УИД 61OS0000-01-2025-000237-69

Дело № 3а-128/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 апреля 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муруговым Н.А.,

с участием: 

представителей административного истца ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Центрального банка Российской Федерации об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 г. № Исх.24-Ошибки/111, принятого по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в части, 

у с т а н о в и л :

Центральный банк Российской Федерации (Банк России) обратился в суд с названным административным иском, в обоснование которого указал, что во владении Банка России находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами ... и .... При расчете кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждением Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) названные объекты отнесены к подгруппе 0841 «Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры» функциональной группы 8 без учета наличия у них статуса объектов культурного наследия (далее также ОКН). По мнению Банка России, упомянутые объекты должны быть отнесены к расчетной подгруппе 0805 «Памятники архитектурные, монументы». 8 ноября 2024 г. Банк России подал в ГБУ заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. По результатам рассмотрения заявления ГБУ приняло решение от 3 декабря 2024 г. № Исх.24-Ошибки/111 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, ссылаясь на отсутствие ошибок.

В обоснование нарушения своих прав Банк России сослался на то, что используемые объекты культурного наследия страхуются правообладателем от рисков повреждения (уничтожения). Сумма страхового возмещения зависит от кадастровой стоимости объектов. Необоснованно заниженная в результате указанной выше ошибки ГБУ кадастровая стоимость не позволит при наступлении страхового случая получить страховое возмещение, обеспечивающее восстановление объектов культурного наследия.

Административный истец, уточнив требования (том 2 л.д. 20-22, с учетом пояснений в судебном заседании том 4 л.д. 213), просит суд признать незаконным решение ГБУ от 3 декабря 2024 г. в части, касающейся объектов с кадастровыми номерами ... и ..., обязать ГБУ обеспечить исправление ошибок.

К участию в деле, в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений Ростовской области, ППК «Роскадастр», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

В судебном заседании представители административного истца ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования.

Представитель ГБУ ФИО3 не признала административный иск, настаивая на законности оспариваемого решения и отсутствии ошибок при определении кадастровой стоимости объектов.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Минимущество Ростовской области в возражениях на административный иск поддержало позицию административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей министерства.

ППК «Роскадастр» в отзыве оставило разрешение спора на усмотрение суда, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От иных заинтересованных лиц отзывы, ходатайства не поступали.

Принимая во внимание наличие в деле сведений, подтверждающих надлежащее извещение всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, непредставление ими доказательств уважительности причин неявки в суд, с учетом положений части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (для лиц, обладающих публичными полномочиями), статьи 150 названного кодекса, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив доводы, изложенные в письменных заявлениях, отзывах, возражениях, представленные доказательства, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется бюджетным учреждением (в Ростовской области – ГБУ) в порядке, предусмотренном Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (далее – Методические указания № П/0336).

Результаты государственной кадастровой оценки всех учтенных в ЕГРН на территории Ростовской области зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 г., содержащиеся в составленном ГБУ Отчете от 24 октября 2023 г. № 19.10.03-7 (далее - Отчет о ГКО), утверждены постановлением Минимущества Ростовской области от 15 ноября 2023 г. № 27.

В соответствии со статьями 7, 21 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Согласно части 5 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ такое заявление вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Из частей 2, 13 статьи 21 названного Федерального закона следует, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, признаются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости; допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено.

В случае принятия решения об отказе в исправлении ошибок в таком решении должны быть приведены все основания его принятия, в том числе с указанием страниц (разделов) отчета, содержащих информацию о том, что при оценке конкретного объекта недвижимости указанные в заявлении ошибки не были допущены.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (части 20-23 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ).

На основании статей 1, 2 Федерального закона от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» имущество Банка России является федеральной собственностью. Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом независимо от других федеральных органов.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о здании с кадастровым номером ... площадью 10 204,2 кв.м, назначение - нежилое, наименование - здание Центрального банка Российской Федерации, расположенном по адресу: .... За Центральным Банком Российской Федерации зарегистрировано право владения, пользования и распоряжения объектом. Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером ..., имеющем вид разрешенного использования (ВРИ) «общественное управление».

За Банком России зарегистрировано также право владения, пользования и распоряжения помещением с кадастровым номером ... площадью 1 235,4 кв.м, назначение - нежилое, наименование – часть нежилого здания Центрального банка Российской Федерации, расположенным по адресу: .... 

Для здания с кадастровым номером ... площадью 1 473 кв.м, большей частью которого является объект с кадастровым номером ..., в ЕГРН указано назначение «многоквартирный дом». Здание находится на земельном участке с кадастровым номером ..., имеющем ВРИ «многоквартирные жилые дома до трех этажей включительно». 

Применяемая с 1 января 2024 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ... и помещения с кадастровым номером ... утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 15 ноября 2023 г. № 27 по состоянию на 1 января 2023 г. в суммах 430 283 562,66 рублей и 18 055 803,99 рублей соответственно.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ... определена ГБУ с использованием затратного подхода методом моделирования затрат, основанного на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв.м площади, 1 куб.м строительного объема, 1 п.м и тому подобное) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы сравнения подобного типового объекта, моделирование затрат на замещение которой осуществляется с использованием укрупненных показателей стоимости строительства (том 2 л.д. 79-81).

Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ... определена сравнительным подходом с использованием метода моделирования на базе УПКС (удельного показателя кадастровой стоимости), при котором рассчитанный для сходных объектов УПКС с поправками умножен на площадь помещения (том 2 л.д. 82-84).

Приложением № 2 к Методическим указаниям № П/0336 определены коды для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, позволяющие разбить объекты на основные группы (подгруппы) для целей определения кадастровой стоимости. Предусмотрена укрупненная функциональная группа 8 «Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты». В состав этой группы включены 52 подгруппы, в том числе подгруппа 0805 «Памятники архитектурные, монументы» и подгруппа 0841 «Административные здания государственных учреждений управления, включая здания администраций, министерств, судов, прокуратуры». 

Оба названных выше объекта отнесены ГБУ при определении кадастровой стоимости к подгруппе с кодом 0841.

8 ноября 2024 г. в ГБУ поступило заявление Банка России об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости 4-х объектов недвижимости, в том числе здания с кадастровым номером ... и помещения с кадастровым номером .... В обоснование заявления указано, что при проведении государственной кадастровой оценки объекты Банка России, являющиеся ОКН и подлежащие включению в подгруппу 0805, отнесены к подгруппе 0841.

К заявлению прилагались выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты, копии паспортов объектов культурного наследия и приказов Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области об утверждении охранных обязательств.

Решением от 3 декабря 2024 г. № Исх.24-Ошибки/111 по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение отказало заявителю в пересчете кадастровой стоимости, не признав наличие ошибок.В обоснование решения ГБУ указало на отсутствие оснований для отнесения упомянутых выше объектов к подгруппе 0805, поскольку содержащиеся в ЕГРН сведения о наименовании, назначении объектов не включают в себя информацию о том, что они являются памятниками архитектуры, монументами, кроме того, объекты расположены на земельных участках с ВРИ «общественное управление» и используются Банком России для осуществления уставной деятельности. Подгруппа 0841 выбрана для объектов с учетом данных, поступивших в ГБУ от территориального подразделения Банка России (письма от 10 мая 2023 г. и от 6 июня 2023 г). 

Зарегистрированные в ЕГРН сведения об объектах как ОКН расценены в решении ГБУ в качестве обременений, являющихся индивидуальными характеристиками объектов, не учитываемыми в числе ценообразующих факторов.

Решение ГБУ от 3 декабря 2024 г. в части, касающейся объектов с кадастровыми номерами ... и ..., не может быть признано законным и обоснованным. В остальной части решение предметом проверки суда в данном деле не является.

В соответствии с преамбулой Федерального закона от 25 июня 2022 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

К памятникам - одному из видов ОКН относятся, в том числе отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (статья 3 Федерального закона № 73-ФЗ).

Как установлено судом на основании представленных доказательств, здание с кадастровым номером ... признано объектом культурного наследия федерального значения, включено в раздел III «Памятники градостроительства и архитектуры» Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, утвержденного указом Президента Российской Федерации от 20 февраля 1995 г. № 176, под наименованием «Здание банка, кон. XIX – нач. XX вв.». Границы территории данного ОКН утверждены приказом министерства культуры Ростовской области от 10 ноября 2011 г. № 113-Н, совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером .... 

Здание с кадастровым номером ... является ОКН регионального значения согласно постановлению Главы Администрации Ростовской области от 14 марта 1994 г. № 69 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры области» под наименованием «Здание государственного казначейства (уточненное наименование: «Здание Александровск-Грушевского Общества Взаимного Кредита»). Статус ОКН распространяется на все помещения, являющиеся частью здания. Границы территории ОКН утверждены постановлением Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 12 августа 2019 г. № 20/01-01/399.

Оба здания, согласно паспортам ОКН, внесены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под регистрационными номерами 611410255530006 и 6116100605660005 (вид объектов – памятники). Приказами Комитета по охране объектов культурного наследия от 27 октября 2021 г. на объекты утверждены охранные обязательства. 

В отношении здания с кадастровым номером ..., а также здания с кадастровым номером ... и являющегося его частью помещения с кадастровым номером ... (как и других помещений в здании, являющихся самостоятельными объектами права) в ЕГРН внесены сведения об ограничении прав в связи с установленным статусом ОКН и охранными обязательствами владельцев.

Суд не может согласиться с доводом ГБУ о том, что отсутствие в ЕГРН в графе о назначении здания указания о том, что оно является памятником или монументом, как и ВРИ земельного участка, на котором находится объект, не содержащий упоминания об отнесении к землям историко-культурного назначения, препятствует оценке здания, помещения с учетом такой их характеристики как отнесение к ОКН.

Признание объектов памятниками архитектуры фиксируется в иных поименованных выше документах, наличие статуса ОКН – в иных графах ЕГРН. Статус земель историко-культурного назначения определяется не ВРИ земельного участка, он зависит от включения участка в границы территории ОКН (статья 5 Федерального закона от 25 июня 2022 г. № 73-ФЗ, статья 99 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что ОКН являются предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, и могут обладать нематериальными активами, соответственно, могут иметь дополнительную нематериальную составляющую стоимости.

Примененные ГБУ при расчете кадастровой стоимости методики, учитывающие для зданий стоимость замещения, то есть затрат на строительство нового аналогичного объекта с определенными пространственными характеристиками, не учитывают особенности воссоздания ОКН, в том числе элементов, представляющих особую архитектурную, художественную ценность, и связанные с этим дополнительные затраты. Не учтены эти особенности и при расчете УПКС для помещений, являющихся частью ОКН.

Административным ответчиком, на которого в суде возложено бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого административным истцом решения, не представлены суду доказательства отсутствия влияния на кадастровую стоимость наличия у объектов статуса объектов культурного наследия.

Выписки из Отчета о ГКО и иные представленные ГБУ документы не свидетельствуют о том, что позиция бюджетного учреждения об отсутствии такого влияния базируется на результатах анализа рынка или научно-методических данных.

Вместе с тем, Методические указания № П/0336 исходят из необходимости учета сведений об отнесении объектов недвижимости к ОКН при расчете кадастровой стоимости.

Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации включен в Примерный перечень различных информационных систем для основных ценообразующих факторов для целей определения кадастровой стоимости (приложение № 5 к Методическим указаниям № П/0336). Сведения из него подлежали учету бюджетным учреждением при подготовке Отчета о ГКО.

В пункте 70 Методических указаний № П/0336 разъяснено, что замечания относительно недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости (в том числе отсутствие сведений о каких-либо характеристиках), не являющихся ценообразующими факторами в используемой модели оценки, не свидетельствуют о нарушении, если дополнительная проверка ее обоснованности свидетельствует о неискажении кадастровой стоимости и, соответственно, не требуют внесения исправлений. При этом по этим основаниям учитываются замечания о таких характеристиках объектов недвижимости, которые касаются отнесения объектов недвижимости к объектам культурного наследия, если они подтверждены. Если использованная при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости модель оценки не учитывает таких характеристик, они должны быть дополнительно учтены в модели оценки кадастровой стоимости.

