, 3 кв.м. Кроме того, на данном земельном участке в 2020 г. ею за счет собственных средств построен магазин № общей площадью 1 247,3 кв.м. Строительство торгового комплекса на указанном земельном участке осуществляется в два равных этапа строительства. Каждый этап строительства предполагает строительство 4 нежилых зданий магазина. Строительство осуществляется на основании проектной документации, изготовленной ООО "Геостройсервис" в отношении торгового комплекса. Она обратилась в администрацию муниципального образования "

<

адрес>" за выдачей разрешения на строительство, однако ей было отказано. Просила признать за ней право собственности на нежилое здание магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район и на нежилое здание магазин № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м. расположенные по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, 1 этап строительства.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, просила признать за ней право собственности завершенную первую очередь строительства торгового комплекса, состоящего из завершенного строительством нежилого здания магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м., из завершенного строительством нежилого здания магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, 1 этап строительства.

В судебное заседание истец не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом уточнения требований, дав пояснения, аналогичные исковому заявлению и уточнению к нему.

Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка № 225-с от 20.09.2017 г., заключенного Комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> с ФИО1 на основании информационного сообщения, опубликованного 02.08.2017 года в газете "Саратовская панорама" № (1111) и протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 01.09.2017 года, истцу принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером №, площадью 24 325 кв.м, категория земель –земли населенных пунктов, разрешенное использование "для строительства торгового центра (торгово-развлекательного центра, комплекса) общей площадью свыше 5 000 кв.м" по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район (л.д.49-52, т.1). 

Договор аренды заключен на срок 10 лет с 20.09.2017 года до 19.09.2027 г. (п.2.1 договора земельного участка № 225-с т 20.09.2017 года) (далее- договор аренды земельного участка).

В судебном заседании также установлено, что в отношении данного земельного участка ФИО1 получен градостроительный план земельного участка №, в котором определены допустимые границы застройки земельного участка, в также указана информация о градостроительном регламенте в территориальной зоне, где расположен земельный участок (л.д. 77-96, т.1).

Как следует из материалов дела и подтверждается, в том числе техническими паспортами объектов недвижимости нежилого фонда (л.д.20-35, т.1), на вышеуказанном земельном участке расположены нежилое здание – магазин №, общей площадью 1 247,3 кв.м. и нежилое здание- магазин №, общей площадью 1 247, 3 кв.м., которые возведены истцом по настоящему делу. 

В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: 

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Правоотношения, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, возникают в момент обращения с соответствующим иском в суд, а поэтому применению подлежит на основании ч. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации норма, действующая именно на этот период.

Вместе с тем как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 г., при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

В соответствии с положениями п. 1-3.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Как устанавливается п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года предусматривается, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

В соответствии с частью 2 указанной статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос".

К указанному заявлению прилагаются следующие документы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации: а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории); в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда); г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); 4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; 4.2) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с настоящим Кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса; 4.3) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

ФИО1 обратилась в администрацию муниципального образования "Город Саратов" за выдачей разрешения на строительство, однако письмом администрации муниципального образования "Город Саратов" от 24.08.2020 года № 02-02-20/1790 ей было отказано в выдаче разрешения на строительство торгового комплекса по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район в Волжском районе, 1 этап строительства по тем основаниям, что представленная документация предусматривает строительство двух зданий площадью 1246,4 кв.м. каждый, являющихся 1 этапом строительства, сведения о последующих этапах строительства и о взаимосвязи этапов строительства между собой не представлены; соответствие запроектированных объектов разрешенному виду использования земельного участка не подтверждено; отсутствуют результаты инженерных изысканий; проектная документация не соответствует требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.-2.2008 года № (л.д.97-101, т.1).

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" под кодом 4.2 значится вид разрешенного использования земельного участка "объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)", который предполагает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Понятие "торгового объекта" дано в статье 2 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" и пункте 14 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения", утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 августа 2013 г. N 582-ст.

