Дело №2-1038/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года г. Благовещенск 

В составе:

Председательствующего судьи Гоковой И.В.,

При секретаре Ушакове М.К. 

С участием истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управ-Дом» о признании договора управления недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в обоснование заявленных требований указав, что 21.03.2015 года на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 20.03.2015 года, протокола общего собрания №1 был заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: ***. От собственников многоквартирного жилого дома подпись в договоре должен был поставить их уполномоченный представитель ФИО3 Однако, данный договор подписан не уполномоченным на то лицом – ФИО4 В п. 9.2. договора отсутствует адрес собственника жилого помещения, как ФИО3, так и ФИО4, поэтому не известно где их можно найти. Отсутствуют сведения о наличии у ответчика лицензии на предмет управления многоквартирным жилым домом и предоставление коммунальных услуг собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Договор управления указание на это не содержит. На основании п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ договор управления многоквартирным домом требует нотариального удостоверения. Однако, договор управления от 21.03.2015 года не содержит отметки о его удостоверении нотариусом. В договоре отсутствует перечень систем жизнеобеспечения для собственников жилых помещений и их состояние. В Приложении №1 к договору не указаны общие сведения о многоквартирном жилом доме, отсутствует описание и техническое состояние общего имущества дома, неясно является ли дом нормальным для дальнейшей эксплуатации или относится к аварийному жилому фонду, подлежит ли капитальному ремонту. Нельзя сделать вывод о техническом состоянии дома и отнести к той или иной категории жилищного фонда. Из договора неясно какое конкретно имущество многоквартирного жилого дома ответчик обязан содержать в надлежащем виде. Кроме того, в договоре отсутствует акт приема-передачи имущества многоквартирного дома, за управление и содержание которого в надлежащем состоянии, ответчик несет ответственность. На основании изложенного, просит суд признать договор управления многоквартирным жилым домом от 21.03.2015 года недействительным. 

Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 28.11.2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ***. 

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на исковых требованиях, подтвердив изложенные в иске доводы. 

Представитель ответчика ООО «Управ-Дом» с исковыми требованиями не согласился. В обоснование возражений указал, что 

В судебное заседание не явились третьи лица собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ***, о времени и месте судебного заседания извещались в соответствии с требованиями ст.ст. 113, 116 ГПК РФ, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили. Руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, учитывая положения ст.154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения – комнаты №***, общей площадью 9,3 кв.м., расположенной по адресу: ***.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из материалов дела следует, что 21 марта 2015 года между ООО «Управ-Дом» (управляющая организация) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** в лице их уполномоченного представителя ФИО3, действующего на основании решения общего собрания собственников (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: ***.

Настоящий договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанного в протоколе №1 от 20 марта 2015 года на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений и согласованных с управляющей организацией.

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, указанное в протоколе №1 от 20 марта 2015 года, не оспаривалось заинтересованными лицами в установленном законом порядке, не признано недействительным.

Целью договора управления в соответствии с его содержанием является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. 

Управляющая организация уполномочена общим собранием собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению таким домом и предоставлению коммунальных услуг. Под управлением многоквартирного дома в настоящем договоре понимается: работы по устранению всех повреждений и неисправностей, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда, подготовка к сезонной эксплуатации общего имущества, аварийное обслуживание (всех систем обеспечения), уборка прилегающей территории многоквартирного жилого дома.

Полагая, что указанный договор является недействительным (ничтожным), ввиду того, что подписан от имени собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** неуполномоченным лицом – ФИО4, не являющейся собственником данного дома, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Согласно протоколу №2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: *** от 17 января 2013 года председателем совета многоквартирного дома избран ФИО3 с наделением его полномочиями представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме (интересы собственников на основании решения собственника) в отношениях с обслуживающей организацией, осуществляющей работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ООО «Управ-Дом», с третьими лицами, с ресурсоснабжающими организациями, с поставщиками, предоставляющими услуги по газоснабжению и обслуживанию внутридомового газового оборудования. 

В материалы дела истцом представлен договор управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года, заключенный между ООО «Управ-Дом» и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме в лице их уполномоченного представителя ФИО3, содержащий на седьмой и восьмой странице подписи уполномоченного представителя собственников МКЖД ФИО4

Представителем ответчика представлен договор управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года, заключенный с ООО «Управ-Дом» и подписанный от имени собственником жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме их уполномоченным представителем ФИО3

Также ответчиком представлен договор управления многоквартирным домом по адресу: *** от 01.05.2015 года, заключенный между ООО «Управ-Дом» (управляющая организация) и собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: *** в лице их уполномоченного представителя ФИО4 Седьмая и восьмая страницы данного договора полностью идентичны содержащимся в договоре от 21.03.2015 года, который оспаривает истец, что свидетельствует о достоверности доводов ответчика о технической ошибке, при которой при выдаче истцу копии договора управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года произошло смешивание договоров управления многоквартирными домами по адресам: *** и ***. Доводы ответчика в указанной части истцом не опровергнуты. 

Таким образом, договор управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года подписан представителем собственников, наделенным в установленном законом порядке полномочиями по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме на основании принятого ими на собрании решения.

Доводы истца об отсутствии у ответчика лицензии, подтверждающей право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, несостоятельны, поскольку ответчиком копия лицензии №028 000020 от 20.04.2015 года на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом представлена в материалы дела. 

Положение об обязательном лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами введено Федеральным законом от 21.07.2014 года № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» и вступило в силу с 01.09.2014 года.

Поименованная норма продублирована и в Жилищном кодексе, в частности, согласно статье 192 Жилищного кодекса предпринимательская деятельность управляющих организаций по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 01.05.2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с пунктом 1.3 указанной статьи деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса случая.

Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации согласно части 2 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В настоящее время действует утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 года N1110 Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Из содержания приведенных норм следует, что запрет осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами без соответствующей лицензии установлен с 01 мая 2015 года в то время как договор управления многоквартирным домом по адресу: *** заключен с ответчиком 21 марта 2015 года, то есть до установленного законодателем императивного запрета на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без соответствующей лицензии. Нарушений законодательства в указанной части при заключении договора управления ответчиком не допущено.

Согласно ч. 2, 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Поскольку в силу закона для сделок данного вида нотариальная форма не требуется, самим договором управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года нотариальная форма сделки не предусмотрена, обязательного нотариального удостоверения договора не требовалось. Доводы истца в указанной части не основаны на законе. 

Несостоятельными также являются доводы истца о том, что в договоре управления отсутствует состав общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку приложением №1 к договору управления многоквартирным домом по адресу: *** от 21.03.2015 года является состав и техническое состояние общего имущества дома, который также подписан представителем управляющей компании и председателем совета дома ФИО3

Оценив представленные доказательства, суд не находит правовых оснований к удовлетворению заявленных ФИО1 требований. Оспариваемый истцом договор заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит все существенные условия, договор подписан сторонами, надлежащим образом уполномоченными на его заключение. Решение общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом с ответчиком не оспаривалось и не было признано недействительным. Обстоятельства, на которые сослался истец в обоснование недействительности (ничтожности) договора управления многоквартирным домом, о несоответствии его требованиям закона не свидетельствуют, основаниями к удовлетворению иска не являются, а в большей степени сводятся к несогласию с деятельностью управляющей компании по управлению общим имуществом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управ-Дом о признании договора управления недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Гокова

решение в окончательной форме принято 12.01.2018 года