Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Симферополь Дело № 2а-113/2021

21.09.2021 г. 

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым Яковлева С.В.

при секретаре Денисовой Ю.Ю.,

при участии представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО1, представителя Администрации г.Ялта Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г.Ялта Республики Крым ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ВАНДА» к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица Администрация г.Ялта Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г.Ялта Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание,

У С Т А Н О В И Л

Общество с ограниченной ответственностью «ВАНДА» (далее истец) обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования Туристическое обслуживание, расположенного по адресу : 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21.09.2020 года в размере 43400000 рублей.

Определениями от 09.06.2021 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым, привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Администрация г.Ялта Республики Крым (далее Администрация), Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г.Ялта Республики Крым (далее Департамент).

В судебном заседании 23.06.2021 года представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Комитет) предоставил возражения, в которых указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Определением от 23.06.2021 года назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

После возврата материалов дела с заключением эксперта определение от 06.09.2021 года производство по делу было возобновлено. 

Представитель истца в судебном заседании 15.09.2021 года предоставил пояснения на заключение эксперта № 2021/07/52 от 11.08.2021 года, проведенное во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 23.06.2021 года, указав при этом, что экспертом завышен размер рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 21.09.2020 года, поскольку экспертиза проводилась без выезда на местность, без учета особенностей рельефа местности, на которой расположен объект оценки, возможности подключения к существующим коммуникациям, некорректного применения объектов аналогов, по его мнению рыночная стоимость арендованного Обществом с ограниченной ответственностью «ВАНДА» земельного участка в размере 43400000 рублей является наиболее верной 

В судебном заседании 15.09.2021 года представители Совета министров Республики Крым и Комитета устно пояснили, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена верно, от Комитета на электронный адрес Верховного Суда Республики Крым 15.09.2021 года поступили письменные пояснения ( исх. №46681/07/01 от 15.09.2021 года), в которых указано об отсутствии замечаний к экспертному заключению. Рассмотрение дела было отложено на 21.09.2021 года в связи с наличием соответствующих ходатайств Администрации и Департамента.

В судебном заседании 21.09.2021 года представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в предоставленных ранее пояснениях, указав на отсутствие замечаний к экспертному заключению. Представитель Администрация и Департамент указала на то, что кадастровая стоимость земельного участка была определена с соблюдением действующего порядка, пояснив, что по результатам изучения экспертного заключения, установлено, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена верно. Истец и Совет министров Республики Крым явку своих представителей не обеспечили, от первого поступило ходатайство о рассмотрении заявленные требования с учетом всех представленных доказательств. 

Выслушав мнения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание, руководствуясь ст.150,151,247 КАС РФ, Верховный Суд Республики Крым определил продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителей истца и Совета министров Республики Крым. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, выслушав пояснения представителей участников процесса, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5 ст.65 ЗКРФ).

В соответствии с п. 2 и п. 3 ст. 66 ЗКРФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) установлены правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Ст. 24.12 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Закон № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу ст. 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ч. 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право юридических лиц на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между истцом и Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента 12.04.2019 года заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с п.1.1 – 1.2 которого первому передан за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 15000 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу : 

<

адрес>, вид разрешенного использования Туристическое обслуживание (код 5.2.1), категория земель Земли населенных пунктов (далее Земельный участок). 

Договор заключен сроком до 16.12.2056 года( п.2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении №1, которое является его неотъемлемой частью. 

В соответствии с п.3.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день его подписания и может в дальнейшем изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, в том числе, в случае изменения нормативной цены (кадастровой стоимости) земельного участка (п.п. 3.2.3) 

В соответствии с Приложением №1 к указанному договору аренды, подписанному 12.04.2019 года, к базовым показателям расчета арендной платы отнесена нормативная цена земельного участка. 

В силу изложенного становится очевидным, что у истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 года №1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участок, расположенных на территории Республики Крым по состоянию на 01.09.2016 года, в том числе результаты государственной кадастровой оценки Земельного участка, переданного в аренду истцу. 