Торговый объект - это здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

ГОСТ Р 51303-2013, утвержденный приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28.08.2013 № 582-ст, в п.53,54 содержит понятие торгового комплекса, под которым понимается совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности. Под функциями хозяйственного обслуживания подразумевают инженерное обеспечение (электроосвещение, тепло- и водоснабжение, канализацию, средства связи), ремонт зданий, сооружений и оборудования, уборку мусора, охрану торговых объектов, организацию питания служащих и т.п.

Торговый центр - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Понятие торгового комплекса (центра) также дано в ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Торговым центром (комплексом) в силу подпунктов 1 и 2 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии с техническим паспортом объекта недвижимости нежилого фонда Магазин № 1 (литер А) по состоянию на 07.09.2020 года объект недвижимого имущества- магазин № 1 имеет общую площадь 1247,3 кв.м., состоит из 1 этажа, на котором имеются два помещения- площадью 1235,7 кв.м. и 11,6 кв.м. (л.д.28-35, т.1).

В соответствии с техническим паспортом объекта недвижимости нежилого фонда Магазин № 2 (литер А) по состоянию на 07.09.2020 года объект недвижимого имущества- магазин № 2 имеет общую площадь 1247,3 кв.м., состоит из 1 этажа, на котором имеются два помещения- площадью 1235,7 кв.м. и 11,6 кв.м. (л.д.20-27, т.1).

Согласно выводам строительно-технической экспертизы нежилое здание торгового объекта №, литер А, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, является отдельно стоящим строением. На основании натурных измерений определена фактическая общая площадь помещения, которая составила 1 248,0 кв.м. Документальная площадь вышеуказанного торгового объекта на основании данных технического паспорта, изготовленного 07.09.2020 года, составляет 1 247,3 кв.м.

Нежилое здание торгового объекта №, литер А, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, является отдельно стоящим строением и полным аналогом здания торгового объекта №, литер А. На основании натурных измерений определена фактическая общая площадь помещения, которая составила 1 248,0 кв.м. 

<

адрес> вышеуказанного торгового объекта на основании данных технического паспорта, изготовленного 07.09.2020 года, составляет 1 247,3 кв.м.

Нежилое здание №, литер А, нежилое здание №, литер А, расположенные по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, соответствуют строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и правилам и другим техническим регламентам, данные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права пользователей смежных участков и объектов недвижимости, и находятся в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Какие-либо здания и строения кроме нежилых зданий магазина № и магазина № в границах земельного участка с кадастровым номером № не имеются. Нежилые здания магазина № и магазина № соответствуют первому этапу строительства торгового центра (торгово-развлекательный центр, комплекс) в соответствии с видом разрешенного использования.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил выводы вышеуказанного экспертного заключения, также пояснил, что указанные строения можно будет считать торговым комплексом при наличии соответствующих условий, а именно здания должны быть функционально связанны, но не со строительной точки зрения, а именно по их функциональному назначению, например, в одном здании осуществляется розничная торговля, в другом- мелко- оптовая. По вопросу о том, может ли свидетельствовать нахождение спорных строений на одном земельном участке о возведении впоследствии торгового центра (торгово-развлекательного комплекса), ответить не может, но может предположить, что при создании соответствующих условий возможно открытие торгового центра (торгового комплекса).

Вместе с тем, с учетом вышеуказанных норм права, понятие "отдельно стоящее нежилое здание" не тождественно понятиям "торговый центр (комплекс)", нежилые здания по указанному выше адресу могут быть признаны торговым центром (торгово-развлекательным комплексом) при их соответствии условиям, указанным в Национальном стандарте и пунктах 3, 4 и 4.1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные два нежилых здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует вышеназванным требованиям, необходимым для признания их торговым центром или торгово-развлекательным комплексом, в том числе в будущем.

То обстоятельство, что в соответствии со сведениями, содержащимися в технических паспортах объекта, наименование зданий - "магазин", само по себе о соответствии его признакам, установленным статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с приведенными положениями Федерального закона и Национального стандарта, в данном случае свидетельствовать не может.

Так, согласно представленной на обозрение в судебном заседании проектной документации по строительству торгового комплекса по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район, в 

<

адрес>, следует, что на вышеуказанном земельном участке должны находится четыре одинаковых нежилых здания одной площади.

При этом, согласно проектной документации на торговый комплекс по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район в 

<

адрес>, 1-ый этап строительства на первом этапе строительства предполагалось строительство двух нежилых зданий одинаковой площади.

Вместе с тем, сведения о взаимосвязи этапов строительства между собой с помощью планировочных приемов, в результате которых образуется единой объект недвижимости- торговый центр (торгово-развлекательный центр) общей площадью свыше 5 000 кв.м., в представленной проектной документации и положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации, выданном 27.04.2020 года обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза-С" (л.д.102-159, т.1), отсутствуют.

Кроме того, с учетом площадей четырех объектов недвижимости (площадь двух объектов- 1 248 кв.м. каждый, оставшихся двух объектов проектная- аналогичная) составит менее 5 000 кв.м.

Из условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения № УП-725-19/КВС от 22.07.2019 года) следует, что объектами подключения являются продовольственные магазины (№,2,3,4), расположенные на вышеуказанном земельном участке, а не торговый центр (торгово-развлекательный комплекс) (л.д.53-54, т.1).

Согласно договору № № от 04.04.2019 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Концессии водоснабжения- Саратов" подключаемыми объектами к водопроводно-канализационному хозяйству являются магазины продовольственных товаров (№,2,3,4)-1-этажные по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район (л.д.69-76, т.1).

Из предварительного договора аренды № РМ от 23.09.2020 года, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" следует, что стороны договорились заключить договор аренды двух нежилых зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район. 

Таким образом, из представленных суду доказательств следует, что на данном этапе строительства на предоставленном истцу в аренду земельном участке построены два отдельно стоящих здания, не связанные со строительной точки зрения и функционально, без централизующих функций хозяйственного обслуживания торговой деятельности.

На основании изложенного суд приходит к выводам, что указанные здания не относятся в настоящее время к торговому комплексу по смыслу пункта №, а фактически они представляют собой отдельно стоящие здания, как и указано в технических паспортах на них.

Как следует из положений ч. 1 ст. 3 Закона Российской Федерации от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает поэтапное проектирование и осуществление строительства, реконструкции объектов. Соответственно, возможна и выдача разрешения на отдельные этапы (очереди) строительства (п. 12 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

При этом под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов на этом участке, а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства (п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 года № 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий").

Из данных правовых норм следует, что отдельно стоящие объекты капитального строительства, в данном случае нежилые здания Магазин № 1 и Магазин №2, не могут являться этапом строительства, поскольку они представляют собой самостоятельные объекты капитального строительства.

Согласно актуализированной редакции СНиП 31-06-2009, Свод правил СП 118.13330.2012 "СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения", утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. № 635/10, приложение "Г", общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

В общую площадь здания включаются площади: антресолей; галерей и балконов зрительных и других залов; веранд; наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания. Площади любых помещений (в том числе технические) независимо от высоты поверхности над ними включаются в общую площадь.

Таким образом, законодательством не предусмотрен подсчет общей площади объекта как суммы площадей отдельно стоящих зданий.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, не предусматривает размещение на нем отдельно стоящих торговых объектов, суд приходит к выводу, что возведенные истцом нежилые здания, являющиеся по данным технического учета отдельно стоящими зданиями магазинов, не связанных на данном этапе строительства функционально, не являются частями одного нежилого здания, как предусмотрено законодательством, нельзя отнести к торговым центрам (комплексам) на основании подпункта 1 пункта 3, подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, п.53,54 Национального стандарта, в том числе на первом этапе строительства, соответственно отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на завершенную первую очередь строительства торгового комплекса, состоящего из завершенного строительством нежилого здания магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м, завершенного строительством нежилого здания магазина № " литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район в 

<

адрес>, 1-ый этап строительства.

Истцом не соблюден разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новой недвижимой вещи, возведение которой не соответствует целевому назначению данного земельного участка на момент осуществления строительства, поэтому в иске следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на завершенную первую очередь строительства торгового комплекса, состоящего из завершенного строительством нежилого здания магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м, завершенного строительством нежилого здания магазина № литер А общей площадью 1 247, 3 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, Новосоколовогорский жилой район в 

<

адрес>, 1-ый этап строительства- отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Волжский районный суд города Саратова.

Судья С.Н. Агаркова