Дело № 2-40/2024

УИД 25RS0002-01-2023-000442-94

Мотивированное 

решение

изготовлено 17 июня 2024 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2024 года город Владивосток 

Фрунзенский районный суд города Владивостока Приморского края в составе председательствующего судьи Бойко М.Н.,

при секретаре Костырко М.Г.,

с участием представителя администрации города Владивостока и Управления градостроительства администрации города Владивостока по доверенности ФИО1,

представителя Инспекции РСН и КДС Приморского края по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Владивостока, Управление градостроительства администрации города Владивостока к ФИО3, ФИО4, ФИО5, с участием третьего лица Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о признании реконструкции объекта недвижимости самовольной, возложении обязанности произвести демонтаж реконструированной части объекта и приведении объекта недвижимости в соответствии с параметрами, указанными в ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Владивостока, Управление градостроительства администрации города Владивостока обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, с участием третьего лица Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о признании реконструкции объекта недвижимости самовольной, возложении обязанности произвести демонтаж реконструированной части объекта и приведении объекта недвижимости в соответствии с параметрами, указанными в ЕГРН, указав в обоснование заявленных требований, что в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора Инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края проведено обследование жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>.

Согласно акту выездного обследования № от 22.12.2022 года в рамках визуального осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> расположено четырехэтажное здание (первый этаж - цокольный, три этажа надземных), к данному зданию выполнена пристройка в виде гаража-стоянки (площадью 15 кв.). Ориентировочно площадь объекта составляет 600 кв.м.

15.03.2013 года администрацией города Владивостока ФИО4 выдано разрешение № № на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 108 кв.м., этажностью - 3.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.11.2022 года № № зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 420 кв.м., количество этажей - 3, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Поскольку объект недвижимости с кадастровым номером № имеет четыре этажа, следовательно, в силу п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, он не может считаться объектом индивидуального жилищного строительства.

Работы по реконструкции выполнены в отсутствие разрешения на строительство, а также в отсутствие проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

22.12.2022 года от Инспекции РСН и КДС Приморского края в администрацию города Владивостока поступило уведомление о выявлении самовольной постройки № от 22.12.2022 года.

Просят суд признать реконструкцию объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 420 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, самовольной.

Обязать ФИО3, ФИО4, ФИО5 произвести демонтаж реконструированной части объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и привести объект недвижимости с кадастровым номером № в соответствие с параметрами, указанными в ЕГРН, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет.

В последующем были уточнены исковые требования, из которых следует, что в период рассмотрения указанного дела ответчиками внесены изменения в ЕГРН в части параметров здания. По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, отраженным в выписке из ЕГРН площадь объекта - жилого дома составляет 494,3 кв.м. 

Просят суд признать реконструкцию объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 494,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, самовольной. 

Обязать ФИО3, ФИО4, ФИО5 произвести демонтаж реконструированной части объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 494,3 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес> и привести объект недвижимости с кадастровым номером № в соответствии с параметрами, указанными в ЕГРН в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет.

Представитель администрации города Владивостока и Управления градостроительства администрации города Владивостока по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме по доводам и основаниям изложенным в иске.

Представитель третьего лица Инспекции РСН и КДС Приморского края по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования по доводам изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что в инспекцию 27.10.2022 года поступило обращение ФИО9, перенаправленное Управлением градостроительства администрации города Владивостока, по вопросу законности осуществления реконструкции жилого 

<

адрес> (вх. № инспекции №).

В обращении сообщалось, что на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в зоне индивидуальной жилой застройки, расположен четырехэтажный объект недвижимости. 

Для проверки фактов, изложенных в обращении, 22.12.2022 года должностным лицом отдела регионального государственного строительного надзора по Владивостокскому городскому округу и муниципальным образованиям края инспекции проведено выездное обследование по вопросу реконструкции жилого дома по 

<

адрес>, а также запрошены сведения в отношении собственников данного жилого дома в Управлении Росреестра по Приморскому краю, технический паспорт жилого дома в КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края».