Сведения о кадастровой стоимости Земельного участка, утвержденной распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 года №1492-р, внесены в Единый государственный реестр недвижимости, которая по состоянию на 21.09.2020 года в размере 127782900 руб. (сто двадцати семи миллионов семисот восьмидесяти двух тысяч девятисот рублей).

Согласно отчету об оценке № 15/01-2021, составленному 15.01.2021 года частным практикующим оценщиком ФИО3, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 21.09.2020 года составляет 43400000 (сорок три миллиона четыреста тысяч ) рублей.

Истец 18.01.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете. 

Решением комиссии от 29.01.2021 года №18 заявление истца о пересмотре размера кадастровой стоимости Земельного участка отклонено. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Верховный Суд Республики Крым, принимая во внимание не согласие представителей Совета Министров Республики Крым и Комитета с размером рыночной стоимости Земельного участка, определенной в предоставленном истцом отчете об оценке № 15/01-2021, составленном 15.01.2021 года частным практикующим оценщиком ФИО3, определением от 23.06.2021 года назначил по делу судебно-оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам Центра экспертиз ФГБОУ ВО «КубГУ», поставив на их разрешения вопрос соответствия отчета об оценке № 15/01-2021, составленного 15.01.2021года частным практикующим оценщиком Т.В.ВБ., требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости этого Земельного участка по состоянию на 21.09.2020 года. 

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № 2021/07/52 от 11.08.2021 года отчет об оценке № 15/01-2021, выполненный 15.01.2021 года частным практикующим оценщиком ФИО3, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены п.5 ФСО-3, п.8 ж ФСО-3, п.22в ФСО-7, п.11 ФСО-3, п.13 ФСО-3. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 21.09.2020 года составляет 49892000 (сорок девять миллионов восемьсот девяносто две тысячи) рублей.

Представители Комитета и Совета Министров Республики Крым после изучения указанного экспертного заключения не установили наличие каких-либо сомнений в правильности определения размера рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на дату оценки – 21.09.2020 года, сообщив об этом в ходе судебного заседания, состоявшегося 15.09.2021 года. 

Верховный Суд Республики Крым, оценивая заключение эксперта №2021/07/52 от 11.08.2021 года, проведенное во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 23.06.2021 года, принимая во внимание позицию, изложенную представителями Комитета и Совета Министров Республики Крым, изучив пояснения, предоставленные представителем истца, выслушав его замечания, озвученные в ходе судебного заседания, состоявшегося 15.09.2021 года, приходит к выводу о том, что отсутствуют оснований не доверять изложенным в нем выводам. 

Указанное заключение в полной мере соответствует требования Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием. 

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, который изложен в заключении эксперта №2021/07/52 от 11.08.2021 года, проведенном во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 23.06.2021 года. 

Рыночная стоимость Земельного участка определена с использованием сравнительного подхода при отборе объектов-аналогов, имеющих характеристики максимально приближенные к характеристикам Земельного участка. Сведения обо всех объектах проанализированы с учетом совокупности всех ценообразующих факторов с применением правильно определенных корректирующих коэффициентов. 

Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости Земельного участка либо о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении эксперта №2021/07/52 от 11.08.2021 года.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, не опровергнуты какими-либо доказательствами. 

Верховный Суд Республики Крым считает, что указанное заключение судебной оценочной экспертизы является объективным и полным, а изложенные в нем выводы - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости Земельного участка - достоверным.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимости Земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере 49892000 (сорока девяти миллионов восьмисот девяносто двух тысяч) рублей.

Материалы дела свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 21.09.2020 года. 

Согласно ст.24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии со ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что Законом № 135-ФЗ для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как указано выше, материалы дела свидетельствуют о том, что истец 18.01.2021 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Комитете с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Земельного участка, решением которой от 29.01.2021 года №18 это заявление было отклонено. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона №135-ФЗ.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 15000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу : 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 21.09.2020 года в размере 49892000 (сорока девяти миллионов восьмисот девяносто двух тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 18.01.2021 года. 

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка площадью 15000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу : 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 21 сентября 2021 года.

Судья подпись С.В. Яковлев

Решение не вступило в законную силу.

Судья С.В. Яковлев

Помощник судьи А.О.Рачиба

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>