Дело № 2-9/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2019 г. г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Гаевого Д.Д. при секретаре Смуровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Костромы о признании права собственности на реконструированный жилой дом, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации г. Костромы, мотивируя требования тем, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером № и земельный участок по этому же адресу с кадастровым номером №. В период с 2007 по 2010 годы она произвела реконструкцию. В техническом паспорте на 27.09.2017 отражено состояние жилого дома после проведения реконструкции, в частности: к существующему бревенчатому жилому дому возведены пристройки из кирпича и бруса, проведена перепланировка помещений, после чего в жилом доме размещены помещения коридора, двух жилых комнат, санузел, кухня, баня и холодные пристройки. 05.04.2017 она обратилась в администрацию г. Кострома (управление архитектуры и градостроительства) за выдачей разрешения на проведение/сохранение проведенной ею реконструкции. Однако 06.04.2017 письмом № 13-01-42 ею получен отказ, мотивированный среди прочего фактическим выполнением работ по реконструкции. Указанные обстоятельства и послужили причиной ее обращения с настоящим иском. Согласно заключения ООО «Проектно-строительное бюро» от 22.09.2017 жилой дом в реконструированном виде является безопасным для эксплуатации по назначению, не угрожает жизни и здоровью граждан, находящимся в нем и третьим лицам, соответствует основным видам разрешенного использования земельного участка (зона Ж1), соответствует строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, действующим на территории РФ. Указанное заключение выдано организацией (ООО «Проектно-строительное бюро»), являющейся членом СРО «ПроЭк», и имеющей допуск к проведению работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Она имеет право собственности, как на жилой дом, так и на земельный участок. На день ее обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, не содержит существенных нарушений правил планировки территории, землепользования и застройки. Так как реконструированное помещение расположено внутри ранее построенного жилого дома, который уже много лет является ее собственностью, реконструкция не может препятствовать владельцам соседних строений в пользовании своими строениями и земельными участками, она не нарушает иные законные прав и интересы граждан. Реконструкция не создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Просит суд сохранить жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 135,9 кв. м, в том числе жилой площадью 40,4 кв. м, расположенный на земельном участке по этому же адресу с кадастровым номером №, в реконструированном (перепланированном) состоянии согласно технического паспорта от 27.09.2017; признать за ней право собственности на реконструированный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 135,9 кв. м, в том числе жилой площадью 40,4 кв. м, расположенный на земельном участке по этому же адресу с кадастровым номером №.,

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве третьих лиц привлечены Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, ФИО2, ФИО3, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (Охранкультуры Костромской области).

В судебное заседание истец ФИО1, надлежаще извещенная о нем, не явилась, действует через представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в суде исковые требования поддержала в полном объеме по доводам искового заявления. После перерыва в судебном заседании в суд не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и представителя истца.

Представитель ответчика администрации города Костромы по доверенности ФИО5 в суде возражала против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва, приобщенного к материалам дела (л.д. 59-62). 

Третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, ФИО2, ФИО3, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области (Охранкультуры Костромской области), надлежаще извещенные о судебном заседании, в суд не явились, представителей не направили. 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы в суд своего представителя не направило, представлено ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя, содержащее мотивированный отзыв на иск, который приобщен к материалам дела.

Управление Росреестра, надлежаще извещенное о судебном заседании, в суд своего представителя не направило. В суд представлен мотивированный отзыв на исковое заявление, который приобщен к материалам дела. 

От ФИО2 в суд поступило заявление, согласно которому он полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. Он является собственником квартиры 

<

адрес>, а также доли в праве собственности на земельный участок по тому же адресу, смежному с земельным участком истца. Проведенная ФИО1 реконструкция жилого дома не нарушает его законных прав и интересов, ранее с ним согласовывалась. 

ФИО3 представил в суд письменное заявление, согласно которому он считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. В его собственности находится квартира 

<

адрес>, а также доля в праве собственности на земельный участок по указанному адресу. Возведение истцом пристройки не нарушает его законных прав и интересов. Письменные отзывы приобщены к материалам дела. 

Охранкультуры Костромской области в представила мотивированный отзыв, который приобщен к материалам дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу закона, пристрой - это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристрой может иметь внутреннее сообщение с основным зданием.

Под реконструкцией в силу ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным Кодексом РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года).

Кроме того, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Согласно ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 526+/-8 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование- для эксплуатации индивидуального жилого дома. 

На указанном земельном участке находился жилой дом, общей площадью 44,7 кв.м., принадлежащий на праве собственности истцу.

По утверждению истца в период 2007-2010 г. истцом произведена реконструкция указанного дома с увеличением площади дома до 135,9 кв.м. путем возведения самовольной пристройки из кирпича и бруса. Кроме того, истцом выполнена перепланировка помещений, после чего, в жилом доме размещены помещения коридора, двух жилых комнат, санузел, кухня, баня и холодные пристройки.

Имея намерение оформить указанный жилой дом в реконструированном виде в собственность, истец получила градостроительный план земельного участка № 2786 от 21.03.2013, утвержденный постановлением администрации города Костромы № 499 от 21.03.2013. ФИО1 обратилась в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию, однако Уведомлением от 06.04.2018 в удовлетворении заявления было отказано. Согласно уведомлению основаниями отказа являются выход части реконструированного дома с северо-западной, северо-восточной и юго-восточной сторон за границы допустимого размещения зданий и сооружений, что нарушает минимальный отступ от границ земельного участка 3 м., строительство жилого дома произведено на момент обращения за выдачей разрешения на строительство. 

Для оценки пояснений сторон о соответствии реконструированного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению эксперта ООО «Инженер Строитель» № 114 от 28.10.2018 пристройка расположена с дворового и бокового с правой стороны фасада дома на расстоянии от границ участка: со стороны главного фасада 2,38 м., со стороны дворового фасада 2,43-3,4 м., что не соответствует бытовому разрыву более 3 метров согласно СП 42.13330.2016, п.7.1 и «Региональные нормативы градостроительного проектирования Костромской области», п. 2.2.48. На отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешение администрации города Костромы не получено (л.д. 95). Расстояние между спорным домом и домом 

<

адрес> 6,45 м., что не соответствует противопожарному разрыву согласно СП 4.13130.2013, табл.1 (л.д. 96). Площадь застройки участка 34 %, что превышает 25% для зоны Ж-1 согласно «Правилам землепользования и застройки города Костромы» № 248 от 18.12.2014 (л.д. 97). 

Согласно отзыву Охранкультуры Костромской области спорный жилой дом по адресу: 

<

адрес> расположен в зоне охраны памятников истории и культуры на основании Постановления главы администрации Костромской области от 19.12.1997 № 837. Земельный участок по вышеуказанному адресу входит в состав объекта культурного (археологического) наследия «Стоянка Пантусово», неолит. Памятник археологии поставлен под государственную охрану постановлением главы администрации Костромской области от 30.12.1993 № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры», отнесен к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр. В целях реализации полномочий, предусмотренных постановлением администрации Костромской области от 20.10.2008 № 372-а «Об уполномоченных органах по использованию земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются» Инспекцией выдаются заключения по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство (реконструкцию) в зонах охраны памятников с 18.01.2016. Ранее указанные полномочия исполнялись департаментом культуры Костромской области. В отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> Заключений не выдавалось. Заявления на выдачу заключений не поступали.

Градостроительные регламенты в границах зон охраны исторической части города Костромы относительно внешней отделки фасадов жилых домов определены Правилами землеползования и застройки г.Костромы, утвержденными Решением Думы города Костромы № 62 от 16 декабря 2010 г. 

Согласно подпункту 3 части 3 статьи 68 Правил (в редакции, действующей на момент обращения истца за разрешением на реконструкцию и на момент рассмотрения дела в суде) градостроительные регламенты в границах зон охраны исторической части города Костромы предусматривают, в том числе, следующие требования:

- минимальные отступы от границ земельного участка - 3 метра, отступ от линии застройки исключить;

- материал стен - кирпич, дерево или облицовка керамическим кирпичом, деревом. При реконструкции деревянных зданий или новом строительстве на месте ранее существующих деревянных зданий применять дерево либо облицовку деревом;

- характер кровли - скатный или вальмовый без переломов, исключающий использование не характерных для исторической застройки материалов и элементов (металлочерепицы, черепицы, плоских мансардных окон и так далее). Иной тип кровельного покрытия возможен при наличии аналогов в исторической застройке;

- характер отделки фасадов проектируемых зданий должен соответствовать (поддерживать традиции) исторической застройке - штукатурка, калеванный тес, керамический кирпич;

- архитектурные решения фасадов запроектированных зданий не должны диссонировать с исторической застройкой (габариты, детали, оконные и дверные проемы, ритм, пропорции, акценты).

На момент рассмотрения дела спорный жилой дом обшит сайдингом, кровельное покрытие- профнастил. 

Таким образом, жилой дом не соответствует в полной мере требованиям вышеуказанных норм.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации города Костромы о признании права собственности на реконструированный жилой дом оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме мотивированного решения. 

Судья Гаевый Д.Д.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19.02.2019.

Судья Гаевый Д.Д.