Дело №

Решение

 

Именем Российской Федерации

16 июля 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевсклой Л.В. 

при секретаре Ростовском Д.Р. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии в муниципальную собственность объекта недвижимости – нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, обязании предоставить реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Администрации г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м, расположенное на 1 этаже дома 

<

адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> многоквартирный дом по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно п. 5 указанного постановления МКУ «Дирекции муниципального имущества и благоустройства» Ленинского района и собственникам помещений з течение 2-х лет со дня принятия постановления осуществить реконструкцию многоквартирного дома 

<

адрес> с учетом рекомендации Министерства культуры Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>

В связи с неисполнением МКУ «Дирекцией муниципального имущества и благоустройства» Ленинского района и собственниками данных требований, было принято постановление от 20.06.2019 № 516 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер АА1А2, Б аварийным и подлежащим реконструкции»».

Оценка нежилого помещения, общей площадью 19,1 кв.м, по адресу: г

<

адрес>, Б проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 1 295 685 (один миллион двести девяносто пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного просит суд изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м, расположенное по адресу: г. 

<

адрес> по цене равной 1 295 685 (один миллион ввести девяносто пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Обязать ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 1 295 685 один миллион двести девяносто пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

Представитель истца ФИО2 по доверенности 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3, удостоверение 

<

данные изъяты>, явился, требования не признал, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ФИО4 по доверенности 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. явился, требования иска поддержал. 

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суды правильно указали, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м, расположенное на 1 этаже дома 

<

адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно п. 5 указанного постановления МКУ «Дирекции муниципального имущества и благоустройства» Ленинского района и собственникам помещений в течение 2-х лет со дня принятия постановления осуществить реконструкцию многоквартирного дома 

<

адрес> с учетом рекомендации Министерства культуры Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты>

В связи с неисполнением МКУ «Дирекцией муниципального имущества и благоустройства» Ленинского района и собственниками данных требований, было принято постановление от 20.06.2019 № 516 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, город 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома литер АА1А2, Б аварийным и подлежащим реконструкции»».

Оценка нежилого помещения, общей площадью 19,1 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, Б проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 1 295 685 (один миллион двести девяносто пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

ФИО1 не согласилась с размером предложенной выкупной цены, полагая ее существенно заниженной, также ссылалась на то, что ее были понесены расходы на реконструкцию указанного нежилого помещения, которые, также не учтены.

По ходатайству истца, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы: Определить стоимость затрат на реконструкцию, проведённую в соответствии с Архитектурно-строительным решением 

<

данные изъяты> и заключением 

<

данные изъяты> Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 19,1 кв.м., расположенного на 1 этаже дома № 

<

адрес>

Согласно заключению комиссии экспертов 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., выполненному ООО «ЦСЭ «Прайм», отвечая на вопросы суда, эксперты пришли к следующим выводам.

В связи с отсутствием в материалах дела и дополнительно предоставленных материалах актов выполненных работ и иной документации, подтверждающей факт и объем нения ремонтно-строительных работ, наименование и марку использованных материалов, проведенных и использованных в результате реконструкции в жилом доме Лит. «Б» по адресу: 

<

адрес>, определить стоимость затрат на реконструкцию, проведенную в соответствии с Архитектурно-строительным решением № 

<

данные изъяты> и заключением 

<

данные изъяты> в жилом доме 

<

адрес> и провести исследование по поставленному в определении о назначении экспертизы вопросу технически не представляется возможным.

Кроме того, работы, перечисленные в дополнении к заключению 

<

данные изъяты> о техническом состоянии строительных конструкций лист 5,6, проведены в подвале здания многоквартирного жилого дома Лит. «Б» по адресу: 

<

адрес> многоквартирного жилого дома Лит. «Б» по адресу: 

<

адрес> не имеет отношения к исследуемому нежилому помещению общей площадью 19,1 кв.м, расположенному на 1 этаже здания. В материалах дела отсутствует документация о зарегистрированном праве ФИО1 на помещения подвала. Работы выполненные на 1 этаже здания, учтены в том числе в стоимости по второму вопросу.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 19,1 кв.м, расположенного на 1 этаже дома 

<

адрес>, включая рыночную стоимость доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме и рыночную стоимость доли собственника в праве собственности на земельный участок, а также величину убытков, причиненных собственнику его изъятием, по состоянию на 31.05.2021 г. составляет 2 097 796 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 883 000 руб.; величина убытков, причинённых собственнику изъятием объекта недвижимости, составляет 214 796 руб.

В судебном заседании 12.07.2021 г. судом был допрошен эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» ФИО5 который подтвердил, выводы, изложенные в заключении. 

Оценивая представленные доказательства, в том числе принимаемое судом экспертное заключение, как составленное лицом, обладающим необходимыми познаниями и квалификацией в области строительства, имеющим квалификацию судебного эксперта с правом производства соответствующих экспертиз, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять которому нет оснований, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями пункта 10 статьи 32 ЖК РФ, статей 239.2, 279 ГК РФ, статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный правовой подход отмечен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники нежилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Руководствуясь статьями 235, 239 ГК РФ, частью 10 статьи 32 ЖК РФ, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования об изъятии нежилого помещения общей площадью 19,1 кв.м, расположенное на 1 этаже дома 87 по ул. Социалистическая, Ленинского района, г. Ростова-на-Дону, принадлежащее ФИО1 подлежит удовлетворению, за цену, установленную заключением комиссии экспертов № 338-С от 31.05.2021 г., выполненному ООО «ЦСЭ «Прайм»- в размере 2 097 796 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> по цене равной 2 097 796 руб.

Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение, общей площадью 19,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. 

Обязать ФИО1 предоставить Администрации г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 097 796 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21.07.2021 года.

Судья