К делу №2-10265/25

23RS0047-01-2025-010036-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2025 года Советский районный суд города Краснодара 

в составе:

председательствующего судьи Тихоновой К.С.,

при секретаре Сенченко А.Т., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ "СпецСтройКубань" о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ "СпецСтройКубань" и просит признать недействительным п. 3.1, 3.2 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г., взыскать неустойку (пени) за нарушение срока передачи объекта по договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. за период с 01.07.2023г. по 27.03.2025г. в размере 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>, судебные расходы в размере 

<

данные изъяты>, штраф в размере 5%, убытки в размере 

<

данные изъяты>

В исковом заявлении указано, что 24 марта 2020г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № № (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу жилое помещение № (строительный номер по проекту), расположенное в 

<

адрес>, этап 2 по строительному адресу: 

<

адрес>, далее - объект долевого строительства, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере 

<

данные изъяты> за квартиру и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Договор зарегистрирован в филиале публично-правовой компании «Роскадастр» по 

<

адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.4.1.Договора истцом полностью, была внесена цена Договора 

<

данные изъяты>, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. за счет заемных средств. В соответствии с п.3.4 Договора срок начала строительства третий квартал 2017года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» Этап1- 2 квартал 2022г.; Этап 2- 2 квартал 2022года. 24 января 2022 г. было заключено Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № № от 24 марта 2020г. (далее- Дополнительное соглашение) согласно которого стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.4 Договора участия в долевом строительстве № № от 24 марта 2020 (зарегистрировано за № от ДД.ММ.ГГГГ, по объекту Жилой комплекс «Сердце» на земельном участке № кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, муниципальное образование 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>) и принять его в следующей редакции: «3.4 Срок начала строительства третий квартал 2017 года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоквартирного дома» Этап 1-2 квартал 2023г.; Этап 2- 2 квартал 2023г.» Внести изменения в пункт 3.5 Договора и принять его в следующей редакции: «3.5.После получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору Застройщик обязуется передать «Объект долевого строительства» «Участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до 30.09.2023г. При этом допускается досрочное исполнение «Застройщиком» обязательства по передаче «Объекта долевого строительства». Также в данном Дополнительном соглашении указано, что стороны пришли к соглашению, что за изменение сроков передачи «Объекта долевого строительства» «Участнику долевого строительства», предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора, «Застройщиком» «Участнику долевого строительства» выплачивается неустойка в размере 

<

данные изъяты>. В Дополнительном соглашении «Застройщик» указал пункт, что стороны определили, что сумма денежной компенсации за нарушение срока сдачи «Объекта долевого строительства» по Договору в размере 

<

данные изъяты>, выплачивается «Участнику долевого строительства» за весь период просрочки сдачи объекта долевого строительства по Договору, вплоть до получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи квартиры путем подписания между сторонами акта приема-передачи (пункт 3.1. Дополнительного соглашения). Установленные в п.3.1, и 3.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. от 24 января 2022г. ограничения прав потребителя, в части отказа его на будущий период от иных претензий и требований, выплате неустойки, пени, морального вреда, штрафа, возмещения убытков, иных денежных сумм, отказа от предъявления в будущем требований к Застройщику, касающихся замечаний к состоянию квартиры, площади, качеству отделки и иных претензий относительно ненадлежащего исполнения Застройщиком его обязательств по Договору являются незаконными и противоречащие действующему законодательству. Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей)». Согласно акта приема-передачи № Застройщик по Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. от 24 января 2022г., Разрешению на ввод в эксплуатацию № от 11.02.2025года передал «Участнику долевого строительства» №комнатную 

<

адрес> (строительный /условный №) на 

<

адрес> подъезде, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес> только 27.03.2025года. Таким образом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства период 01.07.2023 по 27.03.2025г. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. истец была вынуждена заключить Договор найма жилого помещения от 12.02.2024г., так как другого жилья у неё нет. Согласно п. 1.4 Договора найма плата за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты>. Другого жилья у неё нет. За период с 12.02.2024г. по 27.03.2025г. убытки составляют 

<

данные изъяты> рубля. (

<

данные изъяты>*13 мес.= 

<

данные изъяты> +

<

данные изъяты> за 16 дней 02.2024г. итого 

<

данные изъяты>). Действия ответчика принесли истцу моральный вред и материальный ущерб. Истец одна воспитывает ребенка, является инвалидом.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, поддержав доводы иска. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, в представленных возражениях заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера штрафных санкций до разумных пределов.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Установлено, что 24 марта 2020г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № (далее - Договор), в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу жилое помещение № (строительный номер по проекту), расположенное в 

<

адрес>, этап 2 по строительному адресу: 

<

адрес>, далее - объект долевого строительства, а истец обязался уплатить ответчику обусловленную Договором цену в размере 

<

данные изъяты> за квартиру и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. 

Договор зарегистрирован в филиале публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с п.4.1.Договора истцом полностью, была внесена цена Договора 

<

данные изъяты>, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 

<

данные изъяты> и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. за счет заемных средств. 

В соответствии с п.3.4 Договора срок начала строительства третий квартал 2017года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» Этап1- 2 квартал 2022г.; Этап 2- 2 квартал 2022года. 

24 января 2022 г. было заключено Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № № от 24 марта 2020г. (далее- Дополнительное соглашение) согласно которого стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.4 Договора участия в долевом строительстве № № от 24 марта 2020 (зарегистрировано за № от ДД.ММ.ГГГГ, по объекту 

<

адрес> на земельном участке № кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, муниципальное образование 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>(один) и принять его в следующей редакции: «3.4 Срок начала строительства третий квартал 2017 года, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию «Многоквартирного дома» Этап 1-2 квартал 2023г.; Этап 2- 2 квартал 2023г.», внести изменения в пункт 3.5 Договора и принять его в следующей редакции: «3.5.После получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома» при условии выполнения «Участником долевого строительства» своих обязательств по настоящему договору Застройщик обязуется передать «Объект долевого строительства» «Участнику долевого строительства» в срок не позднее, чем до 30.09.2023г. 

При этом допускается досрочное исполнение «Застройщиком» обязательства по передаче «Объекта долевого строительства». 

Также в данном Дополнительном соглашении указано, что стороны пришли к соглашению, что за изменение сроков передачи «Объекта долевого строительства» «Участнику долевого строительства», предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора, «Застройщиком» «Участнику долевого строительства» выплачивается неустойка в размере 

<

данные изъяты>. 

В Дополнительном соглашении «Застройщик» указал пункт, что стороны определили, что сумма денежной компенсации за нарушение срока сдачи «Объекта долевого строительства» по Договору в размере 

<

данные изъяты>, выплачивается «Участнику долевого строительства» за весь период просрочки сдачи объекта долевого строительства по Договору, вплоть до получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи квартиры путем подписания между сторонами акта приема-передачи (пункт 3.1. Дополнительного соглашения). 

Установленные в п.3.1, и 3.2 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. от 24 января 2022г. ограничения прав потребителя, в части отказа его на будущий период от иных претензий и требований, выплате неустойки, пени, морального вреда, штрафа, возмещения убытков, иных денежных сумм, отказа от предъявления в будущем требований к Застройщику, касающихся замечаний к состоянию квартиры, площади, качеству отделки и иных претензий относительно ненадлежащего исполнения Застройщиком его обязательств по Договору являются незаконными и противоречащие действующему законодательству. 

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем, является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей)». 

Согласно акта приема-передачи № Застройщик по Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. от 24 января 2022г., разрешению на ввод в эксплуатацию № от 11.02.2025года передал «Участнику долевого строительства» №-комнатную 

<

адрес> (строительный /условный №) на 

<

адрес>, общей площадью № кв.м., расположенную по адресу 

<

адрес> только 27.03.2025года. 

Таким образом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства период 01.07.2023 по 27.03.2025г. 

Представителем ответчика заявлено о снижении штрафных санкций до разумных пределов и применении ст. 333 ГК РФ.

Применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым - абзац 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в той части, что правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78), по смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом (п. 70).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 71 абз. 1).

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение от 14.10.2004 г № 293-О0 следует, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее не соразмерности последствия нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковыми лишь при условии, что оно отвечает требования справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Суд учитывает правовую позицию, неоднократно высказанную Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О в той части, что положения ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, суд учитывает положения ч. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащей применению по аналогии, согласно которой если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи, а также позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении от 15.01.2015 № 7-О, согласно которой недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, являясь способом обеспечения исполнения обязательства застройщика и не должна служить средством обогащения дольщика, но при этом направлена на восстановление прав дольщика, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, то суд приходит к выводу о том, что подлежащая взысканию в пользу истца неустойка, в требуемом размере, являются явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем считает возможным снизить неустойку до 

<

данные изъяты>

Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Исходя из принципов разумности, справедливости и соразмерности, суд считает возможным взыскать в счёт компенсации морального вреда в пользу истца 

<

данные изъяты>.

С 01.09.2024 вступили в силу изменения в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» на основании Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ.

Согласно ч.3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, Правительство Российской Федерации, установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Таким образом, ввиду того, что заявленный период подпадает под действие моратория, у суда отсутствуют основания для взыскания суммы штрафа. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 

<

данные изъяты>, однако, с учетом требований соразмерности и разумности, суд полагает возможным снизить указанную сумму до 

<

данные изъяты>

Из иска следует, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по Договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г. истец была вынуждена заключить Договор найма жилого помещения от 12.02.2024г., так как другого жилья у неё нет. 

Согласно п. 1.4 Договора найма плата за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты>

За период с 12.02.2024г. по 27.03.2025г. убытки составляют 

<

данные изъяты>. (

<

данные изъяты>*13 мес.= 

<

данные изъяты> +

<

данные изъяты> за 16 дней 02.2024г. итого 

<

данные изъяты>). 

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании убытков в размере 

<

данные изъяты>, суд отмечает, что доказательств оплаты указанной суммы в материалы дела не представлено. 

Поскольку истец, исходя из положений п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобожден, то с ответчика, в силу норм ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты>, рассчитанная от взысканной в пользу потребителя суммы неустойки. 

При таких обстоятельствах, исходя из характера настоящего спора, учитывая собранные по делу доказательства в силу требований ст.67 ГПК РФ, суд находит основания для частичного удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО СЗ "СпецСтройКубань" о защите прав потребителя.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 3.1, 3.2 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве № № от 24.03.2020г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СЗ "СпецСтройКубань" в пользу ФИО1 неустойку в размере 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>, расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты>

В остальной части иска – отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СЗ "СпецСтройКубань" в доход муниципального образования г.Краснодар пошлину в размере 

<

данные изъяты>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 19.11.2025г.

Председательствующий: