УИД: 50RS0031-01-2024-022262-97

Дело № 2-2956/2025

Решение

Именем Российской Федерации

29 января 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кетовой Л.С., 

при секретаре Игнатовой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 10 000 000 руб., мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны намеревались в срок до АДРЕС. заключить договора купли-продажи принадлежащих ответчику объектов недвижимости, включая земельный участок и расположенный на нем жилой дом с баней и хозблоком по адресу: АДРЕС. По условиям соглашения во исполнение договора купли-продажи истцом были внесены в качестве задатка денежные средства в размере 5 000 000 руб. Из условий соглашения следует, что какие-либо обременения/ограничения в отношении объектов недвижимости отсутствуют. Вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ при получении заключительной выписки из ЕГРН истцу стало известно о наличии ареста в отношении объектов недвижимости, принятых по постановлению Солнечногорского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем возникла невозможность заключения основного договора купли-продажи по независящим от истца основаниям. При этом, на момент обращения в суд переданные в качестве задатка денежные средства истцу не возвращены, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени извещена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя по доверенности ФИО4, который в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам письменных возражений, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что о наличии ареста ответчику при заключении соглашения известно не было, при том, что выписка каких-либо обременений/ограничений не содержала, при этом не оспаривал получение денежных средств в заявленном размере. Указывал на то, то невозможность заключения сделки возникла по объективным обстоятельствам, независящим от воли продавца, что в свою очередь является злоупотребление правом истца, поскольку именно истец наставала на расторжении соглашения в ДД.ММ.ГГГГ, отказавшись в получении ранее переданных денежных средств по соглашению о задатке, при том, что ответчик действовала добросовестно, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо ФИО11 в суд не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причин неявки не указала, представителя не направила, возражений относительно доводов иска не представила.

Третье лицо представитель Управления Росреестра по АДРЕС в судебное заседание не явился, судом принимались меры к его надлежащему извещению.

Суд, с учетом мнения представителя истца и представителя ответчика, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии лиц, участвующих в деле, к извещению которых судом принимались надлежащие меры. 

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Закон предоставляет равный объем процессуальных прав, как истцу, так и ответчику, запрещая допускать злоупотребление правом в любой форме.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно нормам статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для применения положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, что не исключает возникновение ситуации, когда основной договор не будет заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон. Условием удовлетворения исковых требований о взыскании двойной суммы задатка является доказанность того обстоятельства, что основной договор не заключен именно по вине стороны, получившей задаток, в результате совершения ею определенных действий или не совершения юридически значимых действий (бездействия).

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3, в лице ФИО11 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной нотариусом ФИО7, временно исполняющим обязанности нотариуса Одинцовского нотариального округа АДРЕС ФИО8, и покупателем ФИО1 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны намеревались заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) нескольких объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО3 на праве собственности (п.п. 1.1., 1.3. соглашения), в том числе:

- земельный участок, площадью 2 508 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства;

- жилой дом, площадью 626,4 кв.м,, с кадастровым номером: №, по адресу: АДРЕС, наименование - жилой дом; назначение: жилое, количество этажей - 3, в том числе, подземных -1;

- баня, площадью 87,6 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, наименование - иное здание (баня), назначение – нежилое, количество этажей - 1, в том числе, подземных - 0;

- хозблок, площадью 198,1 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, наименование - иное здание (хозблок), назначение – нежилое, количество этажей - 1, в том числе, подземных – 0.

В соответствии с пунктом 1.3. соглашения сторонами согласован срок заключения основного договора объектов недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 2.3.1. в день подписания соглашения ФИО1 в качестве подтверждения намерения заключить основной договор выплачивает ФИО3 задаток в размере 5 000 000 руб.

Стоимость объектов недвижимости согласно п. 2.2. соглашения составила 200 000 000 руб.

Денежные средства в соответствии с п. 2.3.1. соглашения в счет предоплаты в качестве задатка по договору были внесены истцом в размере 5 000 000 руб., что подтверждается распиской ФИО11

Из п. 1.4. соглашения следует, что 1.4. на момент заключения настоящего соглашения продавец заявляет и гарантирует, что: не имеет долгов и любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица (не отвечает признакам банкрота); не имеет кредиторов, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом, в отношении него не возбуждено дело о банкротстве, и что он не планирует обращаться в суд с заявлением о признании себя банкротом; не является ответчиком в судах по искам, удовлетворение которых может повлечь обращение взыскания на объекты недвижимого имущества или его банкротство; в отношении него не ведется уголовное преследование, с возможными предъявлением гражданского иска или применением конфискации имущества; не является контролирующим лицом в отношении каких-либо юридических лиц в отношении которых введены процедуры банкротства либо обладающих признаками банкротства; отсутствуют ограничения (обременения) прав продавца и какие-либо правопритязания в отношении объектов недвижимого имущества со стороны иных лиц, а равно отсутствуют любые обстоятельства, которые могут быть основаниями для оспаривания права собственности продавца в отношении объектов недвижимого имущества; продавец приобрел право собственности на объекты недвижимого имущества в полном соответствии с требованиями российского законодательства; при приобретении продавцом права собственности на объекты недвижимого имущества не были нарушены права каких-либо третьих лиц; продавец имеет полное, действительное и неограниченное право собственности на объекты недвижимого имущества, оснований для оспаривания права собственности продавца на объекты недвижимого имущества не имеется; объекты недвижимого имущества соответствуют применимым требованиям технических регламентов, градостроительного и земельного законодательства, строительных норм и правил, с учетом пунктов 1.11. и 1.12. настоящего соглашения; фактические площадь и границы земельного участка соответствуют правоустанавливающим документам и не нарушают права иных лиц; объекты недвижимого имущества не имеют каких-либо недостатков, препятствующих использованию их по назначению или угрожающих жизни и здоровью граждан, а равно недостатков, для устранения которых требуется проведение реконструкции или ремонта, с учетом пунктов 1.11. и 1.12.; объекты недвижимого имущества обеспечены необходимыми и достаточными для их эксплуатации коммунальными ресурсами, а именно: электроснабжением с выделенной на объекты недвижимого имущества электрической мощностью 30 кВт, газоснабжением, водоснабжением и канализацией, а также соответствующим оборудованием; продавец обладает полной дееспособностью, на учете в ПНД и НД не состоит.

Согласно п. 1.5. соглашения продавец заявляет и гарантирует, что на момент заключения настоящего соглашения объекты недвижимого имущества никому не отчуждены, не сданы в аренду, не находятся под арестом, не являются предметом спора.

В соответствии с п. 1.8. соглашения, если какие-либо из заверений и гарантий продавца, приведенных в пунктах 1.4-1.6 настоящего соглашения, окажутся не соответствующими действительности (недостоверными) полностью или в части, с учетом пунктов 1.11. и 1.12., в результате чего основной договор может быть оспорен/признан недействительным по обстоятельствам, не зависящим от покупателя, либо выявленные обстоятельства имеют неустранимый характер, покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего соглашения, направив продавцу соответствующее уведомление об отказе от соглашения.

Из п. 4.2. соглашения следует, что стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению, если это неисполнение или ненадлежащее исполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы. При этом сторона, в отношении которой произошли указанные обстоятельства, обязана не позднее шести календарных дней уведомить другую сторону об их наступлении (при условии наличия возможности). В случае не уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, указанные обстоятельства не принимаются другой стороной во внимание, и стороны не освобождаются от ответственности за неисполнение своих обязательств по настоящему соглашению.

Пунктом 8.2. соглашения предусмотрено, что все сообщения и уведомления в рамках настоящего соглашения будут считаться сделанными надлежащим образом в случае отправки их по почте ценным письмом с описью вложения по почтовым адресам, указанным в настоящем соглашении, либо вручения под расписку уполномоченным представителям сторон.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО11 была выдана расписка о получении ею в качестве задатка по вышеуказанному соглашению денежных средств в размере 500 000 руб.

Постановлением АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № по постановлению следователя СО ОМВД России по г.о. АДРЕС о возбуждении перед судом ходатайства о наложении ареста на имущество в рамках уголовного дела № на имущество, в том числе: земельный участок, площадью 2 508 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС жилой дом, площадью 626,4 кв.м,, с кадастровым номером: №, по адресу: АДРЕС; баню, площадью 87,6 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС; хозблок, площадью 198,1 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, наложен арест на срок предварительного следствия, который в последствии неоднократно продлевался.

Так, по сведениям ЕГРН на указанные объекты недвижимости наложены аресты от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. истцом ФИО1 в адрес ФИО3 была направлена досудебная претензия о возврате уплаченного истцом задатка в двойном размере.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывала на то, что переданные ею в качестве задатка денежные средства ей не возвращены, при том, что невозможность заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости произошло по вине продавца, а потому является основанием для взыскания задатка в двойном размере.

В соответствии с нормами статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Обстоятельства не заключения основного договора купли-продажи представителем ответчика в судебном заседании не оспорены.

В силу пункта 1 статьи 463 Гражданского кодекса РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 1 статьи 463 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.

Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое наложен арест в рамках уголовного дела, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи. Данное право неотъемлемо присуще покупателю.

При этом для осуществления данного права не имеет значения, соответствовали ли в действительности сведения, сообщенные продавцом о реализуемом имуществе.

Разрешая требования истца, суд полагает, что с ответчика не подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере, поскольку доказательств тому, что ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи истцом не представлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 6 ст. 429 ГПК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Сведений о том, что в период действия предварительного договора истец направлял ответчику предложение заключить основной договор, материалы дела не содержат.

При этом, суд отклоняет доводы ответчика о прекращении договорных отношений в мае 2023 года, поскольку доказательств тому материалы дела не содержат, при том, что п. 4.2., 8.2. соглашения предусмотрена письменная форма уведомления сторон.

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, собственником спорных земельных участков является ответчик, суд считает, что переданные ответчику денежные средства подлежат взысканию в пользу истца, поскольку удержание денежных средств после прекращения обязательств по предварительному договору влечет возникновение на стороне ответчика неосновательное обогащение, регламентированного статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, нельзя признать доказанным право истца на возврат двойной суммы задатка, поскольку, имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют возложить ответственность за неисполнение договора исключительно на ответчика.

Судом установлено, что после заключения между сторонами соглашения, являющегося одновременно предварительным договором купли-продажи объектов недвижимости, на таковые объекты постановлением суда были наложены обеспечительные меры, что препятствовало ответчику исполнить принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Оценив указанные обстоятельства, принимая во внимание вышеизложенное, требования действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора применению подлежат положения п. 1 ст. 381 ГК РФ о возврате суммы задатка без применения санкций, установленных п. 2 указанной статьи, поскольку для применения таковой нормы необходимо наличие виновности стороны в неисполнении договорных отношений, что в данном случае не установлено ввиду принятия обеспечительных мер в отношении объектов недвижимости в рамках уголовного дела о привлечении, в том числе, ФИО9 к уголовной ответственности.

При таких данных, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма внесенного истцом задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 000 руб.

Оснований для удовлетворения требований в иной части исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (.....) в пользу ФИО2 (.....) сумму задатка по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 000,00 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья Л.С. Кетова 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