По результатам полученных ответов установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 661 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве № ФИО4 (доля в праве №) и ФИО5 (доля в праве №), о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи № от 05.08.2022 года; № от 25.10.2021 года и № от 25.10.2021 года соответственно. Разрешенное использование данного земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

Также, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.11.2022 года №, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 являются правообладателями объекта недвижимого имущества: жилой дом площадью 420 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно письму КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» от 21.11.2022 года № инвентарное дело объекта государственного технического учета и технической инвентаризации на хранение в КГКУ «УЗИ» по актам приема-передачи от АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю не передавалось, в связи с чем технический паспорт на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в Учреждении отсутствует.

На государственный кадастровый учет объект недвижимости - жилой дом площадью 420 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на основании декларации об объекте недвижимости от 16.09.2013 года (дата присвоения кадастрового номера: дата) года.

На момент выездного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 661 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, расположено четырехэтажное здание (первый этаж - цокольный, три этажа надземных). К данному зданию выполнена пристройка в виде гаража-стоянки площадью 15 кв.м. Ориентировочная площадь объекта недвижимости составляет 600 кв.м.

В случае если в результате проведения планируемых работ изменятся параметры объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), или потребуется замена несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, то указанные работы необходимо относить к реконструкции.

Очевидно, что собственниками объекта недвижимого имущества - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, была осуществлена реконструкция жилого дома, в результате которой изменились параметры объекта капитального строительства (высота, количество этажей, его площадь, объём).

Поскольку в результате строительных работ застройщиком увеличено количество надземных этажей до 4, реконструкция спорного объекта капитального строительства не относится к случаям, при которых выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется. 

Согласно письму Администрации города Владивостока от 19.12.2022 года № 15.03.2013 года ФИО4 было выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома со следующими параметрами: площадь земельного участка - 540 кв.м., площадь застройки - 108 кв.м., этажность - 3. Срок действия разрешения на строительство установлен до 15.03.2023 года. К заявлению о выдаче такого разрешения ФИО4 прилагались следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 540 кв.м. с кадастровым номером №, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Иных разрешений администрация города Владивостока не выдавала.

Таким образом, разрешение на реконструкцию 3-х этажного жилого дома в виде надстройки дополнительного четвертого этажа не выдавалось, проектная документация не разрабатывалась, проектная документация, ввиду её отсутствия, положительного заключения экспертизы не получала, государственный строительный надзор при реконструкции данного жилого дома не осуществлялся.

Следовательно, инспекцией был установлен факт самовольной реконструкции объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем подлежит применению положение ч. 17 ст. 54 ГрК РФ.

Соответствующее уведомление от 22.12.2022 года № о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих данный факт, направлено инспекцией в администрацию города Владивостока исх. № от 22.12.2022 года.

Получив от инспекции уведомление от 22.12.2022 года № о выявлении самовольной постройки, администрацией города Владивостока принято решение об обращении в суд с настоящим иском, о чем инспекция была уведомлена письмом от 18.01.2023 года исх. № №

Учитывая, что реконструкция жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> осуществлялась в отсутствие разрешения на реконструкцию объекта, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, что указывает на существование риска для безопасности жизни и здоровья граждан, поскольку в отсутствие положительной экспертной оценки в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил изменений, ответчик не может гарантировать безопасность проведенных на указанном объекте работ по строительству и эксплуатации объекта в дальнейшем, инспекция поддерживает исковое заявление администрации города Владивостока, Управления градостроительства администрации города Владивостока к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании самовольной реконструкцию объекта недвижимости площадью 420 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; возложении обязанности произвести демонтаж реконструированной части объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и привести объект недвижимости с кадастровым номером № в соответствие с параметрами, указанными в Едином государственном реестре недвижимости, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом, сведениями о причинах неявки суд не располагает, ходатайство об отложении судебного заседания в адрес суда не поступало.

Ранее от ответчиков поступили возражения на исковое заявление, из которых следует, что они возражают в удовлетворении заявленных требований, поскольку жилой дом по адресу: 

<

адрес>, собственниками которого они являются, не подвергался реконструкции, в частности надстройки какого-либо этажа. С момента начала строительства, постановки на кадастровый учёт и по настоящее время имеется большое количество цифровых фотографий дома в подтверждение этого факта.

Более того, несмотря на постановление администрации города Владивостока от 25.12.2012 года № 4478 «Об утверждении документации по планировке территории в части планировки территории п-ва Шкота Владивостокского городского округа», нет физической возможности подвоза строительных материалов и проезда автотехники к дому. Между тем, в соответствии с п. 3.1 Положения об управлении градостроительства администрации города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 26.03.2020 года № разработка и подготовка документации по планировки территории и межевания территорий Владивостокского городского округа относится к полномочиям указанного органа, а согласно п. 26 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» к каждому участку должен быть обеспечен доступ. За десять лет администрация города Владивостока не смогла исполнить вышеуказанные обязанности. И десять лет не было никаких претензий к их дому.

По периметру их земельного участка установлены датчики движения, имеется видеонаблюдение и просмотр видеозаписей выявил факт того, что 22.12.2022 года не было самого обследования, как и нет обзорных фотографий обследуемого объекта в представленном им исковом. Ксерокопии «фотографий объекта» в исковом заявлении являются фотографиями, сделанными другим гражданином РФ, но не ведущим специалистом ФИО11 Также имеется кнопка звонка на калитке, такое устройство можно было применить для вызова «контролируемого лица».

Их жилой дом не является 4-х этажным, не имеет цокольного этажа, площадь помещений 420 кв.м. Декоративные окна на фасаде фундаментных блоков не являются аргументом для подачи искового заявления. Указанная в исковом «пристройка в виде гаража-стоянки» является навесом в расстоянии 1,5 метра от дома. После получения разрешения на строительство в 2013 году произошла, так называемая «дачная амнистия» и даже в настоящее время нет нарушений в отношении площади застройки. Нет существенных нарушений ПЗЗ Владивостокского городского округа. В настоящее время имеется действующее до 15 марта 2023 года разрешение на строительство, выданное администрацией города Владивостока и распоряжение администрации Приморского края № 45-ра от 20 февраля 2013 года на строительство дома (не указанное в исковом).

В декабре 2022 года ими подавалось заявлении о планируемой реконструкции дома, из текста отказа стало известно о поступлении уведомления о выявлении самовольной постройки №. На вторичное заявление был отказ, не основанный на законе, а по причине передачи уведомления в правовой отдел для подготовки иска. Полагают, что в рамках заявления о реконструкции можно было устранить замечания, если таковые были бы выявлены. Между тем, они являются добросовестными застройщиками, получающие все необходимые документы, понимают, что расширение площади застройки влечёт увеличение регистрируемой площади дома и в дальнейшем поступлении налогов в бюджет. В обращении в администрацию города Владивостока № от 30.12.2022 года для осмотра их дома приглашались представители нынешней администрации города Владивостока, а также представитель инспекции. 

Считают, что данный иск не имеет правовых оснований для заявления в суд, так как в основу иска положен сфальсифицированный акт обследования от 22 декабря 2022 года и уведомление о выявлении самовольной постройки № от 22 декабря 2022 года.

Суд, руководствуясь требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена иди создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно положениям ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности, Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Как указано в пункте 28 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и. других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, к заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

П. 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерных изысканий и градостроительного плана земельного участка.

В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно- эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно ч. 1 ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

В соответствии со статьей 7 ГрК РФ к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности относится, в том числе, осуществление государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных Кодексом.

На основании части 4 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора, за строительством, реконструкцией иных, кроме указанных в части 3 статьи, объектов капитального строительства, если при их строительстве, реконструкции предусмотрено осуществление государственного строительного надзора.

Согласно статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.10.2022 года в Инспекцию РСН и КДС Приморского края поступило обращение ФИО9, перенаправленное Управлением градостроительства администрации 

<

адрес>, по вопросу законности осуществления реконструкции жилого 

<

адрес> (вх. № инспекции №

В обращении сообщалось, что на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся в зоне индивидуальной жилой застройки, расположен четырехэтажный объект недвижимости. 

Для проверки фактов, изложенных в обращении, 22.12.2022 года должностным лицом отдела регионального государственного строительного надзора по Владивостокскому городскому округу и муниципальным образованиям края инспекции проведено выездное обследование по вопросу реконструкции жилого дома по 

<

адрес>, а также запрошены сведения в отношении собственников данного жилого дома в Управлении Росреестра по Приморскому краю, технический паспорт жилого дома в КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края».

Согласно акту выездного обследования № от 22.12.2022 года в рамках визуального осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> расположено четырехэтажное здание (первый этаж - цокольный, три этажа надземных), к данному зданию выполнена пристройка в виде гаража-стоянки (площадью 15 кв.). Ориентировочно площадь объекта составляет 600 кв.м.

По результатам полученных ответов установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 661 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве № ФИО4 (доля в праве №) и ФИО5 (доля в праве № о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи № от 05.08.2022 года; № от 25.10.2021 года и № от 25.10.2021 года соответственно. Разрешенное использование данного земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно письму КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» от 21.11.2022 года № инвентарное дело объекта государственного технического учета и технической инвентаризации на хранение в КГКУ «УЗИ» по актам приема-передачи от АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю не передавалось, в связи с чем технический паспорт на объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в Учреждении отсутствует.

15.03.2013 года администрацией города Владивостока ФИО4 выдано разрешение № № на строительство индивидуального жилого дома площадью застройки №

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.11.2022 года № зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 420 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных – 0, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, на основании декларации об объекте недвижимости от 16.09.2013 года (дата присвоения кадастрового номера: дата).

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, в случае если в результате проведения планируемых работ изменятся параметры объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), или потребуется замена несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, то указанные работы необходимо относить к реконструкции.

Определением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 18 июля 2023 года по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «Приморский экспертно-правовой центр г. Владивостока». 

Согласно заключению эксперта № от 11 октября 2023 года ООО «Приморский экспертно-правовой центр г. Владивостока» экспертом сделаны следующие выводы: 

по первому вопросу «Определить технико-экономические параметры фактически возведенного Объекта, а именно: площадь Объекта, количество этажей этажность, высоту этажей, площадь застройки, высоту здания, количество блок-секций Объекта, наличие либо отсутствие цокольного этажа? При наличии установления цокольного этажа установить имеются ли в нем дверные и оконные проемы и функциональное назначение данного помещения?».

По результатам проведенного исследования были установлены следующие технические характеристики многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>: Площадь застройки объекта - 223,12 м.2; Общая площадь объекта составила по результатам обмеров 435,5 м.2, с учетом наличия первого этажа (цокольного) в блоке № общая площадь объекта составила 490,8 м.2.; Количество блок-секций - 2 блока; Блок № - этажность 3, количество этажей 3; Блок №, наиболее вероятная этажность 4, количество этажей 4; Высота от пола до потолка в блоке № на втором этаже 2,8 м., на третьем этаже - 2,7 м., на четвертом этаже - 2,7 м. Высота от покрытия пола до отделки потолка в блоке № на первом этаже переменная 2,56 м. и 2,38 м., на втором этаже переменная - 2,45 м., 2,65м., на третьем этаже переменная - 2,45 м., 2,65м.; Высота многоквартирного дома в исследуемом случае переменная в среднем составляет 9,57 м. и 12,4 м.