Включение приведенного разъяснения в раздел XII Методических указаний № П/0336 «Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости» не может толковаться как препятствующее применению изложенной позиции об учете характеристик объекта на последующих этапах определения (пересмотра) кадастровой стоимости, в том числе при рассмотрении заявлений об исправлении ошибок.

Документы, подтверждающие наличие у соответствующих объектов статуса ОКН, были представлены Банком России в ГБУ при обращении с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Вопреки доводам представителя ГБУ, непредставление этих документов на стадии подачи замечаний на Отчет о ГКО, не лишает правообладателя возможности представить их в бюджетное учреждение после утверждения результатов кадастровой оценки.

Группировка объектов для целей определения кадастровой стоимости может осуществляться с учетом допущений, сделанных бюджетным учреждением при государственной кадастровой оценке по результатам проведенной аналитической работы. Такая группировка, проводимая с учетом требований Методических указаний № П/0336, в определенной степени зависит от усмотрения бюджетного учреждения.

Учет сведений об отнесении объекта к ОКН может осуществляться бюджетным учреждением как путем включения его в специализированную подгруппу, предусмотренную приложением № 2 к Методическим указаниям № П/0336, так и путем дополнительного учета в примененной модели оценки кадастровой стоимости характеристик, связанных с отнесением объекта к ОКН, как это предусматривает пункт 70 Методических указаний № П/0336.

Таким образом, ошибка в определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ... и помещения с кадастровым номером ... состоит не в самом факте отнесения их к подгруппе 0841, а в том, что не были тем или иным способом, вытекающим из нормативных правовых актов, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, учтены характеристики данных объектов, необходимость учета которых в применяемой модели расчета прямо предусмотрена Методическими указаниями.

Приняв оспариваемое решение, ГБУ необоснованно уклонилось от исправления допущенной ошибки.

Кадастровая стоимость названных здания и помещения не затрагивает интересы правообладателя в сфере налогообложения, поскольку здание с кадастровым номером ... не является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций в силу подпункта 3 пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, а в связи с владением помещением с кадастровым номером ... налог исчисляется не из кадастровой стоимости, так как перечень, предусмотренный статьей 378.2 НК РФ, в Ростовской области на данный момент не утвержден.

В то же время, по условиям договора страхования объектов недвижимого имущества от 21 февраля 2023 г. № БР-Д-10-5-3/179, заключенного Банком России в качестве страхователя со страховой организацией, дополнительного соглашения к договору, заключенного 16 февраля 2024 г., страховая стоимость объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам культурного наследия, после 1 января 2024 г. определяется по кадастровой стоимости объектов. Страховая сумма определяется в размере страховой стоимости.

Изложенное подтверждает, что решением ГБУ от 3 декабря 2024 г. в оспариваемой части нарушены права и законные интересы административного истца.

Частью 24 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном этой статьей.

Исходя из взаимосвязанных положений части 3.2 статьи 249, части 3 статьи 227 КАС РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 26 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 и пункте 26 постановления от 28 июня 2022 г. № 21, суд обязывает ГБУ повторно рассмотреть заявление Центрального банка Российской Федерации и обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

Руководствуясь статьями 177-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 3 декабря 2024 г. № Исх.24-Ошибки/111 об отказе в пересчете кадастровой стоимости, принятое по итогам рассмотрения заявления Центрального банка Российской Федерации об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в части, касающейся объектов с кадастровыми номерами ... и ....

Обязать государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» повторно рассмотреть заявление Центрального банка Российской Федерации об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, поступившее в учреждение 8 ноября 2024 г., в части, касающейся объектов с кадастровыми номерами ... и ..., обеспечить исправление ошибок в порядке, предусмотренном федеральным законом.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме принято 6 мая 2025 г.