№2-2408/2025

УИД:50RS0№-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2025 года Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Галушкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Ерзуковой М.С.,

с участием представителя истца ФИО1 и третьего лица ФИО2 ФИО3, представителя ответчика ФИО4 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО16 к Кох ФИО17, Колпаковой ФИО18 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,-

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО4, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки (л.д.5-9, 161-166).

В обоснование иска указывал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО7 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>: 1/2 доля земельного участка площадью 1300 кв.м с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 101 711 рублей. Стоимость отчуждаемой доли земельного участка по условиям договора составила 550 855 рублей 50 копеек; 1/2 доля жилого дома общей площадью 77,0 кв.м, кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость жилого дома составляет 1 906 030 рублей 43 копейки. Стоимость доли жилого дома составляет 953 015 рублей 22 копейки; 1/2 доля гаража, назначение: нежилое, общей площадью 29,4 кв.м, кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость гаража составляет 110 509 рублей 33 копейки. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 55 254 рубля 67 копеек. 1/2 доля бани, террасы, назначение: нежилое, общей площадью 32,4 кв.м, кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость бани, террасы составляет 703 958 рублей 04 копейки. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 351 979 рублей 02 копейки. 1/2 доля гаража, навеса, назначение: нежилое, общей площадью 19.9 кв.м, кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость гаража составляет 80 457 рублей 87 копеек. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 40 228 рублей 94 копейки. Данную 1/2 долю в праве собственности на недвижимое имущество ФИО7 приобрела на основании решения Орехово-Зуевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ при разделе совместно нажитого имущества после развода с ФИО1 ФИО1 проживает вместе с супругой ФИО2 и с ее несовершеннолетним сыном в доме, расположенном на вышеуказанном земельном участке. ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, являлся собственником 1/2 доли вышеуказанных объектов недвижимости; земельного участка, жилого дома и строений. Однако опасаясь противоправных действий со стороны нового собственника, истец подарил 1/6 своей доли супруге ФИО2, что подтверждается выпиской ЕГРН и договором дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками ФИО7 и ФИО4 истец считает недействительным, поскольку как сособственник долей, ФИО1 имеет преимущественное право на приобретение доли. Данная сделка совершена формально, без правовых последствий перехода права собственности от продавца к покупателю. Отсутствует подтверждение оплаты о получении денежных средств продавцом.

Учитывая указанные обстоятельства, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО4 следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

адрес>: 1/2 доля земельного участка площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства; 1/2 доля жилого дома общей площадью 77,0 кв.м. кадастровый номер объекта №; 1/2доля бани, террасы, назначение: нежилое, общей площадью 32,4 квадратных метров, кадастровый номер объекта №; 1/2 (одна вторая) доля гаража, назначение: нежилое, общей площадью 29,4 кв.м., кадастровый номер объекта №; 1/2 доля гаража, навеса, назначение: нежилое, общей площадью 19,9 кв.м., кадастровый номер объекта №; применить последствия недействительности сделки (в виде реституции), стороны обязаны вернуть друг другу всё, что получили по договору.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, доверил свои полномочия представителю ФИО3

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явилась, просила уточненный иск удовлетворить в полном объеме, признать недействительность сделку купли-продажи недвижимого имущества, применить последствия недействительности сделки.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, доверил свои полномочия представителю ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явилась, ранее представленные возражения по иску поддержала, в заявленных уточненных требованиях просила отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, представила возражения на иск, в которых просила отказать в заявленных требованиях в полном объеме, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, доверила свои полномочия представителю ФИО3

Представитель третьего лица ФИО3 в судебное заседание явилась, просила уточненный иск удовлетворить в полном объеме, признать недействительность сделки купли-продажи недвижимого имущества, применить последствия недействительности сделки.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, с суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не праве извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1 и 2 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намереньем причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иной форме.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка), либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). 

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО7 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи, следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>: 1/2 доля земельного участка площадью 1300 кв.м с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 101 711 рублей. Стоимость отчуждаемой доли земельного участка по условиям договора составила 550 855 рублей 50 копеек; 1/2 доля жилого дома общей площадью 77,0 кв.м, кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость жилого дома составляет 1 906 030 рублей 43 копейки. Стоимость доли жилого дома составляет 953 015 рублей 22 копейки; 1/2 доля гаража, назначение: нежилое, общей площадью 29,4 кв.м., кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость гаража составляет 110 509 рублей 33 копейки. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 55 254 рубля 67 копеек. 1/2 доля бани, террасы, назначение: нежилое, общей площадью 32,4 кв.м., кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость бани, террасы составляет 703 958 рублей 04 копейки. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 351 979 рублей 02 копейки. 1/2 доля гаража, навеса, назначение: нежилое, общей площадью 19.9 кв.м., кадастровый номер объекта №. Кадастровая стоимость гаража составляет 80 457 рублей 87 копеек. Стоимость отчуждаемой доли в праве по условиям договора составляет 40 228 рублей 94 копейки, заверенный и зарегистрированный в реестре у нотариуса ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9 Видновского нотариального округа Московской области (бланк 

<

адрес>7) (л.д.17-22).

Данную 1/2 долю в праве собственности на недвижимое имущество ФИО7 приобрела на основании решения Орехово-Зуевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ при разделе совместно нажитого имущества после развода с ФИО1(л.д.107-117).

ФИО1 проживает вместе с супругой ФИО2 и с ее несовершеннолетним сыном в доме, расположенном на вышеуказанном земельном участке. 

ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, являлся собственником 1/2 доли вышеуказанных объектов недвижимости - земельного участка, жилого дома и строений. Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарил 1/6 своей доли супруге ФИО2, что подтверждается выпиской ЕГРН и договором дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (л.д.142-147).

По мнению истца, договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками ФИО7 и ФИО4, является недействительным, поскольку, как сособственник доли, ФИО1 имел преимущественное право на ее приобретение. С условиями Договора, его приложениями и обстоятельствами сопутствующими сделке истцу удалось ознакомиться в ДД.ММ.ГГГГ года в рамках рассматриваемого в Орехово-Зуевском суде Московской области дела об определении порядка пользования объектами. Истец неоднократно в течение продолжительного времени обсуждал с ФИО7 вопрос выкупа у нее 1/2 доли в недвижимом имуществе, но к согласованию условий по сделке стороны так и не пришли. Данная сделка совершена формально, без правовых последствий перехода права собственности от продавца к покупателю. Права истца нарушены ответчиком ФИО4, поскольку он, приобретая долю в данном жилом помещении действовал недобросовестно, так как не мог не знать о наличии иных долевых сособственников, о непригодности недвижимого имущества для совместного пользования проживания чужих людей. Невозможно осуществлять пользование жилого дома двум разным собственникам не являющимся членами семьи и не связанными родственными узами, в связи с тем, что жилой дом имеет площадь 77 кв.м, и состоит из одной спальни площадью 10 кв.м, проходной гостиной, площадью 22,4 кв.м, совмещенной с кухней (стена отсутствует), прихожей и коридором, из коридора вход в ванную комнату (санузел). При этом сложился следующий порядок пользования и проживания в доме: в изолированно комнате проживает несовершеннолетний ребенок, истец и его супруга проживают в проходной комнате, другие изолированные помещения пригодные для проживания в доме отсутствуют. Принимая во внимание, что ответчик ФИО4 не является членом семьи, данным земельным участком и строениями на нем ответчик никогда не пользовался, его нуждаемость в данных объектах сомнительна, реальная возможность пользования его долей совместном пользовании нарушают права остальных собственников, а также проживающего с истцом несовершеннолетнего ребенка. Заключение Договора между ответчиками направленны не на осуществление гражданской правовых последствий в виде перехода права собственности, а на причинение истцу и его семье неудобств морального вреда, поскольку посторонний человек находится в его доме и пытается навести порядки и изменить привычный образ жизни истца. Отсутствует подтверждение оплаты о получении денежных средств продавцом. Стоимость сделки существенно занижена. Указанная в договоре цена не является рыночной, составляет 50% от кадастровой стоимости, что еще раз подтверждает отсутствие получения выгод для сторон, формальность и недействительность сделки.

На основании ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Согласно п. 2.1. Договора, договорная цена, по которой стороны оценивают объект недвижимости составляет 2 000 000 рублей. 

В п. 2.2 указано, что ФИО4 купил у ФИО7 указанные доли объектов недвижимого имущества за 2 000 000 рублей.

В п. 2.3 определен порядок расчетов по настоящему договору, согласно которому расчет произведен полностью до подписания договора.

В п. 5.1. право собственности на указанные долю земельного участка и долю жилого дома со строениями возникает у ФИО4 с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Согласно исковому заявлению, истец подал иск о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ссылаясь на то, что имел преимущественное право на приобретение доли.

Согласно материалам дела, ФИО7 направлялось уведомление о продаже доли земельного участка и объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.97).

Данное уведомление было возращено отправителю в результате истечения срока хранения ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98).

Кроме того, согласно свидетельству о передаче документов, ФИО10 временно исполняющего обязанности нотариуса ФИО11, по просьбе ФИО7 переданы по почте заказным письмом с уведомлением о вручении ФИО1 документы: заявление о продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и объектов недвижимости за сумму в размере 2000000руб. (л.д.99-100).

Согласно отчету об отслеживании с почтовым идентификатором № данное письмо получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Суд исходит из того, что истец ФИО1 является совершеннолетним и дееспособным лицом, при проявлении определенной степени заботливости, осмотрительности и добросовестности должен был самостоятельно принять меры к отслеживанию судьбы 1/2 доли недвижимого имущества ФИО7, поскольку сам указал, что беседы по заключению договора купли-продажи между им и ФИО7 велись, но стороны не пришли к пониманию, а также нести ответственность за неполучение им юридически важной информации, направленной по адресу его официальной регистрации.

В спорном договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон.

Позиция истца сводится к тому, что действия ответчика являются недобросовестными, так как он не произведена оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем, договор купли-продажи следует признать недействительным и применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон сделки истца и ответчика в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи.

Суд не соглашается с указанным доводом, поскольку право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества, в данном случае у суда не имеется сведений о наличии такого спора.

Из материалов дела видно, что ответчик ФИО4 произвел регистрацию объекта недвижимости, что подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРН (л.д.23-52).

Исходя из обстоятельств дела, суд считает, что по заявленным истцом требованиям не имеется правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли земельного участка и объектов недвижимости, применении последствия недействительности сделки и оснований для приведения сторон в первоначальное поведение.

Таким образом, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, -

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО6 ФИО19 к Кох ФИО20, Колпаковой ФИО21 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.А. Галушкина

Полный текст изготовлен 15.07.2025.

Судья Е.А. Галушкина