Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 г. 

<

адрес>

Кировский районный суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи Кольцовой В.В.

При ведении протокола судебного заседания секретарем Шанбаевой Д.М. 

Рассмотрев гражданское дело по иску Джамхари Самада Сиафа к ФИО1 о признании права собственности на 1\5 долю земельного участка и 1\5 долю домовладения. 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 Сиафа обратился в суд с иском к ФИО1 о признании состоявшей сделки от ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи 

<

адрес> четвертого этажа жилого 

<

адрес> по адресу 

<

адрес>, заключенным между ним и Расехи Шахрам Ядоллах, впоследствии истец уточнил исковые требования и просит признать право собственности на 1\5 долю земельного участка и 1\5 долю домовладения, расположенных по адресу 

<

адрес>. Как следует из существа иска Расехи Шахрам Ядоллах в 2007 году приобрел земельный участок, расположенный по 

<

адрес>. 72 

<

адрес>, с расположенным на нем домом общей площадью 45,5 кв.м. и решил там построить четырехэтажный жилой дом, при этом предполагалось, что каждый этаж будет являться самостоятельной квартирой. С этой целью он предложил ему вложить денежные средства в строительство дома, пообещав передать в собственность 4 этаж, как самостоятельную 

<

адрес>. В 2009 году они заключили соответствующий договор и поскольку они оба граждане 

<

адрес>, договор был заключен на персидском языке. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он передал Расехи Шахрам Ядоллах 3 500 000 руб. Во исполнении взятых на себя обязательств Расехи Шахрам Ядоллах получил от своей супруги ФИО1 первоначально ДД.ММ.ГГГГ, а затем ДД.ММ.ГГГГ согласие на отчуждение по цене, на условиях по усмотрению указанного объекта. ДД.ММ.ГГГГ Расехи Шахрам Ядоллах внезапно скончался. В право наследования на данное домовладение вступила его супруга ФИО1, которая зарегистрировала за собой право собственности на жилой дом общей площадью 785,3 кв.м., расположенном на земельном участке по адресу 

<

адрес>. 72, общей площадью 235 кв.м. Истец, уточняя исковые требования, исходил из того, что во исполнение ранее заключенной ДД.ММ.ГГГГ сделки, между истцом и Расехи Шахрам Ядоллах, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли продажи 1\5 доли земельного участка, общей площадью 261 кв.м. и 1\5 доли размещенного на нем трехэтажного с мансардой жилого дома общей площадью 783,6 кв.м., распложенных по адресу 

<

адрес>. Поскольку объектом сделки являлось то же самое помещение, предмет сделки был указан таким образом, просит признать за ним право собственности на данные объекты недвижимости.

В судебном заседании ФИО4 Сиафа, его представители ФИО2, ФИО3 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, дополнительно указав, что Расехи Шахрам Ядоллах никогда не отрицал наличия у ФИО4 права на построенную квартиру, подтверждал факт внесения денег. Им не было известно, что в регистрации договора купли-продажи 1\5 доли данного дома, земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ было отказано, Расехи Шахрам Ядоллах передал ему ключи от входа в дом, от квартиры, где он вставлял окна, делал предчистовую отделку. Ему было известно, что его супруга ФИО1 знала о состоянии дел, в связи с чем дважды давала согласие на совершение любых сделок с данным домом. О том, что его право на долю в домовладении нарушено ему стало известно через некоторое время после похорон Расехи Шахрам Ядоллах, когда они обратились к ФИО1, но она передала все полномочия по ведению переговоров отцу – ФИО5, который посчитал, что все представляемые им документы по данной сделке не имеют значения, отказав в добровольном переоформлении прав на жилое помещение.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась по месту регистрации, однако направляемые судом извещения возвратились с отметкой об истечении срока хранения. Представителем ответчика выступал Окунь Г.М., который был уполномочен ФИО5, которого в свою очередь уполномочила ФИО1, что подтверждается нотариально выданной доверенностью от 20.08.2020 года.

В судебном заседании представителем ответчика представлены возражения, подготовленные на первоначальный иск, согласно которым на момент подписания договора у продавца недвижимости отсутствовало право собственности на 

<

адрес> этом доме, нет в собственности такого объекта недвижимости и у ФИО1. Полагает, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор носит ничтожный характер. Также указывает, что ФИО1 не давала согласие на отчуждение того объекта недвижимости, о котором заявляет истец в настоящем иске. Представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности. в том числе по сделке, заключенной ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что истец должен был знать, что отказ в регистрации сделки был связан именно с отсутствием согласия ФИО1 на ее совершение. Также представителем ответчика указано, что при уточнении иска, истцом изменен и его предмет и основания, что не возможно в одном исковом производстве.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему: 

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434)

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. (ст. 551 ГК РФ) 

Положениями ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шахрам ФИО9 Ядолла и ФИО4 Джейранолаги Сайяф заключен договор купли-продажи квартиры. Договор заключен на персидском языке, подписан сторонами и, исходя из перевода, предметом договора указано как «совершение сделки одной квартиры приблизительным метражом 140 кв.м. занимающую всю общую площадь четвертого этажа дома, находящегося по адресу 

<

адрес>. Квартира расположена в строящемся доме, сдача которого указана в течение 4-х месяцев с даты подписания договора. сумма договора составляет 25 000 руб. за метр, общая сумма сделки 3 500 000 руб. Договор сопровождается распиской о внесении ФИО4 Шахраму ФИО9 Ядолла в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ денежных средств.

