Дело № 2-690/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июля 2021 года г. Орёл

Железнодорожный районный суд г. Орла 

в составе председательствующего судьи Сергуниной И.И., 

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО6 и компания», ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признания недействительным договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО6 и компания» (далее - ООО «Линком»), ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. о признании недействительным договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что в 2012 году согласно кадастровой выписки земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2 861 кв.м., был предоставлен в собственность собственникам помещений многоквартирного жилого дома 

<

адрес>.

20 октября 2012 года собственниками указанного жилого дома и ООО «Подкова удачи» был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату, в пользование для обеспечения беспрепятственного доступа в здания, расположенные по адресам: 

<

адрес>, выделенный из принадлежащего собственникам общего земельного участка, земельный участок площадью 479 кв.м., которому присвоен кадастровый номер №.

В соответствии с п. 3.1. указанного договора аренды стоимость арендной платы равна 50 000 рублей в год и является неизменной в течение пяти лет.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды стороны договорились зачесть в счет арендной платы за пользование арендуемым земельным участком за первый год аренды 50 000 рублей за ранее произведенные работы по благоустройству дворовой территории. Дальнейшие арендные платежи в размере 200 000 рублей арендатор выплачивает в пользу Управляющей компании или иной подрядной, торговой организации, осуществляющей работы по поддержанию многоквартирного жилого дома в технически исправном состоянии по письменному требованию арендатора. Указанная сумма идет в счет арендной платы за пять лет.

Во исполнение договора аренды ООО «Подкова удачи» осуществило благоустройство дворовой территории в соответствии с условиями договора аренды, указанными в п. 3.2, произведя монтаж детской качели, металлоконструкции для сушки белья, лавочек, ограждения цветочных клумб, а также монтаж дворового ограждения таким образом, чтобы проход к офисным помещениям арендатора по адресу: 

<

адрес> осуществлялся не через дворовую территорию, а автономно.

В соответствии с п. 6.1 договор аренды заключен сроком на пять лет, т. е. до 20.10.2017 года. В соответствии с п. 6.1 по истечении указанного срока договор подлежит пролонгации при надлежащем исполнении сторонами обязательств на тот же период и на условиях, согласуемых сторонами.

После окончания срока аренды, указанного в договоре, осенью 2017 года, уведомления от арендатора о прекращении сложившихся правоотношений в адрес арендодателя не поступало, согласования условий договора при пролонгации договора аренды не происходило, что давало право арендодателю полагать, что договор аренды пролонгируется на тех же условиях.

В конце 2020 - начале 2021 года между собственниками многоквартирного жилого дома и инициативной группой из числа собственников, избранной общим собранием собственников еще в 2012 году, стали возникать противоречия по вопросу содержания жилого дома в технически исправном состоянии. Общим собранием собственников от 10.06.2020 года был изменен состав рабочей группы, уполномоченной на совершение юридически значимых действии по договору аренды 2012 года, о чем в августе 2020 года был уведомлен арендатор.

Из ответа ООО «Линком» истцам стало известно о том, что 01 сентября 2019 года от имени собственников многоквартирного жилого дома инициативной группой из числа собственников, а именно ФИО8, ФИО7 и Курбан Т.С. был заключен новый договор аренды земельного участка с ООО «Линком», а договор аренды 2012 года, по словам ответчика, прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды.

В соответствии с договором аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату, сроком на 5 лет в пользование для обеспечения беспрепятственного доступа в здания, расположенные по адресам: 

<

адрес> выделенный из принадлежащего собственниками общего земельного участка земельный участок, площадью 479 кв.м., которому присвоен кадастровый номер №.

В соответствии с п. 3.1. указанного договора аренды стоимость арендной платы равна 50 000 рублей в год и является неизменной в течении пяти лет.

В соответствии с п. 3.2. договора стороны договорились о том, что арендные платежи происходят после подачи заявки от лиц, уполномоченных собственниками в соответствии с протоколом собрания на оплату работ по поддержанию общего имущества жилого дома в надлежащем техническом состоянии. Арендатор обязался перечислять денежные средства на счет Управляющей компании или иной подрядной, торговой организации, осуществляющей работы по поддержанию жилого дома в надлежащем техническом состоянии денежные средства в размере 100 000 рублей по требованию арендодателя. Пунктом 3.2. договора также предусматривается передача наличных денежных средств лицам, уполномоченным действовать по договору аренды с последующим отчетом по квитанциям и платежных документам перед собственниками жилого дома. Указанная сумма идет в счет оплаты за соответствующий сумме период по договору.

Остаток суммы арендных платежей в размере 150 000 рублей арендодатель вправе требовать с арендатора в любое время в пределах срока действия договора в порядке, указанном в п. 3.2. договора.

Договор аренды был заключен сроком на пять лет, т.е. до 01 сентября 2024 года.

Полномочия лиц, действующих от имени арендодателя, как следует из договора аренды, подтверждаются протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома 

<

адрес> от 29 апреля 2019 года.

Из протокола общего собрания следует, что собрание созывалось по инициативе инициативной группы собственников помещений указанного дома ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С., на собрании, согласно Приложения 1 к договору, присутствовали 23 собственника помещений многоквартирного дома. Исходя из общей полезной площади помещений, находящихся в собственности жильцов 2026, 7 кв.м., собрание было проведено при наличии кворума. Расчет произведен исходя из площади помещений собственников, явившихся на собрание - 1439, 4 кв.м., что составляет 71, 022 % от общей полезной площади жилого дома.

Из протокола общего собрания следует, что среди прочих, на повестку дня ставился вопрос о заключении договора аренды земельного участка с ООО «ФИО6 и Компания», за заключение договора проголосовали единогласно все собственники, явившиеся на собрание.

Решением собрания собственников постановлено, договор аренды части земельного участка заключить, избрать уполномоченных лиц для заключения договора: ФИО7, Курбан Т.С., ФИО8 и ФИО10

Согласно Приложения к договору аренды на собрание явились 23 собственника из числа собственников указанного жилого дома, их фамилии, номера и площади квартир написаны рукописным почерком самими собственниками, напротив фамилий проставлены подписи собственников.

Все указанные данные и подписи собственников были получены инициативной группой иным способом, чем указано в протоколе.

Не оспаривая, в целом, подлинности рукописного текста и подписей в приложении к договору, истцы утверждают, что общее собрание собственников многоквартирного жилого дома 29 апреля 2019 года было проведено в отсутствие кворума, либо не проводилось совсем, поскольку никто из 23 указанных в протоколе, собственников на собрании не присутствовал, повестки дня общего собрания не знал и своих голосов за избрание лиц, уполномоченных заключать от их имени договор аренды земельного участка, равно как и голосов за заключение договора аренды земельного участка не отдавали.

В течение многих лет в жилом доме сложился порядок, при котором все объявления, адресованные собственникам и жильцам указанного жилого дома, размещаются на входных дверях в подъезды. Истцы с полной уверенностью утверждают, что в апреле 2019 года объявление о проведении общего собрания собственников по вопросу заключения договора аренды в установленном месте не размещалось. Единственная информация, которая была размещена в апреле 2019 года, это информация, относящаяся к замене старой канализационной трубы в жилом доме.

Подписи собственников были получены путем обмана их инициативной группой. 

Так называемое «Приложение 1» к протоколу общего собрания на самом деле таковым не является, на листе бумаги имеется только рукописный текст и подписи собственников, название у данного документа отсутствует, за что и когда расписались собственники дома, не понятно.

Договор аренды земельного участка заключен лицами, не уполномоченными на его заключение, не соответствует воле собственников многоквартирного жилого дома, а представляет собой волеизъявление небольшого числа собственников указанного дома, не составляющих кворум. 

Истцы просили признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2861 кв.м., расположенного в городе Орле 

<

адрес>, заключенный собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома в лице ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. и ФИО10 с обществом с ограниченной ответственностью «ФИО6 и Компания» 01 сентября 2019 года, как нарушающий требования закона, по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ;

возвратить стороны в первоначальное положение;

возложить на ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. и ФИО10 возвратить ООО «ФИО6 и Компания» все полученное по сделке денежные средства.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 уточнили исковые требования, указывая на то, что 01 сентября 2019 года собственники многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, в лице ФИО8, Курбан Т.С. и ФИО7, действующих на основании протокола № 1/ 19 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 29 апреля 2019 года, заключили договор аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с ООО «ФИО6 и Компания».

Полномочия лиц, действующих от имени арендодателя подтверждаются указанным выше протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома 

<

адрес> от 29 апреля 2019 года.

Из протокола общего собрания следует, что собрание созывалось по инициативе инициативной группы собственников помещений указанного дома ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С., на собрании, согласно Приложения 1 к договору, присутствовали 23 собственника помещений многоквартирного дома. Исходя из общей полезной площади помещений, находящихся в собственности жильцов 2026, 7 кв.м., собрание было проведено при наличии кворума. Расчет произведен исходя из площади помещений собственников, явившихся на собрание - 1439, 4 кв.м., что составляет 71, 022 % от общей полезной площади жилого дома.

Среди прочих, на повестку дня ставился вопрос о заключении договора аренды земельного участка с ООО «ФИО6 и Компания», за заключение договора проголосовали единогласно все собственники, явившиеся на собрание.

Решением собрания собственников постановлено: договор аренды части земельного участка заключить, избрать уполномоченных лиц для заключения договора: ФИО7, Курбан Т.С., ФИО8 и ФИО10

Согласно Приложения 1 к договору аренды на собрание явились 23 собственника из числа собственников указанного жилого дома, их фамилии, номера и площади квартир написаны рукописным почерком самими собственниками, напротив фамилий проставлены подписи собственников.

Не оспаривая, в целом, подлинности рукописного текста и подписей в приложении к протоколу, истцы утверждают, что общее собрание собственников многоквартирного жилого дома 29 апреля 2019 года не проводилось совсем, поскольку никто из 23 указанных в протоколе собственников на собрании не присутствовал, повестки дня общего собрания не знал и своих голосов за избрание лиц, уполномоченных заключать от их имени договор аренды земельного участка, равно как и голосов за заключение договора аренды земельного участка не отдавали.

В апреле 2019 года объявление о проведении общего собрания собственников по вопросу заключения договора аренды в установленном месте не размещалось. Единственная информация, которая была размещена в апреле 2019 года, это информация, относящаяся к замене старой канализационной трубы в жилом доме.

Подписи собственников были получены путем обмана их инициативной группой. ФИО10 за несколько дней до 29.04.2019 г. собрала подписи собственников, указанные в приложении, путем обхода квартир собственников лично. При этом она поясняла, что «собирает подписи в связи сзаменой канализационного выпуска 2-го подъезда». Собственники, полагая, что расписываются за замену старого выпуска канализационной трубы подъезда № 2, свои подписи на листе бумаги поставили и собственноручно написали фамилии, свои инициалы, номера и площади принадлежащих им квартир.

Договор аренды земельного участка заключен лицами, не уполномоченными на его заключение. 

Письменного или устного одобрения, а также каких либо действий направленных на одобрение договора аренды собственниками многоквартирного дома после заключения договора аренды неуполномоченными на то лицами не исходило.

Первоначально о факте совершения сделки собственники многоквартирного дома узнали в августе 2020 г. Однако информация носила предположительный, не точный характер. Из - за того, что члены инициативной группы не шли на контакт с собственниками многоквартирного дома, в предоставлении сведений о договоре и протоколе общего собрания отказывали, не предоставляли необходимых документов до конца ноября 2020 г., собственники не были уверенны в правдивости имеющейся информации о сделке.

Сомнения об отсутствии необходимой информации у собственников жилого дома в период с августа по ноябрь 2020 года еще более подтверждались заверениями сотрудников управляющей компании (ООО «Управляющая компания ЖЭУ № 17) об отсутствии регистрации протокола общего собрания. В более поздний период времени данная информация подтвердилась письменным ответом Управления государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области от 03.03.2021 года. Из ответа указанной организации следует, что истребуемые новой инициативной группой протоколы и решения общих собраний собственников указанного жилого дома в орган государственного жилищного надзора не поступали.

В сентябре 2020 года в интересах всех собственников жилого дома в ООО «Линком» обратилась ФИО4 Из письма ФИО11 в адрес арендатора земельного участка усматривается, что она обладает недостоверной информацией, утверждая, что договор аренды земельного участка 2012 года был незаконно пролонгирован в 2019 году, требует расторжения данного договора, а также предоставления финансового отчета о взаимоотношениях сторон. По тексту письма ФИО4 усматривается, что генеральный директор ООО «Линком» ФИО12 игнорирует разговоры с собственниками жилого дома по вопросу аренды земельного участка, к которому за разъяснениями ранее обращались собственники жилого дома, что подтверждает факт невозможности получения собственниками жилого дома всей необходимой информации от арендатора.

Из ответа ООО «Линком» от 29 сентября 2020 года следует, что договор аренды земельного участка от 2012 года прекратил свое действие в связи с заключением нового, в нем также имеется ссылка на протокол общего собрания собственников № от 29.04.2019 года, которым избрана инициативная группа в лице ФИО8, ФИО7, Курбан Т.С., уполномоченными собственниками жилого дома заключать договор аренды и взаимодействовать по всем вопросам, касающимся данного договора с собственниками жилого дома.

Только 29 сентября 2020 года, из ответа ООО «Линком», собственники жилого дома узнали об истинном положении вещей, т.е. о существовании протокола общего собрания № от 29.04.2020 года и о существовании вновь заключенного договора аренды земельного участка в 2019 году. Однако в отсутствие указанных документов собственники жилого дома не обладали всей необходимой информацией о своем нарушенном (либо не нарушенном) праве.

Только 25 ноября 2020 года ФИО7, под давлением собственников жилого дома, передала новой инициативной группе протокол общего собрания и договор аренды земельного участка, из которых им стало известно, что приложением к протоколу общего собрания ответчиками подложены листы с подписями собственников жилого дома, фактически расписавшихся за ремонт канализационной трубы.

Течение срока для защиты нарушенного права для истцов начинается с 25 ноября 2020 года, со дня, когда они узнали о своем нарушенном праве и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите нарушенного права.

Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес> № от 29.04.2019 г. является недействительным, поскольку было допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее впоследствии на волеизъявление участников собрания, собрание не проводилось вообще, информация о его проведении не размещалась в установленном месте.

Заключенный 01.09.2019 г. ФИО8, Курбан Т.С., ФИО7 договор аренды земельного участка, с кадастровым № 57:25:0030503:19/2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с ООО «ФИО6 и Компания» является недействительным, поскольку подписан не уполномоченными на то лицами.

Истцы просят признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> оформленное протоколом № 29.04.2019 г. полностью;

признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2861 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 01 сентября 2019 года между ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. и обществом с ограниченной ответственностью «ФИО6 и Компания», по основаниям, предусмотренным ст. 183 ГК РФ.

Судом 20.05.2021 года были привлечены третьими лицами собственники помещений :ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО10, ФИО38.

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержал, показал, что он присутствовал на собрании 18 октября 2020 года, когда новая инициативная группа просила передать договор аренды.

Представитель истцов ФИО39 уточненные исковые требования поддержал, указал на то, что решение внеочередного общего собрания собственников, оформленное протоколом от 29 апреля 2019 года, является недействительным, так как собрание не проводилось, были собраны подписи путем поквартирного обхода, ставился вопрос о замене канализационных труб. Срок для обжалования решения истцами не пропущен. Договор аренды подписан неуполномоченными лицами. Срок следует исчислять с 25 ноября 2020 года.

Представитель ответчиков ФИО40 исковые требования не признал, указывая на то, что истцам было известно, что договор с ООО «Линком» был заключен. Истцы принимали участие в собрании, голосовали за заключение договора аренды, ФИО5 не принимал участие в собрании, но был ознакомлен с протоколом при вывешивании протокола на доске объявления. В декабре 2019 года ООО «Линком» оплатил в счет арендной платы ИП ФИО41 за выполнение работ по замене части канализационных труб. Арендная плата обеспечивает благоустройство общего имущества всех собственников. Истцами пропущен срок для оспаривания данного решения.

Ответчик ФИО7 исковые требования не признала, указывая на то, что собрание 29 апреля 2019 года состоялось, часть собственников присутствовали на собрании, другие подписали протокол путем поквартирного обхода. Все документы, в том числе договор аренды с ООО «Линком» передали в августе 2020 года.

Ответчик ФИО8 исковые требования не признала, указывая на то, что собрание было, ФИО2, ФИО42 присутствовали, кворум на собрании был, повестка дня была вывешена на подъезде, собственники проголосовали за заключение договора аренды, были выбраны уполномоченные лица. Договор новой инициативной группе передали в августе 2020 года ФИО2, ФИО42. На регистрацию договор не передавали, так как решили считать его внутренним документом. 

Ответчик Курбан Т.С. исковые требования не признала, указывая на то, что согласна с другими ответчиками.

Представитель ответчика ООО «Линком» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, отказать в удовлетворении иска, в представленном отзыве указал на то, что все собственники помещений приняли работы, оплаченные ООО «Линком». Поведение истцов как до, так и после заключения оспариваемой сделки, давало основание другим лицам полагаться на действительность договора аренды от 01 сентября 2019 года.

Третье лицо ФИО14 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указал, что собрание проводилось, объявление было, но его сорвали.

Третье лицо ФИО10 возражала против удовлетворения иска, указала, что собрание было, все ставили свои подписи.

Третье лицо ФИО34 с иском не согласилась, показала, что собрание проводилось, о заключении договора с ООО «Линком» истцы знали.

Третье лицо ФИО31 с исковыми требованиями согласен, указал, что кворума не было, подписи собирали по вопросу замены канализационных труб.

Третье лицо ФИО33 показала, что с иском согласна, на собрании 30 июля 2020 года истцы оспаривали договор аренды, чтобы ООО «Линком» не забрал землю.

Третье лицо ФИО35 поддержал позицию истцов.

Третьи лица: ФИО15, ФИО30, ФИО21 в судебное заседание не явились, представили отзыв, указали, что с иском не согласны, собрание проводилось, истцы голосовали за принятое решение, оспариваемый договор не нарушает чьи –либо права, кроме того, истцы пропустили срок на обжалование решения. 

Третьи лица: ФИО13, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО29, ФИО32, ФИО36, ФИО37, ФИО38 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица «Подкова удачи» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно положениям статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе 

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. 

Согласно ч. 1-3 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся в том числе: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за семь дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч 4 ст. 46 ЖК РФ).

В силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном данным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, а также ответчики ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. являются собственниками жилых помещений по адресу: 

<

адрес>.

Согласно договора аренды земельного участка от 20.10.2012 года, договор был заключен между собственниками помещений многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, действующими на основании протокола № от 16.10.2012 г. общего собрания собственников, проведенного в форме очного голосования, и ООО «Подкова удачи». (л.д.30-34)

Из протокола проведения очного голосования собственников жилых помещений дома № по 

<

адрес> № от 29.04.2019 года видно, что инициаторами зарегистрировано 23 участника собрания, присутствуют собственники и их представители согласно списка (приложение №1), присутствующие представляют интересы собственников помещений площадью 1439, 4 кв.м., что составляет 71, 022 % от общей полезной площади дома. Кворум имеется. Собрание полномочно. Пятым вопросом повестки дня является – заключение договора аренды с ООО «Линком». Решение собрания: заключить договор с ООО «Линком» на аренду земельного участка площадью 479 км.м., входящего в состав участка дворовой территории. (л.д.36-38) 

1сентября 2019 года между собственниками помещений многоквартирного жилого дома № по 

<

адрес> в лице ФИО8, ФИО7, Курбан Т.С., действующих на основании протокола № общего собрания собственников, проведенного в форме очного голосования от 29 апреля 2019 года, и Обществом с ограниченной ответственностью «ФИО6 и компания» заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 861 кв.м.. (л.д.19-23)

Из уведомлении ООО «Линком» от 29 сентября 2020 года ФИО4 следует, что уведомление ФИО4 от 17 августа 2020 года получено обществом, по вопросу договора аренды следует обратиться к инициативной группе. (л.д.35)

Из протокола № от 10.06.2020 года следует, что в повестку дня входит вопрос о передаче документов по домовладению, избрание председателя. (л.д.39-41)

Согласно письма ФИО43 ООО «Линком» от 7 октября 2020 года, ФИО43 просит расторгнуть договора аренды от 2019 года. 

Согласно договора от 17 декабря 2019 года между собственниками помещений и ИП ФИО41 подрядчик выполняет замену части канализационных трубопроводов. Оплату по данному договору произвело ООО «Линком» в счет арендной платы.

Оценивая собранные по делу доказательства, показания сторон, третьих лиц, суд приходит к выводу о том, что общее собрание собственников жилых помещений 29 апреля 2019 года было проведено с соблюдением процедуры его проведения, кворум имелся, собрание было правомочно принимать решения, в том числе и по принятию решения по заключению договора аренды части земельного участка с ООО «Линком. Пятым вопросом повестки дня и был вопрос заключения договора аренды с ООО «Линком». 

Представленная копия протокола № от 29 апреля 2019 года содержит сведения о лицах, принявших участие в голосовании. Истцы в судебном заседании не оспаривали свои подписи. Собрание проведено в форме очного голосования. Таким образом, достаточных, достоверных доказательств отсутствия кворума, истцами не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что оснований для признания недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, оформленного протоколом № 29.04.2019 г., нет.

Решением собрания было установлено заключить договор с ООО «Линком» на аренду земельного участка площадью 479 км.м., входящего в состав участка дворовой территории, были избраны уполномоченные лица на заключение указанного договора.

В связи с чем, оснований для признания договора аренды с ООО «Линком» от 1 сентября 2019 года не имеется.

Заключением данного договора права и законные интересы собственников дома не нарушаются. 

Кроме того, истцами пропущен срок исковой давности для обжалования решения, принятого общим собранием собственников помещений, поскольку о заключении договора аренды от 1 сентября 2019 года инициативной группой, избранной на собрании 29 апреля 2019 года, истцам было известно в августе 2020 года.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований указанного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Согласно статьям 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительным договора части аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2861 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного 01 сентября 2019 года между ФИО7, ФИО8, Курбан Т.С. и обществом с ограниченной ответственностью «ФИО6 и Компания», не имеется.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Сергеевне о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленного протоколом № от 29 апреля 2019 года, признания недействительным договора аренды части земельного участка от 1 сентября 2019 года следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО6 и компания», ФИО7, ФИО8, ФИО9 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленное протоколом № от 29 апреля 2019 года, признания недействительным договора аренды земельного участка от 1 сентября 2019 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2021 года.

Председательствующий И.И. Сергунина