Дело № 2-1036/2023

УИД – 61RS0036-01-2023-001106-56

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2023 года судья Каменского районного суда Ростовской области Сытник И.Ю., 

с участием представителя истца –ФИО1, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика –адвоката Исаевой Ю.И., действующей на основании ордера, 

при секретаре судебного заседания Шехурдиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Каменска-Шахтинского к ФИО2 о признании соглашения об изъятии жилого помещения недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрации г. Каменска-Шахтинского Ростовской области обратилась в суд с иском о признании соглашения об изъятии жилого помещения недействительным, ссылаясь на то, что согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию (серия 

<

адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2, принадлежала на праве собственности квартира №, расположенная по адресу: Россия, 

<

адрес>, общей площадью 56 кв.м, в том, числе - площадь квартиры 20.7 кв.м.; площадь доли мест общего пользования - 12,86кв.м. Постановлением администрации города № 1412 от 28.12.2016 года указанный многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу и включен в областную адресную программу «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными после 01.01.2012года, в 2017-2025 годах», утвержденной Постановлением Правительства Ростовской области от 12.08.2016 года № 569.

05.10.2022 между ФИО2 и Администрацией города г. Каменска-Шахтинского было заключено Соглашение об изъятии жилого помещения непригодного для проживания с указанной выкупной стоимостью 1 570 608,00 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч шестьсот восемь) рублей, в том числе: рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, и стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт (пункт 5. Соглашения).

Данная сумма была внесена в Соглашение на основании расчета-обоснования потребности в средствах на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда в рамках этапа 2021-2022 областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017-2025 гг». Оценка выкупной стоимости на момент заключения Соглашения 05.10.2022 экспертом- оценщиком не производилась.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В рамках настоящего спора, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения, был определен в нарушения требования закона об оценочной деятельности.

Согласно заключению специалиста ООО «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации» №-ЭС-21 от 08.12.2022 размер выкупной цены за жилое помещение, признанного аварийны, по адресу: 

<

адрес> составила 1 189 507,00 (один миллион сто восемьдесят девять тысяч пятьсот семь) рублей.

02.02.2023 в адрес ФИО2 было направлено письмо №56/72 от 31.01.2023 о необходимости прибыть в Администрацию города Каменск-Шахтинский, для расторжения соглашения об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, согласно оценке выкупаемого жилого помещения от 08.12.2022, произведенной в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

До настоящего времени ФИО2 в Администрацию города Каменска- Шахтинского не обращался, направленная корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения.

На основании изложенного, просит суд признать Соглашение об изъятии жилого помещения от 05.10.2022 заключенного между ФИО2 и Администрацией города Каменска-Шахтинский недействительным.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, уточнила исковые требования просила также признать право муниципальной собственности Муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский Ростовской области» на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, недействительным, поскольку на основании оспариваемого соглашения 18.10.2022 года право муниципальной собственности Муниципального образования «Город Каменск-Шахтинский Ростовской области» на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости. Пояснила, что сумма по соглашению, заключенному с ответчиком, складывалась из цены 1 кв.м. и площади квартиры без учета аварийности. Министерство расчет-обоснование воспринимало, как планируемую сумму. Ответчику неоднократно направлялось приглашение в администрацию города для расторжения соглашения об изъятии жилого помещения, не пригодного для проживания, но ответа от него не поступило, в администрацию он так и не явился. Направленная корреспонденция возвращена отправителю в связи с истечением срока хранения. В настоящее время возникла необходимость закрыть программу переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными. Все граждане из 

<

адрес> расселены. Данная сумма будет внесена на депозит нотариуса. Сумма по соглашению ответчику не перечислена. Ответчик не предоставил истцу правоустанавливающие документы на квартиру. Экспертиза не проводилась до заключения соглашения, в связи с некачественным исполнением своих должностных обязанностей сотрудником администрации, который был привлечен к дисциплинарной ответственности. Мы поставлены в жесткие рамки. Необходимо расселить дом и закрыть программу.

Ответчик, надлежащим образом извещался о времени и месте проведения судебного заседания, по адресу регистрации по месту жительства: 

<

адрес>. В судебное заседание не явился, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, о причинах неявки суду не сообщал.

В соответствии со ст. 50 ГПК РФ по делу в качестве представителя ответчика был назначен адвокат Исаева Ю.И., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, пояснила, что заключение специалиста от 08.12.2022 года не содержит сведений о том, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. стоимость квартиры, указанная в заключении, значительно ниже стоимости, указанной в соглашении, что нарушает права ответчика.

