Дело № 2-225/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2025 года г. Солнечногорск 

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Карасевой Е.Н.,

при секретаре Мирзакаримове М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой, обязании снести объект недвижимого имущества, по встречному иску ФИО1 к администрации г.о. Солнечногорск о сохранении объекта в реконструированном виде, внесении изменений в ЕГРН,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа Солнечногорск Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой, обязании снести объект недвижимого имущества, в случае неисполнения судебного акта в течение двух месяцев предоставить истцу право сноса объекта, а также в случае неисполнения судебного акта взыскать с ответчика судебную неустойку (астрент) в порядке п. 1 ст. 308.3 ГК РФ за каждый день неисполнения в размере 1000 руб. до момента фактического исполнения судебного акта.

В обоснование заявленных требований указано, что в администрацию г.о. Солнечногорск поступило уведомление от Главного управления государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ о выявлении самовольной постройки, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, с/п Кривцовское, д. Кривцово, уч. 343 с кадастровым номером № В ходе проведения выездного обследования установлено, что по указанному адресу на неогороженном участке площадью 603 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для общественного-делового и гражданского строительства (размещение кафе) располагается двухэтажное здание, которое согласно размещенной на фасадной части вывеске используется как «кафе Кривцовский дворик». Истец указывает, что возведенный объект является самовольной постройкой, так как имеются нарушения градостроительного законодательства, разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

Ответчик предъявил встречный иск о сохранении здания с кадастровым номером № в реконструированном виде и внесении изменений в сведения ЕГРН данного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в части общей площади – 342,3 кв. м, этажности – 2 этажа по прилагаемым координатам.

В обоснование встречного иска указал, что ответчиком приобретен спорный земельный участок, на котором уже располагался объект капитального строения, он был возведен еще прежним собственником без получения разрешительных документов. Для правомерного существования объекта ответчик обратился в суд с иском о признании права собственности, предварительно получив градостроительный план земельного участка. В рамках другого гражданского дела № проводилась комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза. Решением суда за ней признано право собственности на указанный спорный объект. Решение вступило в законную силу, объект был зарегистрирован в ЕГРН. В ходе эксплуатации первоначального объекта произошел пожар. В результате пожара первоначальный объект частично поврежден. Ответчиком предприняты соответствующие меры по восстановлению спорного объекта в первоначальном виде. В настоящий момент спорный объект полностью восстановлен. Единственное увеличение контура здания произошло незначительно (на 15,1 кв.м ) за счет построения лестницы на второй этаж, что является незначительной величиной. Спорный объект соответствует строительным, техническим, пожарным, эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, применяемым к такого рода объектам, не создает угрозу жизни и здоровью третьим лицам, эксплуатация его в сегодняшних параметрах допустима.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик и его представитель в судебное заседание не явились, извещены.

Третьи лица, прокурор в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст.ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственники земельных участков могут возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 22 и 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализ правовых положений ст. 222 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что при решении вопроса о том, является ли постройка самовольной, подлежит ли она сносу, необходимо установить, относится ли спорный объект к постройкам (в том смысле, как это отражено в ст. 222 ГК РФ), нарушены ли при возведении постройки технические нормы и правила, является ли допущенное нарушение правил существенным, сопряжено ли возведение постройки с нарушением прав лица, обратившегося в суд с иском. Обязанность доказывания приведенных обстоятельств лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права.

Из материалов дела следует, что в администрацию г.о. Солнечногорск поступило уведомление от Главного управления государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ о выявлении самовольной постройки, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, с/п Кривцовское, д. Кривцово, уч. 343 с кадастровым номером №

В ходе проведения выездного обследования установлено, что по указанному адресу на неогороженном участке площадью 603 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для общественного-делового и гражданского строительства (размещение кафе) располагается двухэтажное здание, которое согласно размещенной на фасадной части вывеске используется как «кафе Кривцовский дворик».

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 603 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/п Кривцовское, д. Кривцово, участок 343, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-делового и гражданского строительства (размещение кафе), принадлежит на праве собственности ФИО1 Право собственности ответчика на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

На указанном земельном участке находится объект недвижимости кафе, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> 183,3 кв. м, с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО1 

Истцом указано, что разрешение на строительство (реконструкцию) отсутствует, в связи с чем возведенный объект капитального строительства является самовольной постройкой. 

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту Химкинского филиала ГБУ «БТИ Московской области» ФИО2

По результатам проведенного исследования эксперт определил, что объект экспертизы представляет собой двухэтажное отдельно стоящее стационарное здание с кадастровым номером № с количеством этажей - 2, расположенное у автомобильной дороги в границах земельного участка с кадастровым номером №. Объект стоит на кадастровом учете в соответствии с требованиями законодательства, право собственности зарегистрировано. Здание эксплуатируется в качестве кафе «Кривцовский дворик». Двухэтажное нежилое здание не является сборно-разборным, конструкции не позволяют разобрать строение на элементы (стены, перекрытия, крыша и т.п.) Отделение стеновых конструкций от элементов фундамента нарушит общую жесткость всей конструкции и возникнет угроза разрушения объекта. Нежилое здание с кадастровым номером № расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером №, соответствует признакам недвижимого имущества в соответствии со ст.130 ГК РФ. Нежилое здание относится к объекту недвижимого имущества, является капитальным строением. Экспертом определены координаты характерных точек границ объекта экспертизы по фактическому пользованию. Эксперт представлены характеристики объекта экспертизы. Вид объекта недвижимости - здание. Назначение – нежилое. Площадь застройки – 227 кв. м. Количество этажей -2. Высота – 8,80 м. Строительный объем – 1316 куб. м. 

<

адрес> 330,1 кв. м. Материал стен – смешанные: газосиликатные блоки, деревянные каркасные. Процент готовности (завершенности строительства) – 100%. Процент износа – 4%. Категория технического состояния – работоспособное. Спорное здание не соответствует градостроительным нормам и правилам: отсутствует разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Не выдержаны отступы от стен здания до границ земельного участка по сведениям ЕГРН (менее 3 м). Эксперт сделал вывод об отсутствии факторов, указывающих, что объект создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. Объект экспертизы соответствует основным строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Существенных нарушений строительных норм и правил, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при этом являться неустранимыми не выявлено. Земельный участок с кадастровым номером № не имеет пересечений с ЗОУИТ и территориями. Исследуемый объект не расположен в каких-либо охранных зонах, охранных зонах ЛЭП, зонах с особыми условиями использования, в границах красных линий или других инженерных сетей. Факторы, указывающие, что объект экспертизы, создает угрозу жизни и здоровью граждан отсутствуют. Сохранение строения в сегодняшнем состоянии с технической точки зрения возможно. Объект пригоден для дальнейшей эксплуатации, сохранение указанного объекта не нарушает права и законные интересы граждан. Сведения о наличии обременения на земельном участке с кадастровым номером № ограничений прав, предусмотренных ст. 56 Земельного кодекса РФ, отсутствуют. На земельном участке с кадастровым номером № разрешено размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания ( рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Функциональное назначение объекта экспертизы соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Расположение (нахождение) на земельном участке с кадастровым номером №, спорного объекта с кадастровым номером № не противоречит требованиям действующего законодательства.

Оценивая заключение эксперта, суд признает его допустимым доказательством по делу, поскольку оснований не доверять судебной экспертизе не имеется, исследование проведено специалистом, имеющим достаточный опыт работы в данной области и соответствующую квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сторонами какие-либо основания, дающие повод усомниться в компетентности и объективности эксперта, суду не представлены, в связи с чем выводы судебной экспертизы суд принимает в качестве допустимого доказательства и приходит к выводу об отсутствии оснований для сноса спорного строения, поскольку установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что возведенное строение соответствует основным строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, существенных нарушений строительных норм и правил, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при этом являться неустранимыми не выявлено, факторы, указывающие, что объект экспертизы, создает угрозу жизни и здоровью граждан отсутствуют.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 поддержала свое заключение, а также указала, что при постановке объекта на кадастровый учет площадь объекта рассчитывается по приказу Росреестра, площадь считается по периметру за минусом толщины стен.

Согласно дополнительным сведениям эксперта ФИО2 на момент проведения экспертизы общая площадь объекта – 330,1 кв. м, площадь здания, согласно приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №П/0082, составляет 342,3 кв. м.

При таком положении, учитывая, что доказательств необходимости сноса спорного строения истцом не представлено, каких-либо существенных нарушений при его возведении, связанных с необходимостью сноса или демонтажа, не установлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Исходя из действующих норм и правил, суд приходит к выводу о том, что само по себе отсутствие разрешения на производство строительных работ, при условии отсутствия доказательств иных существенных нарушений, в силу ст. 222 ГК РФ, не может служить единственным основанием для сноса самовольной постройки. Возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено достаточных и объективных доказательств наличия существенных нарушений строительных норм и правил, которые не могли бы быть устранены, либо иных обстоятельств, требующих сноса спорного здания, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано.

Разрешая встречный иск, суд, дав оценку представленным доказательствам, выводам эксперта, исходит из того, что сохранение спорного строения в сегодняшнем состоянии с технической точки зрения возможно, объект пригоден для дальнейшей эксплуатации, сохранение указанного объекта не нарушает права и законные интересы граждан, функциональное назначение объекта экспертизы соответствует виду разрешенного использования земельного участка, расположение (нахождение) на земельном участке с кадастровым номером №, спорного объекта с кадастровым номером № не противоречит требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований и сохранении принадлежащего ФИО1 здания в реконструированном виде.

Одновременно с заключением ГБУ «БТИ Московской области» представлено заявление о взыскании в пользу экспертной организации расходов за проведенную экспертизу в недоплаченном размере – 84723 руб. 36 коп.

Принимая во внимание, что экспертиза назначена по ходатайству истца в обоснование заявленных им требований, оплату которой гарантировала, оплата произведена истцом частично, учитывая, что в удовлетворении иска отказано, суд полагает необходимым взыскать с администрации г.о. Солнечногорск расходы на оплату услуг эксперта за проведенную экспертизу в размере 84723 руб. 36 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой, обязании снести объект недвижимого имущества, взыскании судебной неустойки – оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к администрации г.о. Солнечногорск - удовлетворить.

Сохранить здание с кадастровым номером № в реконструированном виде и внести изменения в сведения ЕГРН объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № в части общей площади – 342,3 кв. м, этажности – 2, материал стен: Смешанные: газосиликатные блоки, деревянные каркасные и местоположения границ контура этажей здания в соответствии с заключением эксперта ГБУ « БТИ Московской области№ №Г-10-007/01-25:

Номер контура 

Обозначение характерных точек 

Х 

Y 

Наземная часть 

1 

1 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№ 

№

Взыскать с администрации г.о. Солнечногорск Московской области (ИНН №) в пользу ГБУ «БТИ Московской области» (ИНН № расходы за проведенную экспертизу в размере 84723 руб. 36 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Карасева Е.Н.

Мотивированное решение суда составлено 21 марта 2025 года