Как следует из разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ администрация 

<

адрес> выдает разрешение на строительство Расехи Шахраму Ядоллаху жилого дома площадью застройки 86,78 кв.м., строительного объема 780, 98 кв.м. на земельном участке площадью 261, 0 кв.м. по адресу 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ за Расехи Шахрамомо Ядоллах зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью 783, 6 кв.м., расположенном в 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 состоящая в браке с Расехи Шахрам Ядоллах дает нотариально заверенное согласие на совершение последним сделки, выраженной в продаже земельного участка с жилым домом по адресу 

<

адрес>. не возражает против самостоятельного определения Расехи Шахрам Ядоллах всех условий совершения указанной сделки по своему усмотрению. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 дает нотариально заверенное согласие произвести отчуждение в форме продажи на условиях Расехи Шахрам Ядоллах, по его усмотрению, за цену на его усмотрение четырех квартир, находящихся по адресу 

<

адрес>.

В соответствии ч.3 ст. 35 Семейного кодека Российской Федерации, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

17.05. 2013 года Расехи Шахрам Ядоллах как продавец и ФИО4 Сиаф заключают договор купли-продажи 1\5 доли земельного участка площадью 261 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый № и 1\5 доли расположенного на нем трехэтажного с мансардой жилого дома, общей площадью 783,6 кв.м. и сдают данный договор на государственную регистрацию. 

Сопоставляя данные договоры, волеизъявления сторон, выраженные в исследуемых документах, суд приходит к выводу, что они со всей очевидностью свидетельствуют, что все стороны сделки, в том числе ответчик ФИО1 понимали, что предметом сделки является часть построенного Расехи Шахрам Ядоллах жилого дома, стороны понимали, что данное домовладение построено в том числе за счет денежных средств, внесенных истцом и не оспаривали его право на данное помещение. ФИО1 дважды давала согласие, которое удостоверено нотариально, на совершение сделки по продаже ее супругом Расехи Шахрам Ядоллах ФИО4 жилого помещения.

То обстоятельство, что первоначально объект купли-продажи указан как квартира расположенная на четвертом этаже, площадью 140 кв.м. включающая весь четвертый этаж, впоследствии иным образом, как 1\5 доля домовладения, не свидетельствует, что в данном случае предметом сделки являлись разные объекты. Из пояснения истца, допрошенных свидетелей ФИО6 – представителя Расехи Шахрам Ядоллах, которая вела данные сделки, ФИО7 – племянник Расехи Шахрам Ядоллах, который также оказывал помощь в строительстве данного дома, следует, что стороны сделки изначально договорились, что для ФИО4 возводится четвертый этаж, который является обособленным жилым помещением. 

Данный договор сдан на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из расписки документов, переданных на государственную регистрацию, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> были представлены лишь заявления о государственной регистрации о участников сделки и сам договор купли-продажи. 

Государственная регистрация данной сделки была приостановлена ввиду отсутствия: подлинников оплаты госпошлины продавцом и покупателем, отсутствия передаточного акта или иного документа о передаче продаваемого объекта недвижимости, отсутствия нотариально заверенного согласия супруга на совершение данной сделки.

В реестровом деле имеется расписка, что сообщение об отказе в регистрации данной сделки представитель Расехи Шахрам Ядоллах – ФИО6 к. получила ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 Сиаф ДД.ММ.ГГГГ. 

Имеющиеся на тот период нотариально удостоверенное согласие супруги Расехи Шахрам Ядоллах – ФИО1 в данное учреждение не было представлено, что и послужило в том числе основанием для приостановление сделки.

Вместе с тем, принимая во внимание представленные суду нотариально удостоверенные согласия ФИО1, суд приходит к выводу, что последняя знала о существе сделки, дала согласие на ее совершение. При этом суд находит не состоятельными доводы представителя ФИО1 Окунь Г.М., что данные согласия ничтожны, поскольку не отражают того объекта, который указан в договоре. Из содержания нотариально удостоверенного согласия ФИО1 усматривается, что она предоставила своему супругу Расехи Шахрам Ядоллах право на совершение сделок при любых условиях по его усмотрению. Исходя из данного волеизъявления супруги, Расехи Шахрам Ядоллах вправе был осуществить реализацию спорного домовладения и по частям и в виде отдельных помещений. При этом из представленного согласия ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ей было известно, что жилой дом состоит из четырех помещений, которые возможно использовать как самостоятельные, на реализацию которых она также выразила свое согласие. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что между сторонами, в надлежащей форме, с соблюдением прав ответчика ФИО1 был заключен договор между Расехи Шахрам Ядоллах и ФИО4 Сиаф на куплю-продажи 1\5 доли домовладения и земельного участка, расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес>. ФИО4 Сиаф в полном объеме выполнял свои обязательства по оплате за приобретаемое имущество, однако право собственности на объект недвижимости своевременно за ним не был зарегистрирован.

В судебном заседании в этой части установлено, что в 2012 году собственник соседнего домовладения № по 

<

адрес> ФИО8 возбудил иск о сносе строения, принадлежащего на праве собственности Расехи Шахрам Ядоллах. 

В рамках рассмотрения настоящего дела ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключено соглашения, утвержденное определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО9 обязался реконструировать крышу возведенной им постройки, путем возведения защитного парапета высотой не менее одного метра со стороны соседнего домовладения № по 

<

адрес>.

ФИО9 также обязался передать часть земельного участка размером 1,9 на 20 метров по меже безвозмездно в собственность ФИО8, и не оформлять права и не регистрировать право собственности без выполнения настоящих условий. Стороны определили срок исполнения мирового соглашения до ДД.ММ.ГГГГ.

Реестровое дело по данному домовладению содержит информацию, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнения мирового соглашения был наложен арест на регистрационные действия по данному домовладению, который снят постановлением судебного пристава-исполнителя ДД.ММ.ГГГГ.

Также суду представлено кадастровое дело объекта недвижимости, из которого усматривается, что в сентябре 2015 года между ФИО8 и ФИО9 согласованы границы земельного участка, составлен протокол образования земельных участков, в ходе которых ФИО9 сформировал из земельного участка площадью 261 кв.м. два участка – площадью 235 кв.м. и 26 кв.м., в связи с чем земельный участок площадью 261 кв.м. прекратил свое существование. 

На момент рассмотрения настоящего спора за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 235 кв.м. кадастровый №, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, а также жилой дом общей площадью 785,3 кв.м., состоящий на кадастровом учете. Данное право у ФИО1 возникло в порядке наследования, как следует из справки о смерти Расехи Шахрам Ядоллах, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, скончался ДД.ММ.ГГГГ. 

Установив данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцом представлена совокупность достоверных доказательств, свидетельствующих, что договор купли-продажи 1\5 части домовладения ( жилого дома и земельного участка), расположенных по 

<

адрес> им исполнен в полном объеме, продавец Расехи Шахрам Ядоллах также фактически передал помещение, обеспечив возможность истцу осуществлять в нем ремонт, не оспаривал ни его право собственности, не предъявлял требований об оплате. Суд приходит к выводу, что сделка не прошла государственную регистрацию в связи как не предоставлением ФИО9 имеющегося у него в наличии нотариально заверенного согласия супруги ФИО1 на продажу данного помещения, а также по иным объективным причинам, которые в настоящее время отпали. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом ( п. 60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость ( п. 62).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.( п. 62).

В судебном заседании представителем ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих, что на момент заключения договора купли-продажи от 17.05. 2013 года 1\5 доли земельного участка площадью и 1\5 доли домовладения, расположенного по адресу 

<

адрес>, передачи его на государственную регистрацию, указанная сделка являлась ничтожной, не оспорена она и в данном судебном заседании. 

Суд приходит к выводу, что отсутствие регистрации перехода права собственности вызвано именно смертью продавца, в связи с чем исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

При этом, суд не усматривает основания и для применения срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из конкретных обстоятельств данного дела, суд приходит к выводу, что Расехи Шахрам Ядоллах не оспаривал право собственности ФИО4 на долю в данном домовладении, ФИО4 стал понимать, что его права нарушены лишь после смерти ФИО9 

Он обратился в суд с настоящим иском в течение года с того момента как узнал о нарушении своего права, в связи с чем суд приходит к выводу, что оснований для отказа в иске, признания пропущенным срока исковой давности не имеется. в связи с чем суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

При указанных обстоятельствах следует признать за Джамхари Самадом Сиафа право собственности на 1\5 долю земельного участка площадью 235 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый № и 1\5 долю жилого дома общей площадью 785,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый №. 

Указанное решение является основанием для регистрации перехода права собственности на данную долю в домовладении (земельный участок и жилой дом) от ФИО1 к ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые Джамхари Самада Сиафа к ФИО1 о признании права собственности на 1\5 долю земельного участка и 1\5 долю домовладения удовлетворить.

Признать за Джамхари Самадом Сиафа право собственности на 1\5 долю земельного участка площадью 235 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый № и 1\5 долю жилого дома общей площадью 785,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> кадастровый №. 

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.В.Кольцова