В ходе исследования было установлено и принято наиболее вероятное наличие первого (цокольного этажа), но доступ на данный этаж не был предоставлен собственником жилого дома, в связи с чем определить функциональное назначение данного помещения не представляется возможным.

По второму вопросу: «Определить, отличаются ли эти параметры от технических характеристик Объекта, внесенных в ЕГРН на дату 28.06.2023 года? Если отличаются, определить, являются ли отличия реконструкцией вновь создаваемого объекта от исходных данных, указанных в ЕГРН?».

Фактически исследованный жилой 

<

адрес> отличается от приведенного в ЕГРН по состоянию на 28.06.2023 года.

Фактически возведенный объект является многоквартирным домом, количество этажей блок-секции № (блока) - 3 этажа, этажность 3 этажа, этажность блок-секции № (блока) - 4 этажа (количество этажей 4). Общая площадь объекта составила по результатам обмеров 435,5 м.2, с учетом наличия первого этажа (цокольного) в блоке № общая площадь объекта составила 490,8 м2.

На момент проведения осмотра отсутствовали следы проведения реконструкции объекта: земляных работ по углублению фундамента здания в целях организации этажа, отсутствовали следы выполнения работ по надстройке этажа, о чем свидетельствует техническое состояние крыши объекта, крыша выполнена в едином конструктивном виде, на всей площади крыши распространены дефекты единого характера в виде коррозии.

Таким образом, различие фактических характеристик объекта от представленных в ЕГРН связано не с реконструкцией, а первоначальным ненадлежащим представлением сведений в ЕГРН.

По третьему вопросу: «Определить функциональное назначение объекта (индивидуальный, многоквартирный или блокированной застройки)? В случае, если объект является многоквартирным, определить количество квартир?».

Возведенный на земельном участке с кадастровым номером № жилой дом по совокупности признаков, установленных исследованием, относится к многоквартирному дому секционного типа: Наличие двух блоков (секций) № и № без проемов; Наличие оформленных функционально квартир № и № в блоке №, а также незавершенной отделочными работами 

<

адрес> блоке №; Наличие общего имущества между квартирами блока № и блока № (секций) (стены, крыша, перекрытия, покрытия, вентиляционный блок на крыше). Наличие общего имущества для квартир № и №: помещение общего пользования (коридор и лестничная клетка), инженерные сети водоснабжения, водоотведения, отопления, общие конструкции стен и перекрытий, крыша.

Всего многоквартирный дом содержит в своем объеме 3 квартиры: 2 квартиры в блоке № и 1 квартиру в блоке №.

По четвертому вопросу: «Установить соответствует ли объект строительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах?».

На момент проведенного исследования, функциональное назначение объекта - многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешенному виду использования земельного участка в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами - Ж1.

Категория технического состояния несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома по 

<

адрес> по результатам исследования оценивается в соответствии с СП 13-102-203 как работоспособная, отсутствуют дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, дальнейшая безаварийная эксплуатация здания обеспечена, то есть в соответствии с «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 года № 384-Ф3 обеспечивается требуемая ст. 7 механическая безопасность здания. Несущие и ограждающие конструкции здания устроены в соответствии с требованиями СП 15.13330.2012, СП 70.13330.2012, МДС 12-33.2007, СП 17.13330.2017. Прочность несущих стен жилого дома, согласно проведенному поверочному расчету обеспечивается с запасом.

По пятому вопросу: «Создает ли сохранение объекта в фактическом возведении угрозу жизни и здоровью граждан?».

Сохранение объекта в фактическом возведении угрозу жизни и здоровью граждан с технической точи зрения не создает.

По шестому вопросу: «В случае определения не соответствия объекта параметрам и техническим характеристикам, указанным в ЕГРН на 28.06.2023 года возможно ли привести объект в соответствие с установленными требованиями и параметрами, указанными в ЕГРН на 28.06.2023 года?».

В исследуемом случае функциональное назначение возведенного объекта - многоквартирный дом секционного типа. Изменить функциональное назначение объекта, его характеристики к заявленным в ЕГРН возможно только путем проведения мероприятий по реконструкции объекта: В блоке № произвести объединение квартир №; Объединить блок № и № путем устройства проемов в сплошной стене между блоками (секциями); Уменьшить этажность блока № до 3 этажей, путем сноса одного этажа или объединения двух внутренних; В блоке № выполнить работы по устройству межэтажных лестниц, устройству отопления единого с блоком №, единой системы водоснабжения и водоотведения.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что собственниками объекта недвижимого имущества - жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, была осуществлена реконструкция жилого дома, в результате которой изменились параметры объекта капитального строительства (высота, количество этажей, его площадь, объём).

Как установлено судом, объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 661 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно данным карты градостроительного зонирования города Владивостока земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), в которой не допускается строительство многоквартирных жилых домов.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу пункта 10 указанных выше разъяснений Верховного Суда РФ, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Как указано в пункте 18 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ). При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 19 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года) указано, что одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Учитывая изложенные выше положения закона и разъяснения Верховного Суда РФ по их применению, судом, установлен факт нарушения собственниками жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> градостроительных и строительных норм и правил, указанный жилой дом возведен в отсутствие соответствующих разрешений и согласований.

Поскольку в результате строительных работ застройщиком увеличено количество надземных этажей до 4, реконструкция спорного объекта капитального строительства не относится к случаям, при которых выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется. 

Согласно письму администрации города Владивостока от 19.12.2022 года № 15.03.2013 года ФИО4 было выдано разрешение № на строительство индивидуального жилого дома со следующими параметрами: площадь земельного участка - 540 кв.м., площадь застройки - 108 кв.м., этажность - 3. Срок действия разрешения на строительство установлен до 15.03.2023 года. 

К заявлению о выдаче разрешения ФИО4 прилагались следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 540 кв.м. с кадастровым номером №, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. 

Иных разрешений администрация города Владивостока не выдавала.

Таким образом, разрешение на реконструкцию 3-х этажного жилого дома в виде надстройки дополнительного четвертого этажа не выдавалось, проектная документация не разрабатывалась, проектная документация, ввиду её отсутствия, положительного заключения экспертизы не получала, государственный строительный надзор при реконструкции данного жилого дома не осуществлялся.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что реконструкция объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, произведена самовольно, в связи с чем подлежит применению положение ч. 17 ст. 54 ГрК РФ.

Учитывая, что реконструкция жилого 

<

адрес> в 

<

адрес> осуществлялась в отсутствие разрешения на реконструкцию объекта, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации, что указывает на существование риска для безопасности жизни и здоровья граждан, поскольку в отсутствие положительной экспертной оценки в соответствии с требованиями градостроительных норм и правил изменений, ответчики не могут гарантировать безопасность проведенных на указанном объекте работ по строительству и эксплуатации объекта в дальнейшем.

А при таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании реконструкции объекта надвижимости самовольной и возложении обязанности на ответчиков произвести демонтаж реконструированной части объекта недвижимости с кадастровым номером № площадью 494,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, и привести объект недвижимости с кадастровым номером № в соответствие с параметрами, указанными в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования администрации города Владивостока, Управление градостроительства администрации города Владивостока к ФИО3, ФИО4, ФИО5, с участием третьего лица Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о признании реконструкции объекта недвижимости самовольной, возложении обязанности произвести демонтаж реконструированной части объекта и приведении объекта недвижимости в соответствии с параметрами, указанными в ЕГРН – удовлетворить.

Признать реконструкцию объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 494,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> самовольной.

Обязать ФИО3, ФИО4, ФИО5 произвести демонтаж реконструированной части объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 494,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> и привести объект недвижимости с кадастровым номером № в соответствии с параметрами, указанными в ЕГРН в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет. 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий п/п М.Н. Бойко