В судебное заседание третье лицо по делу, не заявляющее самостоятельных исковых требований, - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, своего представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено, о причинах неявки суду не сообщило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало. 

Согласно ст. 167 ГПК РФ, суд определил о рассмотрении дела без участия ответчика и третьего лицо по делу.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, суд считает необходимым исковые требования Администрации г. Каменска-Шахтинского удовлетворить по следующим основаниям. 

Постановлением Администрации г. Каменска-Шахтинского от 28.12.2016 года № 1412 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу. 

Согласно постановлению Администрации г. Каменска-Шахтинского от 27.05.2019 года № 559, в связи с признанием указанного многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, под многоквартирным домом №, кадастровый №, а также изъята для муниципальных нужд квартира №, площадью 20,7 кв.м., расположенная в указанном многоквартирном жилом доме, принадлежащая ФИО6

Согласно сведений ЕГРН, ответчик ФИО2 с 22.07.2019 года являлся собственником квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. 

В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Как указал Президиумом Верховного Суда РФ в Обзоре от 29.04.2014 года судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Установление рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Независимо от того, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности" и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Кроме того, согласно правовой позиции, содержащейся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, возмещение за жилое помещение также должно включать в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Определение рыночной стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Разделом 6 областной адресной программы "Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 1 января 2012 г., в 2017 - 2023 годах" утвержденной Постановлением Правительства РО от 12.08.2016 N 569 (ред. от 26.02.2023) установлено, что приобретение соисполнителями Программы жилых помещений для их предоставления собственникам по договорам мены взамен изымаемых, а также выплата им возмещения за изымаемое аварийное помещение производятся в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в пределах возмещения за изымаемые жилые помещения, определяемого на основании заключения лица, осуществляющего оценочную деятельность, и на основании соглашения с собственником жилого помещения. 

Согласно соглашению от 27.02.2020 (л. д. 8-10) возмещение за изъятие недвижимого имущества ФИО2 составляет сумму в размере 1570608,00 руб., из них 1287898,56, за счет средств областного бюджета; 282709,44 за счет средств местного бюджета.

Как следует из искового заявления, данная сумма внесена в соглашение на основании расчета-обоснования потребности в средствах на реализацию мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого фонда в рамках этапа 2021-2022 областной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, а также домов блокированной застройки, признанных аварийными после 01.01.2012г., в 2017-2025 г.г. Оценка выкупной стоимости, на момент заключения Соглашения 05.10.2022 года, экспертом-оценщиком не производилась. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно заключению специалиста ООО «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации» №-ЭС-21 от 08.12.2022 размер выкупной цены за жилое помещение, признанного аварийны, по адресу: 

<

адрес>, кВ. 6 составила 1 189 507,00 (один миллион сто восемьдесят девять тысяч пятьсот семь) рублей.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оспариваемое соглашение об изъятии жилого помещения от 05.10.2022 года, заключено с нарушением требований ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Между тем, в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, в случае, когда сделка нарушает требования закона, она может быть признана недействительной по требованию стороны или иного лица, указанного в законе.

На основании вышеизложенного, с учетом, установленных по делу, обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца о признании соглашения об изъятии жилого помещения от 05.10.2022 года, заключенного между ФИО2 и Администрацией города Каменска-Шахтинского недействительным.

В связи с этим, к данной сделке следует применить последствия недействительности сделок, в виде возврата квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в собственность ответчика ФИО2, исключив Муниципальное образование «Город Каменск-Шахтинский» из числа собственников на указанную квартиру.

Доводы представителя ответчика-адвоката Исаевой Ю.И. о том, что в заключении специалиста, выполненного ООО «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации» 08.12.2022 г.отсутствуют сведения о том, что эксперт не предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а стоимость квартиры, указанная в заключении, значительно ниже её стоимости, указанной в соглашении, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку данное заключение специалиста составлено после заключения оспариваемого соглашения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации г. Каменска-Шахтинского к ФИО2 о признании соглашения об изъятии жилого помещения недействительным - удовлетворить.

Признать соглашение об изъятии жилого помещения от 05.10.2022 года, заключенное между ФИО2 и Администрацией города Каменска-Шахтинского, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, недействительным.

Применить к соглашению об изъятии жилого помещения от 05.10.2022 года, заключенному между ФИО2 и Администрацией города Каменска-Шахтинского, последствия недействительности сделок, в виде возврата квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в собственность ответчика ФИО2, исключив Муниципальное образование «Город Каменск-Шахтинский» из числа собственников на указанную квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Каменский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 03.07.2023 года.

Председательствующий: