РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара 30 июля 2019 года

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Ромадановой И.А.,

при секретаре Ненашевой Т.В.,

с участием представителя истицы ФИО1 (по доверенности) ФИО2, представителя ответчика ООО «Электропромсбыт» (по доверенности) ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2453/2019 по иску ФИО1 к ООО «Электропромсбыт» о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании задолженности по оплате электроэнергии и газа, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в исковом заявлении, с учетом уточнения, (л.д.36) просила: взыскать с ООО «Электропромсбыт» в пользу истицы сумму задолженности по арендной плате за три месяца в размере 206 898 рублей, сумму задолженности за использованную электроэнергию в размере 4 372 рублей, задолженность за использованный газ в размере 4 986 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 801 рубля и расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 401 рубля.

Требования мотивированы следующим: 26.02.2018 г. между истицей ФИО1 (арендодателем/наймодателем) и ответчиком ООО «Электропромсбыт» (арендатором/нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения (коттеджа), расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, 

<

адрес>. Ответчик в соответствии с условиями заключенного договора принял на себя обязательства по оплате стоимости аренды и коммунальных услуг за арендованное жилое помещение. Размер ежемесячной арендной платы составляет 68 966 рублей. Ответчик нарушил свои обязательства по договору. Неоднократные письменные требования истицы об оплате образовавшейся задолженности оставлены ответчиком без исполнения, что является основанием для взыскания неустойки в порядке ст. 395 ГК РФ.

Представитель истицы ФИО1 (по доверенности) ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования. Пояснила, что она и её бабушка – доверительница, а также третье лицо её отец Н. не знали о том, что семья Т. съехала из жилого дома, она приходила снимать показания счетчиков 27.10.2018 года и видела, что в доме живет семья Т.. Никто к ним не обращался за расторжением договора, когда съехала семья Т. она не знает, т.к. договор подписан, то и должна производится оплата до установленного срока. На ауди -записи, предоставленной представителем ответчика голос её отца Н. 

Представитель ответчика и с исковыми требованиями согласился частично не оспаривает задололженность за свет и газ, с иными требованиями не согласн, суду предоставлен письменный отзыв, в котором указывается, что истец и ответчик заключили договор найма жилого помещения (коттеджа № 1) от 26.02.2018г. (далее - Договор) по которому Наймодатель передал Нанимателю во временное пользование жилое помещение, именуемое в дальнейшем Коттедж, а Наниматель принял коттедж в аренду, согласно условиям Договора, на основании акта приема передачи Коттеджа и имущества, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Оплата за аренду Коттеджа производится каждое 26 число месяца предоплатой за следующий месяц проживания (п. 3.2 Договора).

Одновременно с уплатой первого арендного платежа Наниматель перечислил залоговый платеж в сумме 60 000 руб. (п. 3.8 Договора). Залоговый платеж по истечении срока Договора подлежит возврату Нанимателю в течение 5 (пяти) рабочих дней.

Ответчиком были перечислены денежные средства по следующим платежным поручениям в адрес Истца:

залоговый платеж п/п 2394 от 27.02.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп.

п/п 2395 от 27.02.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за март;

п/п 2484 от 28.03.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за апрель;

п/п 2581 от 26.04.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за май;

п/п 2674 от 25.05.2018 г. в сумме 60 001 руб. 00 коп. за июнь;

п/п 2768 от 26.06.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за июль;

п/п 2868 от 27.07.2018 г. в сумме 60 001 руб. 00 коп. за август;

п/п 2960 от 27.08.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за сентябрь;

п/п 3049 от 26.09.2018 г. в сумме 60 000 руб. 00 коп. за октябрь.

Руководствуясь п. 5.3 Договора между Обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЕКТРОПРОМСБЫТ» и ФИО1 было достигнуто соглашение о расторжении договора найма по соглашению сторон с 31.10.2018 г. (что подтверждается перепиской сторон (приложение к отзыву) и не оспаривается Истцом).

24 октября 2018 г. Т. были переданы ключи от коттеджа и акты возврата жилого помещения (дома) по договору аренды в количестве (2 экз.) Н., тел. 

<

***>, указан в договоре найма для связи с Наймодателем (осуществлял взаимодействие с Ответчиком по вопросам аренды коттеджа). Иных данных о месте регистрации, телефоне для связи с ФИО1 (Наймодатель) в договоре не содержится, самостоятельно установить данную информацию Наниматель не может.

14 ноября 2018 г. Н. посредством мессенджера был направлен проект Акта возврата жилого помещения (в формате rtf без подписи Наймодателя) Т., с предложением подписать по обоюдному согласию с 26.11.2018 г., однако данный акт так же не был подписан сторонами.

Факт передачи ключей и актов 24.10.2018 г. так же не оспаривается Истцом, так же может быть подтвержден показаниями свидетелей, присутствовавших при передаче ключей и актов.

Ответчиком были выполнены все юридические и фактические действия по освобождению в согласованный сторонами срок (31.10.2018 г.) занимаемого жилого помещения, в коттедже отсутствуют личные вещи Т., и членов его семьи, переданы все комплекты ключей от коттеджа, доступ в коттедж в последующем был не возможен и не мог быть осуществлен Ответчиком.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, (ст. 609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п.622 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора найма по соглашению сторон, Ответчик передал Истцу ключи от Коттеджа, акты возврата до настоящего времени сторонами не подписаны.

Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора независимо от оснований его прекращения (п. 37. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Со стороны Истца происходит злоупотребление предоставленными правами и отказ от подписания актов возврата Коттеджа. Более того, необходимо обратить внимание суда на п. 4.4 Договора, согласно которому в случае просрочки платежа свыше 5 дней со дня, когда в соответствии с договором п. 3.2, должна быть произведена арендная плата, Наниматель обязан освободить Коттедж. Таким образом, формой договора найма Истца фактически предусмотрен порядок расторжения договора Истцом в одностороннем порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст.619 ГК РФ).

На основании вышеуказанного пункта Гражданского кодекса РФ, пункта Договора Наниматель был вправе расторгнуть договор с Нанимателем в одностороннем судебном порядке (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66), таким образом, уменьшив свои возможные убытки в будущем, однако подавая исковое заявление на Ответчика пытается переложить свои убытки на Ответчика.

В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя часть денег, пропорциональная неиспользованному сроку найма, а так же залоговая сумма Нанимателю не возвращается (п.4.5 Договора).

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Ответчик, передав 24.10.2018 г. ключи от Коттеджа, считал достигнутым соглашение о расторжении договора найма и согласование подписания актов возврата Коттеджа. Однако Истцом были направлены претензии в адрес Ответчика. Претензия от 20.11.2018 г. согласно почтовому отправлению была направлена 21.11.2018 г. (получена адресатом только 25.12.2018 г., распечатка с сайта Почта России о вручении почтового отправления), Ответчиком сразу же был подготовлен ответ на претензию и направлен Истцу 26.12.2018 г. (копия почтовой квитанции), которая не была вручена Истцу и по истечении срока хранения возвращено отправителю.

ООО «ЭЛЕКТРОПРОМСБЫТ» считает, что требования ФИО1 по исковому заявлению не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Просят суд отказать во взыскании арендной платы за период с ноября 2018 года по январь 2019 года, считая, что таким образом истец сможет получить неосновательное обогащение за счет ответчика.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Г. в суде пояснил, что он является соседом семьи Т., которые проживают этажом выше по адресу: 

<

...> просека, дом 142, кв.220, познакомились в конце октября 2018 года, поскольку произошел залив их квартиры, т.е. он знал, что туда переехала многодетная семья, и после их переезда произошел залив квартиры.

Свидетель К. в суде показала, что она ранее знала Т., но столкнулась с ним в лифте, в конце октября 2018 года, они разговорились, оказывается он переехал в дом, в котором она живет, они проживают в одном подъезде, встретились у лифта, т.к. оба гуляли с собаками. Их дети дружат, ходят на секцию дзюдо. 

Свидетель Ф. показала, что её дети дружили с сыном Т.- Т., когда семья Т. проживала в коттедже на 8 просеке, хорошо знает, что Т. переехали с коттеджа в квартиру в конце октября 2018 года, поскольку на осенние каникулы, поскольку дети уже не играли с Т. и большей части сидели дома. 

Суд прослушал аудио- запись разговора Т. (директора ООО Электропромсбыт) и Н. (третьего лица по делу) сына истицы, из которого следует, что Н. знает, что семья Т. съехала в конце октября 2018 года, что ключи переданы, однако у них претензии по подписанию акта –приема передач, требования к определенным фразам акта. Н. полностью владеет информацией по всем вопросам предоставления аренды коттеджа матери, контролирует ситуацию и полностью её руководит.

Выслушав представителя истицы, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно абз. 1 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По правилам п. 2 ст. 671 ГК РФ на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу.

Аренда жилого помещения допускается только в случае передачи его в пользование юридическому лицу, в случае передачи жилого помещения в пользование физическому лицу правоотношения регулируются договором найма.

Правоотношения, в которые вступили стороны по использованию жилого помещения, по своей природе являются правоотношениями по коммерческому найму жилья и подлежали разрешению с учетом положений Главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). 

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Судом установлено, что 26.02.2018 г. между истицей ФИО1 (арендодателем/наймодателем) и ответчиком ООО «Электропромсбыт» (арендатором/нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения (коттеджа), расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, 

<

адрес>.

Передача указанного помещения подтверждается актом приема-передачи от 26.02.2018 г. № 1

Ответчик в соответствии с условиями заключенного договора принял на себя обязательства по оплате стоимости жилого помещения и коммунальных услуг.

Из условий договора следует, что коттедж расположен по адресу: г. Самара, 

<

адрес>. Жилое помещение будет использоваться для проживания работника арендатора Т. и членов его семьи: Т., Т., Т., Т. и собака породы Х.. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет 68 966 рублей, п.3.4. договора.

В силу ст. 4.4. договора, в случае просрочки платежа свыше 5 дней со дня, когда в соответствии с договором п. 3.2, должна быть произведена арендная плата, Наниматель обязан освободить Коттедж. Таким образом, формой договора найма предусмотрен порядок расторжения договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Кроме того в договоре указано- п.5.3. (л.д.8) что наймодатель и наниматель впаве расторгнуть договор в любой момент по обоюдному согласию.

Руководствуясь п. 5.3 Договора между Обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЕКТРОПРОМСБЫТ» и ФИО1 было достигнуто соглашение о расторжении договора найма по соглашению сторон с 31.10.2018 г., что подтверждается перепиской сторон, а именно сына истца Н. и Т., так из переписки следует, что 2.11.2018 года Т. просил подписант акт о принятии коттеджа, т.к. ключи от коттеджа были преданы, Н. указывал, что правильнее будет подписать акт 21.11.2018 года, с целью чтобы залоговый платеж в сумме 60 000 рублей остался у ФИО1 (л.д. 104), данная переписка и сведения из переписки полностью подтверждается аудиозаписью переговоров между Т. и Н.

Стороны обсуждали расторжение договора, начиная с октября 2018 года, однако истец и его представитель так и не подписали акт о приме передач, поскольку представитель истца ссылался на некоторые недостатки акта, которые не могут иметь существенное значение.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что семья Т. переехала в купленную ими квартиру, в конце октября 2018 года и на 26.10.2018 года уже не проживала в коттедже ФИО1, что подтверждается договором купли продажи от 26.09.2018 года, показаниями свидетелями, перепиской сторон, аудиозаписью.

Таким образом, требования договора пункта 5.3 (л.д.8) выполнены, стороны фактически расторгли договор найма от 26.02.2018 года в конце октября 2018 года, по соглашению сторон, все участники были согласны, представитель истца просил только оставить залоговую сумму истице (60 000 рублей).

Показания представителя истца Н., что придя 27.10.2018 года в коттедж для снятия показаний по свету и газа, она видела семью Т. голословны и не подтверждаются материалами дела, к данным словам суд относится критически, все показания относятся к периоду конца октября 2018 года, по которым заявлены настоящие требования, суд делает вывод, что иных показаний счетчиков, позднее даты конца октября 2018 года истец не предоставляет, то семья Т. не проживала в коттедже и не пользовалась коммунальными ресурсами. 

Ответчик направлял истцу акт о расторжении договора и передачи квартиры, но сыну истицы не нравились формулировки, акт так и не был подписан.

Суд считает, что поскольку ключи переданы, коттедж возвращен истице в конце октября 2018 года, все заинтересованные лица знали данное обстоятельство, и были согласны, наступили условия для применения п. 5.3 Договора, а то обстоятельство, что акт приема передач до сих пор не подписан стороной истца не может служить основанием для удовлетворения иска, т.к. ответчик не пользовался коттеджем, свои обязательства выполнил в полном объеме, договор расторгнут, для взыскания арендной платы за ноябрь, декабрь 2018 года и январь 2019 года оснований не имеется. 

Действия стороны по злоупотреблению своим правом не подлежит судебной защите в силу ст. 10 ГК РФ. 

В связи с этим не подлежат требования о взыскании процентов по 395 ГК РФ, т.к. они рассчитаны от суммы арендных платежей.

Сторона ответчика не оспаривала требования истицы о возмещении долга по оплате за свет и газ, суд, обозрев показания счетчика, предоставленные расчеты истицы, полагает, что он верен, не оспаривается стороной, данные требования подлежат удовлетворению, определяет сумму задолженности за использованную электроэнергию в размере 4 372 рублей, задолженность за использованный газ в размере 4 986 рублей. 

На основании ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истица предоставила чек-ордер – документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, исход из суммы удовлетворенных требования суд взыскивает и ответчика в пользу истицы денежные средства в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Электропромсбыт» в пользу ФИО1 сумму задолженности за использованную электроэнергию в размере 4 372 рублей, задолженность за использованный газ в размере 4 986 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

В остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самара в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение составляется в течение 5 дней.

Апелляционные жалоба, представление и приложенные к ним документы представляются с копиями, число которых соответствует числу лиц, участвующих в деле.

Лица, участвующие в деле, вправе представить в суд первой инстанции возражения в письменной форме относительно апелляционных жалобы, представления с приложением документов, подтверждающих эти возражения, и их копий, количество которых соответствует количеству лиц, участвующих в деле, и вправе ознакомиться с материалами дела, с поступившими жалобами, представлением и поступившими возражениями относительно них. Подавать замечания на протокол судебного заседания.

Председательствующий: И.А. Ромаданова

Мотивированное решение изготовлено 5.08.2019